*ST中地: 中交地产股份有限公司重大资产出售暨关联交易报告书（草案）

证券代码：000736.SZ    证券简称：*ST 中地   上市地点：深圳证券交易所
             中交地产股份有限公司
   重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
                   独立财务顾问
                 签署日期：二�二五年六月
中交地产股份有限公司                 重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
                 声 明
一、上市公司声明
  本公司及全体董事、监事、**管理人员保证本次交易所提供的信息真实、准确、
完整，不存在**虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对所提供的信息、说明及确
认的真实性、准确性和完整性承担法律责任。如因提供的信息存在虚假记载、误导性陈
述或者重大遗漏，给投资者、交易各方及参与本次交易的各中介机构造成损失的，本公
司及全体董事、监事、**管理人员将依法承担法律责任。
  本公司董事、监事、**管理人员承诺：如本次交易因涉嫌所提供或披露的信息存
在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，被**机关立案侦查或者被**证监会立案调
查的，在案件调查结论明确以前，本人不转让在中交地产拥有权益的股份（如有），并
于收到立案稽查通知的两个交易日内将暂停转让的书面申请和股票账户提交中交地产
董事会，由中交地产董事会代本人向证券交易所和证券登记结算机构申请锁定；如本人
未在两个交易日内提交锁定申请的，本人同意授权中交地产董事会核实后直接向证券交
易所和证券登记结算机构报送本人的身份信息和账户信息并申请锁定；如中交地产董事
会未向证券交易所和证券登记结算机构报送本人的身份信息和账户信息的，本人同意授
权证券交易所和证券登记结算机构直接锁定相关股份。如调查结论发现存在违法违规情
节，本人承诺锁定股份自愿用于相关投资者赔偿安排。
  本报告书及其摘要所述事项并不代表**证监会、深交所对于本次重组相关事项的
实质性判断、确认或批准。审批机关对于本次交易相关事项所做的**决定或意见，均
不表明其对公司股票的价值或投资者的收益作出实质性判断或保证。
  本次交易完成后，公司经营与收益的变化，由公司自行负责；因本次交易引致的投
资风险，由投资者自行负责。投资者若对本报告书及其摘要存在**疑问，应咨询自己
的股票经纪人、律师、专业会计师或其他专业顾问。
二、交易对方声明
  本次重组的交易对方已就在本次交易过程中所提供信息和材料的真实、准确、完整
情况出具承诺函，保证其在本次交易中所提供的信息真实、准确、完整，不存在**虚
假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对所提供的信息、说明及确认的真实性、准确性
中交地产股份有限公司               重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
和完整性承担法律责任。
  本次重组的交易对方承诺，如本次交易因涉嫌所提供或披露的信息存在虚假记载、
误导性陈述或者重大遗漏，被**机关立案侦查或者被**证监会立案调查的，在案件
调查结论明确以前，本公司不转让在中交地产拥有权益的股份（如有），并于收到立案
稽查通知的两个交易日内将暂停转让的书面申请和股票账户提交中交地产董事会，由中
交地产董事会代本公司向证券交易所和证券登记结算机构申请锁定；如本公司未在两个
交易日内提交锁定申请的，本公司同意授权中交地产董事会核实后直接向证券交易所和
证券登记结算机构报送本公司的身份信息和账户信息并申请锁定；如中交地产董事会未
向证券交易所和证券登记结算机构报送本公司的身份信息和账户信息的，本公司同意授
权证券交易所和证券登记结算机构直接锁定相关股份。如调查结论发现存在违法违规情
节，本公司承诺锁定股份自愿用于相关投资者赔偿安排。
三、相关证券服务机构声明
  本次交易的证券服务机构****金融股份有限公司及其经办人员、北京市嘉源律
师事务所及其经办人员、安永华明会计师事务所（特殊普通合伙）及其经办人员、北京
天健兴业资产评估有限公司及其经办人员同意在本报告书及其摘要中引用证券服务机
构所出具文件的相关内容，确认本报告书及其摘要不致因引用上述内容而出现虚假记载、
误导性陈述或重大遗漏，并对其真实性、准确性和完整性承担相应的法律责任。
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                        重大事项提示
   上市公司提请投资者认真阅读本报告书全文，并特别注意下列事项：
一、本次重组方案简要介绍
（一）重组方案概况
    交易形式       现金收购
               公司拟将持有的房地产开发业务相关资产及负债转让至公司控股股东地
   交易方案简介
               产集团
    交易价格       1元
               本次交易标的为截至评估基准日上市公司持有的房地产开发业务相关股
          名称
               权、债权等资产及相关债务
         主营业务 房地产开发与销售
         所属行业 K70 房地产业
 交易标的
               符合板块定位                           √是   ?否     ?不适用
          其他   属于上市公司的同行业或下游                    √是   ?否
               与上市公司主营业务具有协同效应                  √是   ?否
                        构成关联交易                  √是   ?否
               构成《重组管理办法》第十二条规定的
    交易性质                         √是                  ?否
                    重大资产重组
                        构成重组上市                  ?是    √否
           本次交易有无业绩补偿承诺                         ?是    √无
           本次交易有无减值补偿承诺                         ?是    √无
其他需特别说明的事项 无
（二）交易标的的估值情况
                                                     本次拟交
                         估值结果          增值率/                 交易价 其他说
交易标的名称   基准日   估值方法                                  易的权益
                         （万元）          溢价率                   格   明
                                                      比例
上市公司持有
的房地产开发
 业务相关股                   -297,604.13   24.06%        100%    1元    无
        月 31 日    法
权、债权等资
产及相关债务
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（三）本次重组支付方式
               交易标的名称及权            支付方式        向该交易对方支
 序号     交易对方
                 益比例      现金对价            其他    付的总对价
               上市公司持有的房
               地产开发业务相关
               股权、债权等资产
                及相关债务
二、本次交易对上市公司的影响
（一）本次交易对上市公司主营业务的影响
      本次重组前，上市公司主营业务为房地产开发与销售。通过本次重组，上市公司拟
将持有的房地产开发业务相关资产及负债转让至控股股东地产集团，未来将聚焦于物业
服务和资产管理与运营（包括商业管理及自持物业租赁）等轻资产业务，实现向轻资产
运营模式的战略转型。
      未来上市公司坚持高质量发展总基调，打造服务型新质生产力，走轻资产运营道路。
上市公司将进一步突出特色竞争优势，构建以中交集团大城市、大交通战略为指引，根
据中交集团定位，逐步形成以“物业管理 资产管理与运营”为核心的业务格局，不断提
高服务质量和运营管理能力，持续提升品牌影响力。公司将持续加强业务拓展、积极开
展行业收并购、发展资产管理与运营服务等多种措施扩大业务规模、完善业务布局，提
升运营效率，增强盈利能力，实现高质量发展。
      本次重组将有利于上市公司优化业务结构，有利于上市公司持续发展，有利于上市
公司价值的提升以及中小股东利益的维护。
（二）本次交易对上市公司股权结构的影响
      本次交易为资产出售，不涉及发行股份，不涉及上市公司股权变动，不会对上市公
司股权结构产生影响。
（三）本次交易对上市公司主要财务指标的影响
      根据安永华明会计师事务所（特殊普通合伙）出具的《备考审阅报告》（安永华明
（2025）专字第 70071827_A09 号），本次重组前后上市公司主要财务指标对比情况如
下：
                                                 单位：万元
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       项目
                   实际数              备考数                变动情况
    资产总额           10,769,768.18        203,598.71           -98.11%
    负债总额            9,665,907.26         81,790.42          -99.15%
    资产负债率                89.75%            40.17%    ** 49.58 个百分点
    营业收入            1,830,204.25        109,711.75          -94.01%
       净利润           -639,605.40          9,785.76          101.53%
归属于母公司所有者的净利
                     -517,908.20          9,127.19          101.76%
      润
归属于母公司股东的每股净
     资产                  -4.7904           1.6015     增加 6.3919 元/股
    （元/股）
    每股收益
                         -7.1616           0.1262     增加 7.2878 元/股
    （元/股）
  标的资产所从事的房地产开发行业资金需求量大、负债规模高，本次交易完成后，
相关标的资产将不再纳入上市公司合并报表范围，上市公司将“由重转轻”，预计上市公
司总资产及营收规模等指标将出现较大幅度下降，但其资本结构和盈利情况将得到有效
改善，物业管理及资产管理等业务具有稳定性和可持续性，有利于保护上市公司全体股
东利益。
三、本次交易决策过程和批准情况
（一）已经履行的审批程序
易，有关事项在提交董事会审议前，已经独立董事专门会议审议通过并发表意见。
《资产出售协议》。
有关事项的批复》，批准本次交易。
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与本次交易相关的议案，有关事项在提交董事会审议前，已经独立董事专门会议审议通
过并发表意见。
（二）本次交易尚需履行的内部和监管机构审批程序
  本次交易能否取得上述批准、核准以及**取得批准、核准的时间均存在不确定性，
公司将及时公告本次重组的**进展，并提请广大投资者注意投资风险。
四、上市公司控股股东对本次重组的原则性意见，控股股东、董事、
监事、**管理人员自本次重组事项披露之日起至实施完毕期间的股
份减持计划
（一）上市公司控股股东对本次重组的原则性意见
  根据上市公司控股股东地产集团出具的《关于本次交易的原则性意见及减持计划的
承诺函》：“本公司原则同意本次交易”。
（二）控股股东、董事、监事、**管理人员自本次重组事项披露之日起至实施完毕
期间的股份减持计划
  上市公司控股股东地产集团及间接控股股东中交集团做出如下承诺：
  “1、截至本承诺函签署日，本公司不存在减持计划。自本次交易预案及其摘要**
披露之日起至本次交易实施完毕/本次交易终止之日期间，如本公司拟减持所持中交地
产的股份，本公司将审慎制订股份减持计划，并将严格遵守相关法律、法规及规范性文
件的规定及要求，及时履行有关信息披露义务。上述股份包括原持有的中交地产股份以
及因中交地产送红股、转增股本等原因获得的中交地产股份。
产或投资者依法承担赔偿责任。”
  上市公司董事、监事、**管理人员做出如下承诺：
  “1、截至本承诺函签署日，本人未持有中交地产股份，亦不存在减持计划。自本次
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交易**披露之日起至本次交易实施完毕/本次交易终止之日期间，如本人拟减持所持
中交地产的股份，本人将审慎制订股份减持计划，并将严格遵守相关法律、法规及规范
性文件的规定及要求，及时履行有关信息披露义务。上述股份包括原持有的中交地产股
份以及因中交地产送红股、转增股本等原因获得的中交地产股份。
或投资者依法承担赔偿责任。”
五、本次重组中对中小投资者权益保护的相关安排
（一）严格履行上市公司信息披露义务
  公司及相关信息披露义务人将严格按照《证券法》《上市公司信息披露管理办法》
《重组管理办法》等相关规定，切实履行信息披露义务，公平地向所有投资者披露可能
对上市公司股票交易价格产生较大影响的重大事件。
（二）确保本次交易公平、公允
  对于本次交易，上市公司聘请了符合《证券法》规定的审计机构、评估机构对标的
资产进行审计和评估。上市公司聘请独立财务顾问和法律顾问对本次交易所涉及的资产
定价、标的资产的权属状况等情况进行核查，并将对实施过程、相关协议及承诺的履行
情况和相关后续事项的合规性及风险进行核查，发表明确意见。确保本次交易标的资产
定价公允、公平，定价过程合法合规，不损害上市公司的股东利益。
（三）严格履行相关程序
  公司在本次交易过程中严格按照相关规定履行法定程序进行表决和披露。
（四）股东会及网络投票安排
  上市公司董事会将在审议本次交易方案的股东会召开前发布提示性公告，提醒全体
股东参加审议本次交易方案的股东会会议。上市公司将根据法律、法规及规范性文件的
相关规定，为股东会审议本次交易相关事项提供网络投票平台，为股东参加股东会提供
便利。上市公司股东可以参加现场投票，也可以直接通过网络进行投票表决。
（五）其他保护投资者权益的措施
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虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并就提供信息的真实性、准确性和完整性承担法
律责任。
整的原始书面资料或副本资料，资料副本或复印件与其原始资料或原件一致；所有文件
的签名、印章均是真实的，该等文件的签署人业经合法授权并有效签署该文件，不存在
**虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏。
不存在**虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏；保证已履行了法定的披露和报告义务，
不存在应当披露而未披露的合同、协议、安排或其他事项。
假记载、误导性陈述或者重大遗漏。如违反上述保证，上市公司将承担相应的法律责任。
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               重大风险提示
  投资者在评价本次重大资产出售时，除本报告书的其它内容和与本报告书同时披露
的相关文件外，还应特别认真地考虑下述各项风险因素：
一、与本次交易相关的风险
（一）本次交易可能被暂停、中止或取消的风险
暂停、中止或取消的风险。尽管上市公司采取了严格的保密措施，积极主动地进行内幕
信息管理，尽可能缩小内幕信息知情人员范围、减少和避免内幕信息的外泄和传播。但
受限于查询范围和核查手段的有限性，仍然无法避免自查范围以外相关人员或机构涉嫌
内幕交易的风险。如相关方因涉嫌内幕交易被立案调查，本次重组将存在因此被暂停、
中止或取消的风险。
环境可能发生实质变化从而影响上市公司以及标的公司的经营决策，从而存在导致本次
交易被暂停、中止或取消的可能性。
  若本次重组因上述某种原因或其他原因被暂停、中止或取消，而上市公司又计划重
新启动重组的，则交易方案、交易定价及其他交易相关的条款、条件均可能较本报告书
中披露的重组方案存在重大变化，公司提请广大投资者注意风险。
（二）本次交易的审批风险
  本次交易尚需履行多项审批程序方可实施，详见本报告书“重大事项提示” 之“三、
本次交易的决策过程和批准情况”。本次交易能否取得上述批准或核准并**成功实施、
及获得相关批准或核准的时间面临不确定性，存在无法通过审批而导致交易失败的风险。
（三）金融债权人对本次交易提出异议要求提前偿付的风险
  截至评估基准日，上市公司应付债券、信托融资及保理融资等债务可能会出现债权
人要求上市公司提前清偿的情形，公司将以自有资金或自筹资金等方式保证偿付。提请
投资者注意投资风险。
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（四）尚未**取得部分标的公司其他股东同意或放弃优先购买权的风险
  根据标的公司的章程及股东协议约定，本次交易涉及部分标的公司其他股东同意或
放弃优先购买权，并需要相关股东配合办理工商变更手续。截至本报告书签署日，上市
公司尚未**取得相关股东同意股权转让或放弃优先购买权的声明文件。上市公司不排
除因未取得相关股东同意股权转让或放弃优先购买权的声明文件导致股权无法转移登
记或延后转移登记的风险。提请广大投资者注意相关风险。
二、本次重大资产出售对上市公司经营影响的风险
（一）业务转型及经营风险
  通过本次重组，上市公司拟将持有的房地产开发业务相关资产及负债转让至控股股
东地产集团，未来将聚焦于物业服务和资产管理与运营（包括商业管理及自持物业租赁）
等轻资产业务，实现向轻资产运营模式的战略转型，提升上市公司的持续盈利能力和资
产质量，有助于实现上市公司股东利益**化，充分保障公司及中小股东的利益。但受
到宏观经济、居民消费增速放缓等因素影响，上市公司物业管理、资产管理业务可能面
临物业管理费收缴率下降、出租率下降等经营风险。提请广大投资者注意相关风险。
（二）经营规模显著下降的风险
  为提升上市公司的持续盈利能力和资产质量，上市公司拟将持有的房地产开发业务
相关资产及负债转让至控股股东地产集团，本次交易完成后，相关标的资产将不再纳入
上市公司合并报表范围，上市公司将“由重转轻”，其资本结构和盈利情况将得到有效改
善，物业管理及资产管理等业务具有稳定性和可持续性，但预计上市公司总资产及营收
规模等指标将出现较大幅度下降。提请广大投资者注意上市公司因出售标的资产而存在
的总资产及营收规模下降所导致的潜在风险。
中交地产股份有限公司                                                                                     重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
                                                                目         录
       四、上市公司控股股东对本次重组的原则性意见，控股股东、董事、监事、**
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      八、标的资产涉及的立项、环保、行业准入、用地、规划、施工建设等有关报批
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  四、本次交易不适用《重组管理办法》第四十四条及《适用意见第 12 号》的规
  五、本次交易相关主体不存在依据《上市公司监管指引第 7 号――上市公司重大
  资产重组相关股票异常交易监管》第十二条不得参与**上市公司重大资产重组
  六、本次交易符合《上市公司监管指引第 9 号――上市公司筹划和实施重大资产
  七、独立财务顾问对本次交易是否符合《重组管理办法》发表的明确意见........ 218
  五、本次交易对上市公司当期每股收益等财务指标和非财务指标的影响分析.... 255
中交地产股份有限公司                                                                               重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
  一、本次交易完成后上市公司是否存在资金、资产被实际控制人或其他关联人占
  五、本次交易后上市公司的现金分红政策及相应的安排、董事会对上述情况的说
  十、上市公司控股股东、董事、监事、**管理人员自本次重组预案披露之日起
  十一、关于本次重组相关主体和证券服务机构不存在依据《上市公司监管指引第
  十二、其他能够影响股东及其他投资者做出合理判断的、有关本次交易的所有信
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                        释     义
  本报告书中，除非文意另有所指，下列简称具有如下含义：
一、一般释义
上市公司、公司、本公司、
               指   中交地产股份有限公司
中交地产
交易对方、地产集团、中交
               指   中交房地产集团有限公司
房地产集团
中交集团           指   **交通建设集团有限公司
交易标的、标的资产          截至评估基准日上市公司持有的房地产开发业务相关股权、
               指
、拟置出资产             债权等资产及相关债务
                   中交地产直接持股的从事房地产开发业务的控股子公司及参
标的公司           指
                   股子公司
                   中住地产开发有限公司（改制前名称为中住地产开发公司，
中住地产           指
                   现已注销）
                   **房地产开发集团有限公司（改制前名称为**房地产开
中房集团           指
                   发集团公司）
重庆**公司         指   **重庆**经济技术合作公司
                   重庆渝富资本运营集团有限公司（原企业名称为重庆渝富资
重庆渝富           指
                   产经营管理有限公司）
                   湖南华夏投资集团有限公司（原企业名称为湖南华夏科技投
华夏科技           指
                   资发展有限公司）
预案、《重组预案》      指   《中交地产股份有限公司重大资产出售暨关联交易预案》
报告书、本报告书、《重组
               指   《中交地产股份有限公司重大资产出售暨关联交易报告书》
报告书》
                   上市公司拟将持有的房地产开发业务相关资产及负债转让至
本次交易、本次重组      指
                   公司控股股东地产集团
过渡期            指   评估基准日起至拟置出资产交割日止的期间
评估基准日          指   2024 年 12 月 31 日
**证监会          指   **证券监督管理委员会
**院国资委         指   **院国有资产监督管理委员会
深交所、交易所、证券交易
               指   深圳证券交易所
所
独立财务顾问、中金公司    指   ****金融股份有限公司
法律顾问、嘉源        指   北京市嘉源律师事务所
审计师机构、审计师、安永   指   安永华明会计师事务所（特殊普通合伙）
资产评估机构、评估师、天
               指   北京天健兴业资产评估有限公司
健
                   《中交地产股份有限公司拟置出资产专项审计报告》（安永
拟置出资产专项审计报告    指
                   华明（2025）专字第 70071827_A08 号）
                   《中交地产股份有限公司拟重大资产出售项目所涉及的中交
资产评估报告         指
                   地产股份有限公司置出资产价值资产评估报告》（天兴评报
中交地产股份有限公司                            重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
                   字（2025）第 0601 号）
                   《中交地产股份有限公司备考审阅报告》（安永华明（2025）
备考审阅报告         指
                   专字第 70071827_A09 号）
《公**》          指   《中华人民共和国公**》
《证券法》          指   《中华人民共和国证券法》
《重组管理办法》、《重组
               指   《上市公司重大资产重组管理办法（2025 年修订）》
办法》
最近两年           指   2023 年度、2024 年度
最近三年           指   2022 年度、2023 年度、2024 年度
《上市规则》         指   《深圳证券交易所股票上市规则（2024 年修订）》
                   《公开发行证券的公司信息披露内容与格式准则第 26 号―
《26 号准则》       指
                   ―上市公司重大资产重组（2025 年修订）》
交易日            指   深圳证券交易所的营业日
元、万元、亿元        指   人民币元、万元、亿元
二、专业术语释义
容积率            指   建设用地内的计容总建筑面积与规划建设用地面积的比值
                   房地产开发企业与购房者约定，由购房者交付定金或预付款，
预售             指
                   并在未来**日期拥有现房的房产交易行为
招拍挂            指   以招标、拍卖或者挂牌方式出让国有土地使用权
                   以地铁、公交干线等枢纽站点为**，汇集购物**、酒店、
TOD 城市综合体      指   写字楼、公寓、住宅和公共空间等多种建筑功能、业态的大
                   型综合性建筑群
产业地产           指   以产业为依托，地产为载体，实现土地的整体开发与运营
                   将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、
城市更新           指
                   有计划的改建活动
                   项目用地红线范围内的土地面积，一般包括建筑区内的道路
规划用地面积         指
                   面积、绿地面积、建筑物所占面积、运动场地等
                   建筑物各层水平面积的总和，包括使用面积、辅助面积和结
建筑面积           指
                   构面积
                   物业服务企业为满足不同类型的物业提供相应的物业服务而
业态             指
                   形成的不同经营形态
                   已经建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的共用部
物业             指
                   位、共用设施设备
                   通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服
                   务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、
物业管理           指
                   养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的
                   活动
注：本报告书中部分合计数与各加数直接相加之和在尾数上可能略有差异，上述差异是由于计算过
程中四舍五入造成的。
中交地产股份有限公司                         重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
                 **节     本次交易概况
一、本次交易的背景及目的
（一）本次交易的背景
险
    根据****数据，2024 年度，**房地产开发投资 100,280 亿元，比上年下降
积下降 14.1%；新建商品房销售额 96,750 亿元，同比下降 17.1%，其中住宅销售额同比
下降 17.6%。
    上市公司主要从事房地产开发业务，自 2023 年以来持续处于亏损状态。2022 年、
绩造成不利影响。2024 年末，上市公司经审计的归母净资产为-357,892.89 万元。根据
《股票上市规则》的有关规定，上市公司股票于 2025 年 4 月 16 日被实施退市风险警示
（*ST）。
    上市公司过往主要通过债务融资方式筹集资金开展房地产开发业务。总体来看，近
年来为满足项目建设的需要，公司债务融资规模较大，资产负债率水平较高，截至 2022
年末、
截至 2024 年末，公司合并口径融资余额合计为 576.44 亿元，公司面临较大偿债压力。
    近年来，**政策持续鼓励上市公司高质量发展，并通过一系列政策措施为上市公
司并购重组提供了良好的政策环境。2024 年 4 月 12 日，**院发布《**院关于加强
监管防范风险推动资本市场高质量发展的若干意见》（国发〔2024〕10 号），鼓励上市
公司综合运用并购重组、股权激励等方式提高发展质量，推动上市公司提升投资价值。
本次交易符合**政策导向，有利于提高上市公司市场竞争力，促进上市公司高质量发
展。
中交地产股份有限公司                        重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
（二）本次交易的目的
型及高质量发展
  上市公司房地产开发业务持续处于亏损状态，为实现长期稳定发展的目标，上市公
司拟将持有的房地产开发业务相关资产及负债转让至控股股东地产集团。
  未来上市公司将聚焦于物业管理及资产管理等稳定性强，有利于上市公司增强盈利
能力的轻资产业务，实现战略转型及高质量发展。
  目前上市公司的负债总额及资产负债率较高，面临较大的偿债压力。置出房地产开
发业务相关资产及负债有利于**上市公司资产负债率，优化资产结构，**上市公司
偿债压力，从而增强上市公司盈利能力及持续经营能力。
  本次交易系上市公司响应**院国资委及证监会相关促进上市公司高质量发展的
要求。通过本次交易剥离亏损资产，提升资产质量，为后续转型发展创造条件。本次交
易可以提高上市公司盈利能力和持续经营能力，化解上市公司退市风险，保护中小投资
者利益。
二、本次交易方案概述
（一）方案概要
  本次交易中，中交地产拟将持有的房地产开发业务相关资产及负债转让至控股股东
地产集团。交易对方以现金方式支付交易对价。
（二）交易价格及定价依据
  本次交易聘请了北京天健兴业资产评估有限公司作为资产评估机构对标的资产进
行评估。根据资产评估机构出具的《资产评估报告》（天兴评报字（2025）第 0601
号），采用资产基础法对标的资产评估结果如下：
  截至评估基准日 2024 年 12 月 31 日，标的资产净资产账面价值为-391,881.75 万
中交地产股份有限公司                                  重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
元，评估值为-297,604.13 万元，评估增值 94,277.62 万元，增值率 24.06%。
      基于上述评估结果，经交易双方协商，确定交易价格如下：
                交易标的名称及权                支付方式           向该交易对方支
 序号      交易对方
                  益比例           现金对价           其他       付的总对价
                上市公司持有的房
                地产开发业务相关
                股权、债权等资产
                 及相关债务
（三）本次交易支付方式及支付安排
      交易对方以现金方式支付交易对价，由交易对方在本次交易合同生效后 30 日内一
次性向中交地产支付。
（四）本次交易的过渡期间损益安排
      标的资产过渡期间的盈利及亏损由交易对方享有和承担。过渡期内，中交地产因
开展房地产业务新增或减少的债权债务，包括但不限于新发行或清偿债券、新增或清
偿银行借款等，属于本次交易的过渡期损益。
三、本次交易的性质
（一）本次交易构成重大资产重组
      根据上市公司、标的资产 2024 年经审计的财务数据情况，相关财务数据比较如下：
                                                         单位：万元
         项目          资产总额               资产净额           营业收入
中交地产财务指标（A）            10,769,768.18     -357,892.89    1,830,204.25
标的资产模拟合并报表财务
指标（B）
占比（B/A）                      98.23%        133.45%            94.26%
      综上，根据《重组管理办法》的规定，本次重组构成上市公司重大资产重组。
（二）本次交易构成关联交易
      本次重大资产出售的交易对方地产集团为公司控股股东，地产集团为上市公司的关
中交地产股份有限公司                 重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
联方，本次交易构成关联交易。上市公司召开董事会审议本次交易相关议案时，关联董
事均已回避表决。上市公司未来召开股东会审议本次交易相关议案时，关联股东将回避
表决。
（三）本次交易不构成重组上市
  本次交易系重大资产出售，不涉及发行股份，本次交易前后上市公司的控股股东、
实际控制人均不会发生变更，因此本次交易不构成《重组管理办法》第十三条规定的重
组上市情形。
四、本次交易对上市公司的影响
（一）本次交易对上市公司主营业务的影响
  本次重组前，上市公司主营业务为房地产开发及销售。通过本次重组，上市公司拟
将持有的房地产开发业务相关资产及负债转让至控股股东地产集团，未来将聚焦于物业
服务和资产管理与运营（包括商业管理及自持物业租赁）等轻资产业务，实现向轻资产
运营模式的战略转型。
  未来上市公司坚持高质量发展总基调，打造服务型新质生产力，走轻资产运营道路。
上市公司将进一步突出特色竞争优势，构建以中交集团大城市、大交通战略为指引，根
据中交集团定位，逐步形成以“物业管理 资产管理与运营”为核心的业务格局，不断提
高服务质量和运营管理能力，持续提升品牌影响力。同时，公司将加强业务拓展、积极
开展行业收并购、发展资产管理与运营服务等多种措施扩大业务规模、完善业务布局，
提升运营效率，增强盈利能力，实现高质量发展。
  本次重组将有利于上市公司优化业务结构，有利于上市公司持续发展，有利于上市
公司价值的提升以及中小股东利益的维护。
（二）本次交易对上市公司股权结构的影响
  本次交易为资产出售，不涉及发行股份，不涉及上市公司股权变动，不会对上市公
司股权结构产生影响。
（三）本次交易对上市公司主要财务指标的影响
  根据安永华明会计师事务所（特殊普通合伙）出具的《备考审阅报告》（安永华明
中交地产股份有限公司                              重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
（2025）专字第 70071827_A09 号），本次重组前后上市公司主要财务指标对比情况如
下：
                                                          单位：万元
       项目
                   实际数              备考数                变动情况
     资产总额          10,769,768.18        203,598.71           -98.11%
     负债总额           9,665,907.26         81,790.42           -99.15%
     资产负债率               89.75%            40.17%    ** 49.58 个百分点
     营业收入           1,830,204.25        109,711.75           -94.01%
       净利润           -639,605.40          9,785.76          101.53%
归属于母公司所有者的净利
                     -517,908.20          9,127.19          101.76%
      润
归属于母公司股东的每股净
                         -4.7904           1.6015     增加 6.3919 元/股
   资产（元/股）
  每股收益（元/股）              -7.1616           0.1262     增加 7.2878 元/股
  标的资产所从事的房地产开发行业资金需求量大、负债规模高，本次交易完成后，
相关标的资产将不再纳入上市公司合并报表范围，上市公司将“由重转轻”，预计上市公
司总资产及营收规模等指标将出现较大幅度下降，但其资本结构和盈利情况将得到有效
改善，物业管理及资产管理等业务具有稳定性和可持续性，有利于保护上市公司全体股
东利益。
五、本次交易决策过程和批准情况
（一）已经履行的审批程序
易，有关事项在提交董事会审议前，已经独立董事专门会议审议通过并发表意见。
《资产出售协议》。
有关事项的批复》，批准本次交易。
中交地产股份有限公司                      重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
与本次交易相关的议案，有关事项在提交董事会审议前，已经独立董事专门会议审议通
过并发表意见。
（二）本次交易尚需履行的内部和监管机构审批程序
  本次交易能否取得上述批准、核准以及**取得批准、核准的时间均存在不确定性，
公司将及时公告本次重组的**进展，并提请广大投资者注意投资风险。
六、本次重组相关方所做出的重组承诺
    承诺事项     承诺人              承诺主要内容
                     **虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏。
                     证本公司所提供的信息、说明及确认均为真实、准确、完整和
                     有效的，本公司已向参与本次交易的各中介机构提供本次交易
                     的相关信息和文件（包括但不限于原始书面材料、副本材料和
                     口头证言等），并保证所提供的信息和文件均真实、准确、完
                     整，所提供的文件资料的副本或复印件与其正本、原始资料或
                     原件一致，且该等文件资料的签名、印章均是真实的，该等文
                     件的签署人已经合法授权并有效签署该文件，保证不存在**
                     虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏。
                     相关信息、说明及确认时，本公司及本公司下属企业保证继续
             上市公司
 关于所提供信息真            提供的信息仍然符合真实、准确、完整、有效的要求。
 实、准确、完整之承           4、在本次交易期间，本公司将依照相关法律法规、**证券监
 诺                   督管理委员会和深圳证券交易所的有关规定，及时提供、披露
                     有关本次交易的信息，并保证该等信息的真实性、准确性和完
                     整性。
                     易报告书（草案）》及其摘要中财务会计资料真实、准确、完
                     整。
                     整性承担法律责任；如违反上述保证，将承担法律责任；如因
                     提供的信息存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，给投资
                     者、交易各方及参与本次交易的各中介机构造成损失的，本公
                     司将依法承担法律责任。
             上 市 公 司 1、本人为本次交易所提供的信息真实、准确、完整，不存在任
             全体董事、 何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏。
             监事、** 2、本人已及时提供本次交易相关的信息、说明及确认，并保证
中交地产股份有限公司                     重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
    承诺事项     承诺人              承诺主要内容
             管理人员   本人所提供的信息、说明及确认均为真实、准确、完整和有效
                    的，本人已向参与本次交易的各中介机构提供本次交易的相关
                    信息和文件（包括但不限于原始书面材料、副本材料和口头证
                    言等），并保证所提供的信息和文件均真实、准确、完整，所
                    提供的文件资料的副本或复印件与其正本、原始资料或原件一
                    致，且该等文件资料的签名、印章均是真实的，该等文件的签
                    署人已经合法授权并有效签署该文件，保证不存在**虚假记
                    载、误导性陈述或者重大遗漏。
                    认时，本人保证继续提供的信息仍然符合真实、准确、完整、
                    有效的要求。
                    管理委员会（以下简称“**证监会”）和深圳证券交易所的有
                    关规定，及时向中交地产提供、披露有关本次交易的信息，并
                    保证该等信息的真实性、准确性和完整性。
                    报告书（草案）》及其摘要中财务会计资料真实、准确、完整。
                    性承担法律责任；如违反上述保证，将承担法律责任；如因提
                    供的信息存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，给投资者、
                    交易各方及参与本次交易的各中介机构造成损失的，本人将依
                    法承担法律责任。
                    性陈述或者重大遗漏，被**机关立案侦查或者被**证监会
                    立案调查的，在案件调查结论明确以前，本人不转让在中交地
                    产拥有权益的股份（如有），并于收到立案稽查通知的两个交
                    易日内将暂停转让的书面申请和股票账户提交中交地产董事
                    会，由中交地产董事会代本人向证券交易所和证券登记结算机
                    构申请锁定；如本人未在两个交易日内提交锁定申请的，本人
                    同意授权中交地产董事会核实后直接向证券交易所和证券登
                    记结算机构报送本人的身份信息和账户信息并申请锁定；如中
                    交地产董事会未向证券交易所和证券登记结算机构报送本人
                    的身份信息和账户信息的，本人同意授权证券交易所和证券登
                    记结算机构直接锁定相关股份。如调查结论发现存在违法违规
                    情节，本人承诺锁定股份自愿用于相关投资者赔偿安排。
                    **虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏。
                    证本公司所提供的信息、说明及确认均为真实、准确、完整和
                    有效的，本公司已向参与本次交易的各中介机构提供本次交易
                    的相关信息和文件（包括但不限于原始书面材料、副本材料和
                    口头证言等），并保证所提供的信息和文件均真实、准确、完
             控股股东
                    整，所提供的文件资料的副本或复印件与其正本、原始资料或
                    原件一致，且该等文件资料的签名、印章均是真实的，该等文
                    件的签署人已经合法授权并有效签署该文件，保证不存在**
                    虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏。
                    确认时，本公司保证继续提供的信息仍然符合真实、准确、完
                    整、有效的要求。
中交地产股份有限公司                      重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
    承诺事项     承诺人              承诺主要内容
                    督管理委员会和深圳证券交易所的有关规定，及时提供、披露
                    有关本次交易的信息，并保证该等信息的真实性、准确性和完
                    整性。
                    性陈述或者重大遗漏，被**机关立案侦查或者被**证监会
                    立案调查的，在案件调查结论明确以前，本公司不转让在中交
                    地产拥有权益的股份（如有），并于收到立案稽查通知的两个
                    交易日内将暂停转让的书面申请和股票账户提交中交地产董
                    事会，由中交地产董事会代本公司向证券交易所和证券登记结
                    算机构申请锁定；如本公司未在两个交易日内提交锁定申请
                    的，本公司同意授权中交地产董事会核实后直接向证券交易所
                    和证券登记结算机构报送本公司的身份信息和账户信息并申
                    请锁定；如中交地产董事会未向证券交易所和证券登记结算机
                    构报送本公司的身份信息和账户信息的，本公司同意授权证券
                    交易所和证券登记结算机构直接锁定相关股份。如调查结论发
                    现存在违法违规情节，本公司承诺锁定股份自愿用于相关投资
                    者赔偿安排。
                    整性承担法律责任；如违反上述保证，将承担法律责任；如因
                    提供的信息存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，给投资
                    者、交易各方及参与本次交易的各中介机构造成损失的，本公
                    司将依法承担法律责任。
                    **虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏。
                    证本公司所提供的信息、说明及确认均为真实、准确、完整和
                    有效的，本公司已向参与本次交易的各中介机构提供本次交易
                    的相关信息和文件（包括但不限于原始书面材料、副本材料和
                    口头证言等），并保证所提供的信息和文件均真实、准确、完
                    整，所提供的文件资料的副本或复印件与其正本、原始资料或
                    原件一致，且该等文件资料的签名、印章均是真实的，该等文
                    件的签署人已经合法授权并有效签署该文件，保证不存在**
                    虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏。
             间接控股   确认时，本公司保证继续提供的信息仍然符合真实、准确、完
             股东     整、有效的要求。
                    督管理委员会和深圳证券交易所的有关规定，及时提供、披露
                    有关本次交易的信息，并保证该等信息的真实性、准确性和完
                    整性。
                    性陈述或者重大遗漏，被**机关立案侦查或者被**证监会
                    立案调查的，在案件调查结论明确以前，本公司不转让在中交
                    地产拥有权益的股份（如有），并于收到立案稽查通知的两个
                    交易日内将暂停转让的书面申请和股票账户提交中交地产董
                    事会，由中交地产董事会代本公司向证券交易所和证券登记结
                    算机构申请锁定；如本公司未在两个交易日内提交锁定申请
                    的，本公司同意授权中交地产董事会核实后直接向证券交易所
中交地产股份有限公司                         重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
    承诺事项       承诺人                承诺主要内容
                       和证券登记结算机构报送本公司的身份信息和账户信息并申
                       请锁定；如中交地产董事会未向证券交易所和证券登记结算机
                       构报送本公司的身份信息和账户信息的，本公司同意授权证券
                       交易所和证券登记结算机构直接锁定相关股份。如调查结论发
                       现存在违法违规情节，本公司承诺锁定股份自愿用于相关投资
                       者赔偿安排。
                       整性承担法律责任。
                       何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏。
                       本人所提供的信息、说明及确认均为真实、准确、完整和有效
                       的，本人已向参与本次交易的各中介机构提供本次交易的相关
                       信息和文件（包括但不限于原始书面材料、副本材料和口头证
                       言等），并保证所提供的信息和文件均真实、准确、完整，所
                       提供的文件资料的副本或复印件与其正本、原始资料或原件一
                       致，且该等文件资料的签名、印章均是真实的，该等文件的签
                       署人已经合法授权并有效签署该文件，保证不存在**虚假记
               交易对方
                       载、误导性陈述或者重大遗漏。
               董事、监
               事、**管
                       认时，本人保证继续提供的信息仍然符合真实、准确、完整、
               理人员
                       有效的要求。
                       管理委员会（以下简称“**证监会”）和深圳证券交易所的有
                       关规定，及时向中交地产提供、披露有关本次交易的信息，并
                       保证该等信息的真实性、准确性和完整性。
                       性承担法律责任；如违反上述保证，将承担法律责任；如因提
                       供的信息存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，给投资者、
                       交易各方及参与本次交易的各中介机构造成损失的，本人将依
                       法承担法律责任。
                       本公司及本公司董事、监事、**管理人员，本公司实际控制
                       人、控股股东及其董事、监事、**管理人员，及上述主体控
                       制的机构均不存在泄露本次交易的相关内幕信息及利用该内
                       幕信息进行内幕交易的情形，不曾因涉嫌与重大资产重组相关
               上市公司    的内幕交易被立案调查或者立案侦查，最近 36 个月内不曾因
                       与重大资产重组相关的内幕交易被**证监会作出行政处罚
 关于不存在《上市公
                       或者**机关依法追究刑事责任，且不存在《上市公司监管指
 司监管指引第 7 号―
                       引第 7 号――上市公司重大资产重组相关股票异常交易监管》
 ―上市公司重大资
                       规定的不得参与**上市公司重大资产重组的其他情形。
 产重组相关股票异
                       本人及本人控制的机构均不存在泄露本次交易的相关内幕信
 常交易监管》第十二
                       息及利用该内幕信息进行内幕交易的情形，不曾因涉嫌与重大
 条相关情况的说明
               上 市 公 司 资产重组相关的内幕交易被立案调查或者立案侦查，  最近 36 个
               全体董事、   月内不曾因与重大资产重组相关的内幕交易被**证监会作
               监事、** 出行政处罚或者**机关依法追究刑事责任，不存在《上市公
               管理人员    司监管指引第 7 号――上市公司重大资产重组相关股票异常交
                       易监管》规定的不得参与**上市公司重大资产重组的其他情
                       形。
中交地产股份有限公司                       重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
    承诺事项     承诺人                承诺主要内容
                     本公司及本公司董事、监事、**管理人员及上述主体控制的
                     机构均不存在泄露本次交易的相关内幕信息及利用该内幕信
                     息进行内幕交易的情形，不曾因涉嫌与重大资产重组相关的内
             上 市 公 司 幕交易被立案调查或者立案侦查，最近 36 个月内不曾因与重
             控股股东、 大资产重组相关的内幕交易被**证券监督管理委员会作出
             间 接 控 股 行政处罚或者**机关依法追究刑事责任，不存在《上市公司
             股东      监管指引第 7 号――上市公司重大资产重组相关股票异常交易
                     监管》规定的不得参与**上市公司重大资产重组的其他情
                     形。
                     本人及本人控制的机构均不存在泄露本次交易的相关内幕信
                     息及利用该内幕信息进行内幕交易的情形，不曾因涉嫌与重大
             交 易 对 方 资产重组相关的内幕交易被立案调查或者立案侦查，  最近 36 个
             董事、监    月内不曾因与重大资产重组相关的内幕交易被**证监会作
             事、**管 出行政处罚或者**机关依法追究刑事责任，且不存在《上市
             理人员     公司监管指引第 7 号――上市公司重大资产重组相关股票异常
                     交易监管》规定的不得参与**上市公司重大资产重组的其他
                     情形。
                     犯罪被**机关立案侦查或者涉嫌违法违规被**证券监督
                     管理委员会（以下简称“**证监会”）立案调查或者被其他有
                     权部门调查的情形。
                     不存在被**证监会行政处罚，或者涉及与经济纠纷有关的重
                     大民事诉讼或者仲裁情况。
                     不存在因违反法律、行政法规、规章受到行政处罚且情节严重、
                     受到刑事处罚或**机关依法追究刑事责任的情形，不存在尚
                     未了结或可以预见的重大诉讼、仲裁及行政处罚案件，不存在
                     被列为失信执行人的情形。
                     不存在未按期偿还大额债务、未履行承诺、被**证监会或其
             上市公司    派出机构采取行政监管措施或受过上海证券交易所、深圳证券
 关于诚信及无违法            交易所或北京证券交易所采取监管措施、纪律处分的情况。
 违规的承诺函              5、本公司、本公司董事、监事及**管理人员最近三年内诚信
                     状况良好，不存在**诚信方面的重大违规或违约情形。
                     职**，能够忠实和勤勉地履行职务，不存在不得担任本公司
                     董事、监事、**管理人员的情形。
                     行动人、现任董事、监事、**管理人员不存在不规范履行所
                     作出的相关承诺的情形；除正在履行的承诺外，本公司、本公
                     司控股股东及其一致行动人、现任董事、监事、**管理人员
                     不存在承诺未履行或未履行完毕的情形。
                     形。
             上 市 公 司 违规被**证券监督管理委员会（以下简称“**证监会”）立
             全体董事、 案调查或者被其他有权部门调查的情形。
             监事、** 2、最近三年内，本人不存在被**证监会行政处罚，或者涉及
中交地产股份有限公司                       重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
    承诺事项     承诺人                承诺主要内容
             管理人员    与经济纠纷有关的重大民事诉讼或者仲裁情况。
                     行政处罚且情节严重、受到刑事处罚或**机关依法追究刑事
                     责任的情形，不存在尚未了结或可以预见的重大诉讼、仲裁及
                     行政处罚案件，不存在被列为失信被执行人的情形。
                     被**证监会或其派出机构采取行政监管措施或受过上海证
                     券交易所、深圳证券交易所或北京证券交易所采取监管措施、
                     纪律处分的情况。
                     违规或违约情形。
                     地履行职务，不存在不得担任上市公司董事、监事、**管理
                     人员的情形。
                     不存在受过行政处罚（与证券市场明显无关的除外）、刑事处
                     罚、或者涉及与经济纠纷有关的重大民事诉讼或者仲裁情况，
                     不存在尚未了结或可以预见的重大诉讼、仲裁及行政处罚案
                     件，也不存在因涉嫌犯罪被**机关立案侦查或者涉嫌违法违
                     规被**证券监督管理委员会（以下简称“**证监会”）或者
                     被其他有权部门立案调查的情形。
             交易对方    信状况良好，均不存在未按期偿还大额债务、未履行承诺、被
                     **证监会或其派出机构采取行政监管措施或受过上海证券
                     交易所、深圳证券交易所或北京证券交易所采取监管措施、纪
                     律处分的情况。
                     状况良好，不存在**诚信方面的重大违规或违约情形。
                     承诺的情形；除正在履行的承诺外，本公司不存在承诺未履行
                     或未履行完毕的情形。
                     违规被**证券监督管理委员会（以下简称“**证监会”）立
                     案调查或者被其他有权部门调查的情形。
                     及与经济纠纷有关的重大民事诉讼或者仲裁情况。
                     到行政处罚且情节严重、受到刑事处罚或**机关依法追究
             交易对方
                     刑事责任的情形，不存在尚未了结或可以预见的重大诉讼、
             董事、监
                     仲裁及行政处罚案件，不存在被列为失信被执行人的情形。
             事、**管
             理人员
                     诺、被**证监会或其派出机构采取行政监管措施或受过上
                     海证券交易所、深圳证券交易所或北京证券交易所采取监管
                     措施、纪律处分的情况。
                     大违规或违约情形。
                     存在不得担任公司董事、监事、**管理人员的情形。
中交地产股份有限公司                     重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
    承诺事项     承诺人              承诺主要内容
                   一、本公司对本次交易的原则性意见
                   本公司原则性同意本次交易。
                     二、本公司关于重组期间减持计划的承诺函
 关于本次交易的原            预案及其摘要**披露之日起至本次交易实施完毕/本次交易
             上市公司
 则性意见及减持计            终止之日期间，如本公司拟减持所持中交地产的股份，本公司
             控股股东
 划的承诺函               将审慎制订股份减持计划，并将严格遵守相关法律、法规及规
                     范性文件的规定及要求，及时履行有关信息披露义务。上述股
                     份包括原持有的中交地产股份以及因中交地产送红股、转增股
                     本等原因获得的中交地产股份。
                     本公司将向中交地产或投资者依法承担赔偿责任。
                     预案及其摘要**披露之日起至本次交易实施完毕/本次交易
                     终止之日期间，如本公司拟减持所持中交地产的股份，本公司
             上 市 公 司 将审慎制订股份减持计划，并将严格遵守相关法律、法规及规
             间 接 控 股 范性文件的规定及要求，及时履行有关信息披露义务。上述股
             股东      份包括原持有的中交地产股份以及因中交地产送红股、转增股
                     本等原因获得的中交地产股份。
 重组期间减持计划            本公司将向中交地产或投资者依法承担赔偿责任。
 的承诺函                1、截至本承诺函签署日，本人未持有中交地产股份，亦不存在
                     减持计划。自本次交易**披露之日起至本次交易实施完毕/本
                     次交易终止之日期间，如本人拟减持所持中交地产的股份，本
             上市公司
                     人将审慎制订股份减持计划，并将严格遵守相关法律、法规及
             全体董事、
                     规范性文件的规定及要求，及时履行有关信息披露义务。上述
             监事、**
                     股份包括原持有的中交地产股份以及因中交地产送红股、转增
             管理人员
                     股本等原因获得的中交地产股份。
                     本人将向中交地产或投资者依法承担赔偿责任。
                     本公司已在《中交地产股份有限公司房地产业务专项自查报
                     告》中对本公司及下属子公司在报告期内的房地产开发项目是
                     否存在闲置土地、炒地、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为、
                     是否存在因上述违法违规行为被行政处罚或正在被（立案）调
             上市公司    查的情况进行了专项自查并进行了信息披露。如本公司存在报
                     告期内未披露的因闲置土地、炒地、捂盘惜售、哄抬房价等违
                     法违规行为被行政处罚或正在被（立案）调查的情形，并因此
                     给投资者造成损失的，本公司将按照有关法律、行政法规的规
 关于房地产业务的            定及证券监管部门的要求承担赔偿责任。
 承诺函                 上市公司已在《中交地产股份有限公司房地产业务专项自查报
                     告》中对上市公司及下属子公司在报告期内的房地产开发项目
                     是否存在闲置土地、炒地、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行
             上 市 公 司 为、是否存在因上述违法违规行为被行政处罚或正在被（立案）
             董事、** 调查的情况进行了专项自查并进行了信息披露。如上市公司存
             管理人员    在报告期内未披露的因闲置土地、炒地、捂盘惜售、哄抬房价
                     等违法违规行为被行政处罚或正在被（立案）调查的情形，并
                     因此给上市公司和投资者造成损失的，本人将按照有关法律、
                     行政法规的规定及证券监管部门的要求承担赔偿责任。
中交地产股份有限公司                     重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
    承诺事项     承诺人              承诺主要内容
                   得采用其他方式损害上市公司利益；2、对本人的职务消费行为
                   进行约束；3、不动用上市公司资产从事与本人履行职责无关的
                   投资、消费活动；4、董事会或提名与薪酬委员会制定的薪酬制
                   度与上市公司填补回报措施的执行情况相挂钩；5、未来拟公布
                   的上市公司股权激励的行权条件与上市公司填补回报措施的
             上市公司
                   执行情况相挂钩；6、自本承诺函出具之日至本次交易实施完毕
             董事、**
                   前，若证券监督管理部门作出关于填补回报措施及其承诺的其
             管理人员
                   他新的监管规定，且上述承诺不能满足该等规定时，本人承诺
                   届时将按照**规定出具补充承诺；7、本人承诺切实履行上市
 关于填补回报措施          公司制定的本次交易有关填补回报措施以及本人对此作出的
 得到切实履行的承          **有关填补回报措施的承诺。若本人违反该等承诺并给上市
 诺函                公司或者投资者造成损失的，本人愿意依法承担对上市公司或
                   者投资者的补偿责任。
                   利益；2、自本承诺出具之日至本次交易实施完毕前，若证券监
                   督管理部门作出关于填补回报措施及其承诺的其他新的监管
             上市公司
                   规定，且上述承诺不能满足该等规定时，本公司承诺届时将按
             控股股东、
                   照**规定出具补充承诺；3、本公司承诺切实履行上市公司制
             间接控股
                   定的本次交易有关填补回报措施以及本公司对此作出的**
             股东
                   有关填补回报措施的承诺。若本公司违反该等承诺并给上市公
                   司或者投资者造成损失的，本公司愿意依法承担对上市公司或
                   者投资者的补偿责任。
                   一、中交地产的业务定位
                   本次交易完成后，本公司将中交地产作为本公司控制的、主要
                   从事物业服务、资产管理与运营等轻资产业务的专业平台，鼓
                   励中交地产在该领域长期发展、做强做大，支持中交地产不断
                   提升竞争优势，并将采取有效措施避免与其产生同业竞争。
             上市公司   二、避免同业竞争的承诺
             控股股东   本公司作为中交地产的控股股东，现承诺如下：
                    本公司将采取必要措施，确保控制的下属企业未来不会从事可
                    能造成对中交地产的主营业务构成重大不利影响同业竞争的
                    业务。
                    上述承诺自本次交易实施完成之日起在本公司作为中交地产
 关于避免同业竞争           控股股东期间有效，如违反上述承诺，本公司将依法承担给中
 的承诺                交地产造成的**经济损失。
                    一、中交地产的业务定位
                    本次交易完成后，本公司将中交地产作为本公司控制的、主要
                    从事物业服务、资产管理与运营等轻资产业务的专业平台，鼓
                    励中交地产在该领域长期发展、做强做大，支持中交地产不断
                    提升竞争优势，并将采取有效措施避免与其产生同业竞争。
             上市公司
             间接控股
                    二、避免同业竞争的承诺
             股东
                    本公司作为中交地产的间接控股股东，现承诺如下：
                    本公司将采取必要措施，在符合法律、法规及上市监管规定的
                    前提下，督促本公司控制的下属企业未来不会从事可能造成对
                    中交地产的主营业务构成重大不利影响同业竞争的业务。
                    上述承诺自本次交易实施完成之日起在本公司作为中交地产
中交地产股份有限公司                     重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
    承诺事项     承诺人             承诺主要内容
                   间接控股股东期间有效，如违反上述承诺，本公司将依法承担
                   给中交地产造成的**经济损失。
                   一、保证中交地产人员独立
                   副总经理、财务负责人和董事会秘书等**管理人员不会在本
                   公司及本公司控制的其他企业（即本公司的全资、控股或其他
                   具有实际控制权的企业，但不含中交地产及中交地产下属控股
                   公司，下同）担任除董事、监事以外的职务，不会在本公司及
                   本公司控制的其他企业领薪。
                   制的其他企业兼职。
                   中交地产根据其制定的劳动人事管理制度选聘、任免、考核、
                   奖罚员工。本公司保证中交地产的劳动、人事及薪酬管理体系
                   与本公司及本公司控制的其他企业之间独立。
                   二、保证中交地产资产独立完整
                   支配权。
                   **方式违法违规占用中交地产的资金、资产。
                   三、保证中交地产财务独立
                   核算体系，配有独立的财务人员，能够独立地做出财务决策，
                   具有规范的财务会计制度，并拥有独立的财务会计账簿，本公
             上市公司
                   司及本公司控制的其他企业目前不存在、未来也不会以**方
 关于保持上市公司    控股股东、
                   式违法违规干预中交地产资金或资产使用的情况。
 独立性的承诺      间接控股
             股东
                   公司控制的其他企业共用银行账户，也不会违规将资金存入本
                   公司或本公司控制的其他企业的账户。
                   义务，本公司承诺不干涉中交地产独立纳税。
                   四、保证中交地产机构独立
                   自主地运作，独立行使经营管理职权。
                   的其他企业分开，本公司承诺本公司及本公司控制的其他企业
                   不会与中交地产之间发生机构混同的情形，本公司不会违规干
                   预中交地产独立运作的情形。
                   五、保证中交地产业务独立
                   资质和能力，具有面向市场独立自主持续经营的能力，中交地
                   产的业务均按照市场化的方式独立运作，不存在需要依赖本公
                   司进行经营活动的情况。
                   之外，不对中交地产的业务活动进行违规干预。
                   性同业竞争或显失公平的关联交易。
                   本承诺在本公司作为中交地产的间接控股股东期间持续有效。
                   若违反上述承诺或拒不履行上述承诺，本公司愿意承担相应的
中交地产股份有限公司                       重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
    承诺事项     承诺人                承诺主要内容
                   法律责任。
中交地产股份有限公司                                          重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
                第二节           上市公司基本情况
一、上市公司概况
公司名称：        中交地产股份有限公司
英文名称：        CCCG Real Estate Corporation Limited
统一社会信用代码：    915000002028133840
企业类型：        股份有限公司（上市、国有控股）
注册资本：        74,709.8401 万元
法定代表人：       郭主龙
境内股票上市地：     深圳证券交易所
境内证券简称：      中交地产
境内证券代码：      000736.SZ
成立时间：        1993 年 2 月 3 日
上市日期：        1997 年 4 月 25 日
住所：          重庆市江北区观音桥建新北路 86 号
办公地址：        重庆市渝北区洪湖东路 9 号财富大厦 B 座 9 楼
电话：          023-67530016
传真：          023-67530016
公司网址：        https://www.cccgrealestate.com/
电子信箱：        zfdc000736@163.com
             一般项目：从事房地产开发经营业务，实业投资，物业管理，高科技开发，
             设备租赁，代理各类商品及技术的进出口业务（**限定公司经营或禁止
             进出口的商品及技术除外），**经济技术合作的往来函调查及咨询服务；
             销售矿产品（不含**规定产品），化工产品、建筑材料、装饰材料（以
经营范围：        上不含危险化学品），汽车（不含九座及九座以下乘用车），摩托车及零
             部件，五金，交电，木材，钢材，日用百货，纺织品，工艺美术品（不含
             金银饰品）中小型水、火力发电成套设备的开发、制造、销售及技术咨询
             服务（**有专项管理规定的除外）。（除依法须经批准的项目外，凭营
             业执照依法自主开展经营活动）
二、上市公司设立及股本变动情况
（一）公司**公开发行股票并上市前的股本变动
日作出的《关于同意设立重庆**实业投资股份有限公司的批复》
                            （渝改委1992148 号）
批准，由重庆**公司、重庆市建设投资公司、重庆华泰实业总公司作为发起人，以定
中交地产股份有限公司                         重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
向募集方式设立的股份有限公司。重庆实业设立时的注册资本为 5,000 万元，其中重庆
**公司认购 1,100 万股，占总股本的 22%；重庆市建设投资公司和重庆华泰实业总公
司分别认购 600 万股，占总股本的 24%；向其他社会法人定向募集 1,700 万股，占总股
本的 34%；内部职工认购 1,000 万股，占总股本的 20%。重庆实业设立时的注册资本缴
纳情况已经重庆审计事务所于 1992 年 12 月 31 日出具的《验资证明》（重审事验92
第 292 号）审验。
构如下：
 序号            股东             持股数（股）            持股比例（%）
              合计                  50,000,000         100.00
公司签订《股权（法人股）转让协议书》，重庆市建设投资公司将其所持有的重庆实业
华泰实业总公司与重庆天乐制药有限公司签订《股权（法人股）转让协议书》，重庆华
泰实业总公司将其所持有的重庆实业 600 万股股份转让给重庆天乐制药有限公司。
     本次股份转让完成后，重庆实业的股权结构如下：
 序号                股东          持股数（股）           持股比例（%）
              合计                   50,000,000        100.00
中交地产股份有限公司                            重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
1997120 号文核准，重庆实业于 1997 年 4 月 10 日**向社会公开发行人民币普通股
资本公积 2,011 万元。重庆实业**公开发行股票时的募集资金到账情况已经重庆会计
师事务所于 1997 年 4 月 18 日出具的《验资报告》（重会所验字97第 056 号）审验。
“000736”。**公开发行股票并上市后，重庆实业的注册资本增加至 6,000 万元。
      **公开发行股票完成后，重庆实业的股权结构如下：
 序号              股东               持股数（股）           持股比例（%）
               合计                     60,000,000         100.00
（二）公司**公开发行股票并上市以来的股本变动
发展有限公司签订《重庆**实业投资股份有限公**人股股权转让协议书》，约定重
庆天乐制药有限公司将其所持有的重庆实业 600 万股股份转让给深圳市华建信投资发
展有限公司。
      本次股份转让完成后，重庆实业的股权结构如下：
 序号              股东               持股数（股）           持股比例（%）
               合计                    60,000,000          100.00
中交地产股份有限公司                           重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
有限公司签订《股份转让协议》，约定重庆**公司将其所持有的重庆实业 1,100 万股
股份转让给北京中经四通信息技术发展有限公司。本次股份转让完成后，北京中经四通
信息技术发展有限公司成为重庆实业的**大股东。
     本次股份转让完成后，重庆实业的股权结构如下：
 序号             股东               持股数（股）           持股比例（%）
              合计                    60,000,000          100.00
事裁定书》，裁定解除重庆实业非流通股股东重庆市开发投资有限公司所持有的重庆实
业 600 万股股份的冻结，并将其过户给上海西域实业有限公司。
     本次股份过户完成后，重庆实业的股权结构如下：
 序号             股东               持股数（股）           持股比例（%）
              合计                     60,000,000         100.00
公司、上海**投资管理公司通过受让重庆实业法人股分别成为重庆实业第二、第三、
第四大股东。上述股份转让完成后，重庆实业前四大股东同受德隆**战略投资有限公
司控制，德隆**战略投资有限公司成为重庆实业的实际控制人。
     经重庆实业于 2000 年 5 月 5 日召开的 1999 年年度股东大会审议通过并经**证
中交地产股份有限公司                           重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
监会于 2000 年 9 月 30 日作出的《关于重庆**实业投资股份有限公司申请配股的批
复》（证监公司字2000161 号）批准，重庆实业实施配股。本次配股以重庆实业 1999
年 12 月 31 日总股本 6,000 万股为基数，向全体股东每 10 股配售 3 股，配股价格 15 元
/股，本次配股实际配售 600 万股股份。本次配售完成后，重庆实业的注册资本增加至
月 28 日出具的重天健验字（2000）第 019 号《验资报告》审验。
      本次股份转让及配股完成后，重庆实业的股权结构如下：
 序号             股东               持股数（股）           持股比例（%）
              合计                     66,000,000         100.00
协议》，**华融资产管理公司**托管重庆实业。
重庆皇丰实业有限公司、上海万浦精细设备经销有限公司、上海**投资管理公司与重
庆渝富签订《股份转让协议》，重庆实业前四大股东持有的重庆实业合计 3,159.60 万股
股份（占重庆实业总股本的 47.87%）转让给重庆渝富1。本次股份转让完成后，重庆渝
富成为重庆实业的控股股东，重庆市国有资产监督管理委员会成为重庆实业的实际控制
人。
