（以下内容从东吴证券《2024年报点评：销售排名稳固，积极回购注销》研报附件原文摘录）
招商蛇口(001979)
投资要点
事件：公司发布2024年年报。2024年公司实现营收1789.5亿元，同比增长2.3%；归母净利润40.4亿元，同比下降36.1%。
结转带动营收小幅增长，毛利下滑计提减值拖累业绩。2024年受益于结转规模增长，公司营业收入同比提升2.3%。营业收入小幅增长而归母净利润下滑幅度较大的原因为：1）房地产开发业务毛利率下滑1.5pct至15.6%；2）信用减值损失及资产减值损失分别同比增长994.9%、97.0%至15.5亿元、44.8亿元。
销售跻身行业前五，坚持核心城市深耕策略。2024年签约销售面积935.9万平方米，签约销售金额2193.0亿元，销售排名稳居行业TOP5梯队，在行业下行周期中展现出较强的韧性。公司坚持核心城市深耕策略，在西安、长沙、合肥、南通、徐州销售金额位居**，在上海、深圳、苏州、成都、厦门等城市销售排名位居前五。此外，2024年公司打造多个优质**项目，20余个项目首开去化率**竞品25%。
投资聚焦核心城市，一线城市投资占比近六成。2024年公司获取26宗地块，总计容建面约225万平方米，拿地金额约486亿元，投资强度同比下降16.5pct至22.2%，权益地价约335亿元，权益比例为68.9%。公司坚持以销定产、聚焦核心城市的投资策略，2024年公司在“核心10城”的投资金额占比达90%，其中在一线城市的投资占比为59%，优质的土地资源获取有助于公司未来销售规模的稳健增长。
融资优势明显，积极回购彰显信心。2024年公司进一步压降融资成本，综合资金成本较年初下降48bp至2.99%，融资成本处于行业低位，融资优势明显，全年新增公开市场融资154.6亿元，票面利率均为同期同行业**水平。2024年10月公司发布公告拟以集中竞价交易方式在12个月内回购公司3.51-7.02亿元股份，用于注销并减少注册资本，回购价格不超过15.7元/股。截至2025年2月28日，公司已支付1.4亿元用于回购股份，积极回购彰显公司对于自身经营以及后续发展的信心。
盈利预测与投资评级：考虑到近年来房地产市场下行，公司毛利率水平或受到影响，同时考虑计提减值因素，下调其2025/2026年归母净利润至41.7/43.5亿元（前值为115.5/135.3亿元），2027年归母净利润为48.7亿元，对应EPS为0.46/0.48/0.54元，对应PE分别为21.1X/20.2X/18.0X。公司作为地产龙头央企，销售稳健富有韧性、跻身行业前五，投资聚焦高能级城市，我们看好公司中长期发展，维持“买入”评级。
风险提示：毛利率修复不及预期；市场景气度恢复不及预期。