      本次股份转让完成后，重庆实业的股权结构如下：
 序号            股东名称              持股数（股）           持股比例（%）
手续。
中交地产股份有限公司                           重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
 序号           股东名称               持股数（股）           持股比例（%）
             合计                     66,000,000          100.00
公司定向发行股份及股权分置改革有关问题的批复》（国资产权20071300 号）批准、
**证监会于 2008 年 5 月 5 日作出的《关于核准重庆**实业投资股份有限公司向特
定对象发行股份购买资产的批复》（证监许可2008637 号）和《关于核准中住地产开
发公司公告重庆**实业投资股份有限公司收购报告书并豁免其要约收购义务的批复》
（证监许可2008638 号）核准，并经重庆实业于 2007 年 10 月 29 日召开的 2007 年第
二次临时股东大会审议通过，重庆实业以发行价格 5.77 元/股，向中住地产开发公司、
**高新投资集团公司、华夏科技、西安紫薇地产开发有限公司、湖南长沙一心实业有
限公司、湖南瀚海贸易有限公司合计发行 220,624,755 股股份购买相关资产，并同意豁
免中住地产开发公司的要约收购义务。该次重大资产重组完成后，重庆实业的注册资本
增加至 28,662.48 万元，重庆实业的控股股东变更为中住地产，间接控股股东为中房集
团，实际控制人为**院国资委。本次发行股份新增注册资本到账情况已经天职**会
计师事务所有限公司于 2008 年 11 月 7 日出具的《验资报告》
                                  （天职京验字200842 号）
审验。
  本次重大资产重组完成后，重庆实业的股权结构如下：
 序号           股东名称               持股数（股）           持股比例（%）
             合计                     286,624,755         100.00
关于重庆**实业投资股份有限公司股权分置改革有关问题的批复》（渝国资产
2007153 号）、**院国资委于 2007 年 11 月 28 日作出的《关于重庆**实业投资股
份有限公司定向发行股份及股权分置改革有关问题的批复》（国资产权20071300 号）
批准，并经重庆实业于 2007 年 10 月 29 日召开的 2007 年第二次临时股东大会审议通
过，重庆实业以 2008 年 12 月 4 日为实施股权分置改革方案的股权登记日，以资本公积
中交地产股份有限公司                            重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
金向股权登记日登记在册的全体流通股股东转增 10,569,130 股股份，转增比例为每 10
股转增 4.06505 股，该等股票于 2008 年 12 月 5 日上市流通。同时，除中住地产外的其
他定向增发的特定对象在定向增发实施完毕后向全体流通股股东送股，送股数为
册资本增加至 29,719.39 万元。本次股权分置改革新增的注册资本缴纳情况已经天职国
际会计师事务所有限公司于 2008 年 12 月 19 日出具的《验资报告》
                                     （天职京验字200844
号）审验。
     本次股权分置改革完成后，重庆实业的股权结构如下：
 序号             股东名称              持股数（股）           持股比例（%）
              合计                     297,193,885        100.00
作承诺，向股权分置改革后全体**售股条件的 A 股流通股股东及持有重庆实业流通
A 股股份的董事、监事及高管人员分别追送股份 1,299,997 股和 1,299,993 股。上述送股
完成后，中住地产持有重庆实业 158,460,235 股股份，占总股本的比例为 53.32%。
产开发集团公司重组的通知》（国资改革2010824 号）及《关于**交通建设集团有
限公司与**房地产开发集团公司重组整合实施方案的批复》
                          （国资改革20101454 号），
中房集团整体并入中交集团。重庆实业的控股股东为中住地产，间接控股股东变更为中
房集团、中交集团。
于变更公司名称为“中房重实地产股份有限公司”的议案》。2012 年 12 月，重庆实业完
成了名称变更的工商变更登记手续，公司名称变更为中房重实地产股份有限公司（以下
简称“中房重实”）。
于变更公司名称为“中房地产股份有限公司”的议案》。2013 年 12 月，中房重实完成了
中交地产股份有限公司                         重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
名称变更的工商变更登记手续，公司名称变更为中房地产股份有限公司。
至中交房地产集团有限公司的批复》（中交战发2015168 号），中房集团将持有的中
住地产 100%的股权无偿划转至中交集团全资子公司地产集团。至此，公司的控股股东
仍为中住地产，间接控股股东变更为地产集团、中交集团。
审议通过《关于变更公司名称、证券简称的议案》，决定公司更名为“中交地产股份有
限公司”。2017 年 10 月，公司完成了名称变更的工商变更登记手续。
利润分配方案》，以公司 2017 年末总股本 297,193,885 股为基数，向全体股东每 10 股
派送 5.20 元（含税）现金红利，送 5 股红股。公司于 2019 年 6 月 22 日实施转增股本
事项，转增后股本总额为 445,790,827 股。
发有限公司的批复》（中交战发2018189 号），同意地产集团吸收合并中住地产。吸
收合并后，地产集团存续，中住地产注销，地产集团直接持有公司 237,690,352 股股份
（占公司股份总数的 53.32%），成为公司控股股东。
利润分配方案》，以公司 2018 年末的总股本 445,790,827 股为基数，向全体股东每 10
股派 1.90 元（含税）现金红利，送 2 股红股。公司于 2019 年 6 月 27 日实施转增股本
事项，转增后股本总额为 534,948,992 股。
度利润分配方案》，以公司 2019 年末的总股本 534,948,992 股为基数，向全体股东每 10
股派 1.1 元（含税）现金红利，送 1 股红股，以资本公积向全体股东每 10 股转增 2 股。
公司于 2020 年 6 月 18 日实施转增股本事项，转增后股本总额为 695,433,689 股。
批复》（证监许可20231347 号）核准，公司于 2024 年 6 月向特定对象发行 A 股股票
发行的 A 股股票 25,832,356 股。本次发行完成后，公司的股份总数为 747,098,401 股，
中交地产股份有限公司                              重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
地产集团持有 389,679,305 股，持股比例为 52.16%。
三、上市公司前十大股东情况
      截至 2024 年 12 月 31 日，公司前十大股东情况如下：
序号             股东名称               持股数量（股）          持股比例
       财通基金－银河金汇聚汇 29 号单一资
       单一资产管理计划
       招商银行股份有限公司－南方中证
       **工商银行股份有限公司－南方中
       投资基金
              合计                     462,653,121      61.93%
四、上市公司控股股东及实际控制人情况
（一）股权结构
      截至 2024 年 12 月 31 日，地产集团持有上市公司 52.16%股份，为上市公司控股股
东。中交集团持有地产集团 100%股权，间接持有上市公司 52.16%股份，为上市公司间
接控股股东，**院国资委为上市公司实际控制人。
中交地产股份有限公司                             重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
（二）控股股东及间接控股股东基本情况
  截至本报告书签署日，上市公司控股股东为地产集团，其基本信息如下：
公司名称：        中交房地产集团有限公司
统一社会信用代码：    911100003355015281
企业类型：        有限责任公司（法人独资）
注册资本：        1,500,000 万元
法定代表人：       郭主龙
成立时间：        2015 年 3 月 24 日
住所：          北京市西城区德外大街 5 号 2 号楼八-九层
办公地址：        北京市西城区德外大街甲 5 号中天大厦
             房地产开发；物业管理；建设工程项目管理；销售自行开发的商品房；出
             租商业用房；出租办公用房；项目投资；投资管理；资产管理；投资咨询。
经营范围：        （市场主体依法自主选择经营项目，开展经营活动；依法须经批准的项目，
             经相关部门批准后依批准的内容开展经营活动；不得从事**和本市产业
             政策禁止和限制类项目的经营活动。）
  截至本报告书签署日，上市公司间接控股股东为中交集团，其基本信息如下：
公司名称：        **交通建设集团有限公司
统一社会信用代码：    91110000710933809D
企业类型：        有限责任公司（国有独资）
注册资本：        727,402.38297 万元
法定代表人：       王彤宙
中交地产股份有限公司                                           重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
成立时间：         2005 年 12 月 8 日
住所：           北京市西城区德胜门外大街 85 号
办公地址：         北京市西城区德胜门外大街 85 号
              承包境外工程和境内**招标工程；各种专业船舶总承包建造；专业船舶、
              施工机械的租赁及维修；海上拖带、海洋工程有关专业服务；船舶及港口
              配套设备的技术咨询服务；承担**外港口、航道、公路、桥梁建设项目
              的总承包（包括工程技术经济咨询、可行性研究、勘察、设计、施工、监
              理以及相关成套设备、材料的采购和供应、设备安装）；承担工业与民用
经营范围：
              建筑、铁路、冶金、石化、隧道、电力、矿山、水利、市政建设工程的总
              承包；进出口业务；房地产开发及物业管理；运输业、酒店业、旅游业的
              投资与管理。（市场主体依法自主选择经营项目，开展经营活动；依法须
              经批准的项目，经相关部门批准后依批准的内容开展经营活动；不得从事
              **和本市产业政策禁止和限制类项目的经营活动。）
五、上市公司最近三十六个月内控制权变动情况
  上市公司控股股东为地产集团，间接控股股东为中交集团，实际控制人为**院国
资委，最近三十六个月内，上市公司控制权未发生变化。
六、上市公司最近三年的主营业务发展情况
  公司主营业务为房地产开发及销售。公司开发的房地产产品涉及住宅、写字楼、商
业等多种业态。开发完成后的房地产产品以销售为主。最近三年，上市公司主营业务未
发生重大变化。
七、主要财务数据及财务指标
  根据安永华明会计师事务所（特殊普通合伙）出具的《审计报告》
                              （安永华明（2023）
审字第 61377727_A01 号《审计报告》、安永华明（2024）审字第 70071827_A01 号《审
计报告》、安永华明（2025）审字第 70071827_A01 号《审计报告》），上市公司 2022
年度至 2024 年度主要财务数据如下：
（一）合并资产负债表主要数据
                                                                         单位：万元
      项目        2024 年 12 月 31 日           2023 年 12 月 31 日      2022 年 12 月 31 日
总资产                   10,769,768.18              12,327,079.36         13,730,721.32
总负债                    9,665,907.26              10,533,661.46         11,826,596.78
净资产                    1,103,860.92               1,793,417.90          1,904,124.53
归属于上市公司股东的
                        -357,892.89                185,968.39            329,288.57
所有者权益
中交地产股份有限公司                                    重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
（二）合并利润表主要数据
                                                               单位：万元
       项目        2024 年度                 2023 年度            2022 年度
营业收入               1,830,204.25            3,302,783.41       3,846,704.88
利润总额                -568,123.54              -71,630.48         218,255.21
净利润                 -639,605.40             -140,269.08         102,232.83
归属于上市公司股东的
                    -517,908.20             -161,122.97           3,393.95
净利润
（三）合并现金流量表主要数据
                                                               单位：万元
       项目        2024 年度                 2023 年度            2022 年度
经营活动产生的现金流
量净额
投资活动产生的现金流
                     -61,509.50               97,634.83        -242,562.50
量净额
筹资活动产生的现金流
                    -516,356.99             -674,191.62        -258,906.99
量净额
现金及现金等价物净增
                    -260,381.26              138,506.68        -207,985.50
加额
（四）主要财务指标
       项目        2024 年度                 2023 年度            2022 年度
资产负债率（%）                    89.75                  85.45              86.13
毛利率（%）                       7.59                  10.76              13.43
基本每股收益（元/股）                 -7.16                   -2.32              0.05
加权平均净资产收益率
（%）
注：由于 2024 年度净利润和 2024 年末净资产均为负数，导致 2024 年加权平均净资产收益率为正
数。
八、最近三年重大资产重组情况
  最近三年，除本次交易外，上市公司未发生《重组管理办法》所规定的重大资产重
组情况。
中交地产股份有限公司               重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
九、上市公司合法合规及诚信情况
（一）上市公司被**机关立案侦查或被**证监会立案调查的情况
  截至本报告书签署日，上市公司不存在被**机关立案侦查或被**证监会立案调
查的情况。
（二）上市公司最近三年受到行政处罚（与证券市场明显无关的除外）或者刑事处罚
情况
  最近三年内，上市公司不存在受到行政处罚（与证券市场明显无关的除外）或者刑
事处罚的情形。
（三）上市公司及其控股股东及其一致行动人最近十二个月内是否受到证券交易所公
开谴责，是否存在其他重大失信行为
  最近十二个月内，上市公司及其控股股东及其一致行动人未受到证券交易所公开谴
责，也不存在其他重大失信行为。
中交地产股份有限公司                        重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
              第三节 交易对方基本情况
一、交易对方基本情况
（一）基本情况
  参见本报告书“第二节/四（二）/1、控股股东基本情况”。
（二）历史沿革
其设立时的营业执照及工商档案，其设立时企业名称为“中交房地产有限公司”，公司类
型为有限责任公司（法人独资），注册资本为 100,000 万元，**股东为中交集团，经
营范围为“房地产开发；物业管理；建设工程项目管理；销售自行开发的商品房；出租
商业用房；出租办公用房；项目投资；投资管理；资产管理；投资咨询。（依法须经批
准的项目，经相关部门批准后依批准的内容开展经营活动）”。
有限公司”，并于 2015 年 6 月 11 日完成更名涉及的工商变更登记。
本**由中交集团认缴。地产集团于 2017 年 10 月 12 日完成本次增资涉及的工商变更
登记。
批复》（中交战发〔2020〕286 号）同意，地产集团增加注册资本至 500,000 万元，新
增注册资本**由中交集团认缴。地产集团于 2020 年 7 月 3 日完成本次增资涉及的工
商变更登记。
中交地产股份有限公司                           重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
的批复》（中交战发〔2024〕673 号），中交集团向地产集团进行分阶段增资，已于
的注册资本增加至 1,500,000 万元，**由中交集团认缴。地产集团于 2025 年 4 月 10
日完成本次增资涉及的工商变更登记。
     上述变更事项完成后，截至本报告书签署日，中交房地产集团有限公司的股本结
构未发生其他变化。
（三）产权及控制关系、 股东基本情况
     地产集团为独立法人，不存在影响其独立性的协议或其他安排（如协议控制架构，
让渡经营管理权、收益权等）。截至本报告书签署日，地产集团的股权及控制关系如下
图所示：
  截至本报告书签署日，中交集团为地产集团的控股股东。
（四）交易对方下属企业情况
     截至本报告书签署日，除中交地产外，地产集团直接控制的主要下属企业情况如下：
序号      名称     持股比例               经营范围          行业类别
                        **外房地产综合开发（含土地开发）与经营；
       **房地产            城市基础设施建设、民用与工业建筑（含高层
                                              房地产开
                                              发经营
        限公司             金属（含钢材）、非金属矿产品、木材、水泥、
                        建筑材料、橡胶、化工原料及产品（危险化学
中交地产股份有限公司                    重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
                   品除外）、机械设备、电子产品、仪器仪表、
                   纸张、轻工产品、针纺织品、服装、五金交电、
                   家用电器、家具、工艺美术品的销售、仓储；
                   汽车的销售；计算机软硬件及工程建设新技
                   术、新工艺的开发、应用、推广；与以上业务
                   相关的各类咨询、服务。（市场主体依法自主
                   选择经营项目，开展经营活动；依法须经批准
                   的项目，经相关部门批准后依批准的内容开展
                   经营活动；不得从事**和本市产业政策禁止
                   和限制类项目的经营活动。）
                   房地产咨询；房地产经纪；物业管理；停车场
     广州中睿置         服务；信息咨询服务（不含许可类信息咨询服    房地产咨
     业有限公司         务）；以自有资金从事投资活动；房地产开发    询服务
                   经营
                   房地产经纪；房地产信息咨询（包含策划顾
     北京思源兴         问）。（市场主体依法自主选择经营项目，开
     业房地产服         展经营活动；依法须经批准的项目，经相关部    房地产中
     务集团股份         门批准后依批准的内容开展经营活动；不得从    介服务
      有限公司         事**和本市产业政策禁止和限制类项目的
                   经营活动。）
                   房地产开发经营；销售自行开发的商品房；机
                   动车公共停车场服务；物业管理；出租商业用
     北京泽腾致         房；出租办公用房。（市场主体依法自主选择
                                           房地产开
                                           发经营
     发有限公司         及依法须经批准的项目，经相关部门批准后依
                   批准的内容开展经营活动；不得从事**和本
                   市产业政策禁止和限制类项目的经营活动。）
                   房地产开发经营；销售自行开发的商品房；出
                   租办公用房；出租商业用房；机动车公共停车
     北京泽腾匠         场服务；物业管理。（市场主体依法自主选择
                                           房地产开
                                           发经营
     发有限公司         及依法须经批准的项目，经相关部门批准后依
                   批准的内容开展经营活动；不得从事**和本
                   市产业政策禁止和限制类项目的经营活动。）
                   许可项目：建设工程施工；房地产开发经营。
                   （依法须经批准的项目，经相关部门批准后方
                   可开展经营活动，具体经营项目以相关部门批
                   准文件或许可证件为准）一般项目：工程管理
                   服务；房地产咨询；物业管理；停车场服务；
                   广告设计、代理；广告制作；广告发布；组织
      中交滨江         文化艺术交流活动；住房租赁；非居住房地产
     （上海）建         租赁；建筑装饰材料销售；建筑材料销售；酒    建筑设计
     设管理有限         店管理；软件开发；网络与信息安全软件开发；    服务
       公司          物联网技术服务；商业综合体管理服务；普通
                   货物仓储服务（不含危险化学品等需许可审批
                   的项目）；票务代理服务；市场营销策划；信
                   息咨询服务（不含许可类信息咨询服务）；会
                   议及展览服务；创业空间服务；技术服务、技
                   术开发、技术咨询、技术交流、技术转让、技
                   术推广。（除依法须经批准的项目外，凭营业
中交地产股份有限公司                                          重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
                            执照依法自主开展经营活动）
         CCCG
        Holding
        （HK）
         Limited
       CCCG Real
          Estate
        Holding
         Limited
         CCCG
        Overseas
        Company
         Limited
（五）主营业务情况
     地产集团成立于 2015 年 3 月，地产集团的组建是中交集团实施“五商中交”发展战
略、加快推进房地产业务改革重组和资源整合的一项重要举措。地产集团房地产业务经
营定位主要为发展“1 2 N”三类核心业务。一个核心业务即住宅开发业务、两个成长业
务即城市更新业务 政策性住房业务，以及 N 个多元业务即物业服务、商业地产、资产
管理、金融服务、策划经纪及其他机会型多元业务，主要客户群体锁定为城市及城镇刚
性住房需求和改善型住房需求的消费者。
（六）最近两年主要财务指标
     地产集团最近两年主要财务数据如下：
                                                                     单位：万元
          项目
总资产                                   65,050,246.43            68,888,138.74
总负债                                   51,508,810.47            55,498,863.55
净资产                                   13,541,435.96            13,389,275.19
营业收入                                  18,178,890.01            16,834,461.30
净利润                                       -374,288.67             342,373.92
     注：2023 年度及 2024 年度数据经“安永华明（2024）审字第 70035588_A04 号，安
永华明（2025）审字第 70035588_A04 号”《审计报告》审计。
（七）最近一年简要财务报表
     地产集团 2024 年度数据经“安永华明（2025）审字第 70035588_A04 号”《审计报
中交地产股份有限公司                 重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
告》审计，经审计的简要财务报表如下：
                                                单位：万元
             项目            2024 年 12 月 31 日
流动资产                                          56,526,469.45
非流动资产                                          8,523,776.98
总资产                                           65,050,246.43
流动负债                                          37,477,684.70
非流动负债                                         14,031,125.76
总负债                                           51,508,810.47
所有者权益                                         13,541,435.96
                                                单位：万元
             项目               2024 年度
营业收入                                          18,178,890.01
利润总额                                            -177,491.07
净利润                                             -374,288.67
                                                单位：万元
             项目               2024 年度
经营活动产生的现金流量净额                                  3,031,970.73
投资活动产生的现金流量净额                                 -1,487,169.70
筹资活动产生的现金流量净额                                 -1,702,884.62
汇率变动对现金及现金等价物的影响                                    174.82
现金及现金等价物净增加额                                    -157,908.76
期末现金及现金等价物余额                                   8,136,270.52
二、其他事项说明
（一）交易对方与上市公司的关联关系说明
  地产集团为上市公司控股股东，构成上市公司关联方。
中交地产股份有限公司                 重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
（二）交易对方向上市公司推荐的董事及**管理人员情况
  截至本报告书签署日，地产集团向上市公司推荐的董事、**管理人员包括郭主龙、
薛四敏、徐爱国、王尧、杨光泽、陈玲、刘洪跃、唐国平、谭敬慧。
（三）交易对方及其主要管理人员最近五年内受行政处罚（与证券市场明显无关的除
外）、刑事处罚、或者涉及与经济纠纷有关的重大民事诉讼或者仲裁情况
  截至本报告书签署日，本次交易的交易对方地产集团及现任董事、监事及**管理
人员最近五年未受到行政处罚（与证券市场明显无关的除外）、刑事处罚、涉及与经济
纠纷有关的重大民事诉讼或者仲裁的情况。
（四）交易对方及其主要管理人员最近五年内的诚信情况
  截至本报告书签署日，交易对方地产集团及其主要管理人员最近五年内不存在未按
期偿还大额债务、未履行承诺、被**证监会采取行政监管措施或受到证券交易所纪律
处分的情况。
中交地产股份有限公司                                重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
                 第四节       交易标的基本情况
一、标的资产的基本信息
  本次交易拟转让标的资产为截至评估基准日上市公司持有的房地产开发业务相关
股权、债权等资产及相关债务。具体包括：
     开发业务相关的其他资产；
  根 据 安 永 出 具 的 《 拟 置 出 资 产 专 项 审 计 报 告 》 （ 安 永 华 明 （ 2025 ） 专 字 第
                                                            单位：万元
                   项目                           2024 年 12 月 31 日
货币资金                                                        64,967.45
预付款项                                                           138.14
其他应收款                                                     2,542,992.64
一年内到期的非流动资产                                                638,739.91
流动资产合计                                                    3,246,838.14
长期应收款                                                      160,697.34
长期股权投资                                                     937,696.35
固定资产                                                           113.42
使用权资产                                                               3.58
无形资产                                                          1,687.16
长期待摊费用                                                             24.81
其他非流动资产                                                        186.23
非流动资产合计                                                   1,100,408.89
资产总计                                                      4,347,247.03
短期借款                                                        29,499.69
应付职工薪酬                                                        7,188.34
其他应付款                                                      743,697.61
一年内到期的非流动负债                                               1,191,772.99
中交地产股份有限公司                     重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
              项目                  2024 年 12 月 31 日
其他流动负债                                        24,691.40
流动负债合计                                      1,996,850.02
长期借款                                          60,000.00
应付债券                                         548,573.81
租赁负债                                                  1.65
长期应付款                                       2,131,835.14
预计负债                                                668.16
递延收益                                              1,200.00
非流动负债合计                                     2,742,278.75
负债合计                                        4,739,128.78
二、拟置出资产涉及的股权基本情况
  本次置出资产涉及的股权为上市公司持有的从事房地产开发业务的公司的**股
权，具体包括：
  序号               公司名称                   持股比例
中交地产股份有限公司                     重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
  序号              公司名称                 持股比例
中交地产股份有限公司                             重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
  序号                      公司名称                 持股比例
（一）基本情况、历史沿革和股权结构及产权控制关系
      （1）概况
公司名称            华通置业有限公司
注册资本            36,667.27516 万元
公司类别            有限责任公司（法人独资）
注册地址            北京市海淀区车公庄西路乙 19 号二层 208
主要办公地点          北京市海淀区车公庄西路乙 19 号二层 208
成立日期            1995 年 4 月 14 日
成立地点            北京市海淀区
法定代表人           宗鸣
主营业务            房地产开发和销售
      （2）历史沿革
      华通置业为中华人民共和国**和北京希地工程咨询总公司于 1995 年出资设立
的有限责任公司。2000 年，中华人民共和国**和北京希地工程咨询总公司分别将
所持有股权分别转让给**房地产开发集团有限公司和北京外文印刷厂；2003 年，北
京外文印刷厂将所持股权转让给中房集团安居投资建设有限公司；2007 年，**房地
产开发集团有限公司和中房集团安居投资建设有限公司均将所持有的**股权转让给
**房地产开发集团有限公司，华通置业成为**房地产开发集团有限公司全资子公司；
年，中交置业有限公司向华通置业增资 4.5 亿人民币；2015 年，中交置业有限公司向华
通置业增资 5 亿元；2017 年，华通置业减少公司注册资本金至 2.5 亿元，同时中交地产
自中交置业有限公司处受让取得华通置业**股权。2019 年，华通置业增加注册资本
至 36,667.27516 万元，中交地产持股比例不变。
      截至本报告书签署日，中交地产股份有限公司持有的华通置业有限公司 100%股权
中交地产股份有限公司                              重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
未发生其他变化。
      （3）股权结构及产权控制关系
      截至本报告书签署日，华通置业有限公司的股权架构如下：
 序号                股东名称                出资额（万元）          持股比例（%）
                 合计                      36,667.27516       100.00
      截至本报告书签署日，中交地产持有的华通置业有限公司股权权属清晰，不存在权
属纠纷，不涉及抵押、质押等权利限制，不涉及诉讼、仲裁、**强制执行等重大争议
或者存在妨碍权属转移的其他情况。
      （4）是否存在影响资产独立性的协议或其他安排
      截至本报告书签署日，华通置业有限公司不存在影响其独立性的协议或其他安排。
      （1）概况
公司名称            西安沣河映象置业有限公司
注册资本            20,000 万元
公司类别            有限责任公司（非自然人投资或控股的法人独资）
注册地址            陕西省西咸新区沣西新城康定路西段西部云谷园区 14 号楼 5 层 505 室
主要办公地点          陕西省西咸新区沣西新城康定路西段西部云谷园区 14 号楼 5 层 505 室
成立日期            2020 年 9 月 11 日
成立地点            陕西省西安市�邑区
法定代表人           张宇航
主营业务            房地产开发和销售
      （2）历史沿革
      西安沣河映象置业有限公司系由中交地产于 2020 年出资设立，设立时的注册资本
为 20,000 万元。
      截至本报告书签署日，中交地产持有的西安沣河映象置业有限公司 100%股权未发
生变化。
中交地产股份有限公司                               重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
   （3）股权结构及产权控制关系
   截至本报告书签署日，西安沣河映象置业有限公司的股权架构如下：
 序号             股东名称                   出资额（万元）       持股比例（%）
               合计                           20,000       100.00
   截至本报告书签署日，中交地产持有的西安沣河映象置业有限公司股权权属清晰，
不存在权属纠纷，不涉及抵押、质押等权利限制，不涉及诉讼、仲裁、**强制执行等
重大争议或者存在妨碍权属转移的其他情况。
   （4）是否存在影响资产独立性的协议或其他安排
   截至本报告书签署日，西安沣河映象置业有限公司不存在影响其独立性的协议或其
他安排。
   （1）概况
 公司名称          重庆中交西北置业有限公司
 注册资本          10,000 万元
 公司类别          有限责任公司（非自然人投资或控股的法人独资）
 注册地址          重庆市高新区高龙大道 377 号 1 栋 1 层 1-2 号
 主要办公地点        重庆市高新区高龙大道 377 号 1 栋 1 层 1-2 号
 成立日期          2020 年 11 月 25 日
 成立地点          重庆市九龙坡区
 法定代表人         葛宁
 主营业务          房地产开发和销售
   （2）历史沿革
   重庆中交西北置业有限公司系由中交地产于 2020 年出资设立，设立时的注册资本
为 10,000 万元。
   截至本报告书签署日，中交地产持有的重庆中交西北置业有限公司 100%股权未发
生变化。
中交地产股份有限公司                              重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
   （3）股权结构及产权控制关系
   截至本报告书签署日，重庆中交西北置业有限公司的股权架构如下：
  序号         股东名称                    出资额（万元）        持股比例（%）
             合计                            10,000       100.00
   截至本报告书签署日，中交地产持有的重庆中交西北置业有限公司股权权属清晰，
不存在权属纠纷，不涉及抵押、质押等权利限制，不涉及诉讼、仲裁、**强制执行等
重大争议或者存在妨碍权属转移的其他情况。
   （4）是否存在影响资产独立性的协议或其他安排
   截至本报告书签署日，重庆中交西北置业有限公司不存在影响其独立性的协议或其
他安排。
   （1）概况
 公司名称         深圳中交房地产有限公司
 注册资本         30,000 万元
 公司类别         有限责任公司（自然人投资或控股的法人独资）
              深圳市龙岗区南湾街道南龙社区布沙路 215 号百门前工业区 6 号厂
 注册地址
              房 101
              深圳市龙岗区南湾街道南龙社区布沙路 215 号百门前工业区 6 号厂
 主要办公地点
              房 101
 成立日期         2018 年 2 月 11 日
 成立地点         广东省深圳市龙岗区
 法定代表人        王剑
 主营业务         房地产开发和销售
   （2）历史沿革
   深圳中交房地产有限公司系由中交地产于 2018 年出资设立，设立时的注册资本为
   截至本报告书签署日，中交地产持有的深圳中交房地产有限公司 100%股权未发生
变化。
中交地产股份有限公司                                重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
   （3）股权结构及产权控制关系
   截至本报告书签署日，深圳中交房地产有限公司的股权架构如下：
  序号            股东名称                   出资额（万元）       持股比例（%）
               合计                           30,000       100.00
   截至本报告书签署日，中交地产持有的深圳中交房地产有限公司股权权属清晰，不
存在权属纠纷，不涉及抵押、质押等权利限制，不涉及诉讼、仲裁、**强制执行等重
大争议或者存在妨碍权属转移的其他情况。
   （4）是否存在影响资产独立性的协议或其他安排
   截至本报告书签署日，深圳中交房地产有限公司不存在影响其独立性的协议或其他
安排。
   （1）概况
 公司名称           广州广交置业有限公司
 注册资本           10,000 万元
 公司类别           有限责任公司（法人独资）
 注册地址           广州市海珠区沥�蚵� 368 号
 主要办公地点         广州市海珠区沥�蚵� 368 号
 成立日期           2021 年 9 月 22 日
 成立地点           广东省广州市海珠区
 法定代表人          王剑
 主营业务           房地产开发和销售
   （2）历史沿革
   广州广交置业有限公司系由中交地产于 2021 年出资设立，设立时的注册资本为
   截至本报告书签署日，中交地产持有的广州广交置业有限公司 100%股权未发生变
化。
中交地产股份有限公司                               重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
  （3）股权结构及产权控制关系
  截至本报告书签署日，广州广交置业有限公司的股权架构如下：
                                                       持股比例
  序号                股东名称                 出资额（万元）
                                                        （%）
                  合计                          10,000     100.00
  截至本报告书签署日，中交地产持有的广州广交置业有限公司股权权属清晰，不存
在权属纠纷，不涉及抵押、质押等权利限制，不涉及诉讼、仲裁、**强制执行等重大
争议或者存在妨碍权属转移的其他情况。
  （4）是否存在影响资产独立性的协议或其他安排
  截至本报告书签署日，广州广交置业有限公司不存在影响其独立性的协议或其他安
排。
  （1）概况
 公司名称             中交（云南）房地产开发有限公司
 注册资本             10,000 万元
 公司类别             有限责任公司（非自然人投资或控股的法人独资）
 注册地址             云南省昆明市呈贡区洛龙街道中交云南大厦 17 楼
 主要办公地点           云南省昆明市呈贡区洛龙街道中交云南大厦 17 楼
 成立日期             2020 年 9 月 29 日
 成立地点             云南省昆明市呈贡区
 法定代表人            李前
 主营业务             房地产开发和销售
  （2）历史沿革
  中交（云南）房地产开发有限公司系由中交地产于 2020 年出资设立，设立时的注
册资本为 10,000 万元。
  截至本报告书签署日，中交地产持有的中交（云南）房地产开发有限公司 100%股
权未发生变化。
中交地产股份有限公司                                   重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
     （3）股权结构及产权控制关系
     截至本报告书签署日，中交（云南）房地产开发有限公司的股权架构如下：
                                                           持股比例
 序号                     股东名称                 出资额（万元）
                                                            （%）
                       合计                         10,000     100.00
     截至本报告书签署日，中交地产持有的中交（云南）房地产开发有限公司股权权属
清晰，不存在权属纠纷，不涉及抵押、质押等权利限制，不涉及诉讼、仲裁、**强制
执行等重大争议或者存在妨碍权属转移的其他情况。
     （4）是否存在影响资产独立性的协议或其他安排
     截至本报告书签署日，中交（云南）房地产开发有限公司不存在影响其独立性的协
议或其他安排。
     （1）概况
 公司名称                 中交地产投资（上海）有限公司
 注册资本                 30,000 万元
 公司类别                 有限责任公司（非自然人投资或控股的法人独资）
 注册地址                 上海市杨浦区杨树浦路 1088 号 1528 室
 主要办公地点               上海市杨浦区杨树浦路 1088 号 31 层
 成立日期                 1992 年 8 月 19 日
 成立地点                 上海市杨浦区
 法定代表人                黄晟
 主营业务                 房地产开发和销售
     （2）历史沿革
     中交地产投资（上海）有限公司前身为于 1992 年出资设立的全民所有制企业上海
华能房地产开发公司3，主管单位为中住地产开发有限公司4。1998 年，上海华能房地产
         中交地产投资（上海）有限公司：曾用名上海华能房地产开发公司、上海华能房地产有限公司。
         中住地产开发有限公司：曾用名中住房地产开发公司、华能房地产开发有限公司，已于 2019 年 8 月 1 日注
销。
中交地产股份有限公司                            重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
开发公司完成公司制改制，成为中住地产开发有限公司全资子公司”；2008 年，中交地
产股份有限公司自中住地产开发有限公司处受让取得中交地产投资（上海）有限公司全
部股权，并分别于 2020 年 12 月和 2021 年 3 月向中交地产投资（上海）有限公司增资
至 30,000 万元。
   截至本报告书签署日，中交地产股份有限公司持有的中交地产投资（上海）有限公
司 100%股权未发生其他变化。
   （3）股权结构及产权控制关系
   截至本报告书签署日，中交地产投资（上海）有限公司的股权架构如下：
                                                   持股比例
  序号              股东名称                出资额（万元）
                                                    （%）
                合计                        30,000     100.00
   截至本报告书签署日，中交地产持有的中交地产投资（上海）有限公司股权权属清
晰，不存在权属纠纷，不涉及抵押、质押等权利限制，不涉及诉讼、仲裁、**强制执
行等重大争议或者存在妨碍权属转移的其他情况。
   （4）是否存在影响资产独立性的协议或其他安排
   截至本报告书签署日，中交地产投资（上海）有限公司不存在影响其独立性的协议
或其他安排。
   （1）概况
 公司名称          中交美庐（杭州）置业有限公司
 注册资本          20,000 万元
 公司类别          有限责任公司（非自然人投资或控股的法人独资）
 注册地址          浙江省杭州市拱墅区中交财富大厦 2 幢 1905 室
 主要办公地点        浙江省杭州市拱墅区中交财富大厦 2 幢 1905 室
 成立日期          2018 年 6 月 22 日
 成立地点          浙江省杭州市拱墅区
 法定代表人         沈志斌
 主营业务          房地产开发和销售
中交地产股份有限公司                               重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
   （2）历史沿革
   中交美庐（杭州）置业有限公司系由中交地产于 2018 年出资设立，设立时的注册
资本为 20,000 万元。
   截至本报告书签署日，中交地产持有的中交美庐（杭州）置业有限公司 100%股权
未发生变化。
   （3）股权结构及产权控制关系
   截至本报告书签署日，中交美庐（杭州）置业有限公司的股权架构如下：
                                         出资额（万
  序号                股东名称                       持股比例（%）
                                          元）
                   合计                       20,000   100.00
   截至本报告书签署日，中交地产持有的中交美庐（杭州）置业有限公司股权权属清
晰，不存在权属纠纷，不涉及抵押、质押等权利限制，不涉及诉讼、仲裁、**强制执
行等重大争议或者存在妨碍权属转移的其他情况。
   （4）是否存在影响资产独立性的协议或其他安排
   截至本报告书签署日，中交美庐（杭州）置业有限公司不存在影响其独立性的协议
或其他安排。
   （1）概况
 公司名称            合肥中交房地产开发有限公司
 注册资本            12,000 万元
 公司类别            有限责任公司（非自然人投资或控股的法人独资）
 注册地址            安徽省合肥市肥东县撮镇镇瑶岗路与大彭路交口东南角 100 米
 主要办公地点          安徽省合肥市蜀山区龙图路置地广场 c 座 2204 室
 成立日期            2019 年 12 月 19 日
 成立地点            安徽省合肥市肥东县
 法定代表人           姚能民
 主营业务            房地产开发和销售
中交地产股份有限公司                             重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
  （2）历史沿革
  合肥中交房地产开发有限公司系由中交地产于 2019 年出资设立，设立时的注册资
本为 1,000 万元；2020 年，中交地产向合肥中交房地产开发有限公司增资至 12,000 万
元。
  截至本报告书签署日，中交地产持有的合肥中交房地产开发有限公司 100%股权未
发生变化。
  （3）股权结构及产权控制关系
  截至本报告书签署日，合肥中交房地产开发有限公司的股权架构如下：
                                                    持股比例
  序号               股东名称                出资额（万元）
                                                    （%）
                 合计                        12,000     100.00
  截至本报告书签署日，中交地产持有的合肥中交房地产开发有限公司股权权属清晰，
不存在权属纠纷，不涉及抵押、质押等权利限制，不涉及诉讼、仲裁、**强制执行等
重大争议或者存在妨碍权属转移的其他情况。
  （4）是否存在影响资产独立性的协议或其他安排
  截至本报告书签署日，合肥中交房地产开发有限公司不存在影响其独立性的协议或
其他安排。
  （1）概况
 公司名称           武汉锦绣雅郡置业有限公司
 注册资本           1,000 万元
 公司类别           有限责任公司（非自然人投资或控股的法人独资）
 注册地址           武汉市东西湖区马池路 8 号
 主要办公地点         武汉市东西湖区马池路 8 号
 成立日期           2020 年 4 月 27 日
 成立地点           湖北省武汉市东西湖区
 法定代表人          姚能民
 主营业务           房地产开发和销售
中交地产股份有限公司                           重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
   （2）历史沿革
   武汉锦绣雅郡置业有限公司系由中交地产于 2020 年出资设立，设立时的注册资本
为 1,000 万元。
   截至本报告书签署日，中交地产持有的武汉锦绣雅郡置业有限公司 100%股权未发
生变化。
   （3）股权结构及产权控制关系
   截至本报告书签署日，武汉锦绣雅郡置业有限公司的股权架构如下：
                                                  持股比例
  序号             股东名称                出资额（万元）
                                                   （%）
               合计                         1,000     100.00
   截至本报告书签署日，中交地产持有的武汉锦绣雅郡置业有限公司股权权属清晰，
不存在权属纠纷，不涉及抵押、质押等权利限制，不涉及诉讼、仲裁、**强制执行等
重大争议或者存在妨碍权属转移的其他情况。
   （4）是否存在影响资产独立性的协议或其他安排
   截至本报告书签署日，武汉锦绣雅郡置业有限公司不存在影响其独立性的协议或其
他安排。
   （1）概况
 公司名称         中交地产（郑州）有限公司
 注册资本         5,000 万元
 公司类别         有限责任公司（非自然人投资或控股的法人独资）
              河南自贸试验区郑州片区（经开）经南八路与经开第十五大街交叉
 注册地址
              口滨河**** B 座 5 层 503 室
              河南自贸试验区郑州片区（经开）经南八路与经开第十五大街交叉
 主要办公地点
              口滨河**** B 座 5 层 503 室
 成立日期         2020 年 3 月 13 日
 成立地点         河南省郑州市管城回族区
 法定代表人        殷远谋
中交地产股份有限公司                           重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
 主营业务         房地产开发和销售
   （2）历史沿革
   中交地产（郑州）有限公司系由中交地产于 2020 年出资设立，设立时的注册资本
为 5,000 万元。
   截至本报告书签署日，中交地产持有的中交地产（郑州）有限公司 100%股权未发
生变化。
   （3）股权结构及产权控制关系
   截至本报告书签署日，中交地产（郑州）有限公司的股权架构如下：
                                                  持股比例
  序号            股东名称                 出资额（万元）
                                                   （%）
               合计                         5,000     100.00
   截至本报告书签署日，中交地产持有的中交地产（郑州）有限公司股权权属清晰，
不存在权属纠纷，不涉及抵押、质押等权利限制，不涉及诉讼、仲裁、**强制执行等
重大争议或者存在妨碍权属转移的其他情况。
   （4）是否存在影响资产独立性的协议或其他安排
   截至本报告书签署日，中交地产（郑州）有限公司不存在影响其独立性的协议或其
他安排。
   （1）概况
 公司名称         长沙金拾通达房地产开发有限公司
 注册资本         15,000 万元
 公司类别         有限责任公司（非自然人投资或控股的法人独资）
 注册地址         长沙市雨花区东山街道长托经济合作社办公楼二楼 B203 房
 主要办公地点       长沙市雨花区武广片区黎托路与长托路交叉口西南角
 成立日期         2022 年 4 月 18 日
 成立地点         湖南省长沙市雨花区
 法定代表人        石屹松
中交地产股份有限公司                              重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
 主营业务             房地产开发和销售
  （2）历史沿革
  长沙金拾通达房地产开发有限公司系由中交地产于 2022 年出资设立，设立时的注
册资本为 15,000 万元。
  截至本报告书签署日，中交地产持有的长沙金拾通达房地产开发有限公司 100%股
权未发生变化。
  （3）股权结构及产权控制关系
  截至本报告书签署日，长沙金拾通达房地产开发有限公司的股权架构如下：
                                                        持股比例
  序号                股东名称                出资额（万元）
                                                         （%）
                   合计                          15,000     100.00
  截至本报告书签署日，中交地产持有的长沙金拾通达房地产开发有限公司股权权属
清晰，不存在权属纠纷，不涉及抵押、质押等权利限制，不涉及诉讼、仲裁、**强制
执行等重大争议或者存在妨碍权属转移的其他情况。
  （4）是否存在影响资产独立性的协议或其他安排
  截至本报告书签署日，长沙金拾通达房地产开发有限公司不存在影响其独立性的协
议或其他安排。
  （1）概况
 公司名称             重庆中交云栖美庐置业有限公司
 注册资本             2,000 万元
 公司类别             有限责任公司（自然人投资或控股）
 注册地址             重庆市九龙坡区民盛路 39 号 15 幢附 14 号
 主要办公地点           重庆市九龙坡区民盛路 39 号 15 幢附 14 号
 成立日期             2020 年 4 月 8 日
 成立地点             重庆市九龙坡区
 法定代表人            沈志斌
中交地产股份有限公司                          重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
 主营业务           房地产开发和销售
  （2）历史沿革
  重庆中交云栖美庐置业有限公司系由中交地产、重庆和美建设项目管理合伙企业
（有限合伙）于 2020 年共同出资设立，设立时的注册资本为 2,000 万元，其中中交地
产出资 1,990 万元，持股比例 99.50%。
  截至本报告书签署日，中交地产持有的重庆中交云栖美庐置业有限公司 99.50%股
权未发生变化。
  （3）股权结构及产权控制关系
  截至本报告书签署日，重庆中交云栖美庐置业有限公司的股权架构如下：
  序号            股东名称             出资额（万元）       持股比例（%）
               合计                      2,000       100.00
  截至本报告书签署日，中交地产持有的重庆中交云栖美庐置业有限公司股权权属清
晰，不存在权属纠纷，不涉及抵押、质押等权利限制，不涉及诉讼、仲裁、**强制执
行等重大争议或者存在妨碍权属转移的其他情况。
  （4）是否存在影响资产独立性的协议或其他安排
  截至本报告书签署日，重庆中交云栖美庐置业有限公司不存在影响其独立性的协议
或其他安排。
  （1）概况
 公司名称           粤东中交地产（惠州）有限公司
 注册资本           10,000 万元
 公司类别           其他有限责任公司
                惠州市惠城区江北文昌一路 11 号铂金府华贸大厦 3 号楼 1 单元 30
 注册地址
                层 01 号
                惠州市惠城区江北文昌一路 11 号铂金府华贸大厦 3 号楼 1 单元 30
 主要办公地点
                层 01 号
中交地产股份有限公司                                重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
 成立日期           2019 年 11 月 4 日
 成立地点           广东省惠州市惠城区
 法定代表人          王剑
 主营业务           房地产开发和销售
   （2）历史沿革
   粤东中交地产（惠州）有限公司系由中交地产、惠州市**企业管理合伙企业（有
限合伙）于 2019 年共同出资设立，设立时的注册资本为 10,000 万元，其中中交地产出
资 9,950 万元，持股比例 99.50%。
   截至本报告书签署日，中交地产持有的粤东中交地产（惠州）有限公司 99.50%股
权未发生变化。
   （3）股权结构及产权控制关系
   截至本报告书签署日，粤东中交地产（惠州）有限公司的股权架构如下：
  序号            股东名称                   出资额（万元）        持股比例（%）
               合计                           10,000        100.00
   截至本报告书签署日，中交地产持有的粤东中交地产（惠州）有限公司股权权属清
晰，不存在权属纠纷，不涉及抵押、质押等权利限制，不涉及诉讼、仲裁、**强制执
行等重大争议或者存在妨碍权属转移的其他情况。
   （4）是否存在影响资产独立性的协议或其他安排
   截至本报告书签署日，粤东中交地产（惠州）有限公司不存在影响其独立性的协议
或其他安排。
   （1）概况
 公司名称           宁波中交美郡置业有限公司
 注册资本           5,000 万元
 公司类别           其他有限责任公司
 注册地址           浙江省宁波市鄞州区钟公庙街道樟溪北路 166 号-2
中交地产股份有限公司                              重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
主要办公地点        浙江省宁波市鄞州区钟公庙街道荣安大厦 8 楼 B 座 801-1
成立日期          2018 年 11 月 29 日
成立地点          浙江省宁波市鄞州区
法定代表人         黄勇
主营业务          房地产开发和销售
  （2）历史沿革
  宁波中交美郡置业有限公司系由中交地产、宁波中�F投资管理合伙企业（有限合伙）
于 2018 年共同出资设立，设立时的注册资本为 5,000 万元，其中中交地产出资 4,962.5
万元，持股比例 99.25%。
  截至本报告书签署日，中交地产持有的宁波中交美郡置业有限公司 99.25%股权未
发生其他变化。
  （3）股权结构及产权控制关系
  截至本报告书签署日，宁波中交美郡置业有限公司的股权架构如下：
 序号          股东名称                     出资额（万元）        持股比例（%）
             合计                             5,000        100.00
  截至本报告书签署日，中交地产持有的宁波中交美郡置业有限公司股权权属清晰，
不存在权属纠纷，不涉及抵押、质押等权利限制，不涉及诉讼、仲裁、**强制执行等
重大争议或者存在妨碍权属转移的其他情况。
  （4）是否存在影响资产独立性的协议或其他安排
  截至本报告书签署日，宁波中交美郡置业有限公司不存在影响其独立性的协议或其
他安排。
  （1）概况
 公司名称         苏州华投投资有限公司
 注册资本         5,000 万元
 公司类别         有限责任公司
中交地产股份有限公司                               重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
                苏州市吴江区东太湖生态旅游度假区（太湖新城）东太湖大道 7070
 注册地址
                号亨银金融大厦 1301-1310
 主要办公地点         苏州市吴江区亨通金融大厦 15 楼
 成立日期           2016 年 11 月 2 日
 成立地点           江苏省苏州市吴江区
 法定代表人          龙杰
 主营业务           房地产开发和销售
  （2）历史沿革
  苏州华投投资有限公司为江苏南通三建集团第三建筑安装工程有限公司于 2016 年
出资设立的有限责任公司。2017 年，中交地产自江苏南通三建集团第三建筑安装工程
有限公司处按照评估值受让取得苏州华投投资有限公司的 93.00%股权。
  截至本报告书签署日，中交地产持有的苏州华投投资有限公司 93.00%股权未发生
其他变化。
  （3）股权结构及产权控制关系
  截至本报告书签署日，苏州华投投资有限公司的股权架构如下：
 序号              股东名称                  出资额（万元）      持股比例（%）
                合计                          5,000       100.00
  截至本报告书签署日，中交地产持有的苏州华投投资有限公司股权权属清晰，不存
在权属纠纷，不涉及抵押、质押等权利限制，不涉及诉讼、仲裁、**强制执行等重大
争议或者存在妨碍权属转移的其他情况。
  （4）是否存在影响资产独立性的协议或其他安排
  截至本报告书签署日，苏州华投投资有限公司不存在影响其独立性的协议或其他安
排。
中交地产股份有限公司                               重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
   （1）概况
  公司名称            重庆中交西园雅集置业有限公司
  注册资本            49,000 万元
  公司类别            有限责任公司（自然人投资或控股）
  注册地址            重庆市九龙坡区民盛路 39 号 15 幢 2-14 号
  主要办公地点          重庆市九龙坡区民盛路 39 号 15 幢 2-14 号
  成立日期            2020 年 7 月 27 日
  成立地点            重庆市九龙坡区
  法定代表人           沈志斌
  主营业务            房地产开发和销售
   （2）历史沿革
   重庆中交西园雅集置业有限公司系由中交地产、中交第三航务工程勘察设计院有限
公司、中交第二公路勘察设计研究院有限公司、重庆和美建设项目管理合伙企业（有限
合伙）于 2020 年共同出资设立，设立时的注册资本为 49,000 万元，其中中交地产出资
   截至本报告书签署日，中交地产持有的重庆中交西园雅集置业有限公司 84.50%股
权未发生变化。
   （3）股权结构及产权控制关系
   截至本报告书签署日，重庆中交西园雅集置业有限公司的股权架构如下：
                                                         持股比例
  序号               股东名称                  出资额（万元）
                                                          （%）
                 合计                             49,000     100.00
   截至本报告书签署日，中交地产持有的重庆中交西园雅集置业有限公司股权权属清
晰，不存在权属纠纷，不涉及抵押、质押等权利限制，不涉及诉讼、仲裁、**强制执
中交地产股份有限公司                                重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
行等重大争议或者存在妨碍权属转移的其他情况。
  （4）是否存在影响资产独立性的协议或其他安排
  截至本报告书签署日，重庆中交西园雅集置业有限公司不存在影响其独立性的协议
或其他安排。
  （1）概况
 公司名称            重庆中房嘉润房地产开发有限公司5
 注册资本            10,000 万元
 公司类别            有限责任公司（国有控股）
 注册地址            重庆市渝北区洪湖东路 9 号 902 号
 主要办公地点          重庆市渝北区洪湖东路 9 号 902 号
 成立日期            2014 年 1 月 6 日
 成立地点            重庆市渝北区
 法定代表人           沈志斌
 主营业务            房地产开发和销售
  （2）历史沿革
  重庆中房嘉润房地产开发有限公司系由中交地产、**房地产开发集团有限公司于
资 700 万元，持股比例 70.00%。2017 年 4 月，重庆中房嘉润房地产开发有限公司增资
至 10,000 万元，全体股东等比例增资。
  截至本报告书签署日，中交地产持有的重庆中房嘉润房地产开发有限公司 70.00%
股权未发生变化。
  （3）股权结构及产权控制关系
  截至本报告书签署日，重庆中房嘉润房地产开发有限公司的股权架构如下：
  序号             股东名称                  出资额（万元）     持股比例（%）
      重庆中房嘉润房地产开发有限公司：曾用名“重庆中房双远房地产开发有限公司”。
中交地产股份有限公司                             重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
  序号          股东名称                  出资额（万元）      持股比例（%）
             合计                         10,000        100.00
   截至本报告书签署日，中交地产持有的重庆中房嘉润房地产开发有限公司股权权属
清晰，不存在权属纠纷，不涉及抵押、质押等权利限制，不涉及诉讼、仲裁、**强制
执行等重大争议或者存在妨碍权属转移的其他情况。
   （4）是否存在影响资产独立性的协议或其他安排
   截至本报告书签署日，重庆中房嘉润房地产开发有限公司不存在影响其独立性的协
议或其他安排。
   （1）概况
 公司名称         中交（宁波）置业有限公司
 注册资本         4,000 万元
 公司类别         有限责任公司（自然人投资或控股）
 注册地址         宁波市鄞州区贸城西路 157 号 1B25 室
 主要办公地点       浙江省宁波市鄞州区首南街道荣安大厦 8 楼 B 座 801-1
 成立日期         2016 年 9 月 9 日
 成立地点         浙江省宁波市鄞州区
 法定代表人        谭洋
 主营业务         房地产开发和销售
   （2）历史沿革
   中交（宁波）置业有限公司系由中交地产、温州中梁顺置业有限公司于 2016 年共
同出资设立，设立时的注册资本为 10,000 万元，其中中交地产出资 7,000 万元，持股比
例 70.00%。2021 年，全体股东向中交（宁波）置业有限公司等比例减资，中交（宁波）
置业有限公司注册资本减少至 4,000 万元，中交地产持股比例不变，出资金额减少至
   截至本报告书签署日，中交地产持有的中交（宁波）置业有限公司 70.00%股权未
发生变化。
中交地产股份有限公司                              重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
  （3）股权结构及产权控制关系
  截至本报告书签署日，中交（宁波）置业有限公司的股权架构如下：
  序号          股东名称                   出资额（万元）       持股比例（%）
             合计                            4,000        100.00
  截至本报告书签署日，中交地产持有的中交（宁波）置业有限公司股权权属清晰，
不存在权属纠纷，不涉及抵押、质押等权利限制，不涉及诉讼、仲裁、**强制执行等
重大争议或者存在妨碍权属转移的其他情况。
  （4）是否存在影响资产独立性的协议或其他安排
  截至本报告书签署日，中交（宁波）置业有限公司不存在影响其独立性的协议或其
他安排。
  （1）概况
 公司名称         中交温州置业有限公司
 注册资本         500 万元
 公司类别         其他有限责任公司
              浙江省温州市瑞安市锦湖街道虹北锦园三楼办公用房 311 室（东
 注册地址
              首）
 主要办公地点       浙江省温州市瑞安市锦湖街道虹北锦园商务** 311 室
 成立日期         2016 年 11 月 9 日
 成立地点         浙江省温州市瑞安市
 法定代表人        沈志斌
 主营业务         房地产开发和销售
  （2）历史沿革
  中交温州置业有限公司系由中交地产、上海希盟资产经营管理有限公司于 2016 年
共同出资设立，设立时的注册资本为 1,000 万元，其中中交地产出资 700 万元，持股比
例 70.00%。2017 年，全体股东等比例增资至 2,000 万元；2021 年，全体股东等比例减
资至 500 万元，中交地产持股比例不变，出资额减少至 350 万元。
中交地产股份有限公司                              重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
  截至本报告书签署日，中交地产持有的中交温州置业有限公司 70.00%股权未发生
变化。
  （3）股权结构及产权控制关系
  截至本报告书签署日，中交温州置业有限公司的股权架构如下：
                                                    持股比例
 序号                股东名称                 出资额（万元）
                                                     （%）
                  合计                          500     100.00
  截至本报告书签署日，中交地产持有的中交温州置业有限公司股权权属清晰，不存
在权属纠纷，不涉及抵押、质押等权利限制，不涉及诉讼、仲裁、**强制执行等重大
争议或者存在妨碍权属转移的其他情况。
  （4）是否存在影响资产独立性的协议或其他安排
  截至本报告书签署日，中交温州置业有限公司不存在影响其独立性的协议或其他安
排。
  （1）概况
 公司名称            中交地产（苏州）有限公司6
 注册资本            95,000 万元
 公司类别            有限责任公司（自然人投资或控股）
                 苏州市吴江区东太湖生态旅游度假区（太湖新城）东太湖大道 7070
 注册地址
                 号亨银金融大厦 1301-1310
                 苏州市吴江区东太湖生态旅游度假区（太湖新城）东太湖大道 7070
 主要办公地点
                 号亨银金融大厦 1301-1310
 成立日期            2013 年 5 月 10 日
 成立地点            江苏省苏州市吴江区
 法定代表人           龙杰
 主营业务            房地产开发和销售
      中交地产（苏州）有限公司：曾用名“中房（苏州）地产有限公司”。
中交地产股份有限公司                      重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
  （2）历史沿革
  中交地产（苏州）有限公司系由中交地产、**房地产开发集团公司、**路桥工
程有限责任公司于 2013 年共同出资设立，设立时的注册资本为 50,000 万元，其中中交
地产出资 20,000 万元，持股比例 40.00%。2013 年，全体股东向中交地产（苏州）有限
公司等比例增资，中交地产（苏州）有限公司注册资本增加至 95,000 万元，中交地产持
股比例不变，出资金额增加至 38,000 万元。2016 年，中交地产自**房地产开发集团
有限公司处受让取得中交地产（苏州）有限公司 30.00%股权（对应 28,500 万元出资额），
中交地产持股比例合计为 70.00%。
  截至本报告书签署日，中交地产持有的中交地产（苏州）有限公司 70.00%股权未
发生变化。
  （3）股权结构及产权控制关系
  截至本报告书签署日，中交地产（苏州）有限公司的股权架构如下：
 序号           股东名称           出资额（万元）       持股比例（%）
             合计                   95,000        100.00
  截至本报告书签署日，中交地产以其持有的中交地产（苏州）有限公司 28%股权为
中交地产向厦门**信托有限公司的债务提供质押担保。截至本报告书签署日，中交地
产对厦门**信托有限公司的债务已经到期清偿，公司正在办理股权质押解除，预计不
存在障碍。
  除前述情况外，中交地产持有的中交地产（苏州）有限公司股权权属清晰，不存在
权属纠纷，不涉及抵押、质押等权利限制，不涉及诉讼、仲裁、**强制执行等重大争
议或者存在妨碍权属转移的其他情况。
  （4）是否存在影响资产独立性的协议或其他安排
  截至本报告书签署日，中交地产（苏州）有限公司不存在影响其独立性的协议或其
他安排。
中交地产股份有限公司                                重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
      （1）概况
  公司名称            河北雄安启晨置业有限公司
  注册资本            110,000 万元
  公司类别            其他有限责任公司
                  河北省雄安新区容城县起步区雁翎大街 8 号启园汇北区 1 号楼
  注册地址
                  河北省雄安新区容城县起步区雁翎大街 8 号启园汇北区 1 号楼
  主要办公地点
  成立日期            2021 年 6 月 3 日
  成立地点            河北省保定市容城县
  法定代表人           任晓峥
  主营业务            房地产开发和销售
      （2）历史沿革
      河北雄安启晨置业有限公司系由中交地产、中交建筑集团有限公司7于 2021 年共同
出资设立，设立时的注册资本为 110,000 万元，其中中交地产出资 77,000 万元，持股比
例 70.00%。
      截至本报告书签署日，中交地产持有的河北雄安启晨置业有限公司 70.00%股权未
发生变化。
      （3）股权结构及产权控制关系
      截至本报告书签署日，河北雄安启晨置业有限公司的股权架构如下：
      序号          股东名称                  出资额（万元）       持股比例（%）
                  合计                        110,000       100.00
      截至本报告书签署日，中交地产持有的河北雄安启晨置业有限公司股权权属清晰，
不存在权属纠纷，不涉及抵押、质押等权利限制，不涉及诉讼、仲裁、**强制执行等
重大争议或者存在妨碍权属转移的其他情况。
中交地产股份有限公司                           重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
  （4）是否存在影响资产独立性的协议或其他安排
  截至本报告书签署日，河北雄安启晨置业有限公司不存在影响其独立性的协议或其
他安排。
  （1）概况
 公司名称          宁波中交美庐置业有限公司
 注册资本          10,000 万元
 公司类别          有限责任公司（自然人投资或控股）
 注册地址          浙江省宁波市鄞州区钟公庙街道贸城西路 157 号 1G10 室
 主要办公地点        浙江省宁波市鄞州区钟公庙街道宁波荣安大厦 8 楼 B 座 801-1
 成立日期          2019 年 6 月 3 日
 成立地点          浙江省宁波市鄞州区
 法定代表人         谭洋
 主营业务          房地产开发和销售
  （2）历史沿革
  宁波中交美庐置业有限公司为中交地产、宁波中昱投资管理合伙企业（有限合伙）
于 2019 年出资设立的有限责任公司，设立时的注册资本为 20,000 万元，其中中交地产
出资 19,960 万元，持股比例 99.80%。2019 年，宁波中交美庐置业有限公司通过北京产
权交易所公开挂牌增资扩股方式引入新股东杭州融鼎汇房地产开发有限公司，注册资本
增加至 30,000 万元，三方共计新增注册资本 10,000 万元，其中中交地产增资 980 万元，
本次增资完成后，中交地产出资 20,940 万元，持股比例 69.80%。2021 年，全体股东向
宁波中交美庐置业有限公司等比例减资，宁波中交美庐置业有限公司注册资本减少至
  截至本报告书签署日，中交地产持有的宁波中交美庐置业有限公司 69.80%股权未
发生其他变化。
  （3）股权结构及产权控制关系
  截至本报告书签署日，宁波中交美庐置业有限公司的股权架构如下：
中交地产股份有限公司                              重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
  序号           股东名称                   出资额（万元）        持股比例（%）
               合计                          10,000        100.00
   截至本报告书签署日，中交地产持有的宁波中交美庐置业有限公司股权权属清晰，
不存在权属纠纷，不涉及抵押、质押等权利限制，不涉及诉讼、仲裁、**强制执行等
重大争议或者存在妨碍权属转移的其他情况。
   （4）是否存在影响资产独立性的协议或其他安排
   截至本报告书签署日，宁波中交美庐置业有限公司不存在影响其独立性的协议或其
他安排。
   （1）概况
  公司名称          昆明中交熙盛房地产有限公司
  注册资本          58,000 万元
  公司类别          其他有限责任公司
  注册地址          云南省昆明市呈贡区石龙路 438 号 205 室
  主要办公地点        昆明市呈贡区洛龙街道中交云南大厦 18 楼
  成立日期          2020 年 4 月 3 日
  成立地点          云南省昆明市呈贡区
  法定代表人         李前
  主营业务          房地产开发和销售
   （2）历史沿革
   昆明中交熙盛房地产有限公司系由中交地产、中交第二航务工程局有限公司、中交
昆明建设发展有限公司于 2020 年共同出资设立，设立时的注册资本为 208,000 万元，
其中中交地产出资 128,960 万元，持股比例 62.00%。2021 年，全体股东向昆明中交熙
盛房地产有限公司等比例减资至 58,000 万元，中交地产持股比例不变，出资金额减少
至 35,960 万元。
   截至本报告书签署日，中交地产持有的昆明中交熙盛房地产有限公司 62.00%股权
中交地产股份有限公司                            重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
未发生其他变化。
  （3）股权结构及产权控制关系
  截至本报告书签署日，昆明中交熙盛房地产有限公司的股权架构如下：
                                                   持股比例
  序号           股东名称                  出资额（万元）
                                                   （%）
              合计                          58,000     100.00
  截至本报告书签署日，中交地产持有的昆明中交熙盛房地产有限公司股权权属清晰，
不存在权属纠纷，不涉及抵押、质押等权利限制，不涉及诉讼、仲裁、**强制执行等
重大争议或者存在妨碍权属转移的其他情况。
  （4）是否存在影响资产独立性的协议或其他安排
  截至本报告书签署日，昆明中交熙盛房地产有限公司不存在影响其独立性的协议或
其他安排。
  （1）概况
 公司名称         中交华创地产（苏州）有限公司
 注册资本         80,000 万元
 公司类别         有限责任公司
              苏州市吴江区东太湖生态旅游度假区（太湖新城）东太湖大道
 注册地址
 主要办公地点       苏州市吴江区亨通金融大厦 15 楼
 成立日期         2020 年 1 月 23 日
 成立地点         江苏省苏州市吴江区
 法定代表人        龙杰
 主营业务         房地产开发和销售
  （2）历史沿革
  中交华创地产（苏州）有限公司系由中交地产、中交豪生城市建设发展有限公司、
中交地产股份有限公司                      重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
中交第四航务工程局有限公司、中交华东投资有限公司、中交公路规划设计院有限公司
于 2020 年共同出资设立，设立时的注册资本为 80,000 万元，其中中交地产出资 48,000
万元，持股比例 60.00%。
  截至本报告书签署日，中交地产持有的中交华创地产（苏州）有限公司 60.00%股
权未发生变化。
  （3）股权结构及产权控制关系
  截至本报告书签署日，中交华创地产（苏州）有限公司的股权架构如下：
                                 出资额（万        持股比例
  序号              股东名称
                                  元）           （%）
                  合计                 80,000     100.00
  截至本报告书签署日，中交地产持有的中交华创地产（苏州）有限公司股权权属清
晰，不存在权属纠纷，不涉及抵押、质押等权利限制，不涉及诉讼、仲裁、**强制执
行等重大争议或者存在妨碍权属转移的其他情况。
  （4）是否存在影响资产独立性的协议或其他安排
  截至本报告书签署日，中交华创地产（苏州）有限公司不存在影响其独立性的协议
或其他安排。
  （1）概况
 公司名称         郑州祥悦房地产开发有限公司
 注册资本         10,000 万元
 公司类别         其他有限责任公司
              河南自贸试验区郑州片区（经开）经南八路与经开第十五大街交
 注册地址
              叉口滨河**** B 座 5 层 502 室
              河南自贸试验区郑州片区（经开）经南八路与经开第十五大街交
 主要办公地点
              叉口滨河**** B 座 5 层 502 室
中交地产股份有限公司                              重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
 成立日期          2020 年 3 月 13 日
 成立地点          河南省郑州市管城回族区
 法定代表人         沈志斌
 主营业务          房地产开发和销售
  （2）历史沿革
  郑州祥悦房地产开发有限公司为中交地产于 2020 年出资设立的全资子公司，设立
时注册资本为 1,000 万元。2020 年，郑州祥悦房地产开发有限公司通过北京产权交易所
公开挂牌增资扩股的方式引入新股东中建七局地产集团有限公司，注册资本增加至
  截至本报告书签署日，中交地产持有的郑州祥悦房地产开发有限公司 60.00%股权
未发生变化。
  （3）股权结构及产权控制关系
  截至本报告书签署日，郑州祥悦房地产开发有限公司的股权架构如下：
  序号           股东名称                   出资额（万元）       持股比例（%）
              合计                           10,000       100.00
  截至本报告书签署日，中交地产持有的郑州祥悦房地产开发有限公司股权权属清晰，
不存在权属纠纷，不涉及抵押、质押等权利限制，不涉及诉讼、仲裁、**强制执行等
重大争议或者存在妨碍权属转移的其他情况。
  （4）是否存在影响资产独立性的协议或其他安排
  截至本报告书签署日，郑州祥悦房地产开发有限公司不存在影响其独立性的协议或
其他安排。
中交地产股份有限公司                                重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
   （1）概况
 公司名称            重庆中交西南置业有限公司8
 注册资本            25,000 万元
 公司类别            有限责任公司（自然人投资或控股）
 注册地址            重庆市渝北区洪湖东路 9 号 901 号
 主要办公地点          重庆市渝北区洪湖东路 9 号 901 号
 成立日期            2016 年 1 月 18 日
 成立地点            重庆市渝北区
 法定代表人           余勇
 主营业务            房地产开发和销售
   （2）历史沿革
   重庆中交西南置业有限公司为中交地产于 2016 年 1 月 18 日出资设立的全资子公
司，设立时注册资本为 1,000 万元。2017 年，重庆中交西南置业有限公司吸收合并重庆
重实房地产开发有限公司，合并后重庆中交西南置业有限公司的注册资本变更为 25,000
万元人民币，其中中交地产出资 22,000 万元，持股比例 88.00%。2017 年，中交地产通
过北京产权交易所挂牌转让重庆中交西南置业有限公司 29%的股权给受让方金地（集
团）股份有限公司，本次股权转让完成后，中交地产的出资金额为 14,750 万元，持股比
例为 59.00%。
   截至本报告书签署日，中交地产持有的重庆中交西南置业有限公司 59.00%股权未
发生其他变化。
   （3）股权结构及产权控制关系
   截至本报告书签署日，重庆中交西南置业有限公司的股权架构如下：
  序号             股东名称                   出资额（万元）       持股比例（%）
      重庆中交西南置业有限公司：曾用名“重庆中交绿城房地产开发有限公司”。
中交地产股份有限公司                                  重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
  序号             股东名称                     出资额（万元）       持股比例（%）
                合计                             25,000       100.00
      截至本报告书签署日，中交地产持有的重庆中交西南置业有限公司股权权属清晰，
不存在权属纠纷，不涉及抵押、质押等权利限制，不涉及诉讼、仲裁、**强制执行等
重大争议或者存在妨碍权属转移的其他情况。
      （4）是否存在影响资产独立性的协议或其他安排
      截至本报告书签署日，重庆中交西南置业有限公司不存在影响其独立性的协议或其
他安排。
      （1）概况
  公司名称            湖南修合地产实业有限责任公司
  注册资本            5,000 万元
  公司类别            其他有限责任公司
  注册地址            长沙市雨花区人民中路 32 号雨花大厦 601 房
  主要办公地点          长沙市雨花区人民中路 32 号雨花大厦 601 房
  成立日期            2006 年 10 月 26 日
  成立地点            湖南省长沙市雨花区
  法定代表人           石屹松
  主营业务            房地产开发和销售
      （2）历史沿革
      湖南修合地产实业有限责任公司为中住地产开发有限公司、湖南长沙一心实业有限
公司、湖南瀚海贸易有限公司于 2006 年 10 月 26 日共同出资设立的有限责任公司。2007
年，中交地产投资（上海）有限公司9通过无偿划转方式自中住地产开发有限公司处取
得湖南修合地产实业有限责任公司 45.00%的股权。2008 年，中交地产自湖南长沙一心
实业有限公司、湖南瀚海贸易有限公司处受让取得湖南修合地产实业有限责任公司合计
中交地产股份有限公司                            重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
  截至本报告书签署日，中交地产持有的湖南修合地产实业有限责任公司 55.00%股
权未发生其他变化。
  （3）股权结构及产权控制关系
  截至本报告书签署日，湖南修合地产实业有限责任公司的股权架构如下：
                                                   持股比例
  序号            股东名称                  出资额（万元）
                                                    （%）
               合计                          5,000     100.00
  截至本报告书签署日，中交地产持有的湖南修合地产实业有限责任公司股权权属清
晰，不存在权属纠纷，不涉及抵押、质押等权利限制，不涉及诉讼、仲裁、**强制执
行等重大争议或者存在妨碍权属转移的其他情况。
  （4）是否存在影响资产独立性的协议或其他安排
  截至本报告书签署日，湖南修合地产实业有限责任公司不存在影响其独立性的协议
或其他安排。
  （1）概况
 公司名称         昆明中交金汇置业有限公司
 注册资本         7,500 万元
 公司类别         其他有限责任公司
 注册地址         云南省昆明市呈贡区上海东盟大厦 A 座 701 室
 主要办公地点       昆明市呈贡区洛龙街道中交云南大厦 17 楼
 成立日期         2017 年 10 月 16 日
 成立地点         云南省昆明市呈贡区
 法定代表人        李前
 主营业务         房地产开发和销售
  （2）历史沿革
  昆明中交金汇置业有限公司系由中交地产股份有限公司、昆明金地云盛房地产开发
有限公司于 2017 年共同出资设立，设立时的注册资本为 1,000 万元，其中中交地产出
中交地产股份有限公司                             重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
资 520 万元，持股比例 52.00%。2018 年，全体股东向昆明中交金汇置业有限公司等比
例增资，昆明中交金汇置业有限公司注册资本增加至 7,500 万元，中交地产持股比例不
变，出资金额增加至 3,900 万元。
  截至本报告书签署日，中交地产持有的昆明中交金汇置业有限公司 52.00%股权未
发生其他变化。
  （3）股权结构及产权控制关系
  截至本报告书签署日，昆明中交金汇置业有限公司的股权架构如下：
  序号          股东名称                   出资额（万元）      持股比例（%）
             合计                           7,500       100.00
  截至本报告书签署日，中交地产持有的昆明中交金汇置业有限公司股权权属清晰，
不存在权属纠纷，不涉及抵押、质押等权利限制，不涉及诉讼、仲裁、**强制执行等
重大争议或者存在妨碍权属转移的其他情况。
  （4）是否存在影响资产独立性的协议或其他安排
  截至本报告书签署日，昆明中交金汇置业有限公司不存在影响其独立性的协议或其
他安排。
  （1）概况
 公司名称         中房（天津）置业有限公司
 注册资本         10,000 万元
 公司类别         有限责任公司
 注册地址         天津市宝坻区宝平街道望月路金梧桐花园配套公建 2-101
 主要办公地点       天津宝坻区宝平街道南三路与开泰路交口中交美庐 7 号楼
 成立日期         2014 年 4 月 21 日
 成立地点         天津市宝坻区
 法定代表人        **
 主营业务         房地产开发和销售
中交地产股份有限公司                                 重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
   （2）历史沿革
   中房（天津）置业有限公司系由中交地产、**房地产开发集团有限公司于 2014
年共同出资设立，设立时的注册资本为 10,000 万元，其中中交地产出资 5,100 万元，持
股比例 51.00%。
   截至本报告书签署日，中交地产持有的中房（天津）置业有限公司 51.00%股权未
发生变化。
   （3）股权结构及产权控制关系
   截至本报告书签署日，中房（天津）置业有限公司的股权架构如下：
  序号              股东名称                   出资额（万元）       持股比例（%）
                 合计                           10,000       100.00
   截至本报告书签署日，中交地产持有的中房（天津）置业有限公司股权权属清晰，
不存在权属纠纷，不涉及抵押、质押等权利限制，不涉及诉讼、仲裁、**强制执行等
重大争议或者存在妨碍权属转移的其他情况。
   （4）是否存在影响资产独立性的协议或其他安排
   截至本报告书签署日，中房（天津）置业有限公司不存在影响其独立性的协议或其
他安排。
   （1）概况
 公司名称             惠州中交地产开发有限公司10
 注册资本             3,000 万元
 公司类别             其他有限责任公司
 注册地址             惠州市惠澳大道惠南高新科技产业园民祥路 6 号四楼东侧
 主要办公地点           惠州市惠澳大道惠南高新科技产业园民祥路 6 号四楼东侧
 成立日期             2016 年 3 月 30 日
       惠州中交地产开发有限公司：曾用名“惠州仲恺高新区恺信房地产开发有限公司”。
中交地产股份有限公司                          重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
 成立地点            广东省惠州市惠城区
 法定代表人           蒋赛阳
 主营业务            房地产开发和销售
  （2）历史沿革
  惠州中交地产开发有限公司为惠州仲恺高新区恺建投资开发有限公司于 2016 年出
资设立的有限责任公司，设立时注册资本为 300 万元。2017 年，中交地产分别自惠州
仲恺高新区恺建投资开发有限公司处受让取得惠州中交地产开发有限公司 51.00%、29%
股权，且全体股东向惠州中交地产开发有限公司等比例增资至注册资本 3,000 万元，本
次股权转让及增资完成后，中交地产持有惠州中交地产开发有限公司 51%的股权，对应
出资额为 1,530 万元。
  截至本报告书签署日，中交地产持有的惠州中交地产开发有限公司 51.00%股权未
发生其他变化。
  （3）股权结构及产权控制关系
  截至本报告书签署日，惠州中交地产开发有限公司的股权架构如下：
  序号             股东名称             出资额（万元）      持股比例（%）
                 合计                    3,000       100.00
  截至本报告书签署日，中交地产持有的惠州中交地产开发有限公司股权权属清晰，
不存在权属纠纷，不涉及抵押、质押等权利限制，不涉及诉讼、仲裁、**强制执行等
重大争议或者存在妨碍权属转移的其他情况。
  （4）是否存在影响资产独立性的协议或其他安排
  截至本报告书签署日，惠州中交地产开发有限公司不存在影响其独立性的协议或其
他安排。
中交地产股份有限公司                             重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
  （1）概况
 公司名称         云南碧清房地产开发有限公司
 注册资本         1,070 万元
 公司类别         其他有限责任公司
              **（云南）自由贸易试验区昆明片区经开区洛羊街道办事处领东
 注册地址
              紫郡小区 103B 栋 4 号房
              **（云南）自由贸易试验区昆明片区经开区洛羊街道办事处领东
 主要办公地点
              紫郡小区 103B 栋 4 号房
 成立日期         2018 年 3 月 23 日
 成立地点         云南省昆明市呈贡区
 法定代表人        程熙文
 主营业务         房地产开发和销售
  （2）历史沿革
  云南碧清房地产开发有限公司为云南碧桂园房地产开发有限公司于 2018 年出资设
立的有限责任公司，设立时注册资本为 1,000 万元，2019 年注册资本增加至 1,070 万元。
地产开发有限公司 51.00%股权。
  截至本报告书签署日，中交地产持有的云南碧清房地产开发有限公司 51.00%股权
未发生变化。
  （3）股权结构及产权控制关系
  截至本报告书签署日，云南碧清房地产开发有限公司的股权架构如下：
  序号          股东名称                   出资额（万元）      持股比例（%）
              合计                          1,070       100.00
  截至本报告书签署日，中交地产持有的云南碧清房地产开发有限公司股权权属清晰，
中交地产股份有限公司                          重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
不存在权属纠纷，不涉及抵押、质押等权利限制，不涉及诉讼、仲裁、**强制执行等
重大争议或者存在妨碍权属转移的其他情况。
  （4）是否存在影响资产独立性的协议或其他安排
  截至本报告书签署日，云南碧清房地产开发有限公司不存在影响其独立性的协议或
其他安排。
  （1）概况
 公司名称        怒江碧桂园房地产开发有限公司
 注册资本        1,085.3 万元
 公司类别        其他有限责任公司
 注册地址        云南省怒江傈僳族自治州泸水市六库镇穿城路 238 号
 主要办公地点      云南省怒江傈僳族自治州泸水市六库镇穿城路 238 号
 成立日期        2018 年 6 月 22 日
 成立地点        云南省怒江傈僳族自治州泸水市
 法定代表人       李前
 主营业务        房地产开发和销售
  （2）历史沿革
  怒江碧桂园房地产开发有限公司为云南碧桂园房地产开发有限公司于 2018 年 6 月
至 1,085.3 万元。2021 年，中交地产以评估值自云南碧桂园房地产开发有限公司处受让
取得怒江碧桂园房地产开发有限公司 30.00%股权。2022 年，中交地产以评估值自中交
怒江产业扶贫开发有限公司处受让取得怒江碧桂园房地产开发有限公司 21.00%股权，
合计持有怒江碧桂园房地产开发有限公司 51.00%股权。
  截至本报告书签署日，中交地产持有的怒江碧桂园房地产开发有限公司 51.00%股
权未发生其他变化。
  （3）股权结构及产权控制关系
  截至本报告书签署日，怒江碧桂园房地产开发有限公司的股权架构如下：
中交地产股份有限公司                            重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
  序号           股东名称                  出资额（万元） 持股比例（%）
              合计                         1,085.3   100.00
  截至本报告书签署日，中交地产持有的怒江碧桂园房地产开发有限公司股权权属清
晰，不存在权属纠纷，不涉及抵押、质押等权利限制，不涉及诉讼、仲裁、**强制执
行等重大争议或者存在妨碍权属转移的其他情况。
  （4）是否存在影响资产独立性的协议或其他安排
  截至本报告书签署日，怒江碧桂园房地产开发有限公司不存在影响其独立性的协议
或其他安排。
  （1）概况
 公司名称         中交（长沙）置业有限公司
 注册资本         40,000 万元
 公司类别         其他有限责任公司
              湖南省长沙县星沙街道凉塘路社区星沙四区 43 栋兴隆路综合体 3
 注册地址
              楼 3-7 号
              湖南省长沙县星沙街道凉塘路社区星沙四区 43 栋兴隆路综合体 3
 主要办公地点
              楼 3-7 号
 成立日期         2019 年 6 月 11 日
 成立地点         湖南省长沙市长沙县
 法定代表人        崔文平
 主营业务         房地产开发和销售
  （2）历史沿革
  中交（长沙）置业有限公司为中交地产、长沙雅颂房地产咨询合伙企业（有限合伙）
于 2019 年出资设立的有限责任公司，设立时注册资本为 20,000 万元，中交地产持有
京产权交易所公开挂牌增资扩股方式引入新股东厦门益悦置业有限公司，注册资本增加
中交地产股份有限公司                              重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
至 40,000 万元，三方共计新增注册资本金 20,000 万元，其中新股东增资 19,600 万元
（对应 49.00%股权），中交地产增资 380 万元。本次增资完成后，中交地产出资金额
为 20,360 万元，持股比例稀释至 50.90%。
  截至本报告书签署日，中交地产持有的中交（长沙）置业有限公司 50.90%股权未
发生变化。
  （3）股权结构及产权控制关系
  截至本报告书签署日，中交（长沙）置业有限公司的股权架构如下：
  序号           股东名称                   出资额（万元）       持股比例（%）
              合计                           40,000       100.00
  截至本报告书签署日，中交地产持有的中交（长沙）置业有限公司股权权属清晰，
不存在权属纠纷，不涉及抵押、质押等权利限制，不涉及诉讼、仲裁、**强制执行等
重大争议或者存在妨碍权属转移的其他情况。
  （4）是否存在影响资产独立性的协议或其他安排
  截至本报告书签署日，中交（长沙）置业有限公司不存在影响其独立性的协议或其
他安排。
  （1）概况
 公司名称          昆明中交东盛房地产有限公司
 注册资本          20,000 万元
 公司类别          其他有限责任公司
 注册地址          云南省昆明市盘龙区龙华路 633 号万派** 308-40 号
 主要办公地点        昆明市呈贡区洛龙街道中交云南大厦 19 楼
 成立日期          2019 年 5 月 28 日
 成立地点          云南省昆明市盘龙区
 法定代表人         李前
中交地产股份有限公司                      重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
 主营业务         房地产开发和销售
  （2）历史沿革
  昆明中交东盛房地产有限公司为中交地产、昆明众鑫建设项目管理合伙企业（有限
合伙）于 2019 年出资设立的有限责任公司，设立时注册资本为 10,000 万元，中交地产
持有 99.00%股权（对应 9,900 万元注册资本）。2020 年，昆明中交东盛房地产有限公
司通过北京产权交易所公开挂牌增资扩股方式引入新股东云南碧桂园房地产开发有限
公司，注册资本增加至 20,000 万元，三方共计新增注册资本金 10,000 万元，其中新股
东增资 9,800 万元（对应 49.00%股权），中交地产增资 100 万元。本次增资完成后，中
交地产出资金额为 10,000 万元，持股比例稀释至 50.00%。
  截至本报告书签署日，中交地产持有的昆明中交东盛房地产有限公司 50.00%股权
未发生其他变化。
  （3）股权结构及产权控制关系
  截至本报告书签署日，昆明中交东盛房地产有限公司的股权架构如下：
  序号           股东名称           出资额（万元）         持股比例（%）
              合计                     20,000       100.00
  注：根据昆明中交东盛房地产有限公司章程约定，股东会按出资比例行使表决权，股东会决议
需要全体股东二分之一以上表决权通过；董事会共五人，本公司委派三人，云南碧桂园房地产开发
有限公司委派二人，董事会决议经代表二分之一以上表决权董事通过。中交地产与昆明众鑫建设项
目管理合伙企业（有限合伙）签署一致行动人协议，约定双方行使股东权利、董事权利时采取一致
行动；在股东会和董事会行使提案权和表决权时，如无法就提案事项或表决事项达成一致意见的，
以本公司或其委派的董事的意见进行提案或表决。因此，相应将其纳入标的资产合并范围。
  截至本报告书签署日，中交地产持有的昆明中交东盛房地产有限公司股权权属清晰，
不存在权属纠纷，不涉及抵押、质押等权利限制，不涉及诉讼、仲裁、**强制执行等
重大争议或者存在妨碍权属转移的其他情况。
中交地产股份有限公司                                重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
  （4）是否存在影响资产独立性的协议或其他安排
  截至本报告书签署日，昆明中交东盛房地产有限公司不存在影响其独立性的协议或
其他安排。
  （1）概况
 公司名称            中交富力（北京）置业有限公司
 注册资本            10,000 万元
 公司类别            其他有限责任公司
 注册地址            北京市延庆区中关村延庆园风谷四路 8 号院 27 号楼 1483
 主要办公地点          北京市延庆区中关村延庆园风谷四路 8 号院 27 号楼 1483
 成立日期            2018 年 1 月 26 日
 成立地点            北京市延庆区
 法定代表人           郭瑞
 主营业务            房地产开发和销售
  （2）历史沿革
  中交富力（北京）置业有限公司系由中交地产、北京富力城房地产开发有限公司于
元，持股比例 50.00%。
  截至本报告书签署日，中交地产持有的中交富力（北京）置业有限公司 50.00%股
权未发生变化。
  （3）股权结构及产权控制关系
  截至本报告书签署日，中交富力（北京）置业有限公司的股权架构如下：
                                                       持股比例
  序号             股东名称                   出资额（万元）
                                                        （%）
             合计                               10,000     100.00
  注：合联营企业
  截至本报告书签署日，中交地产持有的中交富力（北京）置业有限公司股权权属清
中交地产股份有限公司                             重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
晰，不存在权属纠纷，不涉及抵押、质押等权利限制，不涉及诉讼、仲裁、**强制执
行等重大争议或者存在妨碍权属转移的其他情况。
  （4）是否存在影响资产独立性的协议或其他安排
  截至本报告书签署日，中交富力（北京）置业有限公司不存在影响其独立性的协议
或其他安排。
  （1）概况
 公司名称         成都中交花源美庐置业有限公司
 注册资本         10,000 万元
 公司类别         其他有限责任公司
 注册地址         成都市新津县花源镇白云路 82 号附 2 号
 主要办公地点       成都市新津县花源镇白云路 82 号附 2 号
 成立日期         2017 年 9 月 12 日
 成立地点         四川省成都市新津区
 法定代表人        葛宁
 主营业务         房地产开发和销售
  （2）历史沿革
  成都中交花源美庐置业有限公司系由中交地产于 2017 年出资设立，设立时的注册
资本为 5,000 万元。2018 年，成都中交花源美庐置业有限公司通过北京产权交易所公开
挂牌增资扩股方式引入新股东成都招商龙城房地产开发有限公司，增加注册资本至
  截至本报告书签署日，中交地产持有的成都中交花源美庐置业有限公司 50.00%股
权未发生其他变化。
  （3）股权结构及产权控制关系
  截至本报告书签署日，成都中交花源美庐置业有限公司的股权架构如下：
  序号          股东名称                   出资额（万元）      持股比例（%）
中交地产股份有限公司                            重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
  序号         股东名称                   出资额（万元）       持股比例（%）
             合计                          10,000       100.00
  注：合联营企业
  截至本报告书签署日，中交地产持有的成都中交花源美庐置业有限公司股权权属清
晰，不存在权属纠纷，不涉及抵押、质押等权利限制，不涉及诉讼、仲裁、**强制执
行等重大争议或者存在妨碍权属转移的其他情况。
  （4）是否存在影响资产独立性的协议或其他安排
  截至本报告书签署日，成都中交花源美庐置业有限公司不存在影响其独立性的协议
或其他安排。
  （1）概况
 公司名称        杭州康欣置业有限公司
 注册资本        20,000 万元
 公司类别        其他有限责任公司
             浙江省杭州市临平区南苑街道世纪大道 168 号 1 单元 2501-2502 室
 注册地址
             -2
             浙江省杭州市临平区南苑街道世纪大道 168 号 1 单元 2501-2502 室
 主要办公地点
             -2
 成立日期        2018 年 4 月 25 日
 成立地点        浙江省杭州市临平区
 法定代表人       李因国
 主营业务        房地产开发和销售
  （2）历史沿革
  杭州康欣置业有限公司为理想四维地产集团有限公司、杭州理想投资管理有限公司
于 2018 年出资设立的有限责任公司。2018 年，中交地产以评估值自理想四维地产集团
有限公司、杭州理想投资管理有限公司处受让取得杭州康欣置业有限公司合计 50.00%
股权。
  截至本报告书签署日，中交地产持有的杭州康欣置业有限公司 50.00%股权未发生
其他变化。
中交地产股份有限公司                              重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
  （3）股权结构及产权控制关系
  截至本报告书签署日，杭州康欣置业有限公司的股权架构如下：
  序号             股东名称                  出资额（万元） 持股比例（%）
                合计                         20,000   100.00
  注：合联营企业
  截至本报告书签署日，中交地产持有的杭州康欣置业有限公司股权权属清晰，不存
在权属纠纷，不涉及抵押、质押等权利限制，不涉及诉讼、仲裁、**强制执行等重大
争议或者存在妨碍权属转移的其他情况。
  （4）是否存在影响资产独立性的协议或其他安排
  截至本报告书签署日，杭州康欣置业有限公司不存在影响其独立性的协议或其他安
排。
  （1）概况
 公司名称           合肥金中京湖房地产开发有限公司
 注册资本           71,200 万元
 公司类别           其他有限责任公司
 注册地址           安徽省合肥市蜀山区井岗镇蜀鑫路 12 号二号厂房 2 楼
 主要办公地点         安徽省合肥市蜀山区井岗镇蜀鑫路 12 号二号厂房 2 楼
 成立日期           2021 年 12 月 9 日
 成立地点           安徽省合肥市蜀山区
 法定代表人          李金星
 主营业务           房地产开发和销售
  （2）历史沿革
  合肥金中京湖房地产开发有限公司为北京金隅地产开发集团有限公司于 2021 年出
资设立的有限责任公司。2022 年，合肥金中京湖房地产开发有限公司通过北京产权交
易所公开挂牌增资扩股方式引入新股东中交地产，注册资本增加至 71200 万元，其中中
中交地产股份有限公司                                重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
交地产出资 34,888 万元，持股比例为 49.00%。
  截至本报告书签署日，中交地产持有的合肥金中京湖房地产开发有限公司 49.00%
股权未发生变化。
  （3）股权结构及产权控制关系
  截至本报告书签署日，合肥金中京湖房地产开发有限公司的股权架构如下：
                                                      持股比例
  序号            股东名称                    出资额（万元）
                                                       （%）
               合计                            71,200     100.00
  注：合联营企业
  截至本报告书签署日，中交地产持有的合肥金中京湖房地产开发有限公司股权权属
清晰，不存在权属纠纷，不涉及抵押、质押等权利限制，不涉及诉讼、仲裁、**强制
执行等重大争议或者存在妨碍权属转移的其他情况。
  （4）是否存在影响资产独立性的协议或其他安排
  截至本报告书签署日，合肥金中京湖房地产开发有限公司不存在影响其独立性的协
议或其他安排。
  （1）概况
  公司名称          长沙金地金泰置业有限公司
  注册资本          20,000 万元
  公司类别          其他有限责任公司
  注册地址          长沙高新开发区岳麓西大道 588 号芯城科技园 5 栋 801 房
  主要办公地点        长沙市岳麓区梅溪湖金茂北塔 28 楼
  成立日期          2018 年 6 月 15 日
  成立地点          湖南省长沙市岳麓区
  法定代表人         石屹松
  主营业务          房地产开发和销售
中交地产股份有限公司                      重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
  （2）历史沿革
  长沙金地金泰置业有限公司为金地（集团）湖南置业有限公司于 2018 年出资设立
的有限责任公司。2018 年，长沙金地金泰置业有限公司引入新股东中交地产、长沙雅颂
房地产咨询合伙企业（有限合伙），注册资本增加至 5882.35 万元，其中中交地产出资
所持 4.04%股权（对应 237.65 万元出资额）转让给嘉兴稳投五号投资合伙企业（有限合
伙），同时全体股东向长沙金地金泰置业有限公司等比例增资，注册资本增加至 20,000
万元，其中中交地产持股比例不变，出资金额增加至 9,702 万元。2022 年，嘉兴稳投五
号投资合伙企业（有限合伙）将所持 4.04%股权（对应 808 万元出资额）转让给金地（集
团）湖南置业有限公司。
  截至本报告书签署日，中交地产持有的长沙金地金泰置业有限公司 48.51%股权未
发生其他变化。
  （3）股权结构及产权控制关系
  截至本报告书签署日，长沙金地金泰置业有限公司的股权架构如下：
                                             持股比例
  序号          股东名称            出资额（万元）
                                              （%）
             合计                     20,000     100.00
  注：合联营企业
  截至本报告书签署日，中交地产持有的长沙金地金泰置业有限公司股权权属清晰，
不存在权属纠纷，不涉及抵押、质押等权利限制，不涉及诉讼、仲裁、**强制执行等
重大争议或者存在妨碍权属转移的其他情况。
  （4）是否存在影响资产独立性的协议或其他安排
  截至本报告书签署日，长沙金地金泰置业有限公司不存在影响其独立性的协议或其
他安排。
中交地产股份有限公司                              重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
  （1）概况
 公司名称         佛山香颂置业有限公司
 注册资本         19,000 万元
 公司类别         有限责任公司（外商投资企业与内资合资）
 注册地址         佛山市顺德区乐从镇水藤村工业大道二巷三号之五
 主要办公地点       佛山市顺德区乐从镇水藤村工业大道二巷三号之五
 成立日期         2017 年 10 月 20 日
 成立地点         广东省佛山市顺德区
 法定代表人        蒋赛阳
 主营业务         房地产开发和销售
  （2）历史沿革
  佛山香颂置业有限公司系由中交地产和上海凝宇企业管理服务**（有限合伙）、
于 2017 年共同出资设立，设立时的注册资本为 10,000 万元，其中中交地产出资 9,000
万元，持股比例 90%。2018 年，佛山香颂置业有限公司引入新股东广州番禺雅居乐房
地产开发有限公司，中交地产持股比例摊薄至 47.37%。
  截至本报告书签署日，中交地产持有的佛山香颂置业有限公司 47.37%股权未发生
变化。
  （3）股权结构及产权控制关系
  截至本报告书签署日，佛山香颂置业有限公司的股权架构如下：
                                                      持股比例
  序号           股东名称                    出资额（万元）
                                                       （%）
              合计                          19,000.00     100.00
  注：合联营企业
中交地产股份有限公司                             重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
  截至本报告书签署日，中交地产以其持有的佛山香颂置业有限公司股权为佛山香颂
置业有限公司的银行**提供质押担保。质押权人（**行）已经出具说明函同意尽快
办理担保变更手续，担保人由原中交地产变更为地产集团，届时可解除原担保人中交地
产的担保责任。根据重组协议约定，地产集团承诺配合提供替换担保，不会对该标的股
权交割造成实质性障碍。
  除前述情况外，中交地产持有的佛山香颂置业有限公司股权权属清晰，不存在权属
纠纷，不涉及抵押、质押等权利限制，不涉及诉讼、仲裁、**强制执行等重大争议或
者存在妨碍权属转移的其他情况。
  （4）是否存在影响资产独立性的协议或其他安排
  截至本报告书签署日，佛山香颂置业有限公司不存在影响其独立性的协议或其他安
排。
  （1）概况
  公司名称        佛山中交房地产开发有限公司
  注册资本        19,000 万元
  公司类别        有限责任公司（外商投资企业与内资合资）
  注册地址        佛山市顺德区乐从镇水藤村工业大道二巷三号之四
  主要办公地点      佛山市顺德区乐从镇水藤村工业大道二巷三号之四
  成立日期        2017 年 10 月 20 日
  成立地点        广东省佛山市顺德区
  法定代表人       蒋赛阳
  主营业务        房地产开发和销售
  （2）历史沿革
  佛山中交房地产开发有限公司系由中交地产和上海凝宇企业管理服务**（有限合
伙）于 2017 年共同出资设立，设立时的注册资本为 10,000 万元，其中中交地产出资
禺雅居乐房地产开发有限公司，中交地产持股比例摊薄至 47.37%。
  截至本报告书签署日，中交地产持有的佛山中交房地产开发有限公司 47.37%股权
中交地产股份有限公司                         重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
未发生变化。
  （3）股权结构及产权控制关系
  截至本报告书签署日，佛山中交房地产开发有限公司的股权架构如下：
  序号           股东名称             出资额（万元） 持股比例（%）
              合计                     19,000.00   100.00
  注：合联营企业
  截至本报告书签署日，中交地产以其持有的佛山中交房地产开发有限公司股权为佛
山中交房地产开发有限公司的银行**提供质押担保。质押权人（**行）已经出具说
明函同意尽快办理担保变更手续，担保人由原中交地产变更为地产集团，届时可解除原
担保人中交地产的担保责任。根据重组协议约定，地产集团承诺配合提供替换担保，不
会对该标的股权交割造成实质性障碍。
  除前述情况外，中交地产持有的佛山中交房地产开发有限公司股权权属清晰，不存
在权属纠纷，不涉及抵押、质押等权利限制，不涉及诉讼、仲裁、**强制执行等重大
争议或者存在妨碍权属转移的其他情况。
  （4）是否存在影响资产独立性的协议或其他安排
  截至本报告书签署日，佛山中交房地产开发有限公司不存在影响其独立性的协议或
其他安排。
  （1）概况
 公司名称         重庆中房嘉汇房地产开发有限公司
 注册资本         83,000 万元
 公司类别         有限责任公司（国有控股）
 注册地址         重庆市渝北区洪湖东路 9 号 902、903、904 号
中交地产股份有限公司                                 重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
 主要办公地点        重庆市渝北区洪湖东路 9 号 902、903、904 号
 成立日期          2013 年 10 月 23 日
 成立地点          重庆市渝北区
 法定代表人         沈志斌
 主营业务          房地产开发和销售
  （2）历史沿革
  重庆中房嘉汇房地产开发有限公司系由中交地产、**路桥工程有限责任公司、中
国房地产开发集团有限公司于 2013 年共同出资设立，设立时的注册资本为 83,000 万元，
其中中交地产出资 33,200 万元，持股比例 40.00%。
  截至本报告书签署日，中交地产持有的重庆中房嘉汇房地产开发有限公司 40.00%
股权未发生变化。
  （3）股权结构及产权控制关系
  截至本报告书签署日，重庆中房嘉汇房地产开发有限公司的股权架构如下：
  序号          股东名称                      出资额（万元）       持股比例（%）
             合计                              83,000       100.00
  注：中交地产持有重庆中房嘉汇房地产开发有限公司 40%的股权，与中交地产同受地产集团控
制的关联方中房集团持有重庆中房嘉汇房地产开发有限公司 30%的股权。根据中交地产与中房集团
的约定，中房集团在重庆中房嘉汇房地产开发有限公司股东会上就议案（除修改公司章程、增加或
减少注册资本、公司分立或合并等事项）行使提案权和表决权时，与中交地产派出的股东代表保持
一致。此外，根据重庆中房嘉汇房地产开发有限公司章程约定，其董事会成员共五名，中交地产委
派三人，董事会决议经二分之一董事会成员通过即可。因此，相应将其纳入标的资产合并范围。
  截至本报告书签署日，中交地产持有的重庆中房嘉汇房地产开发有限公司股权权属
清晰，不存在权属纠纷，不涉及抵押、质押等权利限制，不涉及诉讼、仲裁、**强制
执行等重大争议或者存在妨碍权属转移的其他情况。
  （4）是否存在影响资产独立性的协议或其他安排
  截至本报告书签署日，重庆中房嘉汇房地产开发有限公司不存在影响其独立性的协
中交地产股份有限公司                                   重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
议或其他安排。
    （1）概况
 公司名称             广西中交城市投资发展有限公司
 注册资本             25,386 万元
 公司类别             其他有限责任公司
                  广西玉林市玉州区玉东大道 176 号中交雅郡 17 幢（中交玉林总部
 注册地址
                  大厦）27 楼 02 号
                  广西玉林市玉州区玉东大道 176 号中交雅郡 17 幢（中交玉林总部
 主要办公地点
                  大厦）27 楼 02 号
 成立日期             2018 年 12 月 26 日
 成立地点             广西壮族自治区玉林市玉州区
 法定代表人            段志强
 主营业务             房地产开发和销售
    （2）历史沿革
    广西中交城市投资发展有限公司为中交一航局城市投资发展（天津）有限公司11于
津）有限公司处受让取得广西中交城市投资发展有限公司 40.00%股权。
    截至本报告书签署日，中交地产持有的广西中交城市投资发展有限公司 40.00%股
权未发生其他变化。
    （3）股权结构及产权控制关系
    截至本报告书签署日，广西中交城市投资发展有限公司的股权架构如下：
   序号             股东名称                     出资额（万元）        持股比例（%）
                 合计                             25,386        100.00
   注：中交地产持有广西中交城市投资发展有限公司 40%的股权，中交城市投资控股有限公司和
中交地产股份有限公司                              重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
中交一航局城市投资发展（天津）有限公司分别持有广西中交城市投资发展有限公司 30%的股权。
根据广西中交城市投资发展有限公司章程约定，股东会按出资比例行使表决权，股东会决议需要全
体股东二分之一以上表决权通过；董事会共五人，中交地产委派三人，董事会决议经代表二分之一
以上表决权董事通过。中交地产与中交一航局城市投资发展（天津）有限公司签署协议，约定双方
行使股东权利、董事权利时采取一致行动；在股东会和董事会行使提案权和表决权时，如无法就提
案事项或表决事项达成一致意见的，以中交地产或中交地产委派的董事的意见进行提案或表决。因
此，相应将其纳入标的资产合并范围。
   截至本报告书签署日，中交地产持有的广西中交城市投资发展有限公司股权权属清
晰，不存在权属纠纷，不涉及抵押、质押等权利限制，不涉及诉讼、仲裁、**强制执
行等重大争议或者存在妨碍权属转移的其他情况。
   （4）是否存在影响资产独立性的协议或其他安排
   截至本报告书签署日，广西中交城市投资发展有限公司不存在影响其独立性的协议
或其他安排。
   （1）概况
  公司名称           中交雄安产业发展有限公司
  注册资本           380,000 万元
  公司类别           其他有限责任公司
                 **（河北）自由贸易试验区雄安片区雄县佐良街 66 号中交未来
  注册地址
                 科创城未来源点 210 号
                 **（河北）自由贸易试验区雄安片区雄县佐良街 66 号中交未来
  主要办公地点
                 科创城未来源点 210 号
  成立日期           2021 年 4 月 1 日
  成立地点           河北省保定市雄县
  法定代表人          任晓峥
  主营业务           房地产开发和销售
   （2）历史沿革
   中交雄安产业发展有限公司系由中交地产、中交雄安投资有限公司、中交投资有限
公司于 2021 年共同出资设立，设立时的注册资本为 380,000 万元，其中中交地产出资
中交地产股份有限公司                      重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
  截至本报告书签署日，中交地产持有的中交雄安产业发展有限公司 40.00%股权未
发生变化。
  （3）股权结构及产权控制关系
  截至本报告书签署日，中交雄安产业发展有限公司的股权架构如下：
                               出资额（万
  序号              股东名称                     持股比例（%）
                                元）
              合计                 380,000        100.00
  注：中交地产与同受中交集团控制的关联方中交投资有限公司和中交雄安投资有限公司共同出
资设立中交雄安产业发展有限公司，持股比例分别为 40%、40%及 20%。中交地产与中交投资有限
公司和中交雄安投资有限公司签订一致行动协议书，约定在股东会和董事会行使提案权和表决权时，
如无法就提案事项或表决事项达成一致意见的，以中交地产或中交地产委派的董事的意见进行提案
或表决。因此，相应将其纳入标的资产合并范围。
  截至本报告书签署日，中交地产持有的中交雄安产业发展有限公司股权权属清晰，
不存在权属纠纷，不涉及抵押、质押等权利限制，不涉及诉讼、仲裁、**强制执行等
重大争议或者存在妨碍权属转移的其他情况。
  （4）是否存在影响资产独立性的协议或其他安排
  截至本报告书签署日，中交雄安产业发展有限公司不存在影响其独立性的协议或其
他安排。
  （1）概况
 公司名称         郑州滨悦房地产开发有限公司
 注册资本         5,000 万元
 公司类别         其他有限责任公司
              河南自贸试验区郑州片区（经开）经南八路与经开第十五大街交
 注册地址
              叉口滨河**** B 座 5 层 501 室
              河南自贸试验区郑州片区（经开）经南八路与经开第十五大街交
 主要办公地点
              叉口滨河**** B 座 5 层 501 室
中交地产股份有限公司                             重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
 成立日期         2020 年 3 月 13 日
 成立地点         河南省郑州市管城回族区
 法定代表人        刘鹏兴
 主营业务         房地产开发和销售
  （2）历史沿革
  郑州滨悦房地产开发有限公司系由中交地产于 2020 年出资设立的全资子公司，设
立时注册资本为 2,000 万元。2020 年郑州滨悦房地产开发有限公司通过北京产权交易所
公开挂牌增资扩股方式引入新股东中建七局地产集团有限公司，注册资本增加至 5000
万元，其中中交地产出资金额不变，持股比例稀释至 40.00%。
  截至本报告书签署日，中交地产持有的郑州滨悦房地产开发有限公司 40.00%股权
未发生其他变化。
  （3）股权结构及产权控制关系
  截至本报告书签署日，郑州滨悦房地产开发有限公司的股权架构如下：
  序号           股东名称                   出资额（万元）      持股比例（%）
              合计                           5,000       100.00
  注：合联营企业
  截至本报告书签署日，中交地产持有的郑州滨悦房地产开发有限公司股权权属清晰，
不存在权属纠纷，不涉及抵押、质押等权利限制，不涉及诉讼、仲裁、**强制执行等
重大争议或者存在妨碍权属转移的其他情况。
  （4）是否存在影响资产独立性的协议或其他安排
  截至本报告书签署日，郑州滨悦房地产开发有限公司不存在影响其独立性的协议或
其他安排。
中交地产股份有限公司                                重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
    （1）概况
 公司名称             长沙中住兆嘉房地产开发有限公司
 注册资本             10,000 万元
 公司类别             其他有限责任公司
 注册地址             湖南省长沙市芙蓉区望龙路中交广场 B 座 16 楼
 主要办公地点           湖南省长沙市芙蓉区望龙路中交广场 B 座 16 楼
 成立日期             2004 年 6 月 10 日
 成立地点             湖南省长沙市芙蓉区
 法定代表人            石屹松
 主营业务             房地产开发和销售
    （2）历史沿革
    长沙中住兆嘉房地产开发有限公司12为自然人钟燕、钟飞于 2004 年出资设立的有
限责任公司。2007 年，钟燕、钟飞将其持有的长沙中住兆嘉房地产开发有限公司**股
权转让给湖南华夏科技投资发展有限公司，后湖南华夏科技投资发展有限公司将其持有
的 66.56%股权转让给上海华能房地产开发有限公司、**高新投资集团公司。2008 年，
上海华能房地产开发有限公司将其持有的长沙中住兆嘉房地产开发有限公司 51.00%股
权转让给中交地产投资（上海）有限公司13，湖南华夏科技投资发展有限公司、**高
新投资集团公司将其持有的长沙中住兆嘉房地产开发有限公司股权合计 49.00%转让给
中交地产股份有限公司。2010 年，长沙中住兆嘉房地产开发有限公司增加注册资本至
体股东向长沙中住兆嘉房地产开发有限公司等比例增资，注册资本增加至 10,000 万元，
中交地产持股比例不变，出资金额增加至 3,920 万元。
    截至本报告书签署日，中交地产股份有限公司持有的长沙中住兆嘉房地产开发有限
公司 39.20%股权未发生其他变化。
司”。
中交地产股份有限公司                            重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
  （3）股权结构及产权控制关系
  截至本报告书签署日，长沙中住兆嘉房地产开发有限公司的股权架构如下：
 序号           股东名称                  出资额（万元）       持股比例（%）
             合计                          10,000       100.00
  注：中交地产投资（上海）有限公司为中交地产全资子公司
  截至本报告书签署日，中交地产持有的长沙中住兆嘉房地产开发有限公司股权权属
清晰，不存在权属纠纷，不涉及抵押、质押等权利限制，不涉及诉讼、仲裁、**强制
执行等重大争议或者存在妨碍权属转移的其他情况。
  （4）是否存在影响资产独立性的协议或其他安排
  截至本报告书签署日，长沙中住兆嘉房地产开发有限公司不存在影响其独立性的协
议或其他安排。
  （1）概况
 公司名称        中交贵州房地产有限公司
 注册资本        110,000 万元
 公司类别        其他有限责任公司
             贵州省贵安新区双创孵化基地（湖潮乡星湖社区 24 栋 1 楼 3-054
 注册地址
             号）
 主要办公地点      贵州省贵安新区兴安大道中交桃源小镇售楼部 3 楼
 成立日期        2020 年 8 月 5 日
 成立地点        贵州省贵阳市花溪区
 法定代表人       孙渊
 主营业务        房地产开发和销售
  （2）历史沿革
  中交贵州房地产有限公司系由中交地产、中交西南投资发展有限公司、中交第四航
务工程局有限公司、中交第二航务工程局有限公司、中交路桥建设有限公司、中交第四
中交地产股份有限公司                          重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
航务工程勘察设计院有限公司、**市政工程西南设计研究总院有限公司于 2020 年共
同出资设立，设立时的注册资本为 110,000 万元，其中中交地产出资 38,500 万元，持股
比例 35.00%。
   截至本报告书签署日，中交地产持有的中交贵州房地产有限公司 35.00%股权未发
生变化。
   （3）股权结构及产权控制关系
   截至本报告书签署日，中交贵州房地产有限公司的股权架构如下：
  序号          股东名称               出资额（万元）       持股比例（%）
             合计                      110,000        100.00
  注：中交地产与同受中交集团控制的关联方中交西南投资发展有限公司（以下简称“西南投资”）、
中交第四航务工程局有限公司、中交第二航务工程局有限公司、中交路桥建设有限公司（以下简称
“中交路建”）、中交第四航务工程勘察设计院有限公司及**市政工程西南设计研究总院有限公司
（以下简称“市政西南院”）共同出资设立中交贵州房地产有限公司，持股比例分别为 35%、6%、25%、
和董事会行使提案权和表决权时，如无法就提案事项或表决事项达成一致意见的，以本公司或本公
司委派的董事的意见进行提案或表决。因此，相应将其纳入标的资产合并范围。
   截至本报告书签署日，中交地产持有的中交贵州房地产有限公司股权权属清晰，不
存在权属纠纷，不涉及抵押、质押等权利限制，不涉及诉讼、仲裁、**强制执行等重
大争议或者存在妨碍权属转移的其他情况。
   （4）是否存在影响资产独立性的协议或其他安排
   截至本报告书签署日，中交贵州房地产有限公司不存在影响其独立性的协议或其他
安排。
中交地产股份有限公司                                   重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
    （1）概况
 公司名称             中交鑫盛贵安新区置业有限公司
 注册资本             260,000 万元
 公司类别             其他有限责任公司
                  贵州省贵安新区湖潮乡双创孵化基地（湖潮乡星湖社区 24 栋 1 楼 3-
 注册地址
 主要办公地点           贵州省贵安新区兴安大道中交桃源小镇售楼部 3 楼
 成立日期             2020 年 9 月 18 日
 成立地点             贵州省贵阳市花溪区
 法定代表人            徐秀嵩
 主营业务             房地产开发和销售
    （2）历史沿革
    中交鑫盛贵安新区置业有限公司系由中交地产、中交路桥建设有限公司、中交西部
建设有限公司14、中交西南投资发展有限公司、中交第二公路工程局有限公司、中交第
四公路工程局有限公司于 2020 年共同设立，设立时的注册资本为 260,000 万元，其中
中交地产出资 91,000 万元，持股比例 35.00%。
    截至本报告书签署日，中交地产持有的中交鑫盛贵安新区置业有限公司 35.00%股
权未发生其他变化。
    （3）股权结构及产权控制关系
    截至本报告书签署日，中交鑫盛贵安新区置业有限公司的股权架构如下：
  序号              股东名称                    出资额（万元）       持股比例（%）
中交地产股份有限公司                              重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
  序号          股东名称                   出资额（万元）       持股比例（%）
             合计                          260,000        100.00
  注：中交地产与同受中交集团控制的关联方西南投资、中交路建、中交建筑集团有限公司及中
交第二公路工程局有限公司共同出资设立中交鑫盛贵安新区置业有限公司，持股比例分别为 35%、
使提案权和表决权时，如无法就提案事项或表决事项达成一致意见的，以中交地产或中交地产委派
的董事的意见进行提案或表决。因此，相应将其纳入标的资产合并范围。
  截至本报告书签署日，中交地产持有的中交鑫盛贵安新区置业有限公司股权权属清
晰，不存在权属纠纷，不涉及抵押、质押等权利限制，不涉及诉讼、仲裁、**强制执
行等重大争议或者存在妨碍权属转移的其他情况。
  （4）是否存在影响资产独立性的协议或其他安排
  截至本报告书签署日，中交鑫盛贵安新区置业有限公司不存在影响其独立性的协议
或其他安排。
  （1）概况
 公司名称         厦门润悦雅颂房地产有限公司
 注册资本         100 万元
 公司类别         其他有限责任公司
 注册地址         厦门市集美区杏林南路 33 号 547 室
 主要办公地点       厦门市集美区杏林南路 33 号 547 室
 成立日期         2020 年 2 月 6 日
 成立地点         福建省厦门市集美区
 法定代表人        李剑峰
 主营业务         房地产开发和销售
  （2）历史沿革
  厦门润悦雅颂房地产有限公司系由厦门悦丰企业管理咨询有限公司、中交地产、中
雅（深圳）咨询管理合伙企业（有限合伙）于 2020 年共同出资设立，设立时的注册资
本为 40,000 万元，其中中交地产股份有限公司出资 13,572 万元，持股比例 33.93%。
中交地产股份有限公司                              重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
元，中交地产持股比例不变，出资额减少至 66 万元。
  截至本报告书签署日，中交地产持有的厦门润悦雅颂房地产有限公司 33.93%股权
未发生其他变化。
  （3）股权结构及产权控制关系
  截至本报告书签署日，厦门润悦雅颂房地产有限公司的股权架构如下
  序号           股东名称                   出资额（万元）      持股比例（%）
              合计                          100.00        100.00
  注：合联营企业
  截至本报告书签署日，中交地产持有的厦门润悦雅颂房地产有限公司股权权属清晰，
不存在权属纠纷，不涉及抵押、质押等权利限制，不涉及诉讼、仲裁、**强制执行等
重大争议或者存在妨碍权属转移的其他情况。
  （4）是否存在影响资产独立性的协议或其他安排
  截至本报告书签署日，厦门润悦雅颂房地产有限公司不存在影响其独立性的协议或
其他安排。
  （1）概况
 公司名称         中交城市发展（山东）有限公司
 注册资本         10,000 万元
 公司类别         其他有限责任公司
 注册地址         山东省济南市市中区二环南路新都会 2 号楼 320 室
 主要办公地点       山东省济南市市中区二环南路新都会 2 号楼 320 室
 成立日期         2019 年 8 月 23 日
 成立地点         山东省济南市市中区
 法定代表人        宗鸣
 主营业务         房地产开发和销售
中交地产股份有限公司                        重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
  （2）历史沿革
  中交城市发展（山东）有限公司系由中交房地产集团有限公司、中交地产、济南市
中控股集团有限公司、金广文旅产业发展（山东）有限公司于 2019 年共同出资设立，
设立时的注册资本为 10,000 万元，其中中交地产出资 2,000 万元，持股比例 20.00%。
  截至本报告书签署日，中交地产股份有限公司持有的中交城市发展（山东）有限公
司 20.00%股权未发生变化。
  （3）股权结构及产权控制关系
  截至本报告书签署日，中交城市发展（山东）有限公司的股权架构如下：
 序号           股东名称             出资额（万元）       持股比例（%）
             合计                     10,000        100.00
  注：中交地产持有中交城市发展（山东）有限公司 20%的股权，地产集团持有中交城市发展（山
东）有限公司 40%的股权。中交城市发展（山东）有限公司股东会由股东按出资比例行使表决权，
股东会决议经全体股东一致表决同意通过；董事会成员共五名，地产集团委派两人，中交地产委派
一人。董事会决议须经全体董事二分之一以上表决通过。由于中交城市发展（山东）有限公司股东
会仅就特殊事项进行决议，中交城市发展（山东）有限公司的日常经营决策权下放至董事会。根据
中交地产与地产集团的约定，地产集团在中交城市发展（山东）有限公司股东会及董事会上就议案
行使提案权和表决权时，以中交地产的投票意愿为表达，与中交地产派出的股东代表或董事代表保
持一致。因此，中交地产可通过控制董事会，从而控制中交城市发展（山东）有限公司**的生产、
经营、投融资活动，进而改变自身的可变回报。在日常经营中，中交地产主导项目开发（操盘）。
因此，相应将其纳入标的资产合并范围。
  截至本报告书签署日，中交地产持有的中交城市发展（山东）有限公司股权权属清
晰，不存在权属纠纷，不涉及抵押、质押等权利限制，不涉及诉讼、仲裁、**强制执
行等重大争议或者存在妨碍权属转移的其他情况。
  （4）是否存在影响资产独立性的协议或其他安排
  截至本报告书签署日，中交城市发展（山东）有限公司不存在影响其独立性的协议
中交地产股份有限公司                                      重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
或其他安排。
（二）诉讼、仲裁、行政处罚及合法合规情况
    截至 2024 年 12 月 31 日，标的公司及子公司存在 10 起尚未了结的涉案金额 1,000
万元以上的诉讼事项，情况如下：
序   原告/申请    被告/被申   案涉金额
                                                  案件描述
号     人       请人
                                   中交世茂（北京）置业有限公司（以下简称“中交世
                                   茂”或“第三人”）曾于 2020 年与北京茂康企业管理
                                   有限公司（以下简称“北京茂康”或“被告”）签订《借
                                   款合同》并向北京茂康提供借款，但北京茂康未根
                                   据《借款合同》的约定按期向中交世茂偿还前述借
                                   款，累计拖欠中交世茂借款本金 67,422.08 万元。
                                   为维护中交世茂合法权益，华通置业有限公司（以
                                   下简称“华通置业”或“原告”）作为中交世茂的股东，
                                   以北京茂康损害公司利益责任纠纷为由向法院提
                                   **讼，请求法院判令北京茂康向中交世茂偿还借
            被告：北京                  款本金 67,422.08 万元及利息，并承担本案诉讼费、
            茂康企业                   保全费及律师费用（前述诉讼金额合计 70,020.42 万
            管理有限                   元）。
    华通置业    公司       70,030.63 万   2024 年 4 月 18 日，北京市第三中级人民法院对上
    有限公司    第三人：中    元             述案件作出一审判决，判令：1、被告返还第三人借
            交世茂（北                  款本金 674,220,817.49 元；2、被告向第三人支付逾
            京）置业有                  期付款利息 25,483,400.74 元（暂计算至 2023 年 10
            限公司                    月 31 日）；3、被告向第三人支付逾期付款利息（以
                                   至实际给付之日止，按照一年期**市场报价利率
                                   标准计算）；4、第三人给付原告律师费 350,000 元、
                                   保全保险费 252,072 元；5、驳回原告其他诉讼请
                                   求。以上合计 70,030.63 万元（未包含自 2023 年 11
                                   月 1 日起至实际给付之日止的逾期付款利息）。
                                   被告北京茂康提起上诉。2024 年 7 月 29 日，北京
                                   市**人民法院作出二审判决，判令驳回上诉，维
                                   持原判。
                                   本案目前尚在执行中。
            武汉德禄                   武汉德禄房地产开发有限公司（以下简称“德禄房
            房地产开                   产公司”）及华通置业与武汉中交德禄香颂置业有
                     本 金 1,710     限公司（以下简称“香颂公司”或“项目公司”）签订
            发有限公
    华通置业             万元及利          《借款合同》，约定向项目公司提供股东借款用于
    有限公司             息、财务顾         偿还到期债务。因德禄房产公司资金困难，改由德
            交德禄香
                     问费            禄房产公司以其对项目公司的 1,710 万元债权向华
            颂置业有
            限公司                    通置业提供质押，华通置业为德禄房产公司提供其
                                   应对项目公司支付的股东借款 1,710 万元，按年利
中交地产股份有限公司                                    重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
序   原告/申请    被告/被申   案涉金额
                                                案件描述
号     人       请人
                                  率 8%计息，德禄房产公司还需按年利率 4%向华通
                                  公司支付财务顾问费。后德禄房产公司仅支付了部
                                  分财务顾问费共计 342,936.99 元，未按期还款付息
                                  并支付其他财务顾问费。为此，华通置业提**讼，
                                  要求：1、德禄房产公司按约定偿还借款本金 1,710
                                  万元及利息；2、德禄房产公司履行支付财务顾问费
                                  的义务；3、按《债权质押协议》，在前述**、二
                                  项债权范围内，德禄房产公司将其对中交德禄的债
                                  权抵偿给华通置业；4、德禄房产公司承担本案案件
                                  受理费、保全费、保全担保费、律师费等**费用。
                                  北京市海淀区人民法院已立案受理，并依华通置业
                                  的申请对德禄房产公司的财产进行保全。
                                  审判决，判令：1、被告德禄房产公司偿还原告华通
                                  置业借款本金 1,710 万元；2、被告德禄房产公司给
                                  付原告华通置业财务顾问费 341,063.01 元；3、驳
                                  回原告华通置业其他诉讼请求。
                                  被告德禄房产公司提起上诉。2024 年 5 月 30 日，
                                  北京市**中级人民法院作出二审判决，判令驳回
                                  上诉，维持原判。
                                  通公司账户。本案目前尚在执行中。
                                  原被告签订借款合同，约定被告向原告借款 8,055
                                  万元，借款期限为 1 年，自 2018 年 8 月 30 日至
                                  P（2018）035 号地块项目开发建设。借款到期后，
                                  原告以被告拒不返还到期借款为由向法院提**
                                  讼，要求被告偿还借款本金及利息合计
            武汉中交                  武汉市新洲区人民法院已立案受理，并依原告申请
            德禄香颂                  对被告进行了财产保全。2022 年 8 月 9 日，武汉市
            置业有限                  新洲区人民法院作出一审判决，判令：（1）限被告
    武汉德禄             本        金
            公司（系公                 于判决书生效之日起十日内向原告偿还借款本金
    房地产开             5,256.8712
    发有限公             万元及逾期
            业）、第三                 求。案件受理费、保全费、保全保险费共计 368,997
    司                违约金
            人：华通置                 元由被告负担。被告与第三人华通置业有限公司均
            业有限公                  已提起上诉。
            司                     2023 年 4 月 28 日，湖北省武汉市中级人民法院作
                                  出二审判决，判令驳回上诉，维持原判。
                                  结。2024 年 4 月 8 日项目账户资金 2,915,193 元被
                                  划扣至新洲区人民法院账户，2024 年 5 月 7 日，德
                                  禄地产申请查封香颂置业名下一期 3 号楼 74 套房
                                  源，2024 年 5 月 30 日，德禄地产再次申请查封香
                                  颂置业名下一期 5 号楼 30 套房源，同时解除立案
中交地产股份有限公司                                  重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
序   原告/申请    被告/被申   案涉金额
                                              案件描述
号     人       请人
                                  之初的 8 号楼 100 套房源的查封，至此，德禄地产
                                  累计查封项目房产 104 套，目前德禄地产正在向法
                                  院申请房产拍卖事宜，尚未执行完毕。
                                  投新城开发建设有限公司、利冠投资有限公司、青
                                  岛交信德投资合伙企业（有限合伙）签署《成立项
                                  目公司协议书》，共同设立被告青岛交信城投置业
                                  有限公司（以下称“项目公司”）作为项目公司，合
                                  作开发青钢地产项目，同时约定由被告华通置业对
                                  项目公司进行操盘管理及实际控制。
                                  原告认为，项目公司自设立后账面货币资金余额充
            华通置业                  足，但未对原告进行分红，损害了原告作为股东的
    青岛嘉宏    有限公司、                 合法权益。华通置业作为项目公司的实际控制人存
                  元
    有限公司    城投置业                  任。原告提起损害股东利益责任纠纷的诉讼，请求：
            有限公司                  1、依法判令被告青岛交信城投置业有限公司向原
                                  告分配资金 2,000 万元及赔偿资金占用损失 304 万
                                  元；2、依法判令被告华通置业有限公司对上述**
                                  项诉讼请求承担连带赔偿责任；3、依法判令被告华
                                  通置业有限公司赔偿原告预期利益损失 500 万
                                  元；4、本案**诉讼费、保全费、保全保险费由两
                                  被告承担。
                                  青岛市李沧区人民法院已立案受理，并依原告申请
                                  对被告进行了财产保全，尚未作出一审判决。
                                  限公司与申请人北京源著装饰工程有限公司签订
                                  《北京将台项目住宅户内及公区精装工程一标段
                                  合同文件》及《补充协议》，约定由申请人向被申
                                  请人提供施工服务。
                                  合同双方对合同结算金额存在争议，申请人向上海
                                  仲裁委员会提起仲裁，请求：1、裁决被申请人向申
                                  请人给付欠付工程款 21,335,963.46 元及逾期付款
                                  利息，利息暂计为 1,143,003.91 元，请求金额共暂
            中交世茂                  计 22,478,967.37 元；2、裁决申请人在被申请人欠
    北京源著
            （北京）置    2,270.83 万   付的 21,335,963.46 元工程款范围内，就北京将台项
            业有限公     元            目住宅户内及公区精装工程一标段工程折价或拍
    有限公司
            司                     卖的价款享有优先受偿权；3、裁决本案仲裁费、保
                                  全费、保全保险费、律师费、鉴定费、公证费等费
                                  用由被申请人承担，共计 229,336 元。以上请求金
                                  额暂计为 22,708,303.37 元。
                                  上海仲裁委员会已受理案件，北京市第三中级人民
                                  法院依北京源著公司的申请对中交世贸公司进行
                                  了财产保全；2024 年 8 月 7 日，北京市第三中级人
                                  民法院解除保全措施。
                                  本案现正在仲裁审理中，尚未作出裁定。
中交地产股份有限公司                                  重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
序   原告/申请    被告/被申   案涉金额
                                              案件描述
号     人       请人
                                  公司与申请人北京城建北方集团有限公司签订《北
                                  京将台项目总承包工程》及《补充协议》，约定由
                                  原告向被告提供总承包服务。
                                  合同双方对合同结算发生争议，申请人向上海仲
                                  裁委员会提起仲裁，请求：1、依法裁决被申请人
                                  向申请人支付欠付工程款 51,387,895.9 元；2、依
                                  法裁决被申请人向申请人支付欠付质保金
            中交世茂                  28153400.54 元；3、依法裁决被申请人向申请人
    北京城建
            （北京）置    8,204.34 万   支付工程欠款的违约金；4、依法裁决被申请人向
            业有限公     元            申请人支付欠付质保金的违约金；5、依法裁决申
    有限公司
            司                     请人就案涉工程折价或者拍卖的价款在欠付工程
                                  款的范围内享有优先受偿权；6、依法裁决本案律
                                  师费 1,300,000 元由被申请人承担；7、依法裁决
                                  本案仲裁费用、保全费、保全担保费由被申请人
                                  承担。以上 1、2、3、4、6 项仲裁请求合计金额
                                  上海**经济贸易仲裁委员会已受理该仲裁。
                                  本案现正在仲裁审理中，尚未作出裁定。
            昆明中交                  原告与被告昆明中交东盛房地产有限公司（以下简
            东盛房地                  称“昆明东盛”）先后签订了项目总承包工程施工合
            产有限公                  同及
            司、昆明市                 相关补充协议，工程竣工后，双方因工程款问题产
            盘龙区教                  生争议，原告提**讼，请求：1、昆明东盛向原告
            育体育局、                 支付工程款 67036220.8 元及工程款付清之日止的
            中交地产                  利息；2、昆明市盘龙区教育体育局在欠付昆明东盛
    四川省第    股份有限                  工程款范围内承担连带支付工程款的义务；3、原告
                  元及利息
    有限公司    碧桂园房                  的价款优先受偿；4、被告中交地产股份有限公司、
            地产开发                  云南碧桂园房地产开发有限公司、昆明众鑫建设项
            有限公司、                 目管理合伙企业（有限合伙）在昆明东盛不能清偿
            昆明众鑫                  原告工程款和利息时，在各自未出资范围内承担补
            建设项目                  充赔偿责任；5、本案的诉讼费用由昆明东盛承担。
            管理合伙                  昆明市盘龙区人民法院已立案受理，并依原告的申
            企业（有限                 请对昆明东盛所有价值人民币 69,320,645.12 元的
            合伙）                   财产进行保全。目前本案尚在一审审理中。
            昆明中交                  原告与被告昆明中交东盛房地产有限公司（以下简
            东盛房地                  称“昆明东盛”）先后签订了项目总承包工程施工合
            产有限公                  同及
    四川省第    司（系公司 15,609.35 万     相关补充协议，工程竣工后，双方因工程款问题产
    有限公司    业）、中交                 支付工程款 156,093,506.54 元及工程款付清之日止
            地产股份                  的利息；2、原告对昆明中交美庐小区一期（A3 地
            有限公司、                 块）总承包工程项目折价、变卖、拍卖的价款优先
            云南碧桂                  受偿；3、被告中交地产股份有限公司、云南碧桂园
中交地产股份有限公司                                    重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
序    原告/申请    被告/被申   案涉金额
                                                案件描述
号      人       请人
             园房地产                  房地产开发有限公司、昆明众鑫建设项目管理合伙
             开发有限                  企业（有限合伙）在昆明东盛不能清偿原告工程款
             公司、昆明                 和利息时，在各自未出资范围内承担补充赔偿责
             众鑫建设                  任；4、本案的诉讼费用由昆明东盛承担。
             项目管理                  目前本案尚在一审审理中。
             合伙企业
             （有限合
             伙）
                                   原告与被告签订了施工合同及补充协议，合同双方
                                   对合同结算发生争议，原告提**讼，请求：1、判
                                   令被告支付原告工程款 29,435,491.51 元及资金占
                                   用利息损失暂计 320,805.97 元；2、判令被告支付
                                   原告质保金 2,961,676.15 元资金占用利息损失；诉
             昆明中交                  讼标的暂计 32,840,744.11 元；3、判令原告对承建
     重庆渝发                          的昆明中交美庐小区项目 B1、B2、B6、B7、B8、
             东盛房地     3,284.07 万
             产有限公     元
     公司                            （含地下**）工程折价或拍卖、变卖所得的价款
             司
                                   享有优先受偿权；4、本案诉讼费、保全费由被告承
                                   担。
                                   昆明市盘龙区人民法院已立案受理，并依原告的申
                                   请对昆明中交公司相关财产进行保全。目前本案尚
                                   在一审审理中。
                                   因双方合同纠纷，申请人提起仲裁，请求：1、依法
                                   判令被申请人向申请人支付工程款 20,454,173.89
                                   元。2、依法判令被申请人向申请人支付逾期付款利
             怒江碧桂                  息，暂计 1,655,945.52 元。3、依法判令本案诉讼费、
             园房地产     2,211.01 万   保全费、保全担保费由被申请人承担。上述金额共
             开发有限     元
             公司                    2025 年 3 月 9 日，申请人倪兴国变更诉讼请求，合
                                   计仲裁请求的金额为 1,098,923 元。
                                   人**仲裁申请。
     最近三年内，标的公司及其子公司受到的 1 万元罚款以上的行政处罚共计 15 项，
情况如下：
序
     公司           处罚情况                         是否构成重大违法
号
     中交    因中交花创（绍兴）置业有限公司在               《城市商品房预售管理办法》第十四条规
     花创    建设浙江省绍兴市越城区镜湖新区官               定：“开发企业不按规定使用商品房预售
     （绍    渡 4 号地块(春风十里)项目时不按规            款项的，由房地产管理部门责令限期纠
     兴）    定使用商品房预售款项的行为，违反               正，并可处以违法所得 3 倍以下但不超过
中交地产股份有限公司                                     重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
序
     公司               处罚情况                      是否构成重大违法
号
     置业      了《城市商品房预售管理办法》第十             3 万元的罚款。”
     有限      四条的规定，已构成房地产开发企业             中交花创（绍兴）置业有限公司已足额缴
     公司      不按规定使用商品房预售款项行为。             纳罚款。绍兴市越城区灵芝街道综合执法
             合行政执法局依据《城市商品房预售             属于重大违法违规，已根据相关法律法规
             管理办法》第十四条的规定作出《行             的规定处罚完毕。
             政处罚决定书》（绍越综执罚决字
                                          综上，中交花创（绍兴）置业有限公司上
             2022第 000717 号），对中交花创
                                          述违法行为不构成重大违法行为。
             （绍兴）置业有限公司处 30,000 元罚
             款的行政处罚。
                                          《中华人民共和国城乡规划法（2019 修
                                          订）》第四十条规定：“在城市、镇规划区
                                          内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他
                                          工程建设的，建设单位或者个人应当向城
                                          市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、
                                          自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政
                                          府申请办理建设工程规划许可证。”第六十
                                          四条规定：“未取得建设工程规划许可证或
                                          者未按照建设工程规划许可证的规定进行
                                          建设的，由县级以上地方人民政府城乡规
             因昆明中交东盛房地产有限公司在未             划主管部门责令停止建设；尚可采取改正
             取得《建设工程规划许可证》《建筑工            措施**对规划实施的影响的，限期改正，
             程施工许可证》的情况下擅自建设，违            处建设工程造价百分之五以上百分之十以
     昆   明
             反了《中华人民共和国城乡规划法》第            下的罚款；无法采取改正措施**影响的，
     中   交
             四十条的规定。2022 年 6 月 30 日，昆     限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法
     东   盛
             明市盘龙区城市管理局依据《中华人             收入，可以并处建设工程造价百分之十以
             民共和国城乡规划法》第六十四条的             下的罚款。”
     产   有
             规定，作出《行政处罚决定书》       （昆盘   《昆明市城市管理部门行政处罚裁量基准
     限   公
     司
             “1. 处 评估 工程 造 价 5%的 罚 款， 计
                                          可证或者未按照建设工程规划许可证的规
                                          定进行建设”的行为区分了“轻微”、“一般”、
             续”的行政处罚。                     “严重”、“特别严重”四个**，分别作“不
                                          予罚款”、“处建设工程造价 5%的罚款”、“强
                                          制拆除，并处建设工程造价 10%的罚款”、
                                          “没收实物及违法收入并处罚款”等处理。
                                          根据昆明市盘龙区城市管理局出具的证
                                          明，证明公司的上述违法行为不存在“情节
                                          严重”的情形，不属于重大违法违规行为，
                                          该处罚亦不属于重大行政处罚。
                                          综上，昆明中交东盛房地产有限公司上述
                                          违法行为不构成重大违法行为。
中交地产股份有限公司                                重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
序
     公司            处罚情况                    是否构成重大违法
号
                                      《中华人民共和国消防法》第十二条规
                                      定：“特殊建设工程未经消防设计审查或
                                      者审查不合格的，建设单位、施工单位不
                                      得施工；其他建设工程，建设单位未提供
                                      满足施工需要的消防设计图纸及技术资料
          因昆明中交东盛房地产有限公司在盘            的，有关部门不得发放施工许可证或者批
          龙区金辰街道办事处寺瓦路建设的             准开工报告。”
          “美庐小区一期项目”涉嫌消防未审先           《中华人民共和国消防法》第五十八条第
     昆明
          建，违反了《中华人民共和国消防             一款第（一）项规定：“违反本法规定，
     中交
          法》第十二条之规定。2023 年 3 月        有下列行为之一的，由住房和城乡建设主
     东盛
          《中华人民共和国消防法》第五十八            停止施工、停止使用或者停产停业，并处
     产有
          条**款的规定，作出《行政处罚决            三万元以上三十万元以下罚款：（一）依
     限公
          定书》（昆（盘）城罚决字（2023）          法应当进行消防设计审查的建设工程，未
     司
          第 0000007 号），对昆明中交东盛房       经依法审查或者审查不合格，擅自施工
          地产有限公司处 30,000 元罚款的行政       的。”
          处罚。                         昆明市盘龙区城市管理局已出具证明，证
                                      明上述违法行为不存在“情节严重”的情
                                      形，不属于重大违法违规行为，该处罚也
                                      不属于重大行政处罚。
                                      综上，昆明中交东盛房地产有限公司的上
                                      述违法行为不属于重大违法行为。
          因重庆中交西南置业有限公司作为中
                                      《重庆市城市房地产开发经营管理条例》
          交・**公园 C90-1-1/08 地块(北区)总
                                      第四十五条规定：“违反本条例规定，未
          承包一标段(3#、4#楼及地下建筑、架
                                      按时足额缴存或抽逃、挪用项目资本金
          空连廊及门岗工程的建设单位，未按
                                      的，由城乡建设主管部门责令限期改正，
     重庆   时足额缴存项目资本金，违反了《重
                                      处十万元以上五十万元以下的罚款。”
     中交   庆市城市房地产开发经营管理条例》
     西南   第二十一条第二款的规定，2023 年 6        本项处罚的罚款金额属于法定经济处罚区
     置业   月 2 日，重庆两江新区建设管理局依          间内的**档位，相关处罚依据或处罚决
     有限   据《重庆市城市房地产开发经营管理            定均未认定该项违法行为构成情节严重的
     公司   条例》第四十五条的规定，作出《行            违法行为或重大行政处罚，且该等违法行
          政处罚决定书》（（渝两江）建罚             为未导致严重环境污染、重大人员伤亡。
          �z2023�{第 14 号），决定处以责令
                                      综上，重庆中交西南置业有限公司的上述
          限期改正，罚款 10 万元的行政处
                                      违法行为不属于重大违法行为。
          罚。
          因中交（天津）房地产开发有限公司            《房地产开发企业资质管理规定》第十六
     中交   在 2021 年 4 月 15 日以前，对津东大    条规定：“企业未取得资质证书从事房地
     （天   (挂)2020-022 号项目进行立项、勘       产开发经营的，由县级以上地方人民政府
     津）   察、招标、签订施工合同、办理施工            房地产开发主管部门责令限期改正，处 5
     房地   许可证等房地产开发经营活动的过程            万元以上 10 万元以下的罚款；逾期不改
     产开   中，存在未取得资质证书的情况下从
     发有   事房地产开发经营业务的行为，违反            督管理部门吊销营业执照。”
     限公   了《房地产开发企业资质管理规定》            本项处罚的罚款金额属于法定经济处罚区
     司    第十六条的规定，2023 年 7 月 11       间内的较低档位。相关处罚依据或处罚决
          日，天津市住房和城乡建设委员会依            定均未认定该项违法行为构成情节严重的
中交地产股份有限公司                               重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
序
     公司           处罚情况                    是否构成重大违法
号
          据《房地产开发企业资质管理规定》           违法行为或重大行政处罚，且该等违法行
          第十六条的规定作出《行政处罚决定           为未导致严重环境污染、重大人员伤亡。
          书》（F1002023001），对中交（天
                                     综上，中交（天津）房地产开发有限公司
          津）房地产开发有限公司作出罚款
                                     的上述违法行为不属于重大违法行为。
                                     《中华人民共和国广告法》第五十五条第
                                     一款规定：“违反本法规定，发布虚假广
                                     告的，由市场监督管理部门责令停止发布
                                     广告，责令广告主在相应范围内**影
                                     响，处广告费用三倍以上五倍以下的罚
                                     款，广告费用无法计算或者明显偏低的，
                                     处二十万元以上一百万元以下的罚款；两
          因南京中劲房地产开发有限公司存在           年内有三次以上违法行为或者有其他严重
          对销售的楼盘发布虚假广告的行为，           情节的，处广告费用五倍以上十倍以下的
          违反了《中华人民共和国广告法》第           罚款，广告费用无法计算或者明显偏低
          二十八条**款、第二款第二项的规           的，处一百万元以上二百万元以下的罚
     南京
          定，2023 年 11 月 6 日，南京市江宁    款，可以吊销营业执照，并由广告审查机
     中劲
          区市场监督管理局依据《中华人民共           关撤销广告审查批准文件、一年内不受理
     房地
          和国广告法》第五十五条**款和            其广告审查申请。”
          《江苏省市场监督管理行政处罚裁量
     发有                              《江苏省市场监督管理行政处罚裁量权适
          权适用规定》第十条**项的规定，
     限公                              用规定》第十条**项规定：“当事人有
          作出《行政处罚决定书》（宁江市监
     司                               下列情形之一的，可以依法从轻或者减轻
          处罚 〔2023〕00785 号），对南京
          中劲房地产开发有限公司作出责令广           行政处罚（一）积极配合市场监管部门调
          告主在相应范围内**影响，并罚款           查并主动提供证据材料的。”
                                     间内的**档位。相关处罚依据或处罚决
                                     定均未认定该项违法行为构成情节严重的
                                     违法行为或重大行政处罚，且该等违法行
                                     为未导致严重环境污染、重大人员伤亡。
                                     综上，南京中劲房地产开发有限公司的上
                                     述违法行为不属于重大违法行为。
          因苏州华启地产有限公司使用未经安           1、针对公司使用未经安装监督检验的电
          装监督检验的电梯的行为违反了《中           梯的行为，根据《中华人民共和国特种设
          华人民共和国特种设备安全法》第三           备安全法》第八十四条第（一）项的规
          十二条**款的规定，使用未经登记           定：“违反本法规定，特种设备使用单位
     苏州   的电梯的行为违反了《中华人民共和           有下列行为之一的，责令停止使用有关特
     华启   国特种设备安全法》第三十三条的规           种设备，处三万元以上三十万元以下罚
     有限   行为违反了《中华人民共和国特种设           验或者检验不合格的特种设备，或者**
     公司   备安全法》第三十九条**款的规            明令淘汰、已经报废的特种设备的”，责
          定，2023 年 8 月 9 日，苏州市吴中区    令公司停止使用未经检验的 6 台电梯，处
          市场监督管理局依据《中华人民共和           罚款 48,000 元。
          国特种设备安全法》第八十四条第            2、针对公司使用未经登记的电梯的行
          （一）项、第八十三条**项、第八           为，根据《中华人民共和国特种设备安全
中交地产股份有限公司                                 重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
序
     公司            处罚情况                      是否构成重大违法
号
          十三条第三项的规定，作出《行政处            法》第八十三条**项的规定：“违反本
          罚决定书》（吴市监处罚202300577      法规定，特种设备使用单位有下列行为之
          号），对苏州华启地产有限公司作出            一的，责令限期改正；逾期未改正的，责
          责令其停止使用未经检验的 6 台电           令停止使用有关特种设备，处一万元以上
          梯、责令其对使用未经登记的电梯的            十万元以下罚款：（一）使用特种设备未
          行为进行改正、责令其对未对电梯进            按照规定办理使用登记的”，责令公司进
          行经常性维护保养的行为进行改正，            行改正。
          并处罚 48,000 元的行政处罚。          3、针对公司未对电梯进行经常性维护保
                                      养的行为，根据《中华人民共和国特种设
                                      备安全法》第八十三条第三项的规定：
                                      “违反本法规定，特种设备使用单位有下
                                      列行为之一的，责令限期改正；逾期未改
                                      正的，责令停止使用有关特种设备，处一
                                      万元以上十万元以下罚款：（三）未对其
                                      使用的特种设备进行经常性维护保养和定
                                      期自行检查，或者未对其使用的特种设备
                                      的安全附件、安全保护装置进行定期校
                                      验、检修，并作出记录的”，责令公司进
                                      行改正。
                                      本项处罚的罚款金额属于法定经济处罚区
                                      间内的较低档位。相关处罚依据或处罚决
                                      定均未认定该项违法行为构成情节严重的
                                      违法行为或重大行政处罚，且该等违法行
                                      为未导致严重环境污染、重大人员伤亡。
                                      综上，苏州华启地产有限公司的上述违法
                                      行为不属于重大违法行为。
                                      《建设工程质量管理条例》第五十五条规
                                      定：“违反本条例规定，建设单位将建设
                                      工程肢解发包的，责令改正，处工程合同
          因厦门润昀房地产开发有限公司将施            价款 0.5%以上 1%以下的罚款；对**或
          工总承包合同中的涂料工程肢解出来            者部分使用国有资金的项目，并可以暂停
          分包给第三方的行为违反了《建设工            项目执行或者暂停资金拨付。”
     厦门
          程质量管理条例》第七条“建设单位应
     润昀                               根据《处罚决定书》，按照《福建省住房
          当将工程分包给具有相应资质登记的
     房地                               和城乡建设系统行政处罚裁量权基准
          单位。建设单位不得将建设工程肢解
          分包”。2024 年 8 月 26 日，厦门市住
     发有                               节或危害后果既成事实，无法纠正，属于
          房和建设局依据《建设工程质量管理
     限公                               一般情形。
          条例》第五十五条，作出《行政处罚决
     司
          定书》（夏住建罚202421 号），对厦      处罚决定书认定该违法行为属于一般情
          门润昀房地产开发有限公司作出罚款            形。且该等违法行为未导致严重环境污
                                      综上，厦门润昀房地产开发有限公司的上
                                      述违法行为不属于重大违法行为。
     中交   因中交花创（绍兴）置业有限公司使            《中华人民共和国特种设备安全法》第八
     （绍   了《中华人民共和国特种设备安全             定，特种设备使用单位有下列行为之一
中交地产股份有限公司                                    重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
序
     公司               处罚情况                     是否构成重大违法
号
     兴）      法》第四十条第三款的规定，2024 年         的，责令停止使用有关特种设备，处三万
     置业      10 月 21 日，绍兴市越城区市场监督        元以上三十万元以下罚款：（一）使用未
     有限      管理局依据《中华人民共和国特种设            取得许可生产，未经检验或者检验不合格
     公司      备安全法》第八十四条第（一）项的            的特种设备，或者**明令淘汰、已经报
             规定，作出《行政处罚决定书》（绍            废的特种设备的。”
             越市监处罚�z2024�{691 号），对中        处罚决定书认定公司“在案发后能积极配
             交花创（绍兴）置业有限公司作出 3           合本局调查，如实陈述违法事实并主动提
             万元罚款的行政处罚。                  供证据材料，同时在案发后积极整改，当
                                         日将检验不合格电梯停用，并取得了检验
                                         合格报告，本局对当事人的上述违法行为
                                         给予从轻处罚”。
                                         绍兴市越城区市场监督管理局、灵芝市场
                                         监督管理所已出具证明，证明该处罚不属
                                         于情节严重的重大行政处罚，已根据相关
                                         法律法规的规定处罚完毕。
                                         综上，中交花创（绍兴）置业有限公司的
                                         上述违法行为不属于重大违法行为。
                                         《劳动保障监察条例》第三十条**款第
                                         （三）项规定：“有下列行为之一的，由
             因中交富力（北京）置业有限公司存            劳动保障行政部门责令改正；对有第
             在拖欠员工工资的行为，违反了《劳            （一）项、第（二）项或者第（三）项规
             动保障监察条例》第三十条**款第            定的行为的，处 2000 元以上 2 万元以下
     中交      （三）项的规定，2024 年 12 月 9       的罚款：（三）经劳动保障行政部门责令
     富力      日，北京市延庆区人力资源和社会保            改正拒不改正，或者拒不履行劳动保障行
     （北      障局依据《劳动保障监察条例》第三            政部门的行政处理决定的。”相关处罚依
     置业      《北京市人力资源社会保障行政处罚            情节严重的违法行为或重大行政处罚，且
     有限      裁量基准表》（序号 3），作出《行           该等违法行为未导致严重环境污染、重大
     公司      政处罚决定书》（京延人社罚字              人员伤亡。
             �z2024�{17 号），对中交富力（北         综上，中交富力（北京）置业有限公司的
             京）置业有限公司作出罚款 2 万元的          上述违法行为不属于严重损害上市公司利
             行政处罚。                       益、投资者合法权益、社会公共利益的重
                                         大违法行为，不会对本次交易形成法律障
                                         碍。
             因重庆嘉熹房地产开发有限公司作为            《重庆市城市房地产开发经营管理条例》
             两江新区悦来组团 Q 分区 Q09-1 地块      第四十四条**款第（一）项规定：“违反
             （01-17#楼、S1#楼、Z-地下**、门      本条例规定，房地产开发企业有下列行为
     重   庆
             岗、1 号-4 号电梯、1 号-3 号人防楼      之一的，由城乡建设主管部门责令限期改
     嘉   熹
             梯）工程的建设单位，未在开工建设前           正，处五万元以上十万元以下的罚款：
                                                         （一）
     房   地
             办理建设方案备案手续，违反了《重庆           未办理开发建设方案备案手续的，或者擅
             市城市房地产开发经营管理条例》第            自变更开发建设方案的。”
     发   有
     限   公   十九条的规定。2022 年 2 月 17 日，重    本项处罚的罚款金额属于法定经济处罚区
     司       庆市两江新区建设管理局依据《重庆            间内的**档位，且相关处罚依据或处罚
             市城市房地产开发经营管理条例》第            决定未认定该项违法行为构成情节严重的
             四十四条**款第（一）项的规定，作           违法行为或重大行政处罚。根据重庆市两
             出（渝两江）建罚2022第 12 号《行      江新区建设管理局出具的证明，证明该等
中交地产股份有限公司                                   重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
序
     公司               处罚情况                    是否构成重大违法
号
             政处罚决定书》，决定处以 5 万元罚          违法行为属于情节轻微并以低标准进行处
             款的行政处罚。                     罚。
                                         综上，重庆嘉熹房地产开发有限公司的上
                                         述违法行为不属于重大违法行为。
                                         《中华人民共和国建筑工程施工许可管理
                                         办法》第十二条规定：“对于未取得施工许
             因建设单位重庆嘉熹房地产开发有限            可证或者为规避办理施工许可证将工程项
             公司在未取得施工许可证的情况下，            目分解后擅自施工的，由有管辖权的发证
             擅自组织施工两江新区悦来组团 Q 分          机关责令停止施工，限期改正，对建设单位
     重   庆   区 Q08-1 地块施工总承包项目，违反        处工程合同价款 1%以上 2%以下罚款；对
     嘉   熹   了《中华人民共和国建筑工程施工许            施工单位处 3 万元以下罚款。”
     房   地   可管理办法》第三条**款的规定。
                                         本项处罚的罚款金额属于法定经济处罚区
                                         间内的**档位，且相关处罚依据或处罚
     发   有   设管理局根据《中华人民共和国建筑
                                         决定未认定该项违法行为构成情节严重的
     限   公   工程施工许可管理办法》第十二条的
                                         违法行为或重大行政处罚。根据重庆市两
     司       规定，作出（渝两江）建罚2022第 42
                                         江新区建设管理局出具的证明，证明该等
             号《行政处罚决定书》，决定处以工程
                                         违法行为属于情节轻微并以低标准进行处
             合同价款 1%，计 249.5598 万元罚款的
                                         罚。
             行政处罚。
                                         综上，重庆嘉熹房地产开发有限公司的上
                                         述违法行为不属于重大违法行为。
                                         《重庆市城市房地产开发经营管理条例》
             因重庆嘉熹房地产开发有限公司作为            第四十五条规定，“违反本条例规定，未按
             两江新区悦来组团 Q 分区 Q09-1 地块      时足额缴存或抽逃、挪用项目资本金的，由
             （01-17#楼、S1#楼、Z-地下**、门      城乡建设主管部门责令限期改正，处十万
     重   庆   岗、1 号-4 号电梯、1 号-3 号人防楼      元以上五十万元以下的罚款。”
     嘉   熹   梯）的建设单位，未按时足额缴存项目
                                         本项处罚的罚款金额属于法定经济处罚区
     房   地   资本金，违反了《重庆市城市房地产开
                                         间内的**档位，且相关处罚依据或处罚
                                         决定未认定该项违法行为构成情节严重的
     发   有   的规定。2022 年 2 月 17 日，重庆市两
                                         违法行为或重大行政处罚。根据重庆市两
     限   公   江新区建设管理局依据《重庆市城市
                                         江新区建设管理局出具的证明，证明该等
     司       房地产开发经营管理条例》第四十五
                                         违法行为属于情节轻微并以低标准进行处
             条规定，作出（渝两江）建罚2022第
                                         罚。
                                         述违法行为不属于重大违法行为。
             因北京力汇房地产开发有限公司消防            《中华人民共和国消防法》第六十条**
     中 交
             设施、器材未保持完好有效，2022 年         款**项规定：“单位违反本法规定，有下
     世 茂
     （ 北
             《中华人民共和国消防法》第六十条            万元以下罚款：（一）消防设施、器材或者
             **款**项的规定，作出《行政处罚           消防安全标志的配置、设置不符合**标
     业 有
             决定书》（朝（三）（消）行罚决字            准、行业标准，或者未保持完好有效的。”
     限 公
             20220055 号），决定处以 5 万元罚款   该违法行为系因工程建设过程中施工方管
     司
             的行政处罚。                      理疏漏所致，不涉及危害**安全、公共安
中交地产股份有限公司                                     重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
序
     公司               处罚情况                      是否构成重大违法
号
                                          全、生态安全、生产安全及公众健康安全，
                                          且处罚金额较低，不属于严重损害投资者
                                          合法权益或社会公共利益的违法行为。
                                          综上，中交世茂（北京）置业有限公司的上
                                          述违法行为不属于严重损害上市公司利
                                          益、投资者合法权益、社会公共利益的重大
                                          违法行为，不会对本次交易造成法律障碍。
                                          《北京市民用建筑节能管理办法》第二十
                                          二条规定：“建设单位应当在房屋销售场
                                          所、房屋买卖合同、住宅质量保证书、住宅
                                          使用说明书中明示所售房屋的建筑节能设
                                          计指标、绿色建筑**、可再生能源利用情
                                          况、供热方式、供热单位及供热计量收费方
                                          式、节能设施的使用与保护要求等基本信
                                          息。”第三十八条规定，“违反本办法第二十
                                          二条规定，建设单位未按照规定履行相关
                                          信息告知义务的，由住房城乡建设行政主
                                          管部门责令限期改正，处 1 万元以上 3 万
                                          元以下罚款。”
             因北京力汇房地产开发有限公司未在
             项目房屋销售场所明示所售房屋的绿             《北京市住房城乡建设系统行政处罚裁量
             色建筑**基本信息,未按照规定履行            基准》规定：“建设单位未在房屋销售场所、
     北   京                                房屋买卖合同、住宅质量保证书、住宅使用
             相关信息告知义务，违反了《北京市民
     力   汇                                说明书中明示所售房屋的建筑节能设计指
             用建筑节能管理办法》第二十二条的
     房   地                                标、绿色建筑**、可再生能源利用情况、
             规定。2022 年 6 月 22 日，北京市住房
             和城乡建设委员会依据《北京市民用
     发   有                                节能设施的使用与保护要求等基本信息，
             建筑节能管理办法》第三十八条的规
     限   公                                在责令改正期限内改正的，处 1 万元以上 2
             定，作出《行政处罚决定书》（京建法
     司                                    万元以下罚款；经责令改正逾期未改的，处
             罚(市)字2022第 010293 号），对北京
             力汇房地产开发有限公司处以 1.5 万          2 万元以上 3 万元以下罚款。”
             元罚款的行政处罚。                    本项处罚的罚款金额属于法定经济处罚区
                                          间内的较低档位；处罚决定书已认定北京
                                          力汇房地产开发有限公司在规定期限内改
                                          正了违规事项，复查合格，且相关处罚依据
                                          或处罚决定均未认定该项违法行为构成情
                                          节严重的违法行为或重大行政处罚。北京
                                          市住房和城乡建设执法总队已出具证明，
                                          证明该违法行为不属于“情节严重”的情
                                          形，不属于重大违法违规行为，该处罚也不
                                          属于重大行政处罚。
                                          综上，北京力汇房地产开发有限公司的上
                                          述违法行为不属于重大违法行为。
     综上所述，上述行政处罚不会对本次重大资产重组构成实质性障碍或重大不利影响。
     除上述情形外，最近三年内，标的公司及子公司不存在对其持续生产经营或本次交
中交地产股份有限公司                               重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
易的实施具有实质性影响的因涉嫌犯罪被**机关立案侦查或者涉嫌违法违规被**
证监会立案调查，或受到其他行政处罚或者刑事处罚的情况。
（三）最近三年评估、估值或交易情况
  最近三年，除本次交易外，标的公司不存在因交易、增资或改制而进行评估或估值
的情况。
（四）重要子公司情况
  上述标的公司下属子公司中，占标的资产最近一期经审计的资产总额、 资产净额、
营业收入或净利润 20%以上且有重大影响的子公司，包括中交润致（北京）置业有限公
司、中交红桥（天津）房地产开发有限公司，具体情况如下：
  （1）概况
 公司名称            中交润致（北京）置业有限公司
 注册资本            180,000 万元
 公司类别            其他有限责任公司
 注册地址            北京市通州区物流基地兴贸二街 16 号 7086 室
 主要办公地点          北京市通州区物流基地兴贸二街 16 号 7086 室
 成立日期            2020 年 3 月 30 日
 成立地点            北京市通州区
 法定代表人           宗鸣
 主营业务            房地产开发和销售
  （2）历史沿革
  中交润致（北京）置业有限公司系由华通置业有限公司、北京润置商业运营管理有
限公司于 2020 年出资设立，设立时的注册资本为 180,000 万元，其中华通置业有限公
司出资 91,800 万元，持股比例 51.00%。
  截至本报告书签署日，华通置业有限公司持有的中交润致（北京）置业有限公司
中交地产股份有限公司                                  重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
  （3）股权结构及产权控制关系
  截至本报告书签署日，中交润致（北京）置业有限公司的股权架构如下：
 序号          股东名称                        出资额（万元）       持股比例（%）
             合计                              180,000        100.00
  （4）是否存在影响资产独立性的协议或其他安排
  截至本报告书签署日，中交润致（北京）置业有限公司不存在影响其独立性的协议
或其他安排。
  （5）最近三年评估、估值或交易情况
  除本次交易外，最近三年，中交润致（北京）置业有限公司不存在因交易、增资或
改制而进行评估或估值的情况。
  （1）概况
 公司名称            中交红桥（天津）房地产开发有限公司
 注册资本            360,000 万元
 公司类别            有限责任公司
 注册地址            天津市红桥区宝能创业** 2 号楼 1、2 门 1303-36 房
 主要办公地点          天津市红桥区宝能创业** 2 号楼 1、2 门 1303-36 房
 成立日期            2021 年 6 月 10 日
 成立地点            天津市红桥区
 法定代表人           任晓峥
 主营业务            房地产开发和销售
  （2）历史沿革
  中交红桥（天津）房地产开发有限公司系由华通置业有限公司、中交第**路工程
局有限公司、天津中红众城管理咨询合伙企业（有限合伙）于 2021 年出资设立，设立
时的注册资本为 360,000 万元，其中华通置业有限公司出资 251,820 万元，持股比例
中交地产股份有限公司                       重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
   截至本报告书签署日，华通置业有限公司持有的中交红桥（天津）房地产开发有限
公司 69.95%股权未发生变化。
   （3）股权结构及产权控制关系
   截至本报告书签署日，中交红桥（天津）房地产开发有限公司的股权架构如下：
  序号          股东名称            出资额（万元）       持股比例（%）
             合计                   360,000        100.00
   （4）是否存在影响资产独立性的协议或其他安排
   截至本报告书签署日，中交红桥（天津）房地产开发有限公司不存在影响其独立性
的协议或其他安排。
   （5）最近三年评估、估值或交易情况
   除本次交易外，最近三年，中交红桥（天津）房地产开发有限公司不存在因交易、
增资或改制而进行评估或估值的情况。
 （五）最近三年主营业务发展情况
   标的公司主营业务为房地产开发与销售，属于房地产行业。标的公司开发的房地产
产品涉及住宅、写字楼、商业等多种业态。开发完成后的房地产产品以销售为主。
（六）标的公司其他股东放弃优先购买权情况
   本次交易标的公司共计 51 家，其中 12 家为上市公司全资子公司，1 家交易对方为
标的公司原股东，不涉及其他股东放弃优先购买权事项。
   其余 38 家标的公司中，（1）5 家公司根据其投资协议或公司章程股权转让事项需
取得其他股东一致同意，截至本报告书签署日其中 3 家标的公司其他股东已出具关于本
次股权转让的书面同意，另有 2 家标的公司其他股东尚在履行内部决策中，预计可在本
次交易的股东大会前取得前述股东的书面同意；（2）33 家公司根据其投资协议或公司
章程其他股东享有优先购买权，截至本报告书签署日，上市公司已按照评估价值作价向
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**标的公司其他股东发出询问是否行使优先购买权的通知，已有 21 家标的公司**
股东明确回复放弃优先购买权，12 家标的公司股东如超过 30 日未回复视作放弃优先购
买权。
三、拟置出资产涉及的债权基本情况
      本次交易拟置出资产涉及的债权主要为其他应收款、长期应收款（含一年内到期），
主要系由于项目开发建设日常运营需求，上市公司对该等房地产开发业务公司提供资金
支持形成的借款，以及日常业务形成的往来款。具体情况如下：
（一）其他应收款
      截至评估基准日，本次交易拟置出资产中其他应收款金额为 2,542,992.64 万元，具
体情况如下：
                                                   单位：万元
序号     债权人         债务人             账面价值           款项性质
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序号     债权人             债务人         账面价值             款项性质
                                                  应收股利、借款、
                                                    往来款
                  合计               2,542,992.64
（二）长期应收款（含一年内到期）
      截至评估基准日，本次交易拟置出资产中长期应收款（含一年内到期）金额为
                                                     单位：万元
序号     债权人             债务人         账面价值             款项性质
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序号     债权人             债务人         账面价值          款项性质
                  合计                799,437.25
      截至本报告书签署日，标的债权资产权属清晰，不存在抵押、质押等权利限制，不
涉及诉讼、仲裁、**强制执行等重大争议或者存在妨碍权属转移的其他情况，亦不存
在最近三年对标的债权评估或交易的情况。
四、拟置出资产涉及的债务基本情况
      本次交易中，拟置出资产涉及的债务为截至评估基准日上市公司短期借款、长期借
款、应付债券以及其他应付款项等债务。
（一）短期借款及长期借款（含一年内到期）
      标的债务中短期借款及长期借款（含一年内到期）主要为信托融资、保理融资。截
至 2024 年 12 月 31 日短期借款账面价值为 29,499.69 万元，长期借款（含一年内到期）
账面价值为 141,351.07 万元，其中一年内到期的长期借款金额为 81,351.07 万元。
（二）应付债券（含一年内到期）
      标的债务中应付债券为上市公司发行的公司债券、中期票据、非公开定向债务融
资工具等债券，截至 2024 年 12 月 31 日的账面价值为 1,192,320.71 万元，其中一年内
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到期的应付债券金额为 643,746.90 万元。
   应付债券主要包括：
                                                            单位：万元
  序号         债券简称            发行金额          账面价值           到期日
                                                         （注 1）
                                                         （注 1）
                                                         （注 2）
                                                         （注 1）
                                                         （注 1）
                                                         （注 1）
          合计               1,170,000.00   1,192,320.71
   注 1：截至本报告书签署日，“23 中交 01”、“23 中交 02”、“23 中交地产 MTN001”、“23 中
交地产 MTN002”、“23 中交地产 MTN003”已到期偿还，上市公司已发行新债实现借新还旧，分
别为“25 中交 01”、“25 中交 02”、“25 中交地产 MTN001”、“25 中交地产 MTN002A”及“25 中交
地产 MTN002B”、“25 中交地产 MTN003A”及“25 中交地产 MTN003B”。
   注 2：“23 中交 04”将于 2025 年 7 月 21 日到期。截至本报告书签署日，上市公司已完成新
债发行以借新还旧，对应新发债券为“25 中交 03”。
   交易双方确认，针对标的债务，若上市公司在评估基准日后交割日前新发行债券用
于偿还已到期债券，则该等新发行的债券置换原债券成为标的债务。
   除了上述债券外，上市公司在评估基准日后另完成发行“25 中交地产 PPN001”，经
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交易双方确认，该支债券及评估基准日后交割日前上市公司新发行的债券亦将转让至地
产集团承继。
（三）其他应付款项
      标的债务中其他应付款项主要为其他应付款、长期应付款。
      截至 2024 年 12 月 31 日，其他应付款账面价值 743,697.61 万元，具体如下：
                                                       单位：万元
序号             债权人          债务人       账面价值            款项性质
       中交红桥（天津）房地产开发有
       限公司
       长沙中住兆嘉房地产开发有限公
       司
中交地产股份有限公司                             重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
序号            债权人           债务人       账面价值            款项性质
                     合计                 743,697.61
      截至 2024 年 12 月 31 日，长期应付款（含一年内到期）账面价值 2,598,510.15 万
元，具体如下：
                                                       单位：万元
序号             债权人           债务人      账面价值            款项性质
       合肥金中京湖房地产开发有限公
       司
                 合计                    2,598,510.15
五、拟置出资产主要资产权属、主要负债及对外担保情况
（一）主要资产权属情况
      截至 2024 年 12 月 31 日，标的公司及其子公司共有 2 处自用的自有土地使用权
（不包含房地产开发的项目用地），具体情况如下：
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                                                                       是否
                                            土地面积
序     土地使    物业位     土地使用       土地                                     设置
                                      用途    （平方          终止期限
号     用权人     置       权证书       性质                                     了抵
                                             米）
                                                                        押
                     沪房地杨
      上海中
             双阳路     字
      住置业                            住宅、商
      开发有                            业
      限公司
                     号
                                                       住宅用地至
                     京(2022)                           旅馆用地至
                     延不动产            住宅、旅              2058.12.17 止、
                                     馆用地、              商业用地至
                     权第
      中交富                            商业、办              2058.12.17 止、
      力（北    延庆区                     公（公共              办公(公共服务设         是
                     号、京
                     (2022)延
      业有限    92 号院                   施）、地              2068.12.17 止、   1）
                     不动产权            下**、              地下办公用地至
       公司
                     第               地下仓               2068.12.17 止、
                     号                                 2068.12.17 止、
                                                       地下仓储用地至
     注 1:中交富力（北京）置业有限公司以该项不动产分别为股东北京富力城房地产开发有限公
司、中交地产的股东借款提供**额担保，担保范围为 2024 年 10 月 25 日至 2026 年 1 月 25 日期
间发生的债务，向北京富力城房地产开发有限公司、中交地产的担保金额**额分别不超过
     除上述情况外，上述土地不存在其他抵押、查封等权利受到限制的情况，不存在
权属纠纷。
     （1）有证房屋
     截至 2024 年 12 月 31 日，标的公司及其子公司拥有共计 150 处已取得权属证书的
自有房屋（不包含计入存货科目的房地产开发项目项下的房屋，下同），建筑面积共计
本报告书附表一：标的公司及其子公司自有有证房屋清单。
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     除上述情况外，公司及其下属企业的有证房屋不存在其他抵押、查封等权利受到
限制的情况，不存在产权纠纷。
     （2）无证房屋
     截至 2024 年 12 月 31 日，标的公司及其子公司拥有共计 1 处尚未取得权属证书的
房屋，建筑面积共计约 1,497.13 平方米。具体情况如下：
                                                               建筑面积（平方
序号           所有权人             物业位置               用途
                                                                 米）
      重庆中房嘉汇房地产开发
         有限公司
     上表房产为房地产开发项目中的公共配套工程，尚待当地主管部门接收。且截至
不存在因建设及使用该等房产受到行政处罚的情况。上述无证房产不会对本次重大资
产重组构成实质性障碍或重大不利影响。
     （1）注册商标
     截至 2024 年 12 月 31 日，标的公司及其子公司拥有 69 项注册商标，具体情况详
见本报告书附表二：标的公司及其子公司注册商标清单。
     （2）专利
     截至 2024 年 12 月 31 日，标的公司及其子公司拥有共计 5 项专利。具体情况如
下：
                                                       授权
                                         专利   申请                权利       取得
     权利人       专利号          专利名称                       公告
                                         类型    日                期限       方式
                                                        日
中交城市发展
              CN2022208   一种地产成本资料存      实用   2022.0   2022.1   2032.0   原始
（山东）有限公
司
中交地产股份有限公司                                              重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
                                                                   授权
                                             专利         申请                 权利         取得
   权利人          专利号         专利名称                                   公告
                                             类型           日                期限         方式
                                                                    日
中交昆明置业有       CN2021216   一种高压旋喷组合桩          实用         2021.0    2021.1   2031.0    原始
限公司           13834.1     基坑支挡结构             新型         7.15      2.31     7.14      取得
中交昆明置业有       CN2021216   一种带卸荷反压平台          实用         2021.0    2021.1   2031.0    原始
限公司           15063.X     的桩板挡墙支挡结构          新型         7.15      2.28     7.14      取得
中交雄安产业发       CN2023232   一种建筑给排水管道          实用         2023.1    2024.7   2033.1    原始
展有限公司         42069.9     热熔连接设备             新型           1.29       .19     1.28    取得
中交雄安产业发       CN2023233   一种建筑排水柔性接          实用         2023.1    2024.6   2033.1    原始
展有限公司         60291.9     口专用卡箍              新型           2.11       .14     2.10    取得
（二）主要负债及对外担保情况
  主要负债具体情况详见本报告书“第四节/四 拟置出资产涉及的债务基本情况”所
披露事项。截至本报告书签署日，标的资产不存在或有负债的情形。
  截至 2024 年 12 月 31 日，除本报告书“第十节/二 关联交易情况”披露的事项外，
标的资产不存在合并范围外的对外担保情况。
六、标的资产的主要财务数据
  基于本次重组的范围，对拟置出资产进行模拟合并，最近两年经审计的模拟合并财
务报表主要数据如下：
（一）模拟合并资产负债表主要数据
                                                                                  单位：万元
         项目                 2024 年 12 月 31 日                     2023 年 12 月 31 日
      流动资产                             9,849,205.69                          11,466,822.19
      非流动资产                                730,127.99                             696,035.74
       总资产                            10,579,333.68                          12,162,857.93
      流动负债                             5,977,949.55                           6,004,431.62
中交地产股份有限公司                                    重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
       项目        2024 年 12 月 31 日                2023 年 12 月 31 日
     非流动负债                  3,619,472.01                    4,481,562.18
       总负债                  9,597,421.57                   10,485,993.79
  归属于母公司股东权益                    -477,609.20                    73,639.34
    少数股东权益                  1,459,521.32                    1,603,224.80
    股东权益合计                      981,912.11                  1,676,864.14
（二）模拟合并利润表主要数据
                                                              单位：万元
       项目           2024 年度                         2023 年度
       营业收入                 1,725,169.22                    3,232,648.67
       营业成本                 1,612,572.84                    2,901,669.32
       营业利润                     -580,340.59                    -85,706.35
       利润总额                     -579,836.42                    -85,978.36
       净利润                      -642,550.18                   -151,373.22
 归属于母公司股东的净利润                   -522,845.16                   -171,440.34
    少数股东损益                      -119,705.01                    20,067.12
七、标的资产涉及的人员安置情况
  根据本次交易后的实际情况，上市公司和/或标的公司根据职工安置方案，按照合
法合规、人随事走和平稳过渡的原则，依法开展职工安置工作，妥善安置。
八、标的资产涉及的立项、环保、行业准入、用地、规划、施工建设等有关
报批事项
  本次交易标的资产不涉及立项、环保、行业准入、用地、规划、施工建设等有关报
批事项。
九、本次交易的债权债务转移情况
（一）标的公司债权债务转移情况
  本次交易完成后，标的公司的债权债务由其继续享有及承担，标的公司已签订的全
部合同及协议由其继续履行。
中交地产股份有限公司                            重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
   对于上市公司为标的公司提供的担保，将变更为地产集团提供担保，中交地产应向
债权人发送相关通知和沟通变更担保事宜。若经中交地产综合判断有关担保预期无法变
更的，该等预计将形成的关联担保应当在交割完成日前完成中交地产的内部审议及公告
等程序，地产集团应当予以配合和协助，并依法提供相应的反担保措施。
   对于上市公司作为共同债务人发行的供应链 ABS。该类产品结构中，中交地产下属
项目公司作为债务人，中交地产作为共同债务人出具《付款确认书》，承诺该等应收账
款到期时支付相应款项。截至 2024 年末，中交地产存续供应链 ABS 产品 3 支，其中 1
支于 2025 年 1 月份已到期还款；7 月 30 日到期 1 支，金额 3.03 亿元；11 月 7 日到期 1
支，金额 1.78 亿元。
   为避免重组完成后上市公司仍需对外承担该项补足义务，因此，对于“24 中交 6 A/C”，
项目公司将在 7 月 30 日到期清偿，该融资产品终止；对于“24 中交 7 A/C”，项目公司
将于交割日前提前还款至专项计划账户，届时，中交地产的共同还款义务解除。
（二）标的债权转移情况
   本次交易完成后，上市公司本部标的债权将转让至地产集团。上述标的债权转移已
经上市公司第十届董事会第四次会议审议通过，后续上市公司将召开股东会审议标的债
权转移安排。上市公司将另行向标的债权的**债务人发送“债权转让通知”，及时履行
通知债务人程序。
（三）标的债务转移情况
   本次交易中，标的债务为截至评估基准日上市公司本部短期借款、长期借款、应付
债券以及其他应付款项等债务。
   标的债务中短期借款及长期借款（含一年内到期）主要为信托融资、保理融资。短
期借款及长期借款（含一年内到期）债务的转移需要债权人同意。截至本报告书签署日，
上市公司已取得债权人同意函或已完成清偿或将于本次交易交割前清偿。
   应付债券包括上市公司发行的公司债券、中期票据和 PPN，应付债券的转让应经相
应债券的持有人会议审议通过。另外，交易双方确认，上市公司在评估基准日后交割日
中交地产股份有限公司                      重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
前新发行的债券，亦将转让至地产集团承继。该等新发行债券的转让亦应经相应债券的
持有人会议审议通过。
  截至本报告书签署日，除将于 2025 年 7 月 21 日到期的“23 中交 04”债券拟于交割
日前清偿而未召开债券持有人会议同意债务转移安排外，根据相关债券持有人会议决议
公告及会议法律意见书，上市公司其他尚未清偿债券的转移安排均已经债券持有人会议
审议通过。该等债务转移不存在实质性法律障碍。
  本次交易拟转让的应付款项主要包括上市公司对地产集团及关联方的其他应付款、
长期应付款等。应付款项的转让应取得债权人的同意，中交地产将履行及时通知债权人
和取得债权人同意的义务。
中交地产股份有限公司                                               重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
                 第五节          标的资产评估情况
一、标的资产的评估情况
（一）评估的基本情况
    根据天健出具的《资产评估报告》（天兴评报字（2025）第 0601 号），本次评估
范围为中交地产股份有限公司的置出资产，具体包括与房地产开发业务相关资产及负债。
以 2024 年 12 月 31 日为评估基准日，评估对象资产账面价值 4,347,247.03 万元，负债
账面价值 4,739,128.78 万元，所有者权益账面价值-391,881.75 万元。
    评估师按照有关法律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观、公正的
原则，采用资产基础法，按照必要的评估程序，对中交地产股份有限公司拟重大资产出
售所涉及的中交地产股份有限公司置出资产在 2024 年 12 月 31 日的市场价值进行了评
估。得出如下评估结论：
    经资产基础法评估，中交地产股份有限公司总资产账面价值为 4,347,247.03 万元，
评估值 4,439,656.49 万元，评估增值 92,409.46 万元，增值率 2.13%；负债账面价值为
净资产账面价值为-391,881.75 万元，评估值为-297,604.13 万元，评估增值 94,277.62 万
元，增值率 24.06%。具体见评估结果汇总表：
                                                                           单位：万元
                      账面价值              评估价值               增值额           增值率%
       项   目
                         A                  B              C=B-A         D=C/A×100
中交地产股份有限公司                                           重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
                  账面价值             评估价值                增值额          增值率%
       项    目
                     A                   B             C=B-A        D=C/A×100
（二）评估假设
     （1）交易假设：假定所有待评估资产已经处在交易过程中，评估师根据待评估资
产的交易条件等模拟市场进行估价。
     （2）公开市场假设：公开市场假设是对资产拟进入的市场的条件以及资产在这样
的市场条件下接受何种影响的一种假定。公开市场是指充分发达与完善的市场条件，是
指一个有自愿的买方和卖方的竞争性市场，在这个市场上，买方和卖方的地位平等，都
有获取足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易都是在自愿的、理智的、非强制性
或不受限制的条件下进行。
     （3）持续使用假设：持续使用假设是对资产拟进入市场的条件以及资产在这样的
市场条件下的资产状态的一种假定。首先被评估资产正处于使用状态，其次假定处于使
用状态的资产还将继续使用下去。在持续使用假设条件下，没有考虑资产用途转换或者
**利用条件，其评估结果的使用范围受到限制。
     （4）企业持续经营假设：是将企业整体资产作为评估对象而作出的评估假定。即
企业作为经营主体，在所处的外部环境下，按照经营目标，持续经营下去。企业经营者
负责并有能力担当责任；企业合法经营，并能够获取适当利润，以维持持续经营能力。
     资产评估报告所称“评估价值”系指评估机构对所评估资产在现有用途不变并持续
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经营，以及在评估基准日之状况和外部经济环境前提下，为资产评估报告书所列明的目
的而提出的公允估值意见，而不对其它用途负责。
  资产评估报告中的评估结论是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场的原
则确定的公允价值，未考虑该等资产进行产权登记或权属变更过程中应承担的相关费用
和税项，也未对资产评估增值额作**纳税调整准备。评估结论不应当被认为是对评估
对象可实现价格的保证。
  本次评估结论未考虑由于控股权和少数股权等因素产生的溢价或折价，也未考虑委
估股权流动性对评估结论的影响。
  在资产评估结论有效使用期内，如果资产数量及作价标准发生变化时，应当进行适
当调整，而不能直接使用评估结论。
（三）评估方法说明
  本次评估对象为中交地产股份有限公司的置出资产，具体为与房地产开发业务相关
资产及负债，即是带业务的资产，类似企业价值。企业价值评估基本方法包括资产基础
法、收益法和市场法。
  企业价值评估中的资产基础法也称成本法，是指以产权持有单位评估基准日的资产
负债表为基础，评估表内及可识别的表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评
估方法。
  企业价值评估中的收益法，是指将预期收益资本化或者折现，确定评估对象价值的
评估方法。收益法常用的具体方法包括股利折现法和现金流量折现法。收益法是从企业
获利能力的角度衡量企业的价值，建立在经济学的预期效用理论基础上。
  企业价值评估中的市场法，是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易案例进行
比较，确定评估对象价值的评估方法。市场法常用的两种具体方法是上市公司比较法和
交易案例比较法。
  本次对中交地产仅采用资产基础法进行评估，理由如下：
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   本次中交地产置出资产具体包括货币资金、往来、股权投资及负债，单体为房地产
开发业务的管理平台公司，无具体业务，不适用收益法和市场法。
   资产基础法是以资产负债表为基础，合理评估企业表内及表外各项资产、负债价值，
确定评估对象价值的评估方法，结合本次评估情况，产权持有单位可以提供、评估师也
可以从外部收集到满足资产基础法所需的资料，可以对产权持有单位资产及负债展开全
面的清查和评估，且对下属被投资企业已经采用了资产基础法和收益法进行评估，能够
真实反映资产价值，因此本次评估适用资产基础法。
（四）资产基础法评估情况
   各类资产及负债的评估过程及评估结果情况如下：
   （1）流动资产评估范围
   产权持有单位本次申报评估的流动资产包括货币资金、应收账款、预付款项、应收
利息、应收股利、其他应收款、其他流动资产，流动资产账面值 32,468,381,392.54 元。
   （2）流动资产评估过程
   货币资金账面价值 649,674,471.05 元，为根据模拟留存的资金。经评估，货币资金
评估值 649,674,471.05 元。
   应收账款账面余额 218,825.99 元，坏账准备 218,825.99 元，账面价值 0.00 元，为
应收北京国创科技有限公司的服务款。
   对北京国创科技有限公司的应收账款由于账龄较长，参照企业计算坏账准备的方法
考虑风险损失，评估为 0。
   预付账款账面价值为 1,381,421.41 元，主要内容为预付的咨询费、职工教育经费、
会议室租赁费等。
   评估人员首先进行总账、明细账、会计报表及核查评估明细表的核对。如评估人员
中交地产股份有限公司                                 重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
现场核实日，该预付账款的货物已经交付，或服务已经提供，评估人员检查存货、固定
资产等资产及预付账款明细账，核实无误后，以账面值作为评估值。如评估人员现场核
实日，该预付账款的货物还未交付，或服务还未提供，评估人员通过函证，检查原始凭
证，查询债务人的经营状况、资信状况，进行账龄分析等程序，综合分析判断，以该预
付账款可收回货物、获得服务、或收回货币资金等可以形成相应资产和权益的金额的估
计值作为评估值。
   经评估，预付账款评估值 1,381,421.41 元。
   应 收 利 息 余 额 260,982,813.63 元 ， 坏 账 准 备 63,261,710.31 元 ， 账 面 价 值
   评估人员首先核对其账表是否一致，然后了解了利息计算方法和时点，对其利息计
提原则、方式及程序进行了核查，并通过抽查测算的方式检验其准确性，对于大额款项
进行了对账的工作。对于内部借款产生的利息，如果该公司股东**权益评估结果为负
数且存在大量关联方债权的，按偿债率计算应收利息评估值。偿债率的计算方法见“其
他应收款”部分。
   经评估，应收利息评估值为 218,153,903.32 元。
   应收股利账面价值 860,000,000.00 元，为企业应收被投资单位的股利。
   对应收股利，评估人员核实了账簿记录，并对投资单位的股东会决议及股利分配支
付情况进行了核对，核实结果账、表、单金额相符。如果被投资单位股东**权益评估
结果为正数，以核实后的账面值作为评估值。如果被投资单位股东**权益评估结果为
负数，按该公司的偿债率计算应收股利评估值。偿债率的计算方法见“其他应收款”部分。
   经评估，应收股利评估值为 858,380,000.00 元。
   纳 入 评 估 范 围 内 其 他 应 收 款 账 面 余 额 28,114,777,122.08 元 ， 坏 账 准 备
部关联方的款项等。
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  对应收款项，核对明细账与总账、报表、评估明细表余额是否相符，根据评估明细
表查阅款项金额、发生时间、业务内容等账务记录，分析账龄。复核函证，对关联单位
应收款项进行相互核对，以证实应收款项的真实性、完整性，核实结果账、表、单金额
相符。
  评估人员在对上述应收款项核实无误的基础上，借助于历史资料和现场调查了解的
情况，具体分析欠款数额、欠款时间和原因、款项回收情况、欠款人资金、信用、经营
管理现状等，采用个别认定和账龄分析的方法估计风险损失，对往来款项等有充分理由
相信**能收回的，评估风险损失为 0；对有确凿证据表明款项不能收回或实施催款手
段后账龄超长的，评估风险损失为 100%；对于预计不能全额收回但又没有确凿证据证
明不能收回或不能全额收回的款项，在逐笔分析业务内容的基础上，参考企业计算坏账
准备的方法，以账龄分析分别确定**比例的风险损失，按账面余额扣除风险损失确定
评估值。对企业计提的坏账准备评估为零。
  对于关联单位的其他应收款项，如果该公司股东**权益评估结果为负数且存在大
量关联方债权的，基于股权投资只承担有限责任，且被投资企业资不抵债，因此，债权
采用偿债率法进行评估。偿债率的确定方法如下：
  首先分析其有效资产及负债；分析剔除企业是否存在不能参与偿债的资产，确定有
效资产；分析确定有效负债。再次，分析其偿债资产与债权的偿还次序。在优先清偿抵
押担保债权、职工债权、税款债权等后，剩余资产清偿普通债权，其中，对设定担保的
特定财产优先用于清偿担保债权。**，确定普通债权受偿比例，即偿债能力系数具体
公式如下：
  偿债能力系数=可用于偿还普通债权的资产价值/普通债权价值。
  所以债权评估值为：
  抵押债权=（抵押债权额-Min（抵押物价值，抵押债权额））×偿债能力系数 Min
（抵押物价值，抵押债权额）
  普通债权=债权额×偿债能力系数
  如果产权持有单位对被投资企业借款存在担保义务，还需要扣除相关担保金额，计
算公式如下：
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   产权持有单位应承担的担保金额=（被投资企业担保借款金额-可获偿金额）×担保
比例
   其中，可获偿金额根据上述偿债率计算得出。
   经评估，其他应收款评估值为 23,850,512,822.13 元。
   一年内到期的非流动资产账面余额 6,729,331,700.51 元，坏账准备 341,932,633.44
元，账面价值 6,387,399,067.07 元，为一年内到期的借款本息及信保基金。
   评估人员首先核对其账表是否一致，然后执行内部往来对账，核查债务人的经营情
况。
   对于债务人为被投资单位的，如果被投资单位股东**权益评估结果为正数，以核
实后的账面值作为评估值。如果被投资单位股东**权益评估结果为负数，按该公司的
偿债率计算一年内到期的非流动资产评估值。偿债率的计算方法见“其他应收款”部分。
   对于债务人为外部企业的，按审定后账面值确认评估值。
   经评估，一年内到期的非流动资产评估值 5,676,608,025.40 元。
   （3）流动资产评估结果
   产权持有单位本次申报评估的流动资产包括货币资金、预付款项、其他应收款、存
货及其他流动资产，流动资产账面值 32,468,381,392.54 元，评估价值 31,254,710,643.31
元，评估增值率-3.74%。
                                流动资产评估汇总表
                                                                       单位：元
  项目名称        账面价值                评估价值               增值额              增值率%
货币资金          649,674,471.05      649,674,471.05              0.00       0.00
预付账款             1,381,421.41        1,381,421.41             0.00       0.00
应收利息          197,721,103.32      218,153,903.32     20,432,800.00      10.33
应收股利          860,000,000.00      858,380,000.00      -1,620,000.00      -0.19
其他应收款      24,372,205,329.69    23,850,512,822.13   -521,692,507.56      -2.14
一年内到期
的非流动资        6,387,399,067.07    5,676,608,025.40   -710,791,041.67     -11.13
产
中交地产股份有限公司                                               重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
     项目名称      账面价值                  评估价值                  增值额                增值率%
流动资产合
计
     流动资产评估减值具体原因分析如下：
     ①应收利息评估增值，主要原因为审计分配债权减值准备原则差异；
     ②其他应收款、应收股利、一年内到期非流动资产评估减值，主要原因为关联方资
不抵债，需要考虑债权的偿债率和担保情况；
     综合上述因素，减值幅度大于增值幅度，流动资产评估总体减值。
     纳入评估范围的长期应收款账面价值 1,606,973,433.66 元，主要为关联方借款本息。
     评估人员首先核对其账表是否一致，然后执行内部往来对账，核查关联债务人的经
营情况。
     债务人**为被投资单位的，如果被投资单位股东**权益评估结果为正数，以核
实后的账面值作为评估值。如果被投资单位股东**权益评估结果为负数，按该公司的
偿债率计算长期应收款评估值。偿债率的计算方法见“其他应收款”部分。
     经评估，长期应收款评估值 1,604,926,889.16 元。
     （1）长期股权投资评估范围
     纳入评估范围的长期股权投资账面余额 10,291,507,377.66 元，计提减值准备
                                                                                  单位：元
 序                  控制      持股比
        公司名称                            账面余额               减值准备              账面价值
 号                  类型       例
      长沙中住兆嘉房
         司
       中交地产（苏
       州）有限公司
      合肥中交房地产
       开发有限公司
中交地产股份有限公司                                     重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
序              控制   持股比
      公司名称                     账面余额              减值准备            账面价值
号              类型    例
      业有限公司
     重庆中房嘉润房
         司
     深圳中交房地产
       有限公司
      中交地产投资
         司
     中交温州置业有
        限公司
     中交（宁波）置
       业有限公司
      中交美庐（杭
         司
     昆明中交东盛房
      地产有限公司
      中交华创地产
         司
     昆明中交金汇置
       业有限公司
     云南碧清房地产
      开发有限公司
     西安沣河映象置
       业有限公司
     华通置业有限公
         司
     长沙金拾通达房
         司
     湖南修合地产实
     业有限责任公司
     苏州华投投资有
        限公司
     中房（天津）置
       业有限公司
     广西中交城市投
     资发展有限公司
      中交城市发展
         司
     宁波中交美郡置
       业有限公司
     中交贵州房地产
       有限公司
中交地产股份有限公司                                       重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
序              控制   持股比
      公司名称                      账面余额               减值准备              账面价值
号              类型    例
      中交地产（郑
      州）有限公司
     河北雄安启晨置
       业有限公司
     重庆中房嘉汇房
         司
     宁波中交美庐置
       业有限公司
     中交（长沙）置
       业有限公司
     中交雄安产业发
       展有限公司
     惠州中交地产开
       发有限公司
      粤东中交地产
         司
     怒江碧桂园房地
     产开发有限公司
     重庆中交西北置
       业有限公司
     昆明中交熙盛房
      地产有限公司
     武汉锦绣雅郡置
       业有限公司
     中交（云南）房
         司
     中交鑫盛贵安新
     区置业有限公司
     重庆中交西园雅
     集置业有限公司
     郑州祥悦房地产
      开发有限公司
     重庆中交云栖美
     庐置业有限公司
     广州广交置业有
        限公司
     佛山中交房地产
      开发有限公司
     佛山香颂置业有
        限公司
      中交富力（北
         司
     成都中交花源美
     庐置业有限公司
中交地产股份有限公司                                       重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
序              控制   持股比
       公司名称                     账面余额               减值准备              账面价值
号              类型    例
     杭州康欣置业有
        限公司
     长沙金地金泰置
       业有限公司
     厦门润悦雅颂房
      地产有限公司
     郑州滨悦房地产
      开发有限公司
     合肥金中京湖房
         司
        合计                   10,291,507,377.66   914,543,903.39   9,376,963,474.27
     （2）长期股权投资评估过程
     根据长期投资评估明细表，评估人员查阅了被投资单位章程、协议，经营范围和经
营情况、投资日期、原始投资额和股权比例等书面资料。根据项目整体方案选取合适的
企业价值评估方法对被投资企业进行评估。
     （3）长期股权投资评估方法
     本次对合并范围内被投资企业进行了整体评估，原则上对参股房地产开发企业采用
同样方式进行了评估测算，然后根据被投资企业股东**权益评估结果及持股比例计算
确定长期股权投资评估值。其中：
算估值；如果被投资企业股东**权益评估结果为负数的，需要加回未实缴资金按认缴
比例计算估值，**评估值**为产权持有单位未实缴资金金额；如果产权持有单位已
经出资到位，则评估值为 0。
表净资产乘以持股比率确定长期股权投资的评估值。
     具体长期股权投资评估方法采用的原则如下：
未完成土地增值税汇算的，采用资产基础法和收益法进行评估；如账面无存货或**已
完成土地增值税汇算的尾盘的，采用资产基础法评估。
中交地产股份有限公司                             重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
础法进行了评估测算。
      具体各被投资企业采用的评估方法如下：
序号        股东名称       控制类型    持股比例      企业类型     评估方法
       长沙中住兆嘉房地产开                      房地产开发   资产基础法、收益
       发有限公司                            销售        法
       中交地产（苏州）有限公
       司
       合肥中交房地产开发有                      房地产开发   资产基础法、收益
       限公司                              销售        法
       重庆中交西南置业有限                      房地产开发   资产基础法、收益
       公司                               销售        法
       重庆中房嘉润房地产开                      房地产开发   资产基础法、收益
       发有限公司                            销售        法
       深圳中交房地产有限公                      华南投资平
       司                                 台
       中交地产投资（上海）有                     华东投资平
       限公司                               台
                                       房地产开发
                                        销售
       中交（宁波）置业有限公                     房地产开发
       司                                销售
       中交美庐（杭州）置业有                     房地产开发
       限公司                              销售
       昆明中交东盛房地产有                      房地产开发   资产基础法、收益
       限公司                              销售        法
       中交华创地产（苏州）有                     房地产开发
       限公司                              销售
       昆明中交金汇置业有限
       公司
       云南碧清房地产开发有                      房地产开发
       限公司                              销售
       西安沣河映象置业有限                      房地产开发   资产基础法、收益
       公司                               销售        法
                                       华北投资平
                                         台
       长沙金拾通达房地产开                      房地产开发   资产基础法、收益
       发有限公司                            销售        法
       湖南修合地产实业有限
       责任公司
       中房（天津）置业有限公                     房地产开发
       司                                销售
       广西中交城市投资发展                      房地产开发   资产基础法、收益
       有限公司                             销售        法
中交地产股份有限公司                            重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
序号          股东名称    控制类型    持股比例      企业类型     评估方法
      限公司                              销售
      宁波中交美郡置业有限                      房地产开发
      公司                               销售
      中交贵州房地产有限公                      房地产开发   资产基础法、收益
      司                                销售        法
      中交地产（郑州）有限公                     郑州投资平
      司                                 台
      河北雄安启晨置业有限                      房地产开发   资产基础法、收益
      公司                               销售        法
      重庆中房嘉汇房地产开                      房地产开发
      发有限公司                            销售
      宁波中交美庐置业有限                      房地产开发   资产基础法、收益
      公司                               销售        法
      中交（长沙）置业有限公                     房地产开发   资产基础法、收益
      司                                销售        法
      中交雄安产业发展有限                      房地产开发   资产基础法、收益
      公司                               销售        法
      惠州中交地产开发有限                      房地产开发
      公司                               销售
      粤东中交地产（惠州）有                     房地产开发   资产基础法、收益
      限公司                              销售        法
      怒江碧桂园房地产开发                      房地产开发   资产基础法、收益
      有限公司                             销售        法
      重庆中交西北置业有限                      西北投资平
      公司                                台
      昆明中交熙盛房地产有                      房地产开发   资产基础法、收益
      限公司                              销售        法
      武汉锦绣雅郡置业有限                      房地产开发
      公司                               销售
      中交（云南）房地产开发                     西南投资平
      有限公司                              台
      中交鑫盛贵安新区置业                      房地产开发   资产基础法、收益
      有限公司                             销售        法
      重庆中交西园雅集置业                      房地产开发   资产基础法、收益
      有限公司                             销售        法
      郑州祥悦房地产开发有                      房地产开发   资产基础法、收益
      限公司                              销售        法
      重庆中交云栖美庐置业                      房地产开发   资产基础法、收益
      有限公司                             销售        法
                                      房地产开发
                                       销售
      佛山中交房地产开发有                              资产基础法、收益
      限公司                                        法
                                              资产基础法、收益
                                                 法
      中交富力（北京）置业有                             资产基础法、收益
      限公司                                        法
中交地产股份有限公司                                           重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
序号        股东名称             控制类型         持股比例          企业类型              评估方法
       成都中交花源美庐置业                                    房地产开发
       有限公司                                           销售
                                                     房地产开发
                                                      销售
       长沙金地金泰置业有限                                    房地产开发         资产基础法、收益
       公司                                             销售              法
       厦门润悦雅颂房地产有                                    房地产开发
       限公司                                            销售
       郑州滨悦房地产开发有                                    房地产开发         资产基础法、收益
       限公司                                            销售              法
       合肥金中京湖房地产开                                    参股开发项         资产基础法、收益
       发有限公司                                           目              法
      本次评估对于合并范围内房地产开发企业，原则采用了资产基础法和收益法进行评
估，并**选择了资产基础法评估结果作为被投资企业的**评估结论，以此计算长期
股权投资的评估值。
      （3）长期股权投资评估结果
      经实施上述评估程序后，长期股权投资于评估基准日详细评估结果见下表：
                                                                          单位：元
             资产基础法/报                                                    评估结论采用
 被投资单位名称                             收益法              长投评估值
              表权益法                                                        的方法
长沙中住兆嘉房地
产开发有限公司
中交地产（苏州）有
限公司
合肥中交房地产开
发有限公司
重庆中交西南置业
有限公司
重庆中房嘉润房地
             -104,863,884.85      -104,299,900.00               0.00     资产基础法
产开发有限公司
深圳中交房地产有
             -444,819,848.26                 不适用     -227,350,000.00     资产基础法
限公司
中交地产投资（上
海）有限公司
中交温州置业有限
公司
中交（宁波）置业有
限公司
中交美庐（杭州）置
             -176,043,536.04                 不适用                0.00     资产基础法
业有限公司
昆明中交东盛房地         -44,215,534.75     -44,281,800.00              0.00     资产基础法
中交地产股份有限公司                                         重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
             资产基础法/报                                                  评估结论采用
 被投资单位名称                           收益法              长投评估值
              表权益法                                                      的方法
产有限公司
中交华创地产（苏
州）有限公司
昆明中交金汇置业
有限公司
云南碧清房地产开
发有限公司
西安沣河映象置业
             -166,299,625.06    -168,814,900.00               0.00     资产基础法
有限公司
华通置业有限公司     -154,473,733.01               不适用                0.00     资产基础法
长沙金拾通达房地
产开发有限公司
湖南修合地产实业
             -205,032,854.19               不适用                0.00     资产基础法
有限责任公司
苏州华投投资有限
公司
中房（天津）置业有
限公司
广西中交城市投资
发展有限公司
中交城市发展（山
东）有限公司
宁波中交美郡置业
有限公司
中交贵州房地产有
限公司
中交地产（郑州）有
限公司
河北雄安启晨置业
有限公司
重庆中房嘉汇房地
产开发有限公司
宁波中交美庐置业
有限公司
中交（长沙）置业有
限公司
中交雄安产业发展
有限公司
惠州中交地产开发
有限公司
粤东中交地产（惠
州）有限公司
怒江碧桂园房地产
开发有限公司
重庆中交西北置业
有限公司
中交地产股份有限公司                                          重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
             资产基础法/报                                                   评估结论采用
 被投资单位名称                           收益法               长投评估值
              表权益法                                                       的方法
昆明中交熙盛房地
产有限公司
武汉锦绣雅郡置业
             -525,817,250.02               不适用                 0.00     资产基础法
有限公司
中交（云南）房地产
开发有限公司
中交鑫盛贵安新区
置业有限公司
重庆中交西园雅集
置业有限公司
郑州祥悦房地产开
发有限公司
重庆中交云栖美庐
置业有限公司
广州广交置业有限
公司
佛山中交房地产开
             -504,194,708.14    -504,326,400.00                0.00     资产基础法
发有限公司
佛山香颂置业有限
             -413,426,444.62    -413,468,000.00                0.00     资产基础法
公司
中交富力（北京）置
             -437,638,064.28    -437,638,000.00                0.00     资产基础法
业有限公司
成都中交花源美庐
置业有限公司
杭州康欣置业有限
公司
长沙金地金泰置业
有限公司
厦门润悦雅颂房地
产有限公司
郑州滨悦房地产开
             -150,418,278.52    -150,515,600.00       -12,000,000.00    资产基础法
发有限公司
合肥金中京湖房地
产开发有限公司
合计                                                 11,507,441,116.73
  经评估，长期股权投资账面价值 9,376,963,474.27 元，评估结果 11,507,441,116.73
元，评估增值 2,130,477,642.46 元，增值率 22.72%。评估增值原因为：
评估增值。
目公司拿地成本相对合理，同时整个市场当前政策**下，形成评估增值。
中交地产股份有限公司                                   重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
  综上，各项投资增减值综合作用影响，**形成评估增值。
  （1）固定资产评估范围
  纳入评估范围的设备类资产为电子及办公设备，设备账面原值 8,572,141.26 元，账
面净值 1,134,219.50 元。具体如下表：
                                                          单位：元
                                          账面价值
       项目名称
                                         原值                   净值
     电子及办公设备                      8,572,141.26         1,134,219.50
        合计                        8,572,141.26         1,134,219.50
  纳入评估范围内的设备类资产仅为电子及办公设备。电子及办公设备主要为各部门
日常办公使用，包括电脑、服务器、打印机、会议系统、交换机和办公家具等，分布于
公司各部门，均正常使用。
  （2）固定资产评估方法
  根据本次评估目的，按照持续使用原则，以市场价格为依据，结合委估设备的特点
和收集资料情况，本次对于购置时间较早且市场交易活跃的电子设备，采用二手价进行
评估，二手价主要通过相关的交易网站获取，经分析后确定其评估值。其他则采用成本
法，具体如下：
  电子设备多为企业办公用电脑、打印机、空调等设备，由经销商负责运送安装调试，
重置成本直接以市场采购价确定。
  电子及办公设备成新率，主要依据其经济寿命年限来确定其综合成新率。
  评估值=重置全价×成新率
  （3）固定资产评估结果
中交地产股份有限公司                                             重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
  经评估，设备类资产评估原值为 3,491,780.00 元，评估净值为 2,987,823.00 元。评
估原值减值率 59.27%，评估净值增值率 163.43%。设备评估结果汇总表见下表：
                                 设备评估结果汇总表
                                                                              单位：元
                  账面价值                         评估价值                    增值率%
 项目名称
             原值           净值             原值             净值           原值       净值
电子及办公
  设备
  合计     8,572,141.26   1,134,219.50   3,491,780.00   2,987,823.00   -59.27   163.43
  电子设备原值评估减值主要原因是电子设备更新换代较快，市场价格有所下降，且
部分设备采用二手价评估。净值评估增值的主要原因是企业设备的会计折旧年限小于评
估所采用的经济寿命年限。
  （1）负债评估范围
  负债主要包括短期借款、其他应付款、一年内到期的非流动负债、长期借款、应付
债券、长期应付款。截至评估基准日账面金额为 47,391,287,773.45 元。
  （2）负债评估过程
  评估过程主要划分为以下三个阶段：
  对确定的评估范围内的负债的构成情况进行初步了解，提交评估准备资料清单和评
估申报明细表标准格式，按照评估规范的要求，指导企业填写负债评估明细表。
  ①根据企业提供的负债评估申报资料，首先对财务台账和评估明细表进行互相核
对使之相符。对内容不符、重复申报、遗漏未报项目进行改正，由企业重新填报。做到
账表相符；
  ②由企业财务部门的有关人员介绍各项负债的形成原因、计账原则等情况；
  ③对负债原始凭据抽样核查，并对数额较大的债务款项进行了函证，确保债务情况
属实。
中交地产股份有限公司                         重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
    ①将核实调整后的负债评估明细表，录入计算机，建立相应数据库；
    ②对各类负债，采用以核实的方法确定评估值，编制评估汇总表；
    ③撰写负债评估技术说明。
    （3）负债评估方法
    短期借款账面值 294,996,936.03 元，为公司的外部借款。
    评估人员对企业的短期借款逐笔核对了借款合同，了解各项借款的借款金额、利率、
还款方式和还款期限，均正确无误，企业按月计提利息，并能及时偿还本金和利息。评
估人员**核实了借款的真实性、完整性。短期借款在确认利息已支付或预提的基础上，
以核实后账面值确认评估值，评估价值为 294,996,936.03 元。
    应付职工薪酬账面价值 71,883,390.29 元，核算内容为企业根据有关规定应付给职
工的各种薪酬，包括按企业规定应支付给职工的工资、五险一金、离职后福利等。
    评估人员按照企业规定对应付职工薪酬各明细项进行核实和抽查复算，同时查阅明
细账、入账凭证，检查各项目的计提、发放、使用情况。经核查，财务处理正确，合乎
公司规定的各项相应政策，以核实后账面值确认评估值。评估价值为 71,883,390.29 元。
    应付利息账面价值 141,797,600.34 元，为内部资金占用产生的应付未付的利息。
    对于应付利息，评估人员查阅了相关的借款合同、利息支付单据、利息的计提凭证。
经核实，利息的计提和支付金额准确无误，以核实后账面值确认评估值，评估价值为
    其他应付款账面值为 7,295,178,477.41 元，主要为企业应付、暂收其他单位或个人
的款项，如保证金、代垫款项、信息化费及内部借款本息等。
中交地产股份有限公司                             重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
   评估人员审查了相关的文件、合同或相关凭证，无虚增虚减现象，在确认其真实性
后，以核实后账面值确认评估值，评估价值为 7,295,178,477.41 元。
   一年内到期的非流动负债账面值 11,917,729,883.10 元，主要为 1 年内到期的长期金
融机构借款、内部借款及应付债券。
   一年内到期的非流动负债在确认利息已支付或预提的基础上，以核实后账面值确认
评估值，评估价值为 11,917,729,883.10 元。
   其他流动负债账面价值为 246,913,958.65 元，具体为待转销项税等。
   评估人员对其他流动负债的核算内容、形成过程及金额进行了核实。以核实后账面
值确认评估值，评估价值为 246,913,958.65 元。
   长期借款账面值 600,000,000.00 元，为企业金融机构外部借款。评估人员对企业的
长期借款逐笔核对了借款合同，了解各项借款的借款金额、利率、还款方式和还款期限，
均正确无误。长期借款在确认利息已支付或预提的基础上，以核实后账面值确认评估值，
评估价值为 600,000,000.00 元。
   应付债券账面价值 5,485,738,062.99 元，主要内容为公司债券、中期票据和定向债
务融资工具。经核实债券发行文件等相关资料，对其发行情况、票面利率、发行日期、
到期日期等核实后，确认应付长期债券债务真实存在，金额无误，以核实后账面值确认
评估值，评估价值为 5,485,738,062.99 元。
   租赁负债账面值 16,482.68 元，主要为应付租入固定资产的租赁费用。评估人员了
解租赁负债的账面价值构成，复核评估明细表中相关数据是否正确，并于总账、明细账
核对金额相符。评估人员获取租赁合同，并查阅租赁合同中租金、支付方式、租赁期等
主要内容，复核租赁负债的计量是否恰当。经核实，租赁负债账、表、金额相符，以核
中交地产股份有限公司                                           重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
实后账面值确认评估值。评估价值为 16,482.68 元。
   长期应付款账面价值 21,318,351,414.66 元，主要为内部关联方借款。评估人员查阅
有关文件、凭证和账簿记录，经核实，长期应付款账、表、金额相符，以核实后账面值
确认评估值，评估价值为 21,318,351,414.66 元。
   预计负债账面价值 6,681,567.30 元，是由于产权持有单位为关联公司提供财务担保
而形成的，评估人员对预计负债核算内容、形成过程及金额进行了核实。由于担保相关
可能产生的负债已在对相应公司的其他应收款中考虑，故在此不再重复考虑，评估价值
为 0.00 元。
   递延收益账面值 12,000,000.00 元，是由于顺流交易存在未实现内部损益，采用权
益法核算的合联营企业长期股权投资账面价值已减记至零，考虑长期股权投资账面价值
不应出现负数，产权持有单位将长期股权投资账面价值不足以抵销的部分确认为递延收
益，合联营企业相关损益已在相关公司股权评估中考虑，故评估为 0.00 元。
   （4）负债评估结果
   经实施以上评估，负债评估结果见下表所示：
                                                                     单位：元
  项目名称         账面价值                评估价值               增值额          增值率(%)
  短期借款         294,996,936.03      294,996,936.03           0.00       0.00
 应付职工薪酬         71,883,390.29       71,883,390.29           0.00       0.00
  应付利息         141,797,600.34      141,797,600.34           0.00       0.00
 其他应付款        7,295,178,477.41    7,295,178,477.41          0.00       0.00
 一年内到期的
  非流动负债
 其他流动负债        246,913,958.65      246,913,958.65           0.00       0.00
 流动负债合计      19,968,500,245.82   19,968,500,245.82          0.00       0.00
  长期借款         600,000,000.00      600,000,000.00           0.00       0.00
  应付债券        5,485,738,062.99    5,485,738,062.99          0.00       0.00
中交地产股份有限公司                                           重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
 项目名称          账面价值                评估价值               增值额             增值率(%)
 租赁负债               16,482.68           16,482.68             0.00          0.00
 长期应付款       21,318,351,414.66   21,318,351,414.66            0.00          0.00
 预计负债             6,681,567.30                0.00    -6,681,567.30      -100.00
 递延收益           12,000,000.00                 0.00   -12,000,000.00      -100.00
非流动负债合
  计
 负债合计        47,391,287,773.45   47,372,606,206.15   -18,681,567.30        -0.04
  增减值原因分析：负债减值的原因为预计负债中关联公司的担保事项已经在债权中
考虑；递延收益中与关联公司的内部交易已在长期股权中考虑。
（五）引用其他评估机构报告的内容
  本次评估未引用其他评估机构或估值机构报告内容。
（六）评估特殊处理、对评估结论有重大影响事项的说明
  （1）物业权属瑕疵-**权证：
  重庆中房嘉汇房地产开发有限公司的公共配套工程在投资性房地产中核算，建筑面
积 1,497.13 平米，尚待当地主管部门接收，由于对方未接收，保留在账面，仍用于租赁，
此次评估按账面保留。
  现对上述事项，企业已经出具声明，不存在产权纠纷。评估是以产权权属明确不存
在纠纷的前提进行的。
  无。
（七）评估基准日至重组报告书签署日之重要变化事项及其对评估及交易作价的影响
  评估基准日至本报告书披露日期间，拟出售资产未发生对评估或估值结果产生较大
影响的重要变化。
二、重要下属企业评估的基本情况
  标的资产的下属企业中，占标的资产最近一期经审计的资产总额、资产净额、营业
收入或净利润 20%以上且有重大影响的子公司为中交润致（北京）置业有限公司及中交
中交地产股份有限公司                                    重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
红桥（天津）房地产开发有限公司，对其评估情况如下：
（一）中交润致（北京）置业有限公司评估情况
      （1）评估方法的选择
      本次评估使用资产基础法。
      （2）评估结果
                                                                 单位：万元
                       账面价值           评估价值         增值额         增值率%
          项目
                          A             B          C=B-A       D=C/A×100
      （3）评估的增减值情况
      在评估基准日持续经营假设前提下，中交润致（北京）置业有限公司总资产账面价
值为 209,507.53 万元，负债账面价值为 13,039.21 万元，净资产账面价值为 196,468.32
万元。采用资产基础法评估后的总资产为 205,392.77 万元，负债为 13,039.21 万元，净
资产为 192,353.56 万元，评估减值 4,114.76 万元，减值率 2.09%。
中交地产股份有限公司                        重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
  评估增减值变动的原因主要为：
担保情况。
价格有所下降，部分设备采用二手价。净值评估增值的主要原因是企业设备的会计折旧
年限小于评估所采用的经济寿命年限。
  本次对中交润致（北京）置业有限公司的评估假设与对标的资产整体的评估假设相
同。
  （1）流动资产
  银行存款账面值 22,222,834.91 元，**为人民币存款。评估人员查阅了相关会计
记录及对账单，并对其期末余额进行了函证，查阅银行对账单与银行存款余额调节表，
根据回函情况查明未达账项属于正常，经调节后银行存款余额相符。银行存款以核实后
账面值作为评估值，即评估值为 22,222,834.91 元。
  经评估，货币资金评估值 22,222,834.91 元。
  纳入评估范围内其他应收款账面余额 9,200.36 元，坏账准备 0.00 元，账面价值
  对应收款项，核对明细账与总账、报表、评估明细表余额是否相符，根据评估明细
表查阅款项金额、发生时间、业务内容等账务记录，分析账龄。对金额较大或金额异常
的款项进行函证，对没有回函的款项实施替代程序（取得期后收回的款项的有关凭证或
业务发生时的相关凭证），对关联单位应收款项进行相互核对，以证实应收款项的真实
性、完整性，核实结果账、表、单金额相符。
中交地产股份有限公司                                 重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
   评估人员在对上述应收款项核实无误的基础上，借助于历史资料和现场调查了解的
情况，具体分析欠款数额、欠款时间和原因、款项回收情况、欠款人资金、信用、经营
管理现状等，采用个别认定和账龄分析的方法估计风险损失，对往来款项等有充分理由
相信**能收回的，评估风险损失为 0；对有确凿证据表明款项不能收回或实施催款手
段后账龄超长的，评估风险损失为 100%；对于预计不能全额收回但又没有确凿证据证
明不能收回或不能全额收回的款项，在逐笔分析业务内容的基础上，参考企业计算坏账
准备的方法，以账龄分析分别确定**比例的风险损失，按账面余额扣除风险损失确定
评估值。对企业计提的坏账准备评估为零。
   经评估，其他应收款评估值 9,200.36 元。
   评估基准日存货主要核算内容为开发产品。
   评估基准日开发产品账面余额 104,856,199.78 元，计提跌价准备 14,620,983.17 元，
账面价值 90,235,216.61 元。
   ①委估资产概况
   纳入评估范围的存货为位于通州区兴桥东街 11 号院、通州区兴桥东街 10 号院的
“亦庄橡树湾”项目。
   项目土地用途为城镇住宅及商服用地，建设用地面积 99,023.27 平方米，建筑总面
积 314,545 平方米。业态包括高层住宅、住宅底商、地下车位、储藏室。
   项目**开盘时间为 2020 年 10 月，基准日前已完成土地增值税汇算清缴，目前剩
余少量尾盘。
   ②权益状况
   项目已取得的权证基本情况详见下表：
 项目开发证内容                              证号
 土地使用权证      京（2020）开不动产权第 0005792 号、京（2020）开不动产权第 0005793 号
 建设工程规划许     2020 规自（开）建字 0041 号、2020 规自（开）建字 0042 号、2020 规自
   可证                         （开）建字 0043 号
 建筑工程施工许
                    2020施经建字 0121 号、2020施经建字 0151 号
   可证
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项目开发证内容                         证号
销售（预售）许
             京房现备开字( 2023 ) 18 号、京房现备开字( 2023 ) 19 号
  可证
  ③实物状况
  根据评估人员现场勘查，项目四至为东至马桥中路；南至马桥南街；西至马桥西路；
北至兴华南街。截至评估基准日，土地开发程度为宗地内外六通 （通路、通电、通讯、
通上水、通下水、通燃气）及场地平整，宗地地势平坦，形状较规则。
  ④评估步骤和方法
  评估工作主要分以下阶段进行：
  **：复核评估明细表
  听取企业评估范围的情况介绍，核查开发项目的权属状况、取得时间、规划利用条
件、开发程度及地价款、工程款的支付情况，在此基础上对评估表格完善并补充。
  第二：搜集资料
  收集《不动产权证书》、《国有土地使用权出让合同》及补充协议、《建设工程规
划许可证》、《建筑工程施工许可证》、总平图、项目可行性研究报告、项目投资估算、
项目合同台账等其他相关资料。
  第三：现场勘察
  根据企业提供的评估申报表，在有关人员配合下，对于项目的坐落位置、开发程度、
投资情况、周边配套设施完善情况、周边楼盘销售情况及销售价格等进行了勘查和调查，
并作了勘查记录。评估人员根据企业提供的项目规划可销售面积、项目自持建筑面积等
资料，对评估范围内存货的收益面积资料进行确认，并根据确认后的开发项目明细表进
行抽查，**以抽查核实后的存货明细表确定评估范围。
  第四：评估测算
  评估人员根据现场勘查结果，对存货进行勘查分析，确定各项评估要素，并结合资
产具体情况运用适当的评估方法计算得出委评资产评估值，并编写资产评估说明。
  关于评估方法：
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   存货项目为已进行土地增值税汇算清缴后的尾盘。
   对于已进行土地增值税汇算清缴后的尾盘，考虑到已完成土地增值税汇算清缴，数
量有限，且根据土地增值税汇算清缴有相应计税依据，因此采用售价倒扣法进行估值。
具体公式为：
   尾盘评估值=房地产价值-销售费用-管理费用-税金及附加-土地增值税-企业所得税-
适当利润
   ⑤评估结果
   存货在评估基准日的资产账面价值为 90,235,216.61 元，评估值 67,157,000.00 元，
减值额 23,078,216.61 元，减值率 25.58%。
   存货评估减值的主要原因为该项目拿地时房地产市场状况较好，拿地成本较高。
   其他流动资产账面值 16,482,515.89 元。是待抵扣进项税。
   对于税相关的其他流动资产，评估人员在核实无误的基础上，通过了解企业适用的
税种、税率、税额以及缴费的费率等核实企业的纳税申报表，通过查阅的缴税凭单确认
申报数的正确性和真实性。经核实，企业税款金额与申报数相符。故以核实后账面值作
为评估值。
   经评估，其他流动资产评估值为 16,482,515.89 元。
   经实施以上评估，流动资产评估结果见下表所示：
                                                                   单位：元
   项目名称        账面价值            评估价值              增值额             增值率%
货币资金           22,222,834.91    22,222,834.91            0.00           0.00
其他应收款               9,200.36         9,200.36            0.00           0.00
存货             90,235,216.61    67,157,000.00   -23,078,216.61      -25.58
其他流动资产         16,482,515.89    16,482,515.89            0.00           0.00
流动资产合计        128,949,767.77   105,871,551.16   -23,078,216.61      -17.90
   增减值原因分析：流动资产评估减值主要为存货评估减值，存货评估减值的主要原
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因为该项目拿地时房地产市场状况较好，拿地成本较高。
    （2）长期应收款
    纳入评估范围的长期应收款账面价值 1,966,122,054.90 元，主要为关联方股东**。
    评估人员首先核对其账表是否一致，然后执行内部往来对账，核查关联债务人的经
营情况。
    对于债务人为被投资单位的，如果被投资单位股东**权益评估结果为正数，以核
实后的账面值作为评估值。如果被投资单位股东**权益评估结果为负数，按该公司的
偿债率计算长期应收款评估值；对于债务人为外部企业的，按审定后账面值确认评估值。
    偿债率的确定方法如下：
    首先分析其有效资产及负债；分析剔除企业是否存在不能参与偿债的资产，确定有
效资产；分析确定有效负债。再次，分析其偿债资产与债权的偿还次序。在优先清偿抵
押担保债权、职工债权、税款债权等后，剩余资产清偿普通债权，其中，对设定担保的
特定财产优先用于清偿担保债权。**，确定普通债权受偿比例，即偿债能力系数具体
公式如下：
    偿债能力系数=可用于偿还普通债权的资产价值/普通债权价值。
    所以债权评估值为：
    抵押债权=（抵押债权额-Min（抵押物价值，抵押债权额））×偿债能力系数 Min
（抵押物价值，抵押债权额）
    普通债权=债权额×偿债能力系数
    如果被评估单位对被投资企业借款存在担保义务，还需要扣除相关担保金额，计算
公式如下：
    被评估单位应承担的担保金额=（被投资企业担保借款金额-可获偿金额）×担保比
例
    其中，可获偿金额根据上述偿债率计算得出。
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   华通置业有限公司为被评估单位的关联企业，长期应收款中涉及的债权账面原值为
**权益评估价值为负值，因此该笔债权考虑偿债率进行评估。
   经核实，该公司不存在抵押担保情况。经评估后有效资产总额为 825,378.42 万元。
优先受偿清偿债权及可优先偿还金额的情况如下：
                                                          单位：万元
                      项目                             金额
职工债权金额                                                     559.32
税款债权金额                                                     619.30
其他优先债权金额                                                   278.89
优先可偿还债权金额合计                                               1,457.52
   综上所述，该公司扣除偿还优先债权的资产后，可用于偿还普通债权的资产价值为
   偿债能力系数=可用于偿还普通债权的资产价值/普通债权价值=98.20%。
   经核实，被评估单位未向被投资企业借款提供担保。因此，该笔债权评估价值=账
面价值×偿债率=1,004,700,000.00×98.20%=986,615,400.00 元。
   经评估，长期应收款中对华通置业有限公司的债权评估价值为 986,615,400.00 元。
   经评估，长期应收款评估值 1,948,037,454.90 元。
   （3）负债
   应付账款账面值 100,607,457.61 元，主要核算企业应付的工程款项。
   评估人员向被评估单位调查了解了应付款项情况，按照重要性原则，对大额或账龄
较长等情形的应付账款进行了函证，并对相应的合同进行了抽查。应付账款以核实无误
后的账面价值作为评估值。以核实后账面值确认评估值，评估价值为 100,607,457.61 元。
   合同负债账面值 3,892,495.88 元，主要为销售物业的预收款项。
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    对于预收款项，评估人员核实了相关合同和凭证，该部分款项在经核实无误的情况
下，以核实后账面值确认评估值。
    合同负债评估值为 3,892,495.88 元。
    应付职工薪酬账面价值 1,727,270.00 元，核算内容为企业根据有关规定应付给职工
的各种薪酬，包括按企业规定应支付给职工的工资等。
    评估人员按照企业规定对应付职工薪酬各明细项进行核实和抽查复算，同时查阅明
细账、入账凭证，检查各项目的计提、发放、使用情况。经核查，财务处理正确，合乎
公司规定的各项相应政策，以核实后账面值确认评估值。评估价值为 1,727,270.00 元。
    应交税金账面值 17,688,942.33 元，主要核算公司应交纳的企业所得税。
    评估人员查验了企业所交税金的税种和金额，审核纳税申报表和应交税金账户，核
实基准日所应交纳的税种和金额无误。以核实后账面值确认评估值，评估价值为
    其他应付款账面值为 6,053,942.54 元，是除主营业务以外，与外单位和本单位以及
职工之间业务往来款项，主要内容为投标保证金、营销费、代垫款等。
    评估人员审查了相关的文件、合同或相关凭证，无虚增虚减现象，在确认其真实性
后，以核实后账面值确认评估值，评估价值为 6,053,942.54 元。
    其他流动负债账面价值为 422,014.73 元，具体为待转销项税等。
    评估人员对其他流动负债的核算内容、形成过程及金额进行了核实。以核实后账面
值确认评估值，评估价值为 422,014.73 元。
    经实施以上评估，负债评估无增减值。
                                                 单位：元
中交地产股份有限公司                                       重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
       项目名称           账面价值                                 评估价值
应付账款                         100,607,457.61                      100,607,457.61
合同负债                              3,892,495.88                     3,892,495.88
应付职工薪酬                            1,727,270.00                     1,727,270.00
应交税费                             17,688,942.33                    17,688,942.33
其他应付款                             6,053,942.54                     6,053,942.54
其他流动负债                             422,014.73                       422,014.73
流动负债合计                       130,392,123.09                      130,392,123.09
负债合计                         130,392,123.09                      130,392,123.09
（二）中交红桥（天津）房地产开发有限公司评估情况
     （1）评估方法的选择
     本次评估使用收益法及资产基础法。
     （2）评估结果
                                                                    单位：万元
                   账面价值              评估价值            增值额           增值率%
            项目
                     A                  B            C=B-A        D=C/A×100
中交地产股份有限公司                                     重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
                        账面价值           评估价值         增值额        增值率%
           项目
                           A             B          C=B-A      D=C/A×100
      经收益法评估，中交红桥（天津）房地产开发有限公司股东**权益价值为
      收益法评估后的股东**权益价值为 344,953.02 万元，资产基础法评估后股东**
权益价值为 344,959.58 万元，差异 6.56 万元，差异率 0.00%。
      差异产生的原因主要是两种评估方法考虑的角度不同，收益法是从资产的预期获利
能力的角度评价资产，体现被评估单位整体的成长性和盈利能力。资产基础法从资产重
置的角度反映了资产的市场价值。被评估单位为房地产开发企业，核心资产是存货，本
次评估已经对存货主要采用了假设开发法进行了评估，已充分考虑收益预期。考虑到两
种方法的评估结果差异较小，且企业属于房地产开发行业，核心资产为存货，资产基础
法已真实体现了企业各项资产及负债的市场价值。因此，本次评估采用资产基础法评估
结果作为**评估结论，即中交红桥（天津）房地产开发有限公司的股东**权益价值
评估结果为 344,959.58 万元。
      （3）评估的增减值情况
      在评估基准日持续经营假设前提下，中交红桥（天津）房地产开发有限公司总资产
账面价值为 434,400.04 万元，负债账面价值为 98,197.53 万元，净资产账面价值为
万元，净资产为 344,959.58 万元，评估增值 8,757.07 万元，增值率 2.60%。
      评估增减值变动的原因主要为：
为 0。
中交地产股份有限公司                         重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
市场比账面值低；电子设备原值评估减值的主要原因是电子设备更新换代较快，市场价
格有所下降，净值评估增值的主要原因是企业设备的会计折旧年限小于评估所采用的经
济寿命年限。
  本次对中交红桥（天津）房地产开发有限公司的评估假设与对标的资产整体的评估
假设相同。
  （1）流动资产
  银行存款账面值 272,195,323.65 元，**为人民币存款。评估人员查阅了相关会计
记录及对账单，并对其期末余额进行了函证，查阅银行对账单与银行存款余额调节表，
根据回函情况查明未达账项属于正常，经调节后银行存款余额相符。银行存款以核实后
账面值作为评估值，即评估值为 272,195,323.65 元。
  经评估，货币资金评估值 272,195,323.65 元。
  纳入评估范围内其他应收款账面余额 777,081,243.20 元，坏账准备 5,406.22 元，账
面价值 777,075,836.98 元。主要内容为押金、代垫款、关联方借款等。
  对应收款项，核对明细账与总账、报表、评估明细表余额是否相符，根据评估明细
表查阅款项金额、发生时间、业务内容等账务记录，分析账龄。对金额较大或金额异常
的款项进行函证，对没有回函的款项实施替代程序（取得期后收回的款项的有关凭证或
业务发生时的相关凭证），对关联单位应收款项进行相互核对，以证实应收款项的真实
性、完整性，核实结果账、表、单金额相符。
  评估人员在对上述应收款项核实无误的基础上，借助于历史资料和现场调查了解的
情况，具体分析欠款数额、欠款时间和原因、款项回收情况、欠款人资金、信用、经营
管理现状等，采用个别认定和账龄分析的方法估计风险损失，对往来款项等有充分理由
中交地产股份有限公司                             重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
相信**能收回的，评估风险损失为 0；对有确凿证据表明款项不能收回或实施催款手
段后账龄超长的，评估风险损失为 100%；对于预计不能全额收回但又没有确凿证据证
明不能收回或不能全额收回的款项，在逐笔分析业务内容的基础上，参考企业计算坏账
准备的方法，以账龄分析分别确定**比例的风险损失，按账面余额扣除风险损失确定
评估值。对企业计提的坏账准备评估为零。
   经评估，其他应收款评估值 777,075,836.98 元。
   预付账款账面价值为 782,874.26 元，主要内容为预付的办公室租金、水电费等。
   评估人员首先进行总账、明细账、会计报表及核查评估明细表的核对。如评估人员
现场核实日，该预付账款的货物已经交付，或服务已经提供，评估人员检查存货、固定
资产等资产及预付账款明细账，核实无误后，以账面值作为评估值。如评估人员现场核
实日，该预付账款的货物还未交付，或服务还未提供，评估人员通过函证，检查原始凭
证，查询债务人的经营状况、资信状况，进行账龄分析等程序，综合分析判断，以该预
付账款可收回货物、获得服务、或收回货币资金等可以形成相应资产和权益的金额的估
计值作为评估值。
   经评估，预付账款评估值 782,874.26 元。
   评估基准日存货主要核算内容为未确认融资费、开发产品和开发成本。
   评估基准日开发产品和开发成本账面余额 3,164,667,275.91 元，计提跌价准备
   ①委估资产概况
   纳入评估范围的存货为位于天津市红桥区双环路与龙泉道交口西南侧的“天津春风
景里”项目。
   项目土地用途为城镇住宅、商服及科教用地，建设用地面积 101,875.1 平方米，规
划建筑总面积 364,186 平方米。业态包括高层住宅、住宅底商、集中商业、地下车位、
配套公建和幼儿园等。
中交地产股份有限公司                                       重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
  项目于 2021 年 8 月开工，于评估基准日，1、2 栋、13-17 栋、配建 4-5、配建 7-9、
幼儿园、地下**一期已竣工验收备案，其他楼栋处于在建状态。
  **：权益状况
  项目已取得的权证基本情况详见下表：
 项目开发证内                                                        面积
                                    证号
   容                                                          （�O）
             津（2021）红桥区不动产权第 7212057 号、津（2021）红桥区不
 土地使用权证       动产权第 7212120 号、津（2021）红桥区不动产权第 7212208         101,875.10
                   号、津（2021）红桥区不动产权第 7212249 号
建设用地规划许
  可证
建设工程规划许        2022 红桥建证 0005、2022 红桥建证 0001、2021 红桥建证
  可证                      0007、2021 红桥建证 0008
建筑工程施工许
  可证
              津住建房售许字 2021 第 1447-001 号、津住建房售许字 2023 第
              许字 2022 第 0277-001 号、津住建房售许字 2022 第 0278-001
销售（预售）许
               号、津住建房售许字 2023 第 0077-001 号、津住建房售许字           130,215.17
  可证
               住建房售许字 2023 第 0956-001 号、津住建房售许字 2024 第
  竣工证             红桥备字第 2023-009 号、红桥备字第 2024-012 号          118,431.85
  第二：实物状况
  根据评估人员现场勘查，项目四为东至双环路，南至佳宁道，西至佳宁里，北至龙
泉道。截至评估基准日，一期竣备二期在建。
  ②评估步骤和方法
  评估工作主要分以下阶段进行：
  **：复核评估明细表
  听取企业评估范围的情况介绍，核查开发项目的权属状况、取得时间、规划利用条
件、开发程度及地价款、工程款的支付情况，在此基础上对评估表格完善并补充。
  第二：搜集资料
  收集《不动产权证书》、《国有土地使用权出让合同》及补充协议、《建设工程规
中交地产股份有限公司                 重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
划许可证》、《建筑工程施工许可证》、总平图、项目可行性研究报告、项目投资估算、
项目合同台账等其他相关资料。
  第三：现场勘察
  根据企业提供的评估申报表，在有关人员配合下，对于项目的坐落位置、开发程度、
投资情况、周边配套设施完善情况、周边楼盘销售情况及销售价格等进行了勘查和调查，
并做了勘查记录。评估人员根据企业提供的项目规划可销售面积等资料，对评估范围内
存货的收益面积资料进行确认，并根据确认后的开发项目明细表进行抽查，**以抽查
核实后的存货明细表确定评估范围。
  第四：评估测算
  评估人员根据现场勘查结果，对存货进行勘查分析，确定各项评估要素，并结合资
产具体情况运用适当的评估方法计算得出委评资产评估值，并编写资产评估说明。
  关于评估方法：
  纳入范围的存货为开发项目。
  对于开发项目，基于当前市场行情并结合当前房地产政策，未来行业市场趋势能合
理判断、开发总成本可以合理预计、销售进度和开发周期可以合理预估、未来风险可以
合理确定，故选用动态假设开发法评估。
  动态假设开发法的基本原理是运用现金流折现法原理，对未来开发经营模式为出售
的预测开发项目按评估基准日的房产市场价格、销售进度、开发进度安排，测算未来各
年房产销售现金流入和后续开发成本、销售费用、管理费用和税金（销售税费、土地增
值税及企业所得税）的现金流出，得出每年的净现金流量，再采用适当的折现率将各期
净现金流折现并加和，从而得到开发项目价值。
  基本公式为：
  开发（产品）成本评估值=开发（产品）成本含税收入现值-后续开发成本现值-销售
费用现值-管理费用现值-销售税金及附加现值-土地增值税现值-企业所得税现值
  动态假设开发法评估具体测算步骤如下：
  **：估计开发经营期
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  根据项目规划的建设规模及未来销售计划，按照现状项目进度，预计项目后续销售
期。
  第二：预测销售收入
  对于已售面积，按预售收入预测；对于评估基准日未售面积，则根据评估基准日周
边同类开发项目的新房价格和开发项目的区位状况及实物状况，并结合该区域房地产市
场发展趋势，确定其基期预计销售价格，预测年度按照**的比例增长。
  第三：后续开发支出
  房地产开发支出主要包括土地成本、前期工程费、基础设施工程费、建筑安装工程
费、配套设施费、开发间接费、资本化利息等。根据本项目的开发计划、成本预算和实
际开发进展情况，合理预测未来开发成本的投入。
  第四：销售费用
  根据本项目计划的全周期情况和项目进展的实际情况，预测后续销售期的销售费用。
  第五：管理费用
  根据本项目计划的全周期情况和项目进展的实际情况，确定后续经营期的管理费用。
  第六：销售税金及附加
  销售税金及附加=预计销售金额×销售税金及附加率
  第七：土地增值税
  根据当地税务部门对所开发项目规定，按房屋预售收入预征，待项目完成后，按照
当地汇算划分标准增值统一进行汇算清缴，多退少补。
  第八：企业所得税
  本次评估首先预测企业年度所缴纳的企业所得税，然后结合基准日累计盈亏及企业
所得税缴纳情况在**一期进行汇算清缴，多退少补。
  第九：折现率的确定
中交地产股份有限公司                                       重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
   折现率应为类似房地产开发项目所要求的收益率。由于该房地产开发企业主要资产
即为存货，其收入、成本、税费等与企业价值评估预测数据基本一致。故本次存货评估
折现率参照企业价值评估收益法折现率确定，详见收益法评估说明折现率计算过程。
   ③测算过程：
   **：项目建设开发经营期的确定
   评估人员根据项目建设规模情况及企业提供的项目全周期成本计划表、销售计划安
排表，项目完工日期为 2025 年 9 月，项目后续成本支出期至 2028 年，后续销售期至
   第二：可供销售面积的确定
   根据被评估单位提供的可售面积资料确定。
   第三：确定含税销售收入
   对于未售的产品，根据评估基准日当地同类开发项目的市场价格和开发项目的区位
状况及实物状况，并结合该区域房地产市场发展趋势，确定其预计销售价格及房地产销
售收入。
   根据项目公司结合当地房地产市场状况、项目实际经营情况而预计的去化计划，天
津春风景里一期房地产销售现金流预测详见下表：
                                                                 单位：万元
      项目/年份      2025 年         2026 年             2027 年        2028 年
   普通高层销售收入      114,788.68         117,164.32      108,513.24         0.00
   住宅底商销售收入          213.00               0.00            0.00         0.00
   独立商业销售收入               -           6,870.75       22,105.89    11,128.46
    停车位销售收入        6,615.65           7,144.90        5,148.69     5,560.59
    销售收入合计       121,617.33         131,179.97      135,767.82    16,689.06
   第四：后续开发支出
   房地产开发支出主要包括土地成本、前期工程准备费、基础设施费用、建筑安装工
程费、配套设施费、开发间接费、资本化利息等，主要根据企业成本预算，以及项目目
前的开发进展情况调整确定。
中交地产股份有限公司                                        重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
                                                                             单位：万元
      项目        支出合计                        未来工程支出（含税）
项目              支出合计           2025 年           2026 年         2027 年         2028 年
主体建筑安装工程费        71,513.57     43,697.74        21,040.68       4,132.38       2,642.77
资本化利息               112.95       112.95              0.00            0.00            0.00
合计               71,626.53     43,810.69        21,040.68       4,132.38       2,642.77
  第五：增值税、税金及附加
  依据**税务总局发布的《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收
管理暂行办法》相关规定，经向企业核实该项目主要的税费有增值税、城市维护建设费
及教育费附加、地方教育附加。
  增值税：被评估单位为一般纳税人采用一般征收方式缴纳增值税，增值税税率为 9%，
项目预售时按照 3%的预征率预缴增值税；销售结束期后再统一考虑汇算清缴。
  城市维护建设费：税率 7.00%，计税基础为增值税
  教育费附加和地方教育费附加：税率 5.00%，计税基础为增值税
  评估基准日项目增值税及附加计算过程详见下表：
                                                                             单位：万元
     项目名称      2025 年          2026 年              2027 年                   2028 年
增值税预缴            3,347.27         3,610.46               3,736.73               459.33
增值税补缴                   0.00             0.00                 0.00            -5,257.83
附加税预缴              401.67              433.26               448.41               55.12
附加税补缴                   0.00             0.00                 0.00              -630.94
  备注：根据《关于做好 2019 年深化增值税改革工作的通知》（税总发〔2019〕32 号）、相关政
策及被评估单位介绍，目前企业执行的为一般计税方式，因此本次评估选择一般计税方法计算。
  第六：土地增值税
  根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》，土地增值税以纳税人转让
房地产取得的增值额为计税依据。增值额为纳税人转让房地产取得的收入减除规定扣除
项目金额以后的余额，实行四级超率累进税率，其税率如下：
  增值额未超过扣除项目金额 50%的部分 30%；
中交地产股份有限公司                                重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
  增值额超过扣除项目金额 50%、未超过 100%的部分 40%；
  增值额超过扣除项目金额 100%、未超过 200%的部分 50%；
  增值额超过扣除项目金额 200%的部分 60%。
  房地产开发企业采用预缴方式缴纳土地增值税，根据当期不含税预售收入乘以预缴
税率确定，按当**准分别不同业态为 4%、2%；项目结束期对项目收入成本按照当地
的汇算清缴类型或口径进行核算后汇算清缴，计算过程详见下表：
                                                            单位：万元
   项目名称      2025 年       2026 年          2027 年          2028 年
土增税预缴          2,351.97     2,546.06        2,970.43           432.89
土增税补缴              0.00            0.00            0.00     -12,240.70
  第七：销售费用
  房地产开发企业的销售费用主要包括项目人工成本、媒介广告费、策划咨询费、销
售代理费等，**为付现的费用。本次评估根据本项目计划的全周期情况和项目进展的
实际情况，预测后续建设销售期的销售费用按照项目后续含税销售金额的 3.00%确定。
  第八：管理费用
  管理费用主要包括管理人员办公费、物业费、交通差旅费、业务招待费等。根据本
项目计划的全周期情况和项目进展的实际情况，按照项目后续开发成本的 2.27%作为后
续需投入的管理费用。
  第九：企业所得税
  房地产开发企业销售商品房项目，对于预售房屋，企业执行的企业所得税按照不含
税预售金额的 15%扣除税金及附加、预缴土地增值税等后的 25%计提并预缴，在企业
结转收入和成本年份，汇算清缴当年度企业所得税，以当年计提的应交所得税金额冲抵
以前年度预缴税金后，按照差额计算当年实缴所得税。
  本次评估首先预测企业年度所缴纳的企业所得税，然后结合基准日累计盈亏及企业
所得税缴纳情况在**一期进行汇算清缴，多退少补。企业每年度所得税情况详见下表：
                                                            单位：万元
中交地产股份有限公司                                            重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
      项目名称        2025 年          2026 年                 2027 年                2028 年
企业所得税预缴             3,746.72           4,039.03             4,096.46               486.61
企业所得税补缴                 0.00                  0.00              0.00             -4,421.15
     第十：项目预测年度各期净现金流的确定
     通过对以上各项的预测，得出项目预测年度净现金流量见下：
                                                                                单位：万元
序号      项目名称     基准日调整项         2025 年           2026 年          2027 年          2028 年
 一    现金流入         53,382.10   121,617.33       131,179.97      135,767.82      16,689.06
 二    现金流出
 三    净现金流量        56,818.26    63,400.70        95,097.47      116,216.58      34,602.29
     其中，基准日调整项为与存货相关的已经在基准日账面反映但未在现金流中体现的
预收房款、工程款项、各种税金等。
     第十一：折现率的确定
     折现率应为类似房地产开发项目所要求的收益率。由于房地产开发企业主要资产即
为存货，其收入、成本、税费等与企业价值评估预测数据基本一致。故本次存货评估折
现率参照企业价值评估收益法折现率确定，详见收益法评估说明折现率计算过程。
     第十二：存货评估值的确定
     通过对以上各项的预测，得出企业预测年度净现金流量折现值见下：
                                                                                单位：万元
中交地产股份有限公司                                      重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
   项目名称        基准日调整项          2025 年      2026 年      2027 年       2028 年
净现金流量              56,818.26   63,400.70   95,097.47   116,216.58   34,602.29
折现率                   7.97%       7.97%       7.97%        7.97%       7.97%
折现期间                    0.00        0.50        1.50         2.50        3.50
折现系数                    1.00        0.96        0.89         0.83        0.76
折现现值               56,818.26   61,015.83   84,764.56   95,942.35    26,457.20
开发项目评估值           324,998.19
    本次评估存货评估价值=开发销售期各年折现现金流之和 基准日账面调整项，
得出存货的评估值为 3,249,981,900.00 元。其中，基准日账面调整项=含税预收房款-（预
付工程款-应付工程款 待抵进项税）-预缴税（包括预缴的增值税、附加税、土地增值税
和企业所得税）。
   ④评估结果
   存货在评估基准日的资产账面价值为 3,162,739,000.38 元，评估值 3,249,981,900.00
元，增值额 87,242,899.62 元，增值率 2.76%。
   存货评估增值的主要原因为拿地成本相对合理，受近期政策**，市场向好。
   其他流动资产账面值 91,308,031.87 元。是企业预缴的增值税、待抵扣的进项税和
合同取得成本等。
   对于税相关的其他流动资产，评估人员在核实无误的基础上，通过了解企业适用的
税种、税率、税额以及缴费的费率等核实企业的纳税申报表，通过查阅的缴税凭单确认
申报数的正确性和真实性。经核实，企业税款且金额与申报数相符。故以核实后账面值
作为评估值。
   对于合同取得成本，该部分核算内容为销售物业支付的佣金，评估人员了解形成、
核查了相关的凭证，由于于基准日相关服务已经提供，所以评估为 0。
   经评估，其他流动资产评估值为 77,398,289.14 元。
   经实施以上评估，流动资产评估结果见下表所示：
中交地产股份有限公司                                              重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
                                                                                单位：元
  项目名称         账面价值               评估价值                      增值额           增值率%
货币资金           272,195,323.65     272,195,323.65                  0.00             0.00
预付账款               782,874.26         782,874.26                  0.00             0.00
其他应收款          777,075,836.98     777,075,836.98                  0.00             0.00
存货            3,162,739,000.38   3,249,981,900.00       87,242,899.62              2.76
其他流动资产          91,308,031.87      77,398,289.14        -13,909,742.73           -15.23
流动资产合计        4,304,101,067.14   4,377,434,224.03       73,333,156.89              1.70
  （2）固定资产
  纳入评估范围的设备类资产分为车辆、电子及办公设备，设备账面原值 1,187,764.93
元，账面净值 505,803.00 元。具体如下表：
                                                                                单位：元
       项目名称                                          账面价值
项目名称                                 原值                                  净值
车辆                                            746,893.24                      433,988.28
电子设备                                          440,871.69                       71,814.72
合计                                           1,187,764.93                     505,803.00
  ?车辆
  主要为日常办公使用的轿车、商务车。公司所有车辆正常使用，年检合格。
  ?电子及办公设备
  主要为各部门日常办公使用，包括电脑、打印机、办公家具等，分布于公司各部门，
均正常使用。
  ?准备阶段
  A.为保证评估结果的准确性，根据企业设备资产的构成特点及资产评估明细表的内
容，向企业有关资产管理部门及使用部门下发《设备调查表》，并指导企业根据实际情
中交地产股份有限公司                 重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
况进行填写，以此作为评估的参考资料。
  B.评估人员对企业提供的申报明细表进行检查，对表中的错填、漏填等不符合要求
的部分，提请企业进行必要的修改和补充。
  ?现场调查阶段
  A.现场清点设备，查阅主要设备的竣工决算及验收记录、运行日志、重大事故报告
书、大修理和技改等技术资料和文件，并通过向设备管理人员和操作人员详细了解设备
的现状和对重要设备进行必要的详细勘察，掌握设备目前的技术状况。
  B.根据现场勘察结果进一步修正企业提供的评估申报明细表，然后由企业盖章，作
为评估的依据。
  C.对评估范围内的设备及车辆的产权进行核查，如：抽查设备的购置合同，复验车
辆行驶证等。
  ?评估测算阶段
  评估人员根据现场勘察情况以及收集的评估资料进行集中作价，综合分析评估结果
的可靠性，增（减）值率的合理性，对可能影响评估结果准确性的因素进行了复查，在
经审核修改的基础上，汇总设备评估明细表。
  ?撰写设备评估说明
  按资产评估准则，撰写设备评估技术说明。
  根据本次评估目的，按照持续使用原则，以市场价格为依据，结合委估设备的特点
和收集资料情况，本次对于购置时间较早且市场交易活跃的车辆、电子设备采用二手价
进行评估，二手价主要通过相关的交易网站获取，经分析后确定其评估值；其他则采用
成本法。方法介绍具体如下：
  ?车辆的评估
  车辆的市场法，是以被评估车辆与最近成交的同款型或类似二手车辆通过交易期日、
交易情况、及车辆个别条件等价格影响因素进行比较修正后，得出被评估车辆的市场价
值，若是涉及车辆竞拍价的区域，则评估车辆的市场价值需要增加车牌竞拍价。基本评
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估公式为：
  评估价值=市场成交价×交易期日修正×交易情况修正×车辆个别因素修正 车牌竞
拍价
  ?电子及办公设备的评估
  A.电子设备重置全价的确定
  电子设备多为企业办公用电脑、打印机、办公家具等设备，由经销商负责运送安装
调试，重置成本直接以市场采购价确定。
  B.成新率的确定
  电子及办公设备成新率，主要依据其经济寿命年限来确定其综合成新率。
  C.评估价值的确定
  评估值=重置全价×成新率
  经评估，设备类资产评估原值为 679,620.00 元，评估净值为 661,455.00 元。评估原
值减值率 42.78%，评估净值增值率 30.77%。设备评估结果汇总表见下表：
                                                                          单位：元
                  账面价值                       评估价值                  增值率%
 项目名称
             原值            净值           原值           净值          原值       净值
车辆           746,893.24   433,988.28   451,900.00   451,900.00   -39.50     4.13
电子设备         440,871.69    71,814.72   227,720.00   209,555.00   -48.35   191.80
合计       1,187,764.93     505,803.00   679,620.00   661,455.00   -42.78    30.77
  （3）其他非流动资产
  纳入评估范围的其他非流动资产账面价值 39,393,519.06 元，为中交红桥（天津）房
地产开发有限公司的预缴的税金。
  评估人员在核实无误的基础上，通过了解企业适用的税种、税率、税额以及缴费的
费率等核实企业的纳税申报表，通过查阅的缴税凭单确认申报数的正确性和真实性。经
核实，企业税款金额与申报数相符。故以核实后账面值确定评估值。
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  经评估，其他非流动资产评估值为 39,393,519.06 元。
  （4）负债
  应付账款账面值 169,022,633.78 元，主要核算企业应付的工程款项。
  评估人员向被评估单位调查了解了应付款项情况，按照重要性原则，对大额或账龄
较长等情形的应付账款进行了函证，并对相应的合同进行了抽查。应付账款以核实无误
后的账面价值作为评估值。以核实后账面值确认评估值，评估价值为 169,022,633.78 元。
  合同负债账面值 503,825,967.56 元，主要为销售物业的预收款项及未确认融资费。
  未确认融资费账面价值 14,081,893.32 元，是根据新会计准则，由于预收房款带来
的融资成分影响而确认的，房地产开发企业将其确认的利息计入合同负债科目核算，同
时，将预收账款确认的利息同步计入存货账面成本，但是当存货在已竣备未交付状态，
该部分未确认融资费用在财务费用中核算，为了**由于核算时间差异对净资产的影响，
将未确认融资费评估为 0。
  对于预收款项，评估人员核实了相关合同和凭证，该部分款项在经核实无误的情况
下，以核实后账面值确认评估值。
  合同负债评估值为 489,744,074.24 元。
  应付职工薪酬账面价值 1,902,628.27 元，核算内容为企业根据有关规定应付给职工
的各种薪酬，包括按企业规定应支付给职工的工资、职工福利等。
  评估人员按照企业规定对应付职工薪酬各明细项进行核实和抽查复算，同时查阅明
细账、入账凭证，检查各项目的计提、发放、使用情况。经核查，财务处理正确，合乎
公司规定的各项相应政策，以核实后账面值确认评估值。评估价值为 1,902,628.27 元。
  应交税金账面值 5,436.37 元，主要核算公司应交纳的各种税金。
  评估人员查验了企业所交税金的税种和金额，审核纳税申报表和应交税金账户，核
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实基准日所应交纳的税种和金额无误。以核实后账面值确认评估值，评估价值为
   其他应付款账面值为 7,660,242.40 元，主要为企业应付、暂收其他单位或个人的款
项，如保证金、欠付个人款项及集团所属单位往来等。
   评估人员审查了相关的文件、合同或相关凭证，无虚增虚减现象，在确认其真实性
后，以核实后账面值确认评估值，评估价值为 7,660,242.40 元。
   一年内到期的非流动负债账面值 273,350,729.19 元，主要为 1 年内到期的长期借款。
   一年内到期的非流动负债在确认利息已支付或预提的基础上，以核实后账面值确认
评估值，评估价值为 273,350,729.19 元。
   其他流动负债账面价值为 26,207,658.86 元，具体为待转销项税等。
   评估人员对其他流动负债的核算内容、形成过程及金额进行了核实。以核实后账面
值确认评估值，评估价值为 26,207,658.86 元。
   经实施以上评估，负债评估结果见下表所示：
                                                                    单位：元
   项目名称       账面价值             评估价值               增值额             增值率(%)
应付账款          169,022,633.78   169,022,633.78             0.00        0.00
合同负债          503,825,967.56   489,744,074.24    -14,081,893.32      -2.79
应付职工薪酬          1,902,628.27     1,902,628.27             0.00        0.00
应交税费                5,436.37         5,436.37             0.00        0.00
其他应付款           7,660,242.40     7,660,242.40             0.00        0.00
一年内到期的非
流动负债
其他流动负债         26,207,658.86    26,207,658.86             0.00        0.00
流动负债合计        981,975,296.43   967,893,403.11    -14,081,893.32      -1.43
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  项目名称       账面价值             评估价值               增值额             增值率(%)
负债合计         981,975,296.43   967,893,403.11    -14,081,893.32      -1.43
  （1）收益法评估模型
  本次收益法评估采用现金流量折现法，选取的现金流量口径为企业自由现金流，通
过对企业整体价值的评估来间接获得股东**权益价值。
  本次评估以未来若干年度内的企业自由现金净流量作为依据，采用适当折现率折现
后加总计算得出企业整体营业性资产的价值，然后再加上溢余资产、非经营性资产价值
减去有息债务得出股东**权益价值。
  本次评估选用的是现金流量折现法，将企业自由现金流量作为企业预期收益的量化
指标，并使用与之匹配的折现率。
  公式一：E ＝ V － D
  公式二：V ＝ P ＋ C1
  上式中：
  E ：股东**权益价值；
  V ：企业整体价值；
  D ：付息债务评估价值；
  P ：经营性资产评估价值；
  C1 ：溢余资产及非经营性资产评估价值；
  其中，公式二中经营性资产评估价值 P 按如下公式求取：
  公式三：
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  公式三中：
  Rt ：明确预测期的第 t 期的企业自由现金流
  t ：明确预测期期数 1 , 2 , 3 ，・・・ ，n；
  r ：折现率。
  企业价值评估中的收益期限通常是指企业未来获取收益的年限。被评估单位主营业
务为自有房地产物业对外进行房地产销售，于 2028 年**售完，以后年度将不再进行
房地产开发销售业务，故被评估单位的收益期限为有限期限。
  本次将企业自由现金流量作为企业预期收益的量化指标。
  企业自由现金流量就是在支付了经营费用和所得税之后，向公司权利要求者支付现
金之前的**现金流。其计算公式为：
  企业自由现金流量＝销售现金流入-现金流出（含工程支出、税费、销售费用、管理
费用等） 期末资产回收
  确定折现率有多种方法和途径，按照收益额与折现率口径一致的原则，本次评估收
益额口径为企业自由现金流量，本次企业价值的折现率选取加权平均资本成本（WACC）。
  付息债务的价值按账面值确定。
  溢余资产及非经营性资产是指与超过企业经营所需或与企业收益无直接关系的，不
产生效益的资产。对于房地产现金流模型上述资产主要为与存货不相关的资产，对该类
资产单独进行评估。
  （2）收益期限及预测期
  企业价值评估中的收益期限通常是指企业未来获取收益的年限。被评估单位主营业
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务为已自有房地产物业对外进行房地产销售。根据企业生产经营的特点，企业的收益期
限为有限期限。
  基于房地产去化进度及资金支出安排，确定相应的预测期限为**一期现金流。评
估人员经过综合分析，确定评估基准日至 2028 年为明确预测期。
  （3）折现率的确定
  折现率应该与预期收益的口径保持一致。由于本次评估选用的是企业现金流折现模
型，预期收益口径为企业现金流，故相应的折现率选取加权平均资本成本（WACC），
计算公式如下：
                     ? K d ? ?1 ? t ? ?
                  E                      D
  WACC ? K e ?
                 D?E                    D?E
  式中：
  WACC：加权平均资本成本；
  E：权益的市场价值；
  D：债务的市场价值；
  Ke：权益资本成本；
  Kd：债务资本成本；
  T：被评估单位的所得税税率。
  加权平均资本成本 WACC 计算公式中，权益资本成本 Ke 按照**惯常作法采用
资本资产定价模型（CAPM）估算，计算公式如下：
  K e ? R f ? ? ? MRP ? Rc
  式中：
  Ke：权益资本成本；
  Rf：无风险收益率；
  β：权益系统风险系数；
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  MRP：市场风险溢价；
  Rc：企业特定风险调整系数；
  T：被评估单位的所得税税率。
  结合项目收益期 4 年，本次评估采用收益期的期中作为折现率测算时参数选用的年
期，即 2 年。
  ?无风险收益率的确定
  国债收益率通常被认为是无风险的，因为持有该债权到期不能兑付的风险很小，可
以忽略不计。根据 WIND 资讯系统所披露的信息，2 年期国债在评估基准日的到期年收
益率为 1.14%，则本次评估无风险报酬率取 1.14%。
  ?贝塔系数 βL 的确定
  A.计算公式
  被评估单位的权益系统风险系数计算公式如下：
  ? L ? ?1 ? ?1 ? T ? ? D / E ? ? ?U
  式中：
  βL：有财务杠杆的 Beta；
  βU：无财务杠杆的 Beta；
  T：被评估单位的所得税税率；
  D/E：被评估单位的目标资本结构。
  B.被评估单位无财务杠杆 βU 的确定
  根据被评估单位的业务特点，评估人员通过 Wind 系统查询了 A 股市场同行业上市
公司的 βU 值。在计算资本结构时 D、E 按市场价值确定。利用上述计算式将各可比企
业的带财务杠杆的股东权益系统风险系数 βL 换算为无财务杠杆的股东权益系统风险系
数 βU，并取其均值作为被评估企业的 βU，确定 βU 为 0.6232。
  C.被评估单位目标资本结构 D/E 的确定
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  被评估企业 D/E 同样取上述可比企业的平均 D/E，确定 D/E 为 131.73%。
  D.被评估单位的所得税率 T
  如果历史年度亏损加预测期利润为正数，折现率中的所得税率按法定税率取值，否
则折现率中的所得税率取值为 0。结合被评估单位的历史年度经营情况和预测期情况，
所得税率取值为 25.00%。
  将上述确定的参数代入权益系统风险系数计算公式，计算得出被评估单位的权益系
统风险系数。
  =1.2389
  ?市场风险溢价的确定
  **市场风险溢价=**股票市场平均收益率－**无风险利率
  其中：**股票市场平均收益率以沪深 300 指数的历史数据为基础，从 Wind 资
讯行情数据库选择沪深 300 指数自正式发布之日（2005 年 4 月 8 日）起截至评估基
准日的月度数据，采用 10 年移动算术平均方法进行测算。
  以 2024 年 12 月 31 日为基准日，**无风险利率以上述距离评估基准日剩余期限
为 2 年期的**国债到期收益率表示，**市场风险溢价为 7.38%。
  ?企业特定风险调整系数的确定
  企业特定风险调整系数指的是企业相对于同行业上市企业的特定风险，影响因素主
要有：（1）企业经营规模；（2）核心竞争力；（3）对主要客户及供应商的依赖等方
面的风险。
  综合考虑上述因素，我们将本次评估中的个别风险报酬率确定为 5%。
  ?折现率计算结果
  A.计算权益资本成本
  将上述确定的参数代入权益资本成本计算公式，计算得出被评估单位的权益资本成
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本。
     K e =1.14% 1.2389×7.38% 5%
            =15.28%
  B.债务资本成本 K d
  债务资本成本取评估基准日金融机构 2 年期人民币**利率 3.22%。
  C.计算加权平均资本成本
  将上述确定的参数代入加权平均资本成本计算公式，计算得出被评估单位的加权平
均资本成本。
                               ? K d ? ?1 ? t ? ?
                            E                      D
            WACC ? K e ?
                           D?E                    D?E
           =7.97%
  （4）经营性业务价值的估算及分析过程
  收益预测范围：预测口径为中交红桥（天津）房地产开发有限公司单体报表口径，
预测范围为中交红桥（天津）房地产开发有限公司经营性业务，主要为房地产开发销售。
  收益预测基准：本次评估从实现销售和成本费用实际发生的现金回款及支出角度对
企业自由现金流进行预测。评估预测是在分析企业历史数据的基础上确定基期数据，然
后遵循我国现行的有关法律、法规，根据**宏观政策及地区的宏观经济状况，研究了
房地产市场的现状与前景，考虑企业的发展规划、经营计划、项目开发及所面临的市场
环境和未来的发展前景等因素。被评估单位未来收益预测说明如下：
  被评估单位主营业务为房产开发销售，开发项目为位于天津市红桥区双环路与龙泉
道交口西南侧的“天津春风景里”项目。
  未来年度销售金额测算表见下表：
                                                                       单位：万元
     项目             2025 年             2026 年           2027 年        2028 年
  一期-小计               121,617.33          131,179.97     135,767.82     16,689.06
中交地产股份有限公司                                                   重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
   项目        2025 年                 2026 年                   2027 年                  2028 年
   合计         121,617.33              131,179.97              135,767.82               16,689.06
  房地产开发成本主要包括土地成本、前期工程准备费、基础设施费用、建筑安装工
程费、配套设施费、开发间接费、资本化利息等，主要根据企业成本预算，以及项目目
前的开发进展情况调整确定，并结合后续项目开发计划、资金情况进行支出安排。
  未来年度工程支出测算表见下表：
                       工程支出预测表（含税）
                                                                                      单位：万元
                                                       未来续建支出（含税）
     项目           续建成本合计
 主体建筑安装工程费            71,513.57        43,697.74         21,040.68      4,132.38        2,642.77
    资本化利息                  112.95            112.95           0.00            0.00            0.00
     合计               71,626.53        43,810.69         21,040.68      4,132.38        2,642.77
  依据**税务总局发布的《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收
管理暂行办法》相关规定，经向企业核实该项目主要的税费有增值税、城市维护建设费
及教育费附加、地方教育附加。
  增值税：被评估单位为一般纳税人采用一般征收方式缴纳增值税，增值税税率为 9%，
项目预售时按照 3%的预征率预缴增值税；销售结束期后再统一考虑汇算清缴。
  城市维护建设费：税率 7.00%，计税基础为增值税
  教育费附加和地方教育费附加：税率 5.00%，计税基础为增值税。
  评估基准日项目增值税及附加计算过程详见下表：
                                                                                      单位：万元
   项目名称      税率       2025 年                 2026 年            2027 年                2028 年
  增值税预缴       9%           3,347.27            3,610.46           3,736.73               459.33
  增值税补缴                        0.00                   0.00             0.00            -5,257.83
  附加税预缴       12%           401.67               433.26              448.41               55.12
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   项目名称      税率        2025 年             2026 年           2027 年        2028 年
  附加税补缴                      0.00                0.00            0.00       -630.94
  备注：
  根据《关于做好 2019 年深化增值税改革工作的通知》（税总发〔2019〕32 号）、相关政策及
被评估单位介绍，目前企业执行的为一般计税方式，因此本次评估选择一般计税方法计算。
  根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》，土地增值税以纳税人转让
房地产取得的增值额为计税依据。增值额为纳税人转让房地产取得的收入减除规定扣除
项目金额以后的余额，实行四级超率累进税率，其税率如下：
  增值额未超过扣除项目金额 50%的部分 30%；
  增值额超过扣除项目金额 50%、未超过 100%的部分 40%；
  增值额超过扣除项目金额 100%、未超过 200%的部分 50%；
  增值额超过扣除项目金额 200%的部分 60%。
  房地产开发企业采用预缴方式缴纳土地增值税，根据当期不含税预售收入乘以预缴
税率确定，按当**准分别不同业态为 4%、2%；项目结束期对项目收入成本按照当地
的汇算清缴类型或口径进行核算后汇算清缴，计算过程详见下表：
                     土地增值税现金流出预测表
                                                                          单位：万元
   项目名称       2025 年            2026 年                  2027 年          2028 年
   土增税预缴          2,351.97          2,546.06              2,970.43           432.89
   土增税补缴                 -                   -                   -        -12,240.70
  销售费用历史年度主要包括项目人工成本、媒介广告费、策划咨询费、销售代理费
等，**为付现的费用。本次评估根据本项目计划的全周期情况和项目进展的实际情况，
预测后续建设销售期的销售费用按照项目后续含税销售金额的 3.00%确定。
  管理费用主要包括管理人员办公费、物业费、交通差旅费、业务招待费等。根据本
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项目计划的全周期情况和项目进展的实际情况，按照项目后续开发成本的 2.27%作为后
续需投入的管理费用。
  房地产开发企业销售商品房项目，对于预售房屋，企业执行的企业所得税按照不含
税预售金额的 15%扣除税金及附加、预缴土地增值税等后的 25%计提并预缴，在企业
结转收入和成本年份，汇算清缴当年度企业所得税，以当年计提的应交所得税金额冲抵
以前年度预缴税金后，按照差额计算当年实缴所得税。
  本次评估首先预测企业年度所缴纳的企业所得税，然后结合基准日累计盈亏及企业
所得税缴纳情况在**一期进行汇算清缴，多退少补。企业每年度所得税情况详见下表：
                                                                   单位：万元
     项目名称             2025 年        2026 年           2027 年       2028 年
   企业所得税预缴              3,746.72         4,039.03      4,096.46       486.61
   企业所得税补缴                 0.00             0.00          0.00      -4,421.15
  房地产开发项目公司收益法模型为直接现金流，不需要调整资金流，因此不需要预
测营运资金。
  根据项目开发的规模及公司的业务特点，公司设备等可以满足日常使用，故预测年
度内不需考虑资本性支出。
  期末资产回收电子设备按照 3%残值率计算确定；车辆按照评估净值、预测年限及
车辆剩余使用年限计算确认回收金额，为 32.05 万元。
  经实施以上分析预测，编制企业自由现金流量汇总表，得出企业经营性资产价值为
                                                                   单位：万元
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     项目名称     2025 年             2026 年         2027 年        2028 年
     现金流入     121,617.33         131,179.97     135,767.82     16,689.06
    续建工程支出     43,810.69          21,040.68        4,132.38     2,642.77
      增值税       3,347.27           3,610.46        3,736.73    -4,798.49
      附加税        401.67              433.26         448.41       -575.82
    土地增值税       2,351.97           2,546.06        2,970.43   -11,807.81
     销售费用       3,648.52           3,935.40        4,073.03      500.67
     管理费用        994.50              477.62          93.81         59.99
    企业所得税       3,746.72           4,039.03        4,096.46    -3,934.54
   加：税后财务费用       84.72                0.00            0.00         0.00
   加：期末资产回收         0.00               0.00            0.00        32.05
   企业自由现金流量    63,400.70          95,097.47      116,216.58    34,634.34
      折现率         7.97%              7.97%           7.97%        7.97%
     折现期间           0.50               1.50            2.50         3.50
     折现系数           0.96               0.89            0.83         0.76
      现值       61,015.83          84,764.56       95,942.35    26,481.71
  经营性资产价值合计   268,204.44
  （5）其他资产和负债价值的估算及分析过程
  溢余资产及非经营性资产是指与超过企业经营所需或与企业收益无直接关系的，不
产生效益的资产。对于房地产现金流模型上述资产主要为与存货不相关的资产，对该类
资产单独进行评估。
  具体情况如下：
                                                              单位：万元
     科目名称      非经营性-账面值                           非经营性-评估值
     货币资金                        27,219.53                     27,219.53
     预付款项                           78.29                         78.29
    其他应收款                        77,707.58                     77,707.58
   流动资产合计                    105,005.40                       105,005.40
     资产总计                    105,005.40                       105,005.40
   应付职工薪酬                          190.26                        190.26
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       科目名称                   非经营性-账面值                 非经营性-评估值
       应交税费                                 0.54                    0.54
      其他应付款                               766.02                  766.02
     流动负债合计                               956.83                  956.83
       负债合计                               956.83                  956.83
   （6）收益法评估结果
   V＝P＋C1
   =268,204.44  105,005.40-956.83
   =372,253.02 万元
   被评估单位付息债务为一年内到期的非流动负债，合计 27,300.00 万元，评估值
   根据以上评估工作，中交红桥（天津）房地产开发有限公司的股东**权益价值为：
   E＝V－D
   ＝344,953.02 万元。
三、董事会对本次交易标的评估合理性以及定价公允性分析
（一）董事会关于评估机构的独立性、评估假设前提的合理性、评估方法与评估目的的
相关性的意见
   公司董事会在充分了解本次交易的前提下，分别对评估机构的独立性、评估假设前
提的合理性、评估方法与评估目的的相关性、评估定价的公允性等事项发表如下意见：
   公司聘请的评估机构具有证券期货业务**，除为本次交易提供资产评估服务的业
务关系外，评估机构及其经办评估师与本次交易相关方不存在关联关系，亦不存在影响
其提供服务的现实及预期的利益或冲突，具有独立性。
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  评估机构和评估人员所设定的评估假设前提和限制条件按照**有关法规和规定
执行、遵循了市场通用的惯例或准则、符合评估对象的实际情况，评估假设前提具有合
理性。
  本次评估的目的是确定标的资产于评估基准日的市场价值，为本次交易提供价值参
考依据。评估机构采用了资产基础法对标的资产价值进行了评估。本次资产评估工作按
照**有关法规与行业规范的要求,遵循独立、客观、公正、科学的原则，按照公认的资
产评估方法，实施了必要的评估程序，对标的资产在评估基准日的市场价值进行了评估，
所选用的评估方法合理，与评估目的相关性一致。
  本次评估的评估机构实施了必要的评估程序，遵循了独立性、客观性、科学性、公
正性等原则，评估结果客观、公正地反映了评估基准日标的资产的实际状况。本次评估
工作选取的评估方法适当，评估结论具有公允性。
（二）评估依据的合理性
  本次中交地产置出资产具体包括货币资金、往来、股权投资及负债，单体为房地产
开发业务的管理平台公司，无具体业务，不适用收益法和市场法。
  资产基础法是以资产负债表为基础，合理评估企业表内及表外各项资产、负债价值，
确定评估对象价值的评估方法，结合本次评估情况，产权持有单位可以提供、评估师也
可以从外部收集到满足资产基础法所需的资料，可以对产权持有单位资产及负债展开全
面的清查和评估，且对下属被投资企业已经采用了资产基础法和收益法进行评估，能够
真实反映资产价值，因此本次评估适用资产基础法。
（三）交易标的后续经营过程中政策、宏观环境、技术、行业、重大合作协议、经营许
可、技术许可、税收优惠等方面的变化趋势及对评估的影响
  截至本报告书签署日，标的公司后续经营过程中政策、宏观环境、技术、行业、重
大合作协议、经营许可、技术许可、税收优惠等方面不存在重大不利变化，其变动趋势
对标的资产的估值水平没有重大不利影响。但仍提醒投资者关注标的公司未来盈利受到
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**政策变化、行业技术水平变化、标的公司自身经营状况等多方面因素的影响，存在
**的不确定性。
（四）交易标的与上市公司的协同效应分析
  本次交易完成后，上市公司将不再持有标的公司股权，因此本次交易定价未考虑交
易标的与上市公司的协同效应。
（五）交易标的定价公允性说明
  本次重大资产出售聘请的评估机构符合独立性要求，具有证券投资咨询相关业务资
格和胜任能力，评估方法选取理由充分，具体工作中执行了现场核查，本次重大资产出
售以上述评估机构出具的评估报告的评估结果为基础，经交易双方协商确认交易价格，
交易定价方式合理，定价依据公允，符合上市公司和全体股东的合法利益。
（六）评估基准日至重组报告书披露日交易标的重要变化及其对评估或估值的结果影响
  评估基准日至本报告书披露日期间，标的资产未发生对评估或估值结果产生较大影
响的重要变化。
（七）交易定价与评估结果的差异
  截至评估基准日，经资产基础法评估，标的资产**权益的账面价值为-391,881.75
万元，评估值为-297,604.13 万元，评估增值 94,277.62 万元，增值率 20.46%。根据上述
评估结果，经友好协商，交易双方确定标的资产的交易对价为 1 元。
  本次交易定价与评估结果存在差异，交易价格确定为 1 元系交易双方充分考虑了维
护上市公司及全体中小股东利益的结果，符合市场同类交易定价惯例，交易公允，具有
合理性。
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             第六节   本次交易合同的主要内容
一、合同签署主体
  甲方（转让方）：中交地产股份有限公司
  乙方（受让方）：中交房地产集团有限公司
二、交易标的
约定的条件及方式购买交易标的。
控股子公司及参股企业**股权；（2）甲方对标的公司及其子公司的应收款项、以及
甲方本部与房地产开发业务相关的其他资产；（3）甲方本部的短期借款、长期借款、
应付债券以及其他应付款项等债务。交易标的**具体构成以甲方公告的《重组报告书》
载明的范围为准。
券，则该等新发行的债券置换原债券成为标的债务。
三、交易对价及其支付
管理单位备案的交易标的评估值为基础，由双方协商确定。《资产评估报告》经国有资
产有权管理单位备案后，交易双方将另行签署补充协议确认交易对价。
四、交割
照本条的约定同时办理交割手续。
  （1）不涉及办理过户登记手续的资产，甲方应在交割日向乙方进行交付。
  （2）涉及办理过户登记手续的资产（包括但不限于土地、房产、商标、专利、车
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辆和所持控股、参股公司股权）：
方；
予必要的配合；
东放弃对该等股权的优先购买权。
  如经双方积极努力后，在交割日后约定期限内，个别交易标的未完成法律上变更登
记手续，双方将继续协助相关主体办理变更登记手续。上述事项不影响标的资产之上权
利、义务、责任、报酬和风险的转移。
  （3）对交易标的中设置有抵押或质押等限制性权利，且尚未取得权利人同意解除
抵押、质押或其他限制性权利，或同意相关资产转让的书面文件的，甲方应积极与相关
第三方进行商谈，以促使相关权利人在交割日前同意解除抵押、质押或其他限制性权利，
或同意相关资产的转让，并取得相应的书面文件。甲方在取得该等书面文件的 3 个工作
日内应书面函告乙方并随函附送该等确认文件。
  （4）对于交易标的中的债务，尚未取得债权人同意债务转移的书面确认文件的，
甲方应积极与该等债务的债权人进行商谈，以使债权人在交割日前作出同意将债务转移
至乙方的书面文件。甲方在取得该等确认文件的 3 个工作日内应书面函告乙方并随函附
送该等确认文件。对于在交割日尚未取得债权人同意债务（不含未向乙方披露并列于出
售资产评估报告的债务；不含自评估基准日至资产交割日期间因甲方非正常经营产生的
负债及或有负债，经乙方书面同意确认的除外）转移书面确认函的，若该等债权人在交
割日及其后向甲方主张权利，则甲方应尽早通知乙方代为偿付，乙方在接到通知后，应
立即予以核实，并在核实后及时进行偿付。乙方在偿付该等债务后，不再向甲方追偿。
如因乙方未能进行及时偿付，而致使甲方进行偿付的，在甲方偿付后，乙方应及时向甲
方偿付该等债务及甲方因偿付该等债务所承担的费用。具体偿付方式双方在前述原则下
届时可协商确定。
  （5）对于甲方签署的与交易标的相关的合同的相对方不同意该等合同项下的权利
义务转移并基于该等合同向甲方主张权利的，乙方在接到甲方有关发生该等情形通知时，
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应立即进行核实，并在核实后依法及时履行该等合同，并承担甲方因该等合同而承担的
相关责任。
有规定的除外）：
  （1）与交易标的有关的生产、经营的许可、批准文件；
  （2）与交易标的有关的知识产权证书（包括但不限于商标注册证书、专利证书、
著作权证书等）及有关转让、受让或使用许可文件；
  （3）与交易标的有关的所有合同、协议、意向书及其他有关文件；
  （4）土地使用权和房屋所有权证书；
  （5）与交易标的经营有关的所有合同、协议、意向书及其他有关文件；
  （6）与交易标的的负债部分有关的所有文件；
  （7）与交易标的有关的**诉讼或其他法律程序的文件；
  （8）交易标的的所有权尤其是负债和担保转移需征得他方同意的，由他方出具的
确认函；
  （9）交易标的的保险单；
  （10）与交易标的有关的会计账簿和会计凭证等；
  （11）与出售资产有关的其他文件。
认接收的资产与协议所约定的交易标的**一致、甲方已履行协议项下**义务的明确
意思表示、资产交付及接收时间、交付及接收经办人的签名、签章。
在交割日前视情况需要对交易标的（包括股权、债权、债务等）进行处置，但该等处置
不得对交易标的交割构成不利影响或设置新的障碍，且资产处置对价不得低于经《资产
评估报告》载明的拟处置资产对应的评估价值。上述资产处置所得现金不得用于除交易
标的交割外的其他目的，甲方应将取得的该等现金于交割日支付给乙方。
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有标的股权对应的**股东权利和承担**股东义务，无论是否完成法律上变更登记手
续；自交割日起，标的债权、标的债务移交给乙方，标的债权、标的债务所涉及的各项
权利、义务、损失、责任、风险及收益均概括转移至乙方。
五、过渡期间损益及安排
承担。双方确认，过渡期内，甲方因开展房地产业务新增或减少的债权债务，包括但不
限于新发行或清偿债券、新增或清偿银行借款等，属于本次交易的过渡期损益。
同）与用于清偿其目的而新发行的债券截至交割日经审计的账面价值存在差额的，该部
分差额为过渡期的损益，均由乙方享有或承担。
评估基准日至交割完成日期间交易标的产生的损益。若交割完成日为当月 15 日（含 15
日）之前，则期间损益审计基准日为上月月末；若交割完成日为当月 15 日之后，则期
间损益审计基准日为当月月末。
六、债权债务处理
担，标的公司已签订的**合同及协议由其继续履行。
及时履行通知债务人程序。
审议通过；交易协议生效后，甲方应办理完成应付债券发行人变更为乙方的相关手续，
乙方将提供必要协助与配合。标的债务中应付款项的转让应取得债权人的同意，甲方应
履行及时通知债权人和取得债权人同意的义务。
于前述担保，由乙方或其指定主体另行提供债权人认可的担保，甲方应向债权人发送相
关通知和沟通解除担保事宜，以在交割日前解除甲方为标的公司或其子公司提供的担保。
协议签订之日至交割日期间，甲方如新增为标的公司或其子公司提供担保的，亦应按照
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本条约定解除相关担保（如涉及）。
预计将形成的关联担保应当在交割日前完成甲方的内部审议及公告等程序，乙方应当予
以配合和协助，并依法提供相应的反担保措施。
其子公司应根据与债权人签订的相关借款、担保合同等协议的约定，就本次交易取得债
权人的同意函和/或履行通知义务，甲方应促使和监督标的公司或其子公司及时履行上
述义务。协议签订之日至交割日期间，标的公司或其子公司如新增借款的，亦应按照本
条约定就本次交易取得债权人的同意函和/或履行通知义务（如涉及）。
宜未取得债权人同意，而被相关债权人要求履行合同、清偿债务或追究其他责任的，则
按照甲方与乙方达成的合法合理方式处理。
甲方即无需再承担对乙方的清偿义务。
公司及其子公司如与甲方存在其他存续债务的，应当向甲方清偿**存续债务（包括委
托**、借款、经营性往来及其截至还款日的应付利息等），具体金额以交割日的金额
为准。乙方应当向标的公司及其子公司提供资金支持以确保标的公司及其子公司按时向
甲方偿还**存续债务。
七、员工安置
走和平稳过渡的原则，依法开展职工安置工作，妥善安置。
生变化。
八、协议的生效
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  （1）双方已履行完毕本次交易的内部决策手续；
  （2）本次交易经国资主管单位批准；
  （3）《资产评估报告》经国资主管单位备案；
  （4）本次交易获得法律法规所要求的其他有权政府机构的审批/备案/同意（如需）。
止后，双方应恢复原状，且互相不承担赔偿责任。
九、违约责任
  （1）一方不履行协议项下义务（包括其书面承诺的义务），并且在另一方发出要
求履行义务的通知后 10 日内仍未履行；
  （2）一方在协议或与协议有关的文件中向另一方做出的陈述、声明与保证或提交
的有关文件、资料或信息被证明为虚假、不真实、有重大遗漏或有误导；
  （3）因甲方其他作为或不作为导致乙方在协议项下应获得的交易标的无效、可撤
销或不完整；
  （4）协议规定的其他违约情形。
  （1）要求违约方实际履行；
  （2）暂时停止履行义务，待违约方违约情势**后恢复履行；守约方根据此款规
定暂停履行义务不构成守约方不履行或迟延履行义务；
  （3）要求违约方补偿守约方的直接经济损失，包括为本次交易而实际发生的费用，
以及可预见的其他经济损失；以及守约方为此进行诉讼或者仲裁而产生的费用；
  （4）违约方因违反协议所获得的利益应作为赔偿金支付给守约方；
  （5）根据协议或法律规定终止协议；
  （6）协议及法律规定的其他救济方式。
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延行使其在协议项下的**权利或救济不构成弃权；部分行使权利或救济亦不阻碍其行
使其他权利或救济。
十、补充协议
下约定：
（一）交易对价
  根据关于交易标的的《资产评估报告》，以 2024 年 12 月 31 日为评估基准日，交
易标的经备案的评估价值为-297,604.13 万元，该评估结果已经国资主管单位中交集团
备案。双方经协商同意，据此确定交易标的的交易对价为 1 元。
（二）交割
有标的股权对应的**股东权利和承担**股东义务，无论是否完成法律上变更登记手
续；自交割日起，标的债权、标的债务移交给乙方，标的债权、标的债务所涉及的各项
权利、义务、损失、责任、风险及收益均概括转移至乙方。甲方对交易标的不再享有任
何权利或承担**义务和责任，**与交易标的有关的或有负债（包括但不限于保证）
均由乙方承担。**第三方于交割日之前或之后向甲方和/或标的公司提出的、与交易
标的有关的**请求或要求，均由乙方负责处理并承担相应责任，并赔偿因第三方的请
求或要求而导致甲方的**实际损失或费用支出。
权利、利益、债务或索赔，均应由乙方承担责任。如因**法律程序方面的原因使得交
割日后的甲方向**第三方承担了本应由乙方承担的责任，交割日后的甲方因此遭受的
损失应由乙方承担，乙方不得以**理由免除该等责任。
押、质押或其他限制性权利，或同意相关资产转让的书面文件的，甲方应积极与相关第
三方进行商谈，以促使相关权利人在交割日前同意解除抵押、质押或其他限制性权利，
或同意相关资产的转让，并取得相应的书面文件。甲方在取得该等书面文件的 3 个工作
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日内应书面函告乙方并随函附送该等确认文件。乙方承诺根据相关担保权利人的要求配
合提供替换担保，不会对该等资产交割造成实质性障碍。
甲方关于本次交易的股东大会召开前取得该等股东的同意。
如在交割日前甲方履行了担保责任，由此形成的甲方债权债务作为过渡期损益于交割日
转移至乙方。
（三）协议的生效
力；本协议有约定的，以本协议为准；本协议未约定的，以原协议为准。
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             第七节   本次交易的合规性分析
一、本次交易符合《重组管理办法》第十一条规定
（一）本次交易符合**产业政策和有关环境保护、土地管理、反垄断、外商投资、对
外投资等法律和行政法规的规定
  本次交易标的从事房地产开发与销售、租赁，主营业务不属于《产业结构调整指导
业政策。
  根据中华人民共和国工业和信息化部《2020 年工业节能监察**工作计划》，标的
资产所处行业未被列入其**高耗能行业监察范围；根据《环境保护部办公厅关于提供
环境保护综合名录（2021 年版）的函》（环办政法函〔2021〕495 号），标的资产主要
产品住宅地产未被列入“高污染、高环境风险产品名录”。据此，标的资产所处行业不属
于高耗能、高污染行业，且标的资产在生产经营过程中严格遵守**及地方有关环境保
护法律法规的要求，不存在违反**环境保护相关法律法规的情形。报告期内，本次交
易标的及其下属子公司未因环境污染问题受到过重大行政处罚。本次交易不涉及新建项
目或新增环境污染，不存在违反**有关环境保护相关规定的情形。
  标的公司报告期内不存在因违反土地管理方面法律法规而受到重大行政处罚的情
况。本次交易不涉及新建项目等土地审批事项，本次交易不存在违反有关土地管理相关
法律和行政法规规定的情形。
  综上所述，本次重组符合有关环境保护、土地管理的相关规定。
  根据《**院关于经营者集中申报标准的规定》等相关规定，本次交易的相关参与
方上市公司、地产集团均受**院国有资产监督管理委员会控制，实质符合《中华人民
共和国反垄断法》第二十七条、《关于经营者集中申报的指导意见》第二十五条规定第
（二）项规定的豁免申请反垄断申报条件，不需要进行经营者集中的反垄断申报，不存
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在违反**有关反垄断的法律和行政法规的情形。
   本次交易过程中不涉及外商投资等审批事项，不存在违反外商投资相关法律和行政
法规规定的情形。
   本次交易为重大资产出售，不涉及对外投资，不存在违反对外投资相关法律和行政
法规规定的情形。
   综上，本次重组符合**相关产业政策和有关环境保护、土地管理、反垄断等有关
法律和行政法规的规定，符合《重组管理办法》第十一条第（一）项的规定。
（二）本次交易不会导致上市公司不符合股票上市条件
   本次交易系重大资产出售，不涉及上市公司发行股份，不影响上市公司的股本总额
和股权结构，本次重组完成后，中交地产的股本总额和股权分布仍然满足《公**》
                                    《证
券法》及《股票上市规则》等法律法规及其他规范性文件规定的股票上市条件。因此，
本次交易符合《重组管理办法》第十一条第（二）项的规定。
（三）本次交易所涉及的资产定价公允，不存在损害上市公司和股东合法权益的情形
   本次重组中，上市公司聘请了北京天健兴业资产评估有限责任公司对标的公司于评
估基准日的股东权益价值进行了评估。根据北京天健兴业资产评估有限责任公司出具的
                      （天兴评报字（2025）第 0601 号），
并经国有资产有权管理单位备案的《资产评估报告》
以 2024 年 12 月 31 日为评估基准日，选取资产基础法评估结果，中交地产指定资产组
净资产账面价值为-391,881.75 万元，评估值为-297,604.13 万元，评估增值 94,277.62 万
元，增值率 20.46%，本次交易的交易对价根据交易标的评估值为基础，由双方协商确
定，交易定价公允，不存在损害上市公司和股东，特别是中小股东利益的情形。
   本次重组依法进行，由公司董事会提出议案，聘请符合《证券法》规定的审计机构、
评估机构、律师事务所和独立财务顾问等中介机构出具相关报告，已获得公司董事会审
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议通过，并将按程序提交股东会审议。
  本次重组依据《公**》《股票上市规则》《公司章程》等规定遵循公开、公平、
公正的原则并履行合法程序，充分保护全体股东利益，尤其是中小股东的利益，不存在
损害上市公司及全体股东权益的情形。
  综上所述，本次重组价格的确定方式公开、合理，不存在损害公司或股东利益的情
形。同时本次重组严格履行了必要的法律程序，本次重组不存在损害上市公司和股东合
法权益的情形，符合《重组管理办法》第十一条第（三）项的规定。
（四）本次交易所涉及的资产权属清晰，资产过户或者转移不存在法律障碍，相关债权
债务处理合法
  本次重组标的资产为房地产开发业务相关的资产负债。
  截至本报告书签署日，本次重组的交易标的股权中，公司所持有的中交地产（苏州）
有限公司 28%股权、佛山香颂置业有限公司 47.37%股权及佛山中交房地产开发有限公
司 47.37%股权设置了股权质押，公司承诺上述质押股权在本次交易实施前解除质押登
记，公司保证标的资产在解除质押后至变更登记至地产集团名下之日，不设置**抵押、
质押等他项权利，保证标的资产过户不存在法律障碍。
  部分标的股权转让涉及标的公司其他股东同意及优先购买权事宜。公司尚待取得 2
家标的公司其他股东关于转让股权的同意，预计在本次交易的公司股东大会召开前取得。
公司已向相应标的公司其他股东发出关于行使优先购买权的通知函，截至本报告书签署
日，尚有部分其他股东未明确回复是否行使优先购买权。若该等其他股东未在规定时间
内回复意见，则视为放弃行使优先购买权；若该等其他股东在规定时间内回复行使优先
购买权，则根据重组协议，公司应将处置该等标的股权所得现金于交割日支付给地产集
团。上述情况不会对本次交易交割构成实质性障碍。
  对于标的公司债权债务，本次交易后标的公司仍作为独立存续的法人主体开展经营
活动，其**债权债务仍由其享有或承担，标的公司已签订的**合同及协议由其继续
履行。对于上市公司为标的公司或其子公司提供的担保，由地产集团或其指定主体另行
提供债权人认可的担保，中交地产应向债权人发送相关通知和沟通解除担保事宜，以在
交割完成日前解除有关担保。若经中交地产综合判断有关担保预期无法在交割完成日前
解除的，该等预计将形成的关联担保应当在交割完成日前完成中交地产的内部审议及公
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告等程序，地产集团应当予以配合和协助，并依法提供相应的反担保措施。
  对于标的债权，上市公司将向**债务人发送“债权转让通知”，及时履行通知债务
人程序。
  对于标的债务，债务转移需待相关债权人履行审批程序并同意后方可实施。
  其中，标的债务中短期借款及长期借款（含一年内到期）主要为信托融资、保理融
资。短期借款及长期借款（含一年内到期）债务的转移需要债权人同意。截至本报告书
签署日，上市公司已取得债权人同意函或已完成清偿或将于本次交易交割前清偿。
  应付债券包括上市公司发行的公司债券、中期票据和 PPN，应付债券的转让应经相
应债券的持有人会议审议通过。截至本报告书签署日，除将于 2025 年 7 月 21 日到期的
“23 中交 04”债券拟于交割日前清偿而未召开债券持有人会议同意债务转移安排外，根
据相关债券持有人会议决议公告及会议法律意见书，上市公司其他尚未清偿债券的转移
安排均已经债券持有人会议审议通过。
  本次交易拟转让的应付款项主要包括上市公司对地产集团及关联方的其他应付款、
长期应付款等。应付款项的转让应取得债权人的同意，中交地产将履行及时通知债权人
和取得债权人同意的义务。
  除前述情况外，本次交易所涉及的资产权属清晰，标的资产过户或者转移不存在法
律障碍，相关债权债务处理合法。
  上市公司计划根据本次交易进展完成上述资产过户或者转移尚需履行的程序或批
准，本次重组涉及的债权债务处理符合相关法律、法规的规定。
  综上，本次重组预计符合《重组管理办法》第十一条第（四）项之规定。
（五）本次交易有利于上市公司增强持续经营能力，不存在可能导致上市公司重组后主
要资产为现金或者无具体经营业务的情形
  公司房地产开发与销售业务资产负债率较高，通过标的资产的置出，能够**公司
资产负债率，优化资产结构。公司将聚焦于物业服务和资产管理与运营（包括商业管理
及自持物业租赁）等轻资产业务，实现业务的战略转型。本次交易有利于改善公司资产
质量，提升公司可持续经营能力和盈利能力，维护投资者利益。
  本次重组有利于上市公司增强持续经营能力，不存在可能导致上市公司重组后主要
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资产为现金或者无具体经营业务的情形。
  综上，本次重组符合《重组管理办法》第十一条第（五）项之规定。
（六）本次交易有利于上市公司在业务、资产、财务、人员、机构等方面与实际控制人
及其关联人保持独立，符合**证监会关于上市公司独立性的相关规定
  本次重组系重大资产出售，不涉及发行股份，不影响公司的股本总额。本次交易完
成后，公司不再持有标的公司的股权，交易对方为公司实际控制人控制的公司。本次重
组完成后，中交地产仍将与控股股东、实际控制人及其关联企业之间在业务、资产、财
务、人员、机构等方面保持独立。中交地产将根据《公**》《证券法》《上市公司治
理准则》等法律、法规的要求继续完善公司治理结构，保证上市公司在人员、资产、财
务、机构及业务上的独立。
（七）本次交易有利于上市公司形成或者保持健全有效的法人治理结构
  根据上市公司的公司治理制度及其说明等相关文件，上市公司已经按照《公**》
《证券法》等法律、法规、规章和规范性文件的规定，设置了股东会、董事会、监事会
等内部组织机构，制定了《公司章程》《股东大会议事规则》《董事会议事规则》《监
事会议事规则》《董事会审计委员会工作细则》《关联交易管理制度》《对外投资管理
制度》等公司治理制度，并根据前述内部治理制度进行重大事项决策、经营和财务管理，
具有健全有效的法人治理结构。本次交易完成后，上市公司仍将继续按照《公**》
                                    《证
券法》等法律法规的要求规范运作，进一步完善和保持健全有效的法人治理结构。
  综上，本次交易有利于上市公司保持健全有效的法人治理结构，符合《重组管理办
法》第十一条第（七）项的规定。
  综上所述，本次交易符合《重组管理办法》第十一条的要求。
二、本次交易不适用《重组管理办法》第十三条的说明
  本次重组系重大资产出售，不涉及发行股份，不涉及上市公司股权的变动，不会导
致上市公司控股股东、实际控制人发生变更。因此，本次交易不属于《重组管理办法》
第十三条规定的交易情形，不构成重组上市。
三、本次交易不适用《重组管理办法》第四十三条规定
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  本次交易为资产出售，不涉及发行股份购买资产，不适用《重组管理办法》第四十
三条规定。
四、本次交易不适用《重组管理办法》第四十四条及《适用意见第 12 号》
的规定
  本次交易为资产出售，不涉及发行股份购买资产，不适用《重组管理办法》第四十
四条及《适用意见第 12 号》的规定。
五、本次交易相关主体不存在依据《上市公司监管指引第 7 号――上市公
司重大资产重组相关股票异常交易监管》第十二条不得参与**上市公司
重大资产重组情形的说明
  经核查，本次交易涉及《上市公司监管指引第 7 号――上市公司重大资产重组相关
股票异常交易监管》第六条所列的相关主体不存在因涉嫌与本次重大资产重组相关的内
幕交易被立案调查或者立案侦查的情形，最近 36 个月内不存在因与重大资产重组相关
的内幕交易被**证监会作出行政处罚或者被**机关依法追究刑事责任的情形。
  综上，本次交易相关主体不存在依据《上市公司监管指引第 7 号――上市公司重大
资产重组相关股票异常交易监管》第十二条不得参与**上市公司重大资产重组的情形
六、本次交易符合《上市公司监管指引第 9 号――上市公司筹划和实施重
大资产重组的监管要求》第四条的规定
  公司董事会对本次交易是否符合《上市公司监管指引第 9 号――上市公司筹划和实
施重大资产重组的监管要求》第四条的规定进行了审慎分析，董事会认为本次交易符合
第四条的规定：
  “1、本次交易不涉及需要立项、环保、行业准入、用地、规划、建设施工等有关报
批事项的情况。本次交易行为涉及的有关报批事项和尚需履行的审批程序已在《中交地
产股份有限公司重大资产出售暨关联交易预案》中披露，并对可能无法获得批准的风险
作出了特别提示。
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市公司监管指引第 9 号――上市公司筹划和实施重大资产重组的监管要求》第四条第
(二)项、第(三)项的规定。
环境下，实现上市公司向轻资产运营模式战略转型的重要举措。本次交易有利于上市公
司优化业务结构、改善资本结构、增强盈利能力。本次交易有利于上市公司增强独立性、
减少关联交易，本次交易不会导致公司新增重大不利影响的同业竞争的情况。
  综上，董事会认为本次交易符合《上市公司监管指引第 9 号――上市公司筹划和实
施重大资产重组的监管要求》第四条规定的相关条件。”
七、独立财务顾问对本次交易是否符合《重组管理办法》发表的明确意见
  公司聘请中金公司作为本次交易的独立财务顾问，根据独立财务顾问出具的《**
**金融股份有限公司关于中交地产股份有限公司重大资产出售暨关联交易之独立财
务顾问报告》，中金公司认为：
  “1、本次交易符合《公**》《证券法》《重组管理办法》等法律、法规和规范性
文件的规定；
 前提合理、重要评估参数取值合理，本次**交易价格以评估结论为基础，并由交易
 双方协商确定，交易定价公允，不存在损害上市公司和股东，特别是中小股东利益的
 情形；
 产的过户或者转移不存在实质性法律障碍；
 主要资产为现金或者无具体经营业务的情形；
 理准则》等法律、法规及《公司章程》的要求规范运作，不断完善公**人治理结构；
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 本次交易有利于上市公司保持健全有效的法人治理结构；
 独立董事已召开专门会议并发表审核意见；在召开股东会审议相关议案时，关联股东
 应回避表决；
 理制度》，并按照该制度对内幕信息采取了必要的保密措施，对内幕信息知情人进行
 了严格的登记管理。上市公司将在相关交易方案提交股东会审议之前，完成向**证
 券登记结算有限责任公司申请查询自查期间内本次交易内幕信息知情人是否存在买
 卖股票的行为，本独立财务顾问将在查询完毕后补充披露查询情况；
上市公司已经在报告书及相关文件中做了充分揭示，有助于全体股东和投资者对本次交
易的客观判断。”
八、法律顾问对本次交易是否符合《重组管理办法》发表的明确意见
  上市公司聘请了北京市嘉源律师事务所作为本次交易的法律顾问。根据法律顾问出
具的《法律意见书》，法律顾问认为：
  “1、本次重组方案的内容符合相关法律、法规和规范性文件的规定；
格；地产集团为依法设立并有效存续的有限责任公司，具备实施本次重组的主体**；
在上述协议生效后，对相关各方具有法律约束力；
交易尚待取得公司股东大会批准；待依法取得公司股东大会批准后，本次交易可依法实
施；
交地产持有的标的股权不存在抵押、质押等权利限制，不存在诉讼、仲裁、**强制执
行等重大争议或者存在妨碍权属转移的其他情况。截至本法律意见书出具日，公司所持
有的中交苏州 28%股权、佛山香颂 47.37%股权及佛山中交房地产 47.37%股权设置了股
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权质押。其中：（1）中交苏州 28%股权质押涉及的担保主债务已经到期清偿，办理质
押解除手续不存在实质性法律障碍；2）佛山香颂 47.37%股权质押、佛山中交房地产 47.37%
股权质押涉及的质押权人已经出具同意配合变更担保的说明函，同时，根据重组协议约
定，地产集团承诺配合提供替换担保，不会对该等股权交割造成实质性障碍。标的公司
的主要资产、行政处罚及诉讼、仲裁事项不存在可能对本次交易造成重大不利影响的情
况；
次交易交割前清偿或已经债权人同意转移；除将于 2025 年 7 月 21 日到期的“23 中交 04”
债券拟于交割日前清偿而未由债券持有人会议审议债务转移安排外，上市公司其他尚未
清偿债券的转移安排均已经债券持有人会议审议通过，该等债务转移不存在实质性法律
障碍。对于标的债务中其他尚未取得债权人同意的负债，如未能在交割日前取得债权人
同意，将根据重组协议安排由交易对方实际偿付，不会对本次交易实施造成实质性障碍；
重组涉及的员工安置符合相关法律、法规和规范性文件的规定；
对关联交易的规定。上市公司控股股东已作出关于减少与规范关联交易的承诺，该等承
诺措施有助于避免和规范上市公司与关联方之间的关联交易；
易而新增对上市公司造成重大不利影响的同业竞争的情况。中交地产控股股东、间接控
股股东已出具新的关于避免与上市公司同业竞争的承诺，新出具的承诺符合本次交易后
公司实际情况，有助于避免同业竞争；
组不存在应当披露而未披露的文件、协议、安排或其他事项；
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制度》，并已按照该制度对本次交易的内幕信息采取必要的保密措施，对内幕信息知情
人进行了登记备案。”
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                  第八节   管理层讨论与分析
一、本次交易前上市公司财务状况和经营成果的讨论和分析
（一）本次交易前上市公司财务状况分析
  上市公司 2023 年度与 2024 年度财务报告已经安永华明会计师事务所（特殊普通合
伙）审计，安永华明会计师事务所（特殊普通合伙）已出具安永华明（2025）审字第
  安永华明会计师事务所（特殊普通合伙）认为其已审计的上市公司财务报表在所有
重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了上市公司合并及母公司财务状况以
及合并及母公司经营成果和现金流量。本章所引用的财务数据，如无特殊说明，指合并
财务报表口径的数据。若财务数据部分合计数与各加数直接相加之和在尾数上存在差异，
这些差异是由于四舍五入造成。
  上市公司 2023 年至 2024 年的主要财务数据如下：
                                                            单位：万元
         资产负债表项目         2024 年 12 月 31 日         2023 年 12 月 31 日
资产总额                            10,769,768.18             12,327,079.36
负债总额                             9,665,907.26             10,533,661.46
所有者权益合计                          1,103,860.92              1,793,417.90
归属于母公司所有者权益                       -357,892.89               185,968.39
          利润表项目             2024 年度                   2023 年度
营业收入                             1,830,204.25              3,302,783.41
利润总额                              -568,123.54                -71,630.48
净利润                               -639,605.40               -140,269.08
归属于上市公司股东的净利润                     -517,908.20               -161,122.97
         主要财务指标
                             /2024 年度                    年度
资产负债率（%）                               89.75                     85.45
流动比率（倍）                                  1.66                      1.92
速动比率（倍）                                  0.30                      0.38
毛利率（%）                                   7.59                    10.76
上述指标均以合并财务报表的数据为基础，计算公式如下：
中交地产股份有限公司                                           重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
     上述数据均为上市公司合并财务报表数据，如无特殊说明，以下分析均以上市公司
合并财务报表数据为基础进行分析。
                                                                        单位：万元
        项目
                    金额                    比例            金额              比例
流动资产合计              10,011,410.67          92.96%       11,605,762.76      94.15%
非流动资产合计               758,357.51            7.04%         721,316.60       5.85%
资产合计                10,769,768.18         100.00%       12,327,079.36    100.00%
稳定。
     （1）流动资产的构成及变动分析
                                                                        单位：万元
        项目
                     金额                   比例            金额              比例
货币资金                    864,511.84           8.64%      1,230,349.60       10.60%
应收账款                     64,326.24           0.64%         30,509.62       0.26%
应收款项融资                      191.44           0.00%             40.00       0.00%
预付款项                      4,685.61           0.05%         36,464.42       0.31%
其他应收款                   373,384.13           3.73%       422,104.12        3.64%
合同资产                      2,999.62           0.03%          2,069.67       0.02%
存货                    8,192,468.08          81.83%      9,325,663.14       80.35%
一年内到期的非流动资产             156,738.01           1.57%       262,909.29        2.27%
其他流动资产                  352,105.70           3.52%       295,652.88        2.55%
流动资产合计               10,011,410.67         100.00%     11,605,762.76     100.00%
货和其他流动资产，前述四项资产合计占流动资产的比例分别为 97.14%、97.71%，资
产构成稳定。
中交地产股份有限公司                                          重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
                  上市公司流动资产金额为 11,605,762.76 万元、10,011,410.67
万元，呈现下降趋势，主要系近年来公司坚持聚焦核心城市、核心区域的投资策略，新
投资开发项目面积持续低于结转面积，导致存货规模有所下降。
  （2）非流动资产的构成及变动分析
                                                                       单位：万元
        项目
                      金额                  比例            金额             比例
长期应收款                  197,689.12              26.07%    52,274.87          7.25%
长期股权投资                 462,174.50              60.94%   517,246.63         71.71%
其他权益工具投资                 6,367.42              0.84%      5,959.15          0.83%
投资性房地产                  36,507.06              4.81%     37,572.41          5.21%
固定资产                    10,841.63              1.43%     11,717.36          1.62%
使用权资产                    1,429.27              0.19%      3,720.31          0.52%
无形资产                     2,445.74              0.32%      1,707.22          0.24%
长期待摊费用                   4,535.48              0.60%      5,307.51          0.74%
递延所得税资产                 24,215.19              3.19%     47,886.21          6.64%
其他非流动资产                 12,152.09              1.60%     37,924.93          5.26%
非流动资产合计                758,357.51          100.00%      721,316.60      100.00%
投资性房地产、递延所得税资产和其他非流动资产，前述五项资产合计占流动资产的比
例分别为 96.06%和 96.62%，资产构成总体稳定。
元，总体保持稳定。公**期应收款主要由应收关联方借款构成，具体金额随项目开发
进度、回款情况波动。2024 年末长期股权投资金额较 2023 年末有所**，主要系公司
合联营项目存货存在减值迹象，公司对合联营项目公司投资相应计提减值所致。
                                                                       单位：万元
       项目
                    金额                    比例            金额             比例
流动负债合计               6,037,728.60         62.46%        6,043,460.43       57.37%
中交地产股份有限公司                                          重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
       项目
                    金额                    比例           金额                比例
非流动负债合计              3,628,178.66          37.54%       4,490,201.02      42.63%
负债合计                 9,665,907.26         100.00%      10,533,661.46     100.00%
万元，流动负债占总负债的比例分别为 57.37%、62.46%。
  （1）流动负债的构成及变动分析
                                                                       单位：万元
    项目
                  金额                比例                金额               比例
短期借款                29,499.69             0.49%         146,832.22         2.43%
应付票据                   5,469.41           0.09%          31,840.68         0.53%
应付账款              1,203,037.51            19.93%       1,510,602.40       25.00%
预收款项                   1,834.32           0.03%            1,168.83        0.02%
合同负债              1,966,452.87            32.57%       2,161,134.26       35.76%
应付职工薪酬              22,485.95             0.37%          19,880.36         0.33%
应交税费               213,289.06             3.53%         180,985.91         2.99%
其他应付款              300,134.95             4.97%         271,367.27         4.49%
一年内到期的非流动
负债
其他流动负债             123,296.59             2.04%         101,443.50         1.68%
流动负债合计            6,037,728.60        100.00%          6,043,460.43      100.00%
万元，总体保持稳定。由于开发项目逐渐竣工结转，公司合同负债及应付账款金额呈现
下降趋势。2024 年末一年内到期的非流动负债金额较 2023 年末有所提高，主要系多支
债券将于 2025 年内到期。
  （2）非流动负债的构成及变动分析
中交地产股份有限公司                                          重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
                                                                         单位：万元
       项目
                   金额                比例                 金额                比例
长期借款               1,031,789.81           28.44%        1,808,588.15           40.28%
应付债券                548,573.81            15.12%            728,880.50         16.23%
租赁负债                    630.35             0.02%              2,054.51          0.05%
长期应付款              2,002,679.93           55.20%        1,861,528.35           41.46%
长期应付职工薪酬                834.68             0.02%                755.91          0.02%
预计负债                    668.16             0.02%              1,054.21          0.02%
递延所得税负债              38,056.65             1.05%             42,100.32          0.94%
递延收益                   3,838.98            0.11%              4,036.72          0.09%
其他非流动负债                1,106.28            0.03%             41,202.36          0.92%
非流动负债合计            3,628,178.66          100.00%        4,490,201.02       100.00%
万元，呈现下降趋势，主要系长期借款金额有所下降。长期借款主要为项目公司开发贷
款，随开发项目逐渐销售回款，项目公司偿还开发**而呈现下降趋势。
            项目                    2024 年 12 月 31 日             2023 年 12 月 31 日
资产负债率（%）                                           89.75%                      85.45%
流动比率（倍）                                              1.66                        1.92
速动比率（倍）                                              0.30                        0.38
上述指标均以合并财务报表的数据为基础，计算公式如下：
产负债率有所提高，主要系 2024 年度亏损较多，导致净资产有所下降。流动比率分别
为 1.92 倍和 1.66 倍，速动比率分别为 0.38 倍和 0.30 倍，公司作为房地产开发企业，行
业特性决定了流动资产主要为存货，且存货金额较高，导致速动比例相对较低。
（二）本次交易前上市公司经营成果分析
  上市公司 2023 年度、2024 年度的盈利情况如下：
中交地产股份有限公司                                               重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
                                                                                 单位：万元
             项目                          2024 年度                         2023 年度
营业收入                                              1,830,204.25                   3,302,783.41
减：营业成本                                            1,691,291.97                   2,947,319.33
  税金及附加                                             48,880.81                      47,599.30
  销售费用                                              74,196.52                     113,152.67
  管理费用                                              50,049.80                      48,977.50
  研发费用                                                 1,724.68                       401.45
  财务费用                                             103,220.89                      69,809.91
  其中：利息费用                                          126,916.48                     104,857.13
         利息收入                                       24,970.17                      35,937.88
加：投资收益                                              -18,566.44                        842.70
  资产处置收益                                                 39.36                        263.85
  资产减值损失                                          -358,719.91                    -131,727.25
  信用减值损失                                            -54,115.45                     -18,982.84
  其他收益                                                 1,865.59                     2,898.24
营业利润                                              -568,657.27                      -71,182.04
加：营业外收入                                                1,518.85                       883.15
减：营业外支出                                                 985.12                      1,331.58
利润总额                                              -568,123.54                      -71,630.48
减：所得税费用                                             71,481.86                      68,638.61
净利润                                               -639,605.40                    -140,269.08
归属于母公司所有者的净利润                                     -517,908.20                    -161,122.97
     上市公司 2023 年度、2024 年度的营业收入情况如下：
                                                                                 单位：万元
        项目
                       金额                    比例                   金额                比例
房地产销售                   1,718,091.27          93.87%              3,223,102.62       97.58%
其他                       112,112.98            6.13%                79,680.78          2.42%
营业收入合计                  1,830,204.25         100.00%              3,302,783.41      100.00%
万元，其中房地产销售收入占比分别为 97.58%、93.87%，占比较高，是公司收入的主
中交地产股份有限公司                                  重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
要来源。2024 年度，公司营业收入同比下降较多，主要系公司房地产开发业务交付排期
不同，本期达到集中交付条件的项目较上年同期有所减少。
          项目                  2024 年度                2023 年度
加权平均净资产收益率（%）                               942.36             -62.04
基本每股收益（元/股）                                  -7.16              -2.32
毛利率（%）                                        7.59             10.76
净利率（%）                                      -34.95              -4.25
注：由于 2024 年度净利润和 2024 年末净资产均为负数，导致 2024 年加权平均净资产收益率为正
数
报告期内公司毛利率呈现下降趋势，主要系在行业持续调整、市场竞争日趋激烈的背景
下，为加速库存去化和资金回笼，公司调整销售策略，导致报告期内交付项目的毛利率
同比有所下降。报告期内公司净利率呈现下降趋势，除毛利率下降外，主要系报告期内
公司部分房地产项目存在减值迹象，公司按照会计准则对存货减值进行初步测试，基于
谨慎性原则，对存在减值迹象的房地产项目计提资产减值损失，2023 年度和 2024 年度，
公司计提资产减值损失分别为 131,727.25 万元、358,719.91 万元，呈现上升趋势。
（三）本次交易前上市公司的现金流量分析
                                                          单位：万元
             项目                   2024 年度            2023 年度
经营活动现金流入小计                            1,870,302.14       3,029,798.71
经营活动现金流出小计                            1,552,816.90       2,314,735.24
经营活动产生的现金流量净额                          317,485.24         715,063.47
投资活动现金流入小计                              82,708.68         155,737.92
投资活动现金流出小计                             144,218.19          58,103.09
投资活动产生的现金流量净额                           -61,509.50         97,634.83
筹资活动现金流入小计                            1,412,370.29       3,026,846.76
筹资活动现金流出小计                            1,928,727.28       3,701,038.39
筹资活动产生的现金流量净额                         -516,356.99         -674,191.62
     现金及现金等价物净增加额                     -260,381.26         138,506.68
期初现金及现金等价物余额                          1,015,460.30        876,953.63
期末现金及现金等价物余额                           755,079.05        1,015,460.30
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流出主要随公司开发项目排期不同而波动。
-61,509.50 万元。2022 年至 2024 年，公司投资活动现金流出流入主要为对合联营项目
公司投资及收回投资。2023 年及 2024 年公司投资活动现金流出流入金额较 2022 年有
明显**，主要系新开发合联营项目较少所致。
二、标的资产行业特点讨论与分析
  标的资产主要从事房地产开发业务，根据****发布的《国民经济行业分类与
代码（GB-T4754-2017）》（按第 1 号修改单修订）和《2017 国民经济行业分类注释》
（按第 1 号修改单修订），标的资产所处行业属于“K70 房地产业”中“房地产开发与经
营业”（行业代码 K7010）。根据《**上市公司协会上市公司行业统计分类指引》，
标的资产主营业务所处行业属于“K70 房地产业”。
（一）行业发展概况
  房地产行业的主管部门及主要职责如下：
  序号         行业主管单位               监管内容
                    负责制定产业政策、质量标准和规范，具体承担以下
                    责任：拟定房地产市场监督和稳定住房价格的政策、
                    措施并监督执行；指导城镇土地使用权有偿转让和开
       中华人民共和国住房和城乡
       **
                    规章制度；拟定房地产开发企业、物业服务企业、房
                    屋中介的资质标准并监督执行；组织建设并管理**
                    房屋权属信息系统
                      负责外商投资**房地产市场的审批、监管及相关政
                      策的制定
  我国对房地产行业的监管体制包括法律法规和机构设置两个方面：1）目前我国已
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形成了较为完整的法律法规体系，从宪法、法律、**院发布的行政规章、地方性法规
和**人民法院的**解释等多个层面规范、调节房地产活动及各种关系。2）我国各
级政府设有建设行政主管部门对房地产业进行管理，住建部是房地产行业的主管部门，
根据职责范围住建部设有住房改革与发展司、住房保障司、房地产市场监管司等机构开
展房地产行业的研究、规范、监管等工作。省、自治区、直辖市、市、县人民政府的建
设行政主管部门根据相关法律法规，对房地产行业具体业务进行分级管理。涉及房地产
行业监管的其他各级政府的相关部门（如国土资源厅/局等），根据法律法规对所涉房地
产业务进行分级管理。
  在房地产行业发展的不同阶段，**出台了一系列引导、促进房地产业健康发展的
相关政策。在行业的萌芽起步和成长阶段，政策以鼓励促进为主；当行业受外界环境影
响下滑压力较大时，政策以扶持保护为主；在行业过热、房价过高时，政府出台了一系
列限制措施。主要法律法规和政策如下：
              名称                 生效日期        发文单位
《中华人民共和国城市房地产管理法》                1995.01     ****
《中华人民共和国土地管理法》                   1999.01     ****
《中华人民共和国城乡规划法》                   2008.01     ****
《中华人民共和国土地管理法实施条例》               1999.01      **院
《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条
例》
《商品房销售管理办法》                      2001.06      住建部
《城市房地产开发经营管理条例》                  1998.07      **院
《房地产开发企业资质管理规定》                  2000.03      住建部
《建筑工程施工许可管理办法》                   2014.01      住建部
《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》        2009.01      住建部
《城市房地产转让管理规定》                    2001.08      住建部
《闲置土地处置办法》                       2012.06     国土资源部
《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》           2015.01      住建部
《关于**推开营业税改征增值税试点的通知》            2016.05   财政部、**税务总局
《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》           2016.05      **院
《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》             2017.08   国土资源部、住建部
《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》        2018.05      住建部
《2021 年新型城镇化和城乡融合发展**任务》         2021.04     ****
《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》             2021.07      住建部
《**院关于落实 **工作分工的意见》       2022.03      **院
中交地产股份有限公司                       重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
              名称                生效日期        发文单位
《“十四五”新型城镇化实施方案》                2022.06    ****
《“十四五”扩大内需战略实施方案》               2022.12    ****
《关于规划建设保障性住房的指导意见》              2023.08     **院
《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》            2024.01 住建部、金融监管总局
                                        财政部、税务总局、住
《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》      2024.11
                                            建部
《关于**土地增值税预征率下限的公告》             2024.11    税务总局
《关于做好运用地方政府专项债券支持土地储备有关工作的
通知》
住房城乡**关于发布**标准《住宅项目规范》的公告       2025.3     住建部
率达到 14.93%。2016 年“房住不炒”的政策提出后，商品房销售增速放缓。2021 年 2 月，
自然资源部发布土地新政，要求** 22 个**城市对住宅用地实施“两集中”的新政，
包括集中发布土地出让公告、集中组织出让活动，全年将分三批次集中统一发布住宅用
地招拍挂公告及组织出让；2021 年 4 月，**政治局会议强调“要坚持房子是用来住的、
不是用来炒的”定位，增加保障性租赁住房和共有产权住房供给。随着“三条红线”的正
式实施，信贷资金用途合规性审查趋严，**房贷利率走高。2023 年 7 月 24 日，**
政治局召开会议分析研究当前经济形势和经济工作时提出，**明确提出“适应我国房
地产市场供求关系发生重大变化的新形势……”。2024 年以来，各部委在需求端、供给
端、去库存等方面均出台多项“稳地产”政策。尤其是 2024 年 9 月 26 日，**政治局会
议定调要“促进房地产市场止跌回稳”，释放了明确的“稳地产”信号。2025 年 3 月，政府
工作报告延续**政治局会议定调，需求方面要求“调减限制性措施，加力实施城中村
改造，释放需求潜力”，供给方面要求“控制新增供地，就盘活存量土地和存量收购商品
房”，**促进房地产行业健康发展。2025 年 4 月 25 日，**政治局会议强调，要持续
用力防范化解**领域风险。要加力实施城市更新行动，**有序推进城中村和危旧房
改造。加快构建房地产发展新模式，加大高品质住房供给，优化存量商品房收购政策，
持续巩固房地产市场稳定态势。
  根据****数据，2022 年-2024 年度，**商品房销售面积分别为 13.58 万平
方米、11.17 万平方米及 9.74 万平方米，同比保持下降趋势。2022 年-2024 年度，**
商品房销售额分别为 13.33 亿元、11.66 亿元及 9.68 亿元，同比保持下降趋势。投资方
中交地产股份有限公司                           重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
面，2024 年，**房地产开发投资 100,280 亿元，比上年下降 10.6％，其中，住宅投资
  我国房地产行业市场集中度较低，整体市场竞争较为激烈，根据**指数研究院发
布的《2025 年**房地产百强企业研究报告》，2024 年**房地产企业百强销售总额、
销售面积分别为 39,483.8 亿元、19,546.3 万平方米。2024 年，百强企业市场份额为 40.8%。
根据**指数研究院数据，2025 年**房地产百强企业 TOP10 包括保利发展、**海
外发展、华润置地、招商蛇口、绿城**、龙湖集团、越秀地产、万科 A、金 地 集 团、
新 城 控 股。
  房地产开发业务具有明显的区域特征，我国主要房地产开发企业如下：
  （1）保利发展（600048.SH）
  保利发展成立于 1992 年，是一家专注于房地产开发及销售的大型央企，拥有**
**房地产开发资质，业务范围涵盖房地产开发与销售、物业服务、全域化管理、销售
代理、商业管理、不动产金融等。根据**指数研究院数据，保利发展位居 2025 年中
国房地产百强企业**。2024 年保利发展的营业收入为 3,117 亿元。
  （2）**海外发展（688.HK）
  **海外发展 1979 年创立于香港，公司拥有 46 年房地产开发与不动产运营管理经
验，业务遍布港澳及内地 80 余个城市及美国、英国、澳大利亚、新加坡等多个**和
地区。根据**指数研究院数据，**海外发展位居 2025 年**房地产百强企业第二
名。2024 年中海发展的营业收入为 1,852 亿元。
  （3）华润置地（1109.HK）
  华润置地于 1994 年改组成立，1996 年在香港联合交易所上市。经过三十年的发展，
已布局内地及香港等境内外 85 座城市，是综合实力**的城市投资开发运营商。根据
**指数研究院数据，华润置地位居 2025 年**房地产百强企业第三名。华润置地的
营业收入 2,788 亿元。
  （4）招商蛇口（001979.SZ）
中交地产股份有限公司                     重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
  招商蛇口成立于 1992 年，位于广东省深圳市，是****的城市和园区综合开发
运营服务商，围绕开发业务、资产运营和城市服务三类业务配套提供覆盖客户全生命周
期的产品与服务。根据**指数研究院数据，招商蛇口位居 2025 年**房地产百强企
业第四名。2024 年，招商蛇口的营业收入为 1,789 亿元。
  （5）绿城**（3900.HK）
  绿城** 1995 年成立于杭州，是****的优质房产品开发及生活综合服务供应
商，以优质的产品品质和服务品质**行业。根据**指数研究院数据，绿城**位居
  （6）龙湖集团（960.HK）
  龙湖集团 1993 年创建于重庆。2009 年于香港联交所主板上市。龙湖集团构建高质
量发展模式，聚焦开发、运营、服务三大板块，发挥地产开发、商业投资、资产管理、
物业管理、智慧营造五大航道协同效应，实现一二线高能级城市的**布局。根据**
指数研究院数据，龙湖集团位居 2025 年**房地产百强企业第六名。2024 年，龙湖集
团的营业收入为 1,275 亿元。
  （7）越秀地产（123.HK）
  越秀地产成立于 1983 年，是****批成立的综合性房企之一。越秀地产坚守“成
就美好生活”品牌使命，践行“商住并举”发展战略，发挥“开发 运营 金融”特色商业模
式竞争优势，深度布局****活力的经济带。根据**指数研究院数据，越秀地产位
居 2025 年**房地产百强企业第七名。2024 年，越秀地产的营业收入为 864 亿元。
  （8）万科 A（000002.SZ）
  万科 A 成立于 1984 年，1988 年进入房地产行业，经过三十余年的发展，已成为国
内**的城市配套服务商，业务聚焦**经济**活力的三大经济圈及中西部**城市。
根据**指数研究院数据，万科 A 位居 2025 年**房地产百强企业第八名。2024 年，
万科 A 的营业收入为 3,432 亿元。
  （9）金 地 集 团（600383.SH）
  金 地 集 团成立于 1988 年，位于广东省深圳市，是一家以房地产开发为主营业务、
相关多元业务**发展的综合型企业，多元化业务涵盖商用地产及产业园镇开发运营、
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房地产金融、智慧服务等。根据**指数研究院数据，金 地 集 团位居 2025 年**房地
产百强企业第九名。2024 年，金 地 集 团的营业收入为 753 亿元。
  （10）新 城 控 股（601155.SH）
  新 城 控 股 1993 年创立于江苏常州，总部设于上海。新 城 控 股集团主营业务包括住
宅开发、商业地产开发与商业运营管理。根据**指数研究院数据，新 城 控 股位居 2025
年**房地产百强企业第十名。2024 年，新 城 控 股的营业收入为 890 亿元。
（二）影响行业发展的因素
  （1）经济持续增长
  房地产行业与经济发展水平密切相关，2024 年度**经济总体回升向好。**生
产总值超过 126 万亿元，增长 5.2%，增速居世界主要经济体前列。随着宏观经济的稳
步增长，居民收入水平提升、消费信心增强，带动了住房改善和刚性需求的释放。同时，
产业升级与新型城镇化进程加速，推动**城市群、都市圈人口集聚，为房地产市场提
供了长期需求支撑。
  （2）政策支持
尤其是 2024 年 9 月 26 日，**政治局会议定调要“促进房地产市场止跌回稳”，释放了
明确的“稳地产”信号。本轮房地产政策力度强、延续性好，正在从供需两端发力促进房
地产市场稳定。
  （1）外部环境变动
  近年来世界经济复苏乏力，地缘政治冲突加剧，保护主义、单边主义上升，外部环
境对我国发展的不利影响持续加大。2025 年 4 月以来，美国政府对包括**在内的贸
易伙伴滥施关税，更趋复杂严峻的外部环境，将对我国经济和外贸带来**压力，与经
济发展联系密切的房地产市场很可能受到波及。
  （2）人口结构变化导致房地产市场供需情况发生变动
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求增速下降。随着人口老龄化的加速，房地产市场供需情况发生变动。
（三）行业壁垒情况
  《城市房地产开发经营管理条例》要求：“房地产开发主管部门应当根据房地产开
发企业的资产、专业技术人员和开发经营业绩等，对备案的房地产开发企业核定资质等
级。房地产开发企业应当按照核定的资质**，承担相应的房地产开发项目。”我国对
房地产开发企业的资质分为一、二、三、四个**并对资质**实行分级管理，不同资
质的企业在业务承揽范围和建筑面积等方面具有差别化要求，不具有符合要求资质**
的房地产企业无法承揽超出区域范围或超过规定建筑面积的项目。新进入房地产行业的
企业短期内无法取得较高**的资质，并因此在项目开发和业务开展上受到限制，资质
要求对拟进入该行业的公司设定了**障碍。
  房地产业是资金密集型行业，对资金具有很强的依赖性。我国目前对用作经营性目
的土地使用权的出让采用招拍挂的方式，该方式提高了土地利用价值并确定土地使用权
的市场化价格，对房地产企业的资金实力提出了高要求，资金实力较弱的企业很难在招
拍挂中与资金实力强的企业竞争并获取土地，并会在后续的产品设计、营销推广、品牌
建设等方面处于劣势，不利于企业核心竞争力的形成及长远发展，因此房地产企业必须
具有良好的资金实力。另外，房地产企业在项目开发前期的土地购置和建筑施工阶段需
要支付大量资金，而资金回笼需待至预售和销售阶段，资金支出和回笼在时间上的错位
加大了房地产企业财务费用的支出，这对房地产企业的资金实力提出了更高的要求。
（四）行业技术特点及发展趋势
  受益于人口红利、经济增长、及城镇化扩张等因素，**房地产市场在过去十几年
间经历了高速增长。目前**城镇化率提升放缓，房地产行业容量总体稳定，行业竞争
日趋激烈，我国房地产市场供求关系发生重大变化。随着“构建房地产发展新模式”的政
策导向，房地产行业步入新的发展阶段。
  房地产市场从“规模扩张”转向“质量时代”。消费者对住宅品质、物业服务、配套设
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施、绿化环境等要求越来越高，“好房子”政策将重塑住宅评价体系，推动房地产转向“居
住价值创造”。物业管理作为建筑项目建设全生命周期的重要环节，是“好房子”的核心
价值体现，具有广阔的发展空间。
  在行业增速放缓背景下，房地产市场步入存量时代。房企逐步加大开拓新业务板块，
依托原有的房地产开发资源，通过谋求主业相关多元化发展以谋求新的利润增长点，如
物业管理等相关领域。
（五）行业周期性、区域性及季节性
  房地产业具有较为明显的周期性特点，一方面体现在房地产行业受**宏观调控政
策及宏观经济增速的影响较大；另一方面体现在房地产业的增长是经济增长的重要组成
部分且呈放大式波动。
  房地产开发业务因其不可移动性、位置固定性具有明显的区域性特征，当地房地产
的价格及竞争环境受到独有的自然地理位置、社会经济位置、各省市房地产政策、当地
经济发展水平、当地城镇化率等因素的影响。
  房地产开发行业的客户需求主要受到经济周期及宏观政策调控的影响，不存在明显
季节性特征。
（六）行业与上下游关联性
  房地产行业与产业链上下游的相关行业具有高度关联性。房地产行业的发展具有影
响并带动其他产业和整个国民经济增长的重要作用，具备支柱产业的特性。房地产企业
的上**业主要包括建材、冶金、轻工、机电等行业；中**业主要包括建筑施工、装
饰装潢、家居家装、厨厕洁具、园林绿化以及金融业等；下**业主要包括家具、家用
电器、电子产品、通信工具等民用工业，以及商业、文化、教育、娱乐等配套设施和其
他服务业等。
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（七）本次交易标的核心竞争力及行业地位
     标的资产主营业务为房地产开发与销售，是上市公司房地产开发业务经营主体，“中
交地产”品牌获得市场广泛认可，获得多项行业荣誉。根据**指数研究院数据，中交
房地产位居 2025 年**房地产百强企业第十八名。
三、交易标的财务状况分析
（一）标的资产财务状况分析
万元，标的资产总负债分别为 10,485,993.79 万元和 9,597,421.57 万元，随着房地产开发
项目逐步交付及项目清偿债务，总资产及总负债规模有所**。
     具体情况如下：
                                                                            单位：万元
          项目              2024 年 12 月 31 日                  2023 年 12 月 31 日
        流动资产                              9,849,205.69                    11,466,822.19
        非流动资产                              730,127.99                       696,035.74
         总资产                             10,579,333.68                    12,162,857.93
        流动负债                              5,977,949.55                     6,004,431.62
        非流动负债                             3,619,472.01                     4,481,562.18
         总负债                              9,597,421.57                    10,485,993.79
        所有者权益                              981,912.11                      1,676,864.14
 归属于母公司所有者权益                               -477,609.20                       73,639.34
                                                                            单位：万元
          项目
                          金额                  比例             金额              比例
货币资金                       759,078.40             7.18%    1,124,965.37          9.25%
应收账款                        15,876.17             0.15%        7,272.50          0.06%
预付款项                         4,333.21             0.04%      36,126.38           0.30%
其他应收款                      370,144.02             3.50%     415,083.62           3.41%
存货                        8,192,466.63           77.44%    9,325,640.05         76.67%
一年内到期的非流动资产                156,738.01             1.48%     262,909.29           2.16%
其他流动资产                     350,569.26             3.31%     294,824.98           2.42%
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         项目
                          金额              比例             金额           比例
流动资产合计                    9,849,205.69       93.10%   11,466,822.19    94.28%
长期应收款                      197,689.12         1.87%      52,274.87      0.43%
长期股权投资                     462,056.90         4.37%     517,130.88      4.25%
其他权益工具投资                        50.00         0.00%           50.00     0.00%
投资性房地产                      27,198.00         0.26%      29,708.61      0.24%
固定资产                          4,067.18        0.04%        4,797.08     0.04%
使用权资产                         1,467.52        0.01%        3,769.53     0.03%
无形资产                          1,710.08        0.02%        1,371.27     0.01%
长期待摊费用                        1,653.69        0.02%        2,836.79     0.02%
递延所得税资产                     22,823.26         0.22%      46,828.61      0.39%
其他非流动资产                      11,412.24        0.11%      37,268.10      0.31%
非流动资产合计                    730,127.99        6.90%      696,035.74      5.72%
资产总计                     10,579,333.68    100.00%     12,162,857.93   100.00%
   标的资产资产结构较为稳定，2023 年末和 2024 年末，标的资产流动资产占总资产
比例分别为 94.28%和 93.10%，非流动资产占总资产比例分别为 5.72%和 6.90%。标的
资产流动资产主要包括货币资金、存货、其他应收款、其他流动资产，非流动资产主要
包括长期应收款、长期股权投资。
   标的资产 2023 年末和 2024 年末的主要资产情况如下：
   （1）货币资金
万元，占总资产的比例分别为 9.25%和 7.18%。标的资产部分货币资金用作按规定缴存
的住房基金、预售监管资金、项目保证金以及按揭保证金等而所有权或使用权受到限制，
   （2）存货
   存货主要包括开发产品及开发成本（在建开发产品）。截至 2023 年末和 2024 年
末，标的资产的存货分别为 9,325,640.05 万元和 8,192,466.63 万元，占总资产比重分别
为 76.67%和 77.44%。2024 年末，标的资产存货较 2023 年末减少 1,133,173.43 万元，
降幅为 12.15%，主要原因系公司近几年采用坚持聚焦核心城市、核心区域的投资策略，
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新投资开发项目面积持续低于结转面积，导致存货规模有所下降。
  存货具体情况如下：
                                                                   单位：万元
      项目              2024 年 12 月 31 日                 2023 年 12 月 31 日
存货账面原值                               8,781,221.72                 9,584,528.41
     开发成本                            4,802,929.43                 6,324,199.75
     开发产品                            3,978,292.29                 3,260,328.67
存货跌价准备                                588,755.10                    258,888.36
     开发成本                             271,783.77                    110,391.81
     开发产品                             316,971.32                    148,496.55
存货账面价值                               8,192,466.63                 9,325,640.05
     开发成本                            4,531,145.66                 6,213,807.93
     开发产品                            3,661,320.97                 3,111,832.12
  报告期内，根据各项目所处区域及城市的市场环境、产品业态、位置、结构特点等
因素，在谨慎性原则下对具有减值迹象的项目计提资产减值损失， 2024 年度标的资产
存货跌价准备增长幅度大，主要系受整体市场情况影响，销售价格及销售速度不达预期。
  （3）其他应收款
万元，占总资产的比例分别为 3.41%及 3.50%，主要为由于项目建设资金需求产生的对
合联营项目公司的借款及项目公司对其他股东的借款。
  具体情况如下：
                                                                   单位：万元
      项目              2024 年 12 月 31 日                 2023 年 12 月 31 日
     应收股利                                 630.00                             -
     应收利息                              20,020.59                     15,716.13
     其他应收款                            349,493.43                    399,367.49
  其中：应收关联方款项                          405,933.88                    412,896.62
    押金及保证金                             17,033.73                     27,977.94
      代垫款                              15,750.15                     14,937.46
       其他                               4,445.38                      1,932.39
      合计                              370,144.02                    415,083.62
中交地产股份有限公司                                                    重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
  其他应收款账龄及减值计提情况如下：
                                                                                  单位：万元
        项目                      2024 年 12 月 31 日                   2023 年 12 月 31 日
        小计                                     443,163.13                         457,744.40
 减：其他应收款坏账准备                                      93,669.71                        58,376.92
        合计                                     349,493.43                         399,367.49
  （4）其他流动资产
元，占总资产的比例分别为 2.42%及 3.31%，具体情况如下：
                                                                                  单位：万元
        项目                      2024 年 12 月 31 日                   2023 年 12 月 31 日
      预缴税金                                     238,822.27                         203,092.53
      待抵扣税金                                       79,046.38                        55,169.60
      合同取得成本                                      32,700.60                        36,562.85
        合计                                     350,569.26                         294,824.98
  （5）长期应收款
万元，占总资产的比例分别为 0.43%及 1.87%，主要为由于项目建设资金需求产生的对
合联营项目公司的借款及项目公司对其他股东的借款，具体情况如下：
                                                                                  单位：万元
 项目               2024 年 12 月 31 日                             2023 年 12 月 31 日
         账面余额           坏账准备         账面价值           账面余额           坏账准备           账面价值
应收关联方
  款项
履约保证金         618.60          3.09      615.51         2,378.60         11.89       2,366.71
质量保证金        2,065.26       10.33      2,054.93        1,221.90           6.11      1,215.79
中交地产股份有限公司                                                     重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
 项目              2024 年 12 月 31 日                               2023 年 12 月 31 日
 小计      378,883.20    24,456.07     354,427.13       325,540.62        10,356.47   315,184.15
减：一年内
到期的长期    180,440.11    23,702.10     156,738.01       273,084.95        10,175.66   262,909.29
 应收款
 合计      198,443.09      753.97      197,689.12        52,455.67          180.81     52,274.87
  （6）长期股权投资
投资，具体情况如下：
                                                                                    单位：万元
        项目                    2024 年 12 月 31 日                       2023 年 12 月 31 日
       合营企业                                       105,214.71                        121,847.85
       联营企业                                       366,665.34                        397,242.04
        小计                                        471,880.05                        519,089.88
 减：长期股权投资减值准备                                       9,823.15                          1,959.00
        合计                                        462,056.90                        517,130.88
                                                                                    单位：万元
        项目
                             金额                   比例                金额              比例
短期借款                          29,499.69               0.31%         146,832.22          1.40%
应付票据                           5,469.41               0.06%          31,840.68          0.30%
应付账款                       1,170,633.61              12.20%        1,495,521.89        14.26%
预收款项                               423.33             0.00%             362.42          0.00%
合同负债                       1,959,926.71              20.42%        2,156,948.32        20.57%
应付职工薪酬                        20,545.38               0.21%          18,508.05          0.18%
应交税费                         203,196.68               2.12%         175,691.99          1.68%
其他应付款                        298,073.66               3.11%         262,837.21          2.51%
一年内到期的非流动负债                2,168,032.54              22.59%        1,615,083.17        15.40%
其他流动负债                       122,148.54               1.27%         100,805.64          0.96%
流动负债合计                     5,977,949.55              62.29%        6,004,431.62       57.26%
长期借款                       1,025,231.02              10.68%        1,801,675.53        17.18%
应付债券                         548,573.81               5.72%         728,880.50          6.95%
中交地产股份有限公司                                               重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
        项目
                      金额                    比例              金额             比例
租赁负债                      503.34                0.01%          2,265.19         0.02%
长期应付款                2,002,114.57              20.86%      1,860,897.52       17.75%
长期应付职工薪酬                   52.12                0.00%            52.12          0.00%
预计负债                      668.16                0.01%          1,054.21         0.01%
递延收益                    3,838.98                0.04%          4,036.72         0.04%
递延所得税负债                37,383.75                0.39%        41,498.03          0.40%
其他非流动负债                 1,106.28                0.01%        41,202.36          0.39%
非流动负债合计              3,619,472.01             37.71%       4,481,562.18       42.74%
负债合计                 9,597,421.57            100.00%      10,485,993.79      100.00%
万元。标的资产 2024 年末总负债较 2023 年末减少 888,572.22 万元，降幅为 8.47%，主
要系对外借款有所减少。
非流动负债占总负债比例分别为 42.74%和 37.71%。标的资产流动负债主要包括应付账
款、合同负债及一年内到期的非流动负债等，非流动负债主要包括长期借款、应付债券
及长期应付款。
  （1）应付账款
万元，标的资产 2024 年末应付账款较 2022 年末减少 324,888.29 万元，降幅为 21.72%。
标的资产应付账款主要为对于建筑承包公司的应付工程款，由于 2024 年末在建项目规
模减少导致应付工程款有所下降。
  具体情况如下：
                                                                          单位：万元
        项目             2024 年 12 月 31 日                      2023 年 12 月 31 日
应付工程款                                     1,164,503.92                    1,458,361.73
应付土地款                                                -                      33,226.20
应付工程保留金                                      3,747.54                        1,768.53
应付设备采购款                                        977.05                           256.32
中交地产股份有限公司                                             重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
          项目             2024 年 12 月 31 日                 2023 年 12 月 31 日
应付材料款                                        365.16                          31.20
其他                                         1,039.93                      1,877.92
合计                                      1,170,633.61                 1,495,521.89
     （2）合同负债
万元，标的资产 2024 年末合同负债较 2023 年末减少 197,021.61 万元，降幅为 9.13%。
标的资产合同负债主要为房地产行业预售制下形成的预收购房款，由于 2024 年度项目
结转金额大于销售金额导致 2024 年末合同负债规模有所下降。
     具体情况如下：
                                                                      单位：万元
          项目             2024 年 12 月 31 日                 2023 年 12 月 31 日
预收购房款                                   1,959,109.87                 2,156,844.87
预收代建项目管理费                                    805.18                              -
预收装修款                                         11.66                          95.00
物业、停车管理费                                           -                          8.45
合计                                      1,959,926.71                 2,156,948.32
     （3）一年内到期的非流动负债
元及 2,168,032.54 万元，标的资产 2024 年末一年内到期的非流动负债较 2023 年末增加
     具体情况如下：
                                                                      单位：万元
          项目             2024 年 12 月 31 日                 2023 年 12 月 31 日
一年内到期的长期借款                              1,382,400.42                 1,187,199.79
一年内到期的应付债券                               643,746.90                     61,965.45
一年内到期的租赁负债                                 1,377.20                      1,220.16
一年内到期的长期应付款                              140,508.01                    364,697.77
合计                                      2,168,032.54                 1,615,083.17
     （4）长期借款
中交地产股份有限公司                                  重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
万元，标的资产 2024 年末长期借款较 2023 年末减少 776,444.51 万元，降幅为 43.10%。
标的资产长期借款主要为项目开发**等，由于在建项目规模减少导致 2024 年末长期
借款规模有所下降。
     具体情况如下：
                                                                单位：万元
              项目                2024 年 12 月 31 日       2023 年 12 月 31 日
信用借款                                      814,298.31             862,961.16
抵押借款                                      563,489.45             847,311.77
抵押且保证借款                                   615,514.90             571,789.59
保证借款                                      276,765.16             527,004.75
质押且保证借款                                    69,006.47             129,351.85
质押借款                                       10,994.27              50,456.20
质押且抵押且保证借款                                 57,562.88                      -
小计                                      2,407,631.45           2,988,875.32
减：一年内到期的长期借款                            1,382,400.42           1,187,199.79
合计                                      1,025,231.02           1,801,675.53
     （5）应付债券
元，标的资产 2024 年末应付债券较 2023 年末减少 180,306.69 万元，降幅为 24.74%。
标的资产应付债券包括公司债、中期票据及定向债务融资工具等，由于 2025 年度到期
金额较大，转入一年内到期的非流动负债科目导致 2024 年末应付债券规模有所下降。
     具体情况如下：
                                                                单位：万元
              项目                2024 年 12 月 31 日       2023 年 12 月 31 日
中交地产 2021 年公司债（一期）                        111,187.97             111,123.93
中交地产 2023 年公司债（一期）                        103,502.86             103,360.87
中交地产 2024 年中期票据（一期）                       103,492.60                      -
中交地产 2023 年中期票据（一期）                       103,069.30             102,948.01
中交地产 2023 年中期票据（二期）                       102,850.86             102,718.46
中交地产 2023 年中期票据（三期）                       102,310.17             102,177.51
中交地产股份有限公司                                                重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
               项目                    2024 年 12 月 31 日               2023 年 12 月 31 日
中交地产 2024 年中期票据（二期）                                 100,967.74                           -
中交地产 2024 年定向债务融资工具（一期）                             100,777.79                           -
中交地产 2023 年公司债（二期）                                   72,186.06                 72,093.44
中交地产 2023 年公司债（三期）                                   71,236.08                 71,290.00
中交地产 2024 年中期票据（四期）                                  59,864.24                           -
中交地产 2023 年中期票据（四期）                                  50,802.13                 50,736.83
中交地产 2024 年定向债务融资工具（二期）                              49,899.26                           -
中交地产 2024 年中期票据（三期）                                  30,147.34                           -
中交地产 2023 年公司债（四期）                                   30,026.32                 30,040.78
中交地产 2022 年中期票据（一期）                                          -                 44,356.11
小计                                                1,192,320.71                790,845.95
减：一年内到期的应付债券                                        643,746.90                 61,965.45
合计                                                  548,573.81                728,880.50
     （6）长期应付款
其他股东的借款。
     具体情况如下：
                                                                             单位：万元
          项目                2024 年 12 月 31 日                     2023 年 12 月 31 日
应付关联方款项                                    2,021,295.94                     2,089,253.16
应付其他单位款项                                    120,774.51                        135,805.32
其他                                              552.12                              536.81
小计                                         2,142,622.57                     2,225,595.29
减：一年内到期的长期应付款                               140,508.01                        364,697.77
合计                                         2,002,114.57                     1,860,897.52
     （1）标的资产主要偿债能力指标分析
     报告期内，标的资产主要偿债能力指标如下所示：
中交地产股份有限公司                                       重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
           项目         2024 年度/2024 年 12 月 31 日    2023 年度/2023 年 12 月 31 日
       资产负债率（%）                           90.72                       86.21
          流动比率                             1.65                        1.91
          速动比率                             0.28                        0.36
上述指标均以合并财务报表的数据为基础，计算公式如下：
注：资产负债率=总负债期末数/总资产期末数*100%
流动比率=流动资产期末数/流动负债期末数
速动比率=（流动资产期末数-存货期末数）/流动负债期末数
    标的资产最近一年流动比率和速动比率有所**，主要系流动资产降幅较流动负债
更多。最近一年资产负债率有所提高，主要系标的资产 2024 年度亏损较多，导致净资
产下降较多。
    （2）同行业可比上市公司偿债能力分析
    报告期内，标的资产与同行业可比上市公司15主要偿债能力指标对比分析如下：
            公司          2024 年度/2024 年 12 月 31 日 2023 年度/2023 年 12 月 31 日
衢州发展(600208.SH)                             56.26                     60.60
城建发展(600266.SH)                             80.02                     80.80
首开股份(600376.SH)                             77.79                     76.36
信达地产(600657.SH)                             66.07                     69.43
天地源(600665.SH)                              86.69                     86.68
光明地产(600708.SH)                             82.64                     81.92
北辰实业(601588.SH)                             75.91                     72.38
大悦城(000031.SZ)                              76.73                     76.73
金融街(000402.SZ)                              77.31                     72.15
荣安地产(000517.SZ)                             65.99                     80.01
南山控股(002314.SZ)                             76.94                     75.65
行业平均值                                       74.76                     75.70
标的资产                                        90.72                     86.21
标的资产收入规模相近的，2022-2024 年度平均营业收入在 100-400 亿元之间的可比上市公司共计 11 家，包括衢州
发展、城建发展、首开股份、信达地产、天地源、光明地产、北辰实业、大悦城、金融街、荣安地产、南山控股。
中交地产股份有限公司                              重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
            公司    2024 年度/2024 年 12 月 31 日 2023 年度/2023 年 12 月 31 日
衢州发展(600208.SH)                       0.97                      1.17
城建发展(600266.SH)                       1.65                      1.66
首开股份(600376.SH)                       2.31                      2.37
信达地产(600657.SH)                       1.78                      2.17
天地源(600665.SH)                        1.56                      1.50
光明地产(600708.SH)                       2.75                      2.41
北辰实业(601588.SH)                       2.28                      2.18
大悦城(000031.SZ)                        1.54                      1.51
金融街(000402.SZ)                        3.04                      3.18
荣安地产(000517.SZ)                       1.62                      1.29
南山控股(002314.SZ)                       1.17                      1.15
行业平均值                                 1.88                      1.87
标的资产                                  1.65                      1.91
衢州发展(600208.SH)                       0.23                      0.29
城建发展(600266.SH)                       0.41                      0.40
首开股份(600376.SH)                       0.92                      0.92
信达地产(600657.SH)                       0.51                      0.76
天地源(600665.SH)                        0.38                      0.37
光明地产(600708.SH)                       0.64                      0.77
北辰实业(601588.SH)                       0.67                      0.63
大悦城(000031.SZ)                        0.59                      0.55
金融街(000402.SZ)                        0.91                      0.83
荣安地产(000517.SZ)                       0.40                      0.24
南山控股(002314.SZ)                       0.49                      0.46
行业平均值                                 0.56                      0.57
标的资产                                  0.28                      0.36
亏损较多，导致净资产规模较小。标的资产与可比公司的流动比率较为接近，但速动比
率低于可比公司，主要系?标的资产近年来发展较快，存货规模相对较高，流动资产中
存货比例高于可比公司；?标的资产近两年到期债务较多，导致一年内流动负债较高，
拉高了流动负债水平。
中交地产股份有限公司                                   重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
   （1）标的资产主要营运能力指标分析
   报告期内，标的资产主要营运能力指标如下所示：
          项目      2024 年度/2024 年 12 月 31 日    2023 年度/2023 年 12 月 31 日
       存货周转率                           0.18                        0.29
       总资产周转率                          0.15                        0.25
注：上述存货周转率=营业成本/存货期初期末平均账面价值。
总资产周转率=营业收入/总资产期初期末平均账面价值。
   标的资产 2024 年存货周转率及总资产周转率有所下降，主要系当期结转金额有所
下降。
   （2）同行业可比上市公司营运能力分析
   报告期内，标的资产与同行业可比公司主要营运能力指标对比分析如下：
            公司      2024 年度/2024 年 12 月 31 日 2023 年度/2023 年 12 月 31 日
衢州发展(600208.SH)                          0.29                      0.24
城建发展(600266.SH)                          0.25                      0.17
首开股份(600376.SH)                          0.20                      0.31
信达地产(600657.SH)                          0.16                      0.22
天地源(600665.SH)                           0.40                      0.37
光明地产(600708.SH)                          0.12                      0.17
北辰实业(601588.SH)                          0.19                      0.32
大悦城(000031.SZ)                           0.33                      0.29
金融街(000402.SZ)                           0.31                      0.16
荣安地产(000517.SZ)                          0.91                      0.43
南山控股(002314.SZ)                          0.32                      0.40
行业平均值                                    0.32                      0.28
标的资产                                     0.18                      0.29
衢州发展(600208.SH)                          0.16                      0.15
城建发展(600266.SH)                          0.20                      0.15
首开股份(600376.SH)                          0.10                      0.18
中交地产股份有限公司                                      重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
            公司    2024 年度/2024 年 12 月 31 日 2023 年度/2023 年 12 月 31 日
信达地产(600657.SH)                            0.10                        0.13
天地源(600665.SH)                             0.34                        0.30
光明地产(600708.SH)                            0.09                        0.13
北辰实业(601588.SH)                            0.14                        0.26
大悦城(000031.SZ)                             0.19                        0.18
金融街(000402.SZ)                             0.14                        0.08
荣安地产(000517.SZ)                            0.71                        0.37
南山控股(002314.SZ)                            0.12                        0.17
行业平均值                                      0.21                        0.19
标的资产                                       0.15                        0.25
产存货周转率及总资产周转率略低于可比公司，主要系 2024 年度标的资产收入同比下
降较多。
（二）标的资产经营成果分析
                                                                单位：万元
         项目           2024 年度                         2023 年度
营业收入                             1,725,169.22               3,232,648.67
减：营业成本                           1,612,572.84               2,901,669.32
税金及附加                              48,081.75                     46,895.72
销售费用                               73,923.18                    111,589.28
管理费用                               38,479.63                     39,410.87
研发费用                                  263.22                        377.91
财务费用                              103,610.89                     72,469.46
加：其他收益                              1,779.98                       2,743.89
投资收益                               -17,938.29                      1,559.94
信用减值损失                             -53,740.45                    -18,696.42
资产减值损失                           -358,716.08                    -131,723.75
资产处置收益                                 36.54                        173.87
营业利润                             -580,340.59                     -85,706.35
加：营业外收入                             1,481.67                        853.59
中交地产股份有限公司                                                    重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
           项目                        2024 年度                           2023 年度
减：营业外支出                                              977.50                         1,125.60
利润总额                                           -579,836.42                        -85,978.36
减：所得税费用                                         62,713.76                         65,394.87
净利润                                            -642,550.18                       -151,373.22
归属于母公司股东的净利润                                   -522,845.16                       -171,440.34
少数股东损益                                         -119,705.01                        20,067.12
                                                                                 单位：万元
      项目
                    金额                  占比                     金额                占比
房地产开发                1,718,091.27         99.59%                3,223,102.62        99.70%
其他                       7,077.95          0.41%                    9,546.05          0.30%
合计                   1,725,169.22        100.00%                3,232,648.67       100.00%
     标的资产报告期内主要收入来源为房地产开发，房地产开发收入占比均在 99%以
上。2023 年度和 2024 年度，标的资产营业收入分别为 3,232,648.67 万元和 1,725,169.22
万元，2024 年度营业收入较 2023 年度下降 46.63%，主要系房地产开发业务交付排期不
同，本期达到集中交付条件的项目较上年同期有所减少。
                                                                                 单位：万元
      项目
                    金额                  占比                     金额                 占比
房地产开发                 1,607,340.05        99.68%                2,893,383.21        99.71%
其他                       5,232.79            0.32%                  8,286.11          0.29%
合计                    1,612,572.84       100.00%                2,901,669.32       100.00%
务交付排期不同，本期达到集中交付条件的项目较上年同期有所减少。
中交地产股份有限公司                                      重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
                                                                     单位：万元
     项目
                  金额             占比               金额                 占比
房地产开发             110,751.21        98.36%            329,719.41      99.62%
其他                  1,845.16          1.64%             1,259.94          0.38%
合计                112,596.38       100.00%            330,979.35     100.00%
元，2024 年度毛利较 2023 年度下降 65.98%，除房地产开发业务交付排期不同，本期达
到集中交付条件的项目较上年同期有所减少，导致营业收入减少外，在行业持续调整、
市场竞争日趋激烈的背景下，为加速库存去化和资金回笼，公司调整销售策略，导致报
告期内交付项目的毛利率同比有所下降。
            公司            2024 年度/2024 年 12 月 31 日 2023 年度/2023 年 12 月 31 日
衢州发展(600208.SH)                               36.89                        38.33
城建发展(600266.SH)                               15.83                        20.39
首开股份(600376.SH)                                4.80                        11.49
信达地产(600657.SH)                               30.25                        27.06
天地源(600665.SH)                                13.64                        12.46
光明地产(600708.SH)                                7.67                        17.59
北辰实业(601588.SH)                               26.08                        27.38
大悦城(000031.SZ)                                21.76                        26.47
金融街(000402.SZ)                                 3.00                         7.34
荣安地产(000517.SZ)                                3.91                        10.33
南山控股(002314.SZ)                               20.30                        22.66
行业平均值                                         16.74                        20.14
标的资产                                           6.53                        10.24
定位、区域分布不同，区域市场表现不同导致毛利率分化较大。总体来看，标的资产与
可比公司毛利率变动趋势相同。
中交地产股份有限公司                                                 重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
       项目
                   金额            占营业收入比例                   金额            占营业收入比例
销售费用                73,923.18              4.28%            111,589.28            2.91%
管理费用                38,479.63              2.23%             39,410.87            1.03%
研发费用                    263.22             0.02%                377.91            0.01%
财务费用               103,610.89              6.01%             72,469.46            1.89%
合计                 216,276.92          12.54%               223,847.53           5.83%
     （1）销售费用
元，2024 年度较 2023 年度减少 33.75%，主要系 2024 年度销售规模下降导致销售服务
费减少。
     （2）管理费用
元，总体保持稳定。
     （3）财务费用
                                                                              单位：万元
            项目                   2024 年度                            2023 年度
借款及债券利息支出                                  214,471.51                         355,908.39
减：利息资本化金额                                   94,037.06                         268,516.58
合同负债及租赁负债中含融资
成分利息
减：利息资本化金额                                   74,831.88                         113,284.98
减：利息收入                                      24,114.24                          32,925.32
手续费支出                                              79.69                         121.64
其他支出                                         1,124.50                            661.18
合计                                         103,610.89                          72,469.46
中交地产股份有限公司                                      重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
元，2024 年度较 2023 年度增加 42.97%，主要系 2024 年度由于项目竣工规模增加，导
致资本化利息金额减少，费用化利息金额增加所致。
                                                                 单位：万元
        项目
                   金额             占比              金额             占比
存货跌价损失             349,558.00          97.45%     130,446.69       99.03%
长期股权投资减值损失           7,864.15           2.19%       1,277.06        0.97%
投资性房地产减值损失           1,293.93           0.36%              -               -
合计                 358,716.08         100.00%     131,723.75      100.00%
万元，2024 年度较 2023 年度增加 72.32%，主要为存货跌价损失，报告期内公司部分房
地产项目存在减值迹象，公司按照会计准则对存货减值进行测试，基于谨慎性原则，对
存在减值迹象的房地产项目计提资产减值损失。
                                                                 单位：万元
                  项目                               2024 年度       2023 年度
 非流动性资产处置损益                                              36.54      179.26
 计入当年损益的政府补助（与公司正常经营业务密切相关，符
 合**政策规定、按照确定的标准享有、对损益产生持续影响                              6.84        40.21
 的政府补助除外）
 计入当年损益的对非金融企业收取的资金占用费                                7,087.21     6,486.95
 单独进行减值测试的应收款项减值准备转回                                  3,647.57      108.14
 债务重组损益                                               1,748.65     2,655.80
 受托经营取得的托管费收入                                           264.15      862.78
 除上述各项之外的其他营业外收入和支出                                     504.17      -272.01
 合计                                                  13,295.13    10,061.13
 减：所得税影响                                              2,220.08     2,152.68
 减：少数股东权益影响（税后）                                       4,215.28     3,197.02
 归属于母公司股东的非经常性损益                                      6,859.77     4,711.44
中交地产股份有限公司                       重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
应收款项减值准备转回及债务重组损益等，其中资金占用费系房地产开发业务中向合联
营项目公司借款形成的利息收入，符合地产行业特点。
四、本次交易对上市公司持续经营能力、未来发展前景的影响分析
（一）本次交易对上市公司的持续经营能力影响的分析
  本次重组前，上市公司主营业务为房地产开发与销售。通过本次重组，上市公司拟
将持有的房地产开发业务相关资产及负债转让至控股股东地产集团，未来将聚焦于物业
服务和资产管理与运营（包括商业管理及自持物业租赁）等轻资产业务，实现向轻资产
运营模式的战略转型。
  本次重组将有利于上市公司优化业务结构，有利于上市公司持续发展，有利于上市
公司价值的提升以及中小股东利益的维护。
（二）本次交易对上市公司财务安全性的影响
  房地产行业资金需求量大、资产和负债规模较高。本次重组后，房地产开发业务将
从上市公司剥离。故本次交易完成后，上市公司的资产总额、负债总额均有较大幅度下
降，偿债能力得以提升，资本结构得到改善；上市公司的盈利能力、抗风险能力将增强，
有助于提高上市公司资产质量和盈利能力、增强持续经营能力。
  上市公司 2023 年度及 2024 年度资产负债率分别为 85.45%和 89.75%，本次交易完
成后，2024 年度备考报表资产负债率**为 40.17%。本次交易能够显著改善上市公司
财务安全性。
（三）本次交易对上市公司未来发展前景影响的分析
  本次交易是在房地产行业步入存量时代的整体环境下，上市公司主动向存量资产运
营、城市空间服务提供的业务战略转型的重要举措。重组完成后，公司将实现业务结构
优化，资本结构改善，具备更强的盈利能力和可持续发展能力，为全体股东创造更大的
价值。
  未来上市公司坚持高质量发展总基调，打造服务型新质生产力，走轻资产运营道路。
上市公司将进一步突出特色竞争优势，构建以中交集团大城市、大交通战略为指引，根
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据中交集团定位，逐步形成以“物业管理 资产管理与运营”为核心的业务格局，不断提
高服务质量和运营管理能力，持续提升品牌影响力。同时，公司将加强业务拓展、积极
开展行业收并购、发展资产管理与运营服务等多种措施扩大业务规模、完善业务布局，
提升运营效率，增强盈利能力，实现高质量发展。
五、本次交易对上市公司当期每股收益等财务指标和非财务指标的影响分
析
（一）对上市公司主要财务指标的影响
    本次交易后，上市公司资产、负债、收入、利润及每股收益等财务指标分析：
                                                       单位：万元
       项目
                实际数               备考数                变动情况
      资产总额       10,769,768.18        203,598.71           -98.11%
      负债总额        9,665,907.26         81,790.42          -99.15%
     资产负债率             89.75%            40.17%    ** 49.58 个百分点
      营业收入        1,830,204.25        109,711.75          -94.01%
       净利润         -639,605.40          9,785.76          101.53%
归属于母公司所有者的净利
                   -517,908.20          9,127.19          101.76%
      润
归属于母公司股东的每股净
                       -4.7904           1.6015     增加 6.3919 元/股
   资产（元/股）
    每股收益（元/股）          -7.1616           0.1262     增加 7.2878 元/股
    标的资产所从事的房地产开发行业资金需求量大、负债规模高，本次交易完成后，
相关标的资产将不再纳入上市公司合并报表范围，上市公司将“由重转轻”，预计上市公
司总资产及营收规模等指标将出现较大幅度下降，但其资本结构和盈利情况将得到有效
改善，物业管理及资产管理等业务具有稳定性和可持续性，有利于保护上市公司全体股
东利益。
（二）对上市公司治理的影响
    本次交易前，上市公司已建立了健全有效的法人治理结构，建立了由股东大会、董
事会、监事会和**管理人员组成的公司治理架构，形成了权力机构、决策机构、监督
机构和管理层之间权责明确、运作规范的相互协调和相互制衡机制。本次交易完成后，
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上市公司将根据法律、法规和规范性文件的要求进一步完善上市公司及其子公司的治理
结构和管理制度，继续保持健全有效的法人治理结构。
（三）对上市公司股权结构的影响
  本次重大资产购买不涉及发行股份，不会对上市公司的股权结构产生影响。
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               第九节    财务会计信息
一、标的资产的财务会计资料
（一）拟置出资产模拟合并报表编制假设及编制基础
  为满足本次资产重组的需要，基于资产重组范围，将拟置出资产相关的资产、负债
及利润进行模拟合并。
计入“归属于母公司所有者权益”。
利润表进行汇总，并抵销各公司房地产业务之间的所有交易产生的资产、负债、收入、
费用。
“归属于母公司所有者权益”和“少数股东权益”列示，不再区分“股本”“资本公积”“其他综
合收益”“盈余公积”和“未分配利润”等明细科目。
（二）模拟合并资产负债表
                                                              单位：万元
       项目        2024 年 12 月 31 日                 2023 年 12 月 31 日
      货币资金                       759,078.40                  1,124,965.37
      应收账款                        15,876.17                      7,272.50
      预付款项                         4,333.21                     36,126.38
      其他应收款                      370,144.02                    415,083.62
        存货                      8,192,466.63                 9,325,640.05
 一年内到期的非流动资产                     156,738.01                    262,909.29
      其他流动资产                     350,569.26                    294,824.98
      流动资产合计                    9,849,205.69                11,466,822.19
      长期应收款                      197,689.12                     52,274.87
      长期股权投资                     462,056.90                    517,130.88
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      项目        2024 年 12 月 31 日                 2023 年 12 月 31 日
   其他权益工具投资                          50.00                           50.00
    投资性房地产                       27,198.00                     29,708.61
     固定资产                         4,067.18                      4,797.08
     使用权资产                        1,467.52                      3,769.53
     无形资产                         1,710.08                      1,371.27
    长期待摊费用                        1,653.69                      2,836.79
   递延所得税资产                       22,823.26                     46,828.61
   其他非流动资产                       11,412.24                     37,268.10
   非流动资产合计                      730,127.99                    696,035.74
     资产总计                 10,579,333.68                    12,162,857.93
     短期借款                        29,499.69                    146,832.22
     应付票据                         5,469.41                     31,840.68
     应付账款                      1,170,633.61                 1,495,521.89
     预收款项                           423.33                          362.42
     合同负债                      1,959,926.71                 2,156,948.32
    应付职工薪酬                       20,545.38                     18,508.05
     应交税费                       203,196.68                    175,691.99
     其他应付款                      298,073.66                    262,837.21
 一年内到期的非流动负债                   2,168,032.54                 1,615,083.17
    其他流动负债                      122,148.54                    100,805.64
    流动负债合计                 5,977,949.55                     6,004,431.62
     长期借款                      1,025,231.02                 1,801,675.53
     应付债券                       548,573.81                    728,880.50
     租赁负债                           503.34                      2,265.19
     长期应付款                     2,002,114.57                 1,860,897.52
   长期应付职工薪酬                          52.12                           52.12
     预计负债                           668.16                      1,054.21
     递延收益                         3,838.98                      4,036.72
   递延所得税负债                       37,383.75                     41,498.03
   其他非流动负债                        1,106.28                     41,202.36
   非流动负债合计                     3,619,472.01                 4,481,562.18
     负债合计                  9,597,421.57                    10,485,993.79
 归属于母公司股东权益合计                  -477,609.20                     73,639.34
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      项目        2024 年 12 月 31 日                 2023 年 12 月 31 日
    少数股东权益                     1,459,521.32                 1,603,224.80
    股东权益合计                      981,912.11                  1,676,864.14
（三）模拟合并利润表
                                                              单位：万元
      项目           2024 年度                          2023 年度
     营业收入                      1,725,169.22                 3,232,648.67
    减：营业成本                     1,612,572.84                 2,901,669.32
     税金及附加                       48,081.75                     46,895.72
     销售费用                        73,923.18                    111,589.28
     管理费用                        38,479.63                     39,410.87
     研发费用                           263.22                          377.91
     财务费用                       103,610.89                     72,469.46
    加：其他收益                        1,779.98                       2,743.89
     投资收益                        -17,938.29                      1,559.94
    信用减值损失                       -53,740.45                    -18,696.42
    资产减值损失                     -358,716.08                    -131,723.75
    资产处置收益                           36.54                          173.87
     营业利润                      -580,340.59                     -85,706.35
   加：营业外收入                        1,481.67                          853.59
   减：营业外支出                          977.50                       1,125.60
     利润总额                      -579,836.42                     -85,978.36
   减：所得税费用                       62,713.76                     65,394.87
      净利润                      -642,550.18                    -151,373.22
 归属于母公司股东的净利润                  -522,845.16                    -171,440.34
    少数股东损益                      -119,705.01                    20,067.12
二、本次交易模拟实施后上市公司备考财务会计资料
（一）备考报表编制假设及编制基础
  备考合并财务报表根据**证券监督管理委员会《上市公司重大资产重组管理办法》
（证监会令第 214 号）、《公开发行证券的公司信息披露内容与格式准则第 26 号――
上市公司重大资产重组》（证监会公告〔2023〕57 号）的相关规定编制，仅供公司实施
备考合并财务报表所述资产重组事项使用。因此，备考合并财务报表可能不适用于其他
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用途。公司根据下述方法编制备考合并财务报表：
公司、中交房地产管理集团有限公司、中交石家庄房地产开发有限公司、中交物业服务
集团有限公司、上海远通置业有限公司、以及长沙瑞季酒店管理有限公司 ；母公司中
交地产股份有限公司拟将除保留部分货币资金、部分固定资产（运输工具以及房屋建筑
物）、部分拟留在上市公司体系内人员对应的应付职工薪酬、与保留子公司之间的往来
款项以外的**资产负债作为置出资产。中交石家庄房地产开发有限公司因计划于近期
完成注销，其单体财务报表暂不纳入合并报表范围。满足资产重组的需要，基于资产重
组范围，将本模拟合并范围内与非房地产业务相关的资产、负债及利润进行模拟合并。
中交石家庄房地产开发有限公司外）的资产总额及负债总额汇总，差额计入“归属于母
公司所有者权益”。
子公司非房地产业务相关资产负债表、利润表进行汇总，并抵销各公司非房地产业务之
间的所有交易产生的资产、负债、收入、费用。
“归属于母公司所有者权益”和“少数股东权益”列示，不再区分“股本”“资本公积”“其他综
合收益”“盈余公积”和“未分配利润”等明细科目。本模拟合并财务报表不包括合并及公
司股东权益变动表。
（二）备考合并资产负债表
                                                 单位：万元
             项目               2024 年 12 月 31 日
         货币资金                                    99,706.67
         应收账款                                    49,365.92
        应收款项融资                                     191.44
         预付款项                                      420.90
         其他应收款                                   19,137.87
             存货                                       1.46
中交地产股份有限公司                重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
             项目           2024 年 12 月 31 日
         合同资产                                  2,999.62
     一年内到期的非流动资产                                645.00
        其他流动资产                                 1,536.44
        流动资产合计                               174,005.32
        长期股权投资                                  117.60
       其他权益工具投资                                6,317.42
        投资性房地产                                14,497.61
         固定资产                                  1,585.89
         使用权资产                                 1,325.62
         无形资产                                   735.66
        长期待摊费用                                 2,881.79
        递延所得税资产                                1,391.93
        其他非流动资产                                 739.86
        非流动资产合计                               29,593.39
         资产总计                                203,598.71
         应付账款                                 32,408.24
         预收款项                                  1,410.98
         合同负债                                  6,594.66
        应付职工薪酬                                 1,940.57
         应交税费                                  4,652.88
         其他应付款                                18,371.02
     一年内到期的非流动负债                               5,896.51
        其他流动负债                                 1,148.04
        流动负债合计                                72,422.90
         长期借款                                  6,558.79
         租赁负债                                   787.88
         长期应付款                                  565.37
       长期应付职工薪酬                                 782.56
        递延所得税负债                                 672.91
        非流动负债合计                                9,367.51
         负债合计                                 81,790.42
    归属于母公司所有者权益合计                            119,645.27
        少数股东权益                                 2,163.02
中交地产股份有限公司                重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
             项目           2024 年 12 月 31 日
        所有者权益合计                              121,808.29
（三）备考合并利润表
                                             单位：万元
             项目              2024 年度
         营业收入                                109,711.75
         营业成本                                 79,542.84
         税金及附加                                  799.06
         销售费用                                  3,671.97
         管理费用                                 11,943.27
         研发费用                                  1,461.45
         财务费用                                   -280.20
         其他收益                                     85.61
         投资收益                                   801.85
        信用减值损失                                  -375.01
        资产减值损失                                    -3.83
        资产处置收益                                     2.82
         营业利润                                 13,084.80
         营业外收入                                    37.18
         营业外支出                                     7.61
         利润总额                                 13,114.36
         所得税费用                                 3,328.60
             净利润                               9,785.76
    归属于母公司所有者的净利润                              9,127.19
        少数股东损益                                  658.57
中交地产股份有限公司                                重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
                 第十节      同业竞争和关联交易
一、同业竞争情况
（一）本次交易前后上市公司同业竞争的情况
     本次交易完成后，中交地产不再从事房地产开发经营与销售业务，中交地产的主营
业务将变更为物业服务和资产管理与运营（包括商业管理及自持物业租赁）。
     本次交易前，中交地产的主营业务为房地产开发经营与销售业务，同时积极探索和
开拓融资代建、特色小镇、TOD 城市综合体、城市更新、产业地产、物流地产等新兴业
务。
     本次交易前，中交地产与控股股东地产集团及其下属企业和间接控股股东中交集团
及其下属企业存在同业竞争关系。
     （1）控股股东及其控制的企业从事业务情况
     中交地产与地产集团本部不存在同业竞争关系。
     截至 2024 年末，除中交地产及其子公司外，地产集团历史上或现时涉及房地产开
发业务的下属企业有中房集团、中交置业有限公司、绿城**16。
     （2）间接控股股东及其控制的企业从事业务情况
     中交地产间接控股股东中交集团为控股型公司，自身不实际从事业务，与发行人之
间不存在同业竞争。中交集团除地产集团外其他下属企业的主营业务主要为基建建设、
基建设计、疏浚工程、装备制造等，在其过往主营业务开展过程中具有获得优质土地储
备的特定优势和特殊条件，因此历史上涉及开发了部分衍生的房地产项目（以下简称“存
量房地产开发项目”），但存量房地产开发项目在中交集团整体业务规模中的占比较低。
     本次交易完成后，中交地产将不再从事房地产开发业务，主营业务变更为物业服务
 注：根据绿城** 2024 年年度报告，截至 2024 年 12 月 31 日，地产集团及关联公司合计持有绿城** 28.94%
股权。
中交地产股份有限公司                     重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
和资产管理与运营（包括商业管理及自持物业租赁），此前房地产开发业务同业竞争情
况也因此**。本次交易后公司控股股东、间接控股股东均未发生变化，根据本次重组
方案及上市公司和标的公司目前的经营状况，上市公司与地产集团、中交集团及其控制
的其他企业之间不存在新增重大不利影响的同业竞争的情况。
（二）上市公司控股股东、间接控股股东出具的避免同业竞争的承诺
  本次交易后，中交地产将不再从事房地产开发业务，因此公司控股股东和间接控股
股东已于 2025 年 6 月 16 日出具新的《关于避免同业竞争的承诺函》。
  其中，控股股东地产集团承诺如下：
  “一、上市公司的业务定位
  本次交易完成后，本公司将上市公司作为本公司控制的、主要从事物业服务、资产
管理与运营等轻资产业务的专业平台，鼓励上市公司在该领域长期发展、做强做大，支
持上市公司不断提升竞争优势，并将采取有效措施避免与其产生同业竞争。
  二、避免同业竞争的承诺
  本公司作为上市公司的控股股东，现承诺如下：
  本公司将采取必要措施，确保控制的下属企业未来不会从事可能造成对中交地产的
主营业务构成重大不利影响同业竞争的业务。
  上述承诺自本次交易实施完成之日起在本公司作为中交地产控股股东期间有效，如
违反上述承诺，本公司将依法承担给中交地产造成的**经济损失。”
  间接控股股东中交集团承诺如下：
  “一、上市公司的业务定位
  本次交易完成后，本公司将上市公司作为本公司控制的、主要从事物业服务、资产
管理与运营等轻资产业务的专业平台，鼓励上市公司在该领域长期发展、做强做大，支
持上市公司不断提升竞争优势，并将采取有效措施避免与其产生同业竞争。
  二、避免同业竞争的承诺
  本公司作为上市公司的间接控股股东，现承诺如下：
  本公司将采取必要措施，在符合法律、法规及上市监管规定的前提下，督促本公司
控制的下属企业未来不会从事可能造成对中交地产的主营业务构成重大不利影响同业
竞争的业务。
中交地产股份有限公司                            重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
     上述承诺自本次交易实施完成之日起在本公司作为中交地产间接控股股东期间有
效，如违反上述承诺，本公司将依法承担给中交地产造成的**经济损失。”
二、关联交易情况
（一）本次交易构成关联交易
     本次重大资产出售的交易对方地产集团为公司控股股东，地产集团为上市公司的关
联方，本次交易构成关联交易。上市公司召开董事会审议本次交易相关议案时，关联董
事均已回避表决。上市公司未来召开股东会审议本次交易相关议案时，关联股东将回避
表决。
（二）标的资产报告期内的关联交易情况
     根据安永出具的《拟置出资产专项审计报告》，标的资产报告期内的关联交易情况
如下：
                                                        单位：万元
       关联方        关联关系         关联交易内容     2024 年度       2023 年度
济南市中控股集团有限公司    子公司的其他股东       房产销售       392,149.83    135,154.73
中交一航局西南工程有限公司   同受中交集团控制       房产销售         5,020.11              -
中交一公局集团有限公司     同受中交集团控制       违约金收入          46.86               -
                同受中交房地产集团
中交物业有限公司                  物业服务等             2,747.02       546.08
                控制
厦门保润房地产开发有限公司   联营公司的子公司       咨询服务等        1,866.81       805.62
中交滨江（上海）建设管理有
                同受中交集团控制       物业服务                 -       69.92
限公司
中交房地产集团         母公司            代建等           458.25        636.37
三亚中交瀚星投资有限公司    同受中交集团控制       物业服务等          38.24               -
                               销售商品/提供
其他小额            子公司的其他股东                    1,267.29      2,308.22
                               劳务
合计                                        403,594.41    139,520.95
中交地产股份有限公司                              重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
                                                          单位：万元
        关联方         关联关系         关联交易内容     2024 年度       2023 年度
中交一公局集团有限公司     同受中交集团控制         接受建造劳务      60,180.79     71,007.61
中交建筑集团有限公司      同受中交集团控制         接受建造劳务      56,599.01    127,847.86
民航机场建设工程有限公司    同受中交集团控制         接受建造劳务      50,248.99     48,576.37
中交**航务工程局有限公司   同受中交集团控制         接受建造劳务      31,566.77     21,922.20
中交瑞通建筑工程有限公司    同受中交集团控制         接受建造劳务      22,527.66     28,518.67
中交第二公路工程局有限公司   同受中交集团控制         接受建造劳务      19,358.59     24,786.70
                同受中交集团控制及
中交第**路工程局有限公司             接受建造劳务             19,207.00     33,969.48
                子公司的其他股东
中交第二航务工程局有限公司   同受中交集团控制         接受建造劳务      14,216.57     46,359.88
中交第四航务工程局有限公司   同受中交集团控制         接受建造劳务       8,782.00     29,860.98
厦门益悦置业有限公司      子公司的其他股东         咨询服务         3,251.65       877.38
天津思源兴业房地产经纪有限   同受中交房地产集团
                          销售代理                2,089.00      1,084.05
公司              控制
中交一公局第七工程有限公司   同受中交集团控制         接受建造劳务               -     7,301.47
中交二航局建筑工程有限公司   同受中交集团控制         接受建造劳务               -     4,154.66
                                 购买商品/接受
其他小额            同受中交集团控制                      3,139.64      9,305.23
                                 劳务
合计                                          291,167.66    455,572.52
     （1）标的资产作为出租人
                                                          单位：万元
        承租方         关联关系         关联交易内容     2024 年度       2023 年度
                同受中交房地产集团
长沙瑞季酒店管理有限公司              办公室租赁收入              264.12        259.86
                控制
                同受中交房地产集团
中天房地产有限公司                 办公室租赁收入               60.67               -
                控制
中交一公局集团有限公司     同受中交集团控制         办公室租赁收入        21.02               -
中交集团            间接控股股东           办公室租赁收入        16.10               -
中交第四航务工程勘察设计院
                同受中交集团控制         办公室租赁收入        10.28               -
有限公司
中交二公局西南建设发展有限
                同受中交集团控制         办公室租赁收入          9.59              -
公司
中交广航局第五工程有限公司   同受中交集团控制         办公室租赁收入          3.39              -
中交第三航务工程局有限公司   同受中交集团控制         办公室租赁收入          3.39              -
中交路桥华南工程有限公司    同受中交集团控制         办公室租赁收入          3.39              -
中交地产股份有限公司                                      重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
         承租方              关联关系          关联交易内容          2024 年度           2023 年度
中交健康养老产业集团有限公           同受中交房地产集团
                                  办公室租赁收入                            -          43.14
司                       控制
合计                                                           391.95            303.01
     （2）标的资产作为承租人
                                                                          单位：万元
         出租方              关联关系          关联交易内容          2024 年度           2023 年度
                        同受中交房地产集团
上海远通置业有限公司                        办公室租赁                      427.51            427.26
                        控制
中交第四航务工程局有限公司           同受中交集团控制        办公室租赁                    83.05         102.30
中交资产管理有限公司              同受中交集团控制        办公室租赁                    43.03          77.37
中交地产舟山有限公司              合联营公司           办公室租赁                    27.41          28.49
中交一公局（郑州）投资建设
                        同受中交集团控制        展厅租赁                         -           0.64
有限公司
合计                                                           581.00            636.06
     （1）标的资产作为提供担保方
                                                                          单位：万元
提供担保方            被担保方      关联关系         担保金额         担保起始日               担保到期日
          佛山中交房地产开发                                                      2028/5/28 至
                          合联营公司          56,066.00   2018/9/21
          有限公司                                                            2029/4/28
          佛山香颂置业有限公                                                      2028/4/20 至
                          合联营公司          43,659.00   2018/9/21
          司                                                               2029/1/20
          武汉嘉秀房地产开发       联营公司的
          有限公司            子公司
中交地产股                                      808.04     2024/7/2            2040/4/26
份有限公司                                      323.22    2024/7/25            2040/4/26
          成都金牛区幸福汇轨       联营公司的
          道城市发展有限公司       子公司              277.04    2024/8/26            2040/4/26
          厦门保润房地产开发       联营公司的          12,288.00   2022/12/19           2029/7/11
          有限公司            子公司             5,952.00   2024/9/23            2029/7/3
中交地产股份有限公司                                      重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
提供担保方            被担保方      关联关系         担保金额           担保起始日           担保到期日
合计                                      140,572.23
                                                                      单位：万元
                                                            担保起始 担保到期
     提供担保方              被担保方          关联关系       担保金额
                                                               日          日
                  佛山中交房地产开发有
                             合联营公司                56,066.00 2018/9/21     至
                  限公司
                  佛山香颂置业有限公司 合联营公司                43,659.00 2018/9/21     至
                  厦门中泓房地产有限公                          8,017.20 2021/3/25 2029/3/10
                             合联营公司
                  司                                  15,861.00 2021/3/25 2029/3/15
中交地产股份有限公司
                  武汉嘉秀房地产开发有 联营公司的子
                  限公司        公司
                  成都金牛区幸福汇轨道     联营公司的子
                  城市发展有限公司       公司
                  厦门保润房地产开发有     联营公司的子
                  限公司            公司
合计                                               206,503.56
     （2）标的资产作为被担保方
                                                                         单位：万元
  提供担保方           关联关系         被担保方      担保金额          担保起始日          担保到期日
                          中交地产股份有
中交房地产集团      母公司                          30,200.00      2024/8/2      2025/7/25
                          限公司
重庆市金科宸居置     子公司的其他股      重庆美宸房地产
业有限公司        东            开发有限公司
保利发展控股集团     子公司其他股东      南京中悦房地产
股份有限公司       的控股股东        开发有限公司
常州路劲房地产开 子公司的其他股 南京中劲房地产
发有限公司    东       开发有限公司
中交地产股份有限公司                                重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
  提供担保方          关联关系    被担保方      担保金额         担保起始日       担保到期日
合计                                 309,932.99
                                                             单位：万元
  提供担保方          关联关系    被担保方      担保金额         担保起始日       担保到期日
                        中交地产股份有    110,000.00   2021/8/25   2026/8/25
中交房地产集团      母公司
                        限公司         25,700.00   2023/4/13   2024/4/12
重庆市金科宸居置 子公司的其他股 重庆美宸房地产
业有限公司    东       开发有限公司
广州市城市建设开 子公司其他股东 武汉锦秀嘉合置            17,110.00   2021/6/18   2027/6/15
发有限公司    的控股股东   业有限公司               3,586.61   2021/9/18   2027/9/17
江苏保利宁晟房地 子公司的其他股 南京中悦房地产
产开发有限公司  东       开发有限公司
常州路劲房地产开 子公司的其他股 南京中劲房地产
发有限公司    东       开发有限公司
建发房地产集团有 子公司其他股东 厦门宏佑房地产
限公司      的控股股东   开发有限公司
合计                                 457,219.90
     （1）关联方资金拆入
中交地产股份有限公司                                 重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
                                                           单位：万元
    关联方        关联关系      资金拆入金额              起始日          到期日
深圳市**商业管理有   子公司其他股东的控         12,750.00    2024/6/18    2026/6/17
限公司          股股东                1,700.00    2022/6/11    2024/1/24
常熟中南香缇苑房地产                      3,413.25    2023/10/26   2024/10/25
             合联营公司
有限公司                            3,413.25    2024/10/26   2025/10/25
成都中交花源美庐置业
             合联营公司              1,600.00    2021/4/20    2025/12/21
有限公司
福州中梁耀房地产开发                      1,020.00    2021/3/31     2026/3/7
             子公司的其他股东
有限公司                           12,870.60    2021/3/31     2026/3/7
江苏保利宁晟房地产开
             子公司的其他股东            490.00     2024/8/25    2025/2/24
发有限公司
中交地产股份有限公司                               重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
    关联方        关联关系     资金拆入金额             起始日          到期日
济南市中控股集团有限
             子公司的其他股东         4,610.00    2020/10/22    2024/2/9
公司
金广文旅产业发展（山
             子公司的其他股东         3,000.00    2024/4/30    2024/5/28
东）有限公司
北京毓秀置业有限公司   合联营公司
厦门润悦雅颂房地产有
             合联营公司            2,035.80    2021/10/28   2024/7/11
限公司
中交地产股份有限公司                              重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
    关联方        关联关系   资金拆入金额              起始日          到期日
温州中交梁辉置业有限                    858.00     2022/1/25    2024/10/26
             合联营公司
公司                           1,300.00    2024/10/27   2025/10/26
长沙金地金泰置业有限
             合联营公司            980.00     2023/6/24    2024/6/23
公司
中交地产股份有限公司                                重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
    关联方        关联关系     资金拆入金额              起始日          到期日
武汉德禄房地产开发有
             子公司的其他股东           238.68     2021/8/29    2022/2/28
限公司
郑州展腾置业有限公司   合联营公司             1,980.00     2024/3/7    2026/7/10
云南碧桂园房地产开发
             子公司的其他股东          4,900.00    2022/8/11    2023/8/10
有限公司
中建七局地产集团有限                      964.11     2023/11/10   2024/4/11
             子公司的其他股东
公司                               27.32     2023/10/12   2024/5/10
厦门中泓房地产有限公                     4,900.00    2022/8/23    2025/8/23
             合联营公司
司                              2,450.00    2022/9/19    2025/9/19
常熟市城市经营投资有
             子公司的其他股东           400.00      2023/3/2    2024/1/15
限公司
中交地产股份有限公司                                 重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
    关联方        关联关系      资金拆入金额              起始日          到期日
合肥和宸房地产开发有                      3,300.00    2022/11/17   2025/11/16
             合联营公司
限公司                            21,450.00    2022/11/23   2025/11/22
中交财务有限公司     同受中交集团控制
             与对子公司施加重大
南京隽耀房地产开发有
             影响的股东受同一控          1,400.00    2024/6/20    2027/3/28
限公司
             制
             同受中交房地产集团         12,000.00    2024/3/28    2026/3/27
中房集团         控制及子公司的其他
             股东                 1,943.67    2024/3/28    2026/3/27
中交房地产集团      母公司
中交地产股份有限公司                             重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
    关联方      关联关系   资金拆入金额               起始日          到期日
中交地产股份有限公司                                 重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
    关联方        关联关系     资金拆入金额               起始日          到期日
厦门益悦置业有限公司   子公司的其他股东
合肥和冉房地产开发有                      5,940.00    2023/8/22    2026/8/21
             合联营公司
限公司                             2,310.00    2024/10/11   2027/10/10
北京铭海置业有限公司   合联营公司               500.00     2023/8/17    2024/12/24
厦门保润房地产开发有
             联营公司的子公司           7,680.00    2023/4/25    2026/4/24
限公司
中交地产股份有限公司                                     重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
       关联方         关联关系      资金拆入金额              起始日              到期日
合肥金中京湖房地产开                          2,450.00    2024/8/28        2027/8/26
                 合联营公司
发有限公司                               2,450.00    2024/12/27       2027/12/27
广州市城市建设开发有       子公司其他股东的控
限公司              股股东
青岛城投新城开发建设
                 子公司的其他股东           1,000.00    2024/12/4        2025/11/24
有限公司
合计                             2,598,978.19
                                                                   单位：万元
       关联方         关联关系        资金拆入金额                 起始日           到期日
深圳市**商业管理有       子公司其他股东的控
限公司              股股东
中交地产股份有限公司                       重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
    关联方        关联关系       资金拆入金额           起始日         到期日
常熟中南香缇苑房地产                     2,664.00 2023/10/26    2023/12/28
             合联营公司
有限公司                           3,413.25 2022/10/26    2023/10/25
成都中交花源美庐置业
             合联营公司             2,000.00   2021/3/12   2023/11/24
有限公司
福州中梁耀房地产开发                     1,020.00   2021/3/31    2024/3/7
             子公司的其他股东
有限公司                          12,870.60   2021/3/31    2024/3/7
江苏保利宁晟房地产开
             子公司的其他股东          2,940.00   2022/1/20   2025/1/20
发有限公司
济南市中控股集团有限
             子公司的其他股东          4,610.00 2020/10/22    2024/10/21
公司
金广文旅产业发展（山
             子公司的其他股东          4,610.00 2020/12/31    2024/12/30
东）有限公司
北京毓秀置业有限公司   合联营公司
中交地产股份有限公司                     重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
    关联方        关联关系     资金拆入金额           起始日         到期日
厦门润悦雅颂房地产有
             合联营公司          10,200.00 2021/12/15    2024/12/14
限公司
温州中交梁辉置业有限                    780.00    2021/12/3   2024/10/26
             合联营公司
公司                            390.00 2021/12/30     2024/10/26
长沙金地金泰置业有限                    980.00    2022/6/24   2023/6/23
             合联营公司
公司                            980.00    2023/6/24   2024/6/23
中交地产股份有限公司                       重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
    关联方        关联关系       资金拆入金额           起始日         到期日
武汉德禄房地产开发有
             子公司的其他股东           238.68    2021/8/29   2022/2/28
限公司
郑州展腾置业有限公司   合联营公司
云南碧桂园房地产开发
             子公司的其他股东          4,900.00   2022/8/11   2023/8/10
有限公司
中建七局地产集团有限                      800.00 2020/10/12      2023/6/1
             子公司的其他股东
公司                             3,162.26 2020/10/12    2023/10/11
中交鼎信         同受中交集团控制
厦门中泓房地产有限公                     4,900.00   2022/8/23   2025/8/23
             合联营公司
司                              2,450.00   2022/9/19   2025/9/19
常熟市城市经营投资有                    13,712.00   2023/3/2     2024/3/6
             子公司的其他股东
限公司                            3,200.00   2023/3/2    2023/7/18
合肥和宸房地产开发有                     3,300.00 2022/11/17    2025/11/16
             合联营公司
限公司                           21,450.00 2022/11/23    2025/11/22
中交财务有限公司     同受中交集团控制          4,000.00   2021/6/24   2023/4/20
中交地产股份有限公司                        重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
    关联方        关联关系        资金拆入金额           起始日         到期日
             与对子公司施加重大
南京隽耀房地产开发有
             影响的股东受同一控          1,400.00   2023/6/20   2024/6/19
限公司
             制
             同受中交房地产集团           951.00    2023/8/18   2024/8/17
中房集团         控制及子公司的其他
             股东                  951.00    2023/8/18   2025/8/17
厦门益悦置业有限公司   子公司的其他股东          14,700.00   2023/3/9     2024/3/8
合肥和冉房地产开发有
             合联营公司              5,940.00   2023/8/22   2026/8/21
限公司
中交房地产集团      母公司                8,991.00   2021/6/18   2023/2/10
中交地产股份有限公司                    重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
    关联方      关联关系     资金拆入金额            起始日         到期日
中交地产股份有限公司                    重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
    关联方      关联关系     资金拆入金额            起始日         到期日
中交地产股份有限公司                         重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
    关联方        关联关系        资金拆入金额            起始日         到期日
北京铭海置业有限公司   合联营公司                500.00    2023/6/30   2025/6/29
             与对子公司施加重大
厦门兆厦弘汇投资有限   影响的股东受同一控          38,808.00   2023/2/1    2023/5/31
公司           制及子公司的其他股          17,463.60   2023/1/18   2023/1/31
             东
中交地产股份有限公司                        重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
    关联方        关联关系        资金拆入金额           起始日         到期日
建发房地产集团有限公   子公司其他股东的控
司            股股东
厦门保润房地产开发有
             联营公司的子公司           2,304.00   2023/3/31   2026/3/30
限公司
中交地产股份有限公司                           重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
       关联方         关联关系     资金拆入金额              起始日         到期日
合计                              4,564,471.89
     （2）关联方资金拆出
                                                           单位：万元
       关联方         关联关系     资金拆出金额              起始日         到期日
四川雅恒房地产开发有                           495.00    2024/2/1    2024/6/26
                 合联营公司
限公司                                7,834.04    2024/2/1    2024/7/31
中交富力（北京）置业                        13,000.00    2024/1/31   2025/1/30
                 合联营公司
有限公司                              10,000.00    2023/9/21   2024/3/20
苏州金阖诚置业有限公
                 合联营公司             1,470.00 2023/12/25     2024/3/26
司
中交地产股份有限公司                       重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
    关联方        关联关系       资金拆出金额           起始日         到期日
武汉嘉秀房地产开发有                     2,450.00   2024/6/15   2025/6/14
             联营公司的子公司
限公司                             980.00    2023/5/18   2024/5/17
佛山中交房地产开发有
             合联营公司              167.19    2023/3/20   2024/3/19
限公司
中交地产股份有限公司                       重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
    关联方        关联关系       资金拆出金额           起始日         到期日
济南市中控股集团有限
             子公司的其他股东         20,000.00   2024/11/4   2025/11/4
公司
金广文旅产业发展（山
             子公司的其他股东         20,000.00   2024/11/4   2025/11/4
东）有限公司
北京金地致远企业管理                      620.85    2024/1/15   2024/3/29
             子公司的其他股东
咨询有限公司                         1,506.75   2024/1/15   2024/6/12
重庆市金科宸居置业有                     3,842.30   2024/6/24   2024/12/23
             子公司的其他股东
限公司                             998.00 2023/12/24     2024/6/23
佛山香颂置业有限公司   合联营公司              137.91 2023/10/25     2024/7/14
中交地产股份有限公司                        重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
    关联方        关联关系        资金拆出金额           起始日         到期日
郑州滨悦房地产开发有                        35.62    2024/4/11    2024/6/2
             合联营公司
限公司                             1,000.00   2024/4/11   2024/8/16
北京茂康企业管理有限                     16,643.90   2022/5/26   2022/11/25
             子公司的其他股东
公司                              1,918.18 2022/12/29    2023/12/28
中交云南建设投资发展                      9,000.00   2023/6/6     2024/6/5
             子公司的其他股东
有限公司                            6,000.00 2023/10/16    2024/10/15
             与对子公司施加重大
安宁金域华辉房地产开
             影响的股东受同一控          6,720.00 2023/10/15    2024/10/14
发有限公司
             制
             子公司其他股东的控
华润置地控股有限公司                     19,600.00   2022/4/8     2024/4/7
             股股东
中交地产股份有限公司                       重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
    关联方        关联关系       资金拆出金额           起始日         到期日
重庆金科房地产开发有                     2,100.00 2023/12/24    2024/4/29
             子公司的其他股东
限公司                            1,155.00 2023/12/24    2024/4/29
中交地产股份有限公司                     重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
    关联方        关联关系       资金拆出金额          起始日         到期日
厦门大唐房地产集团有                     810.00 2023/12/24     2024/6/23
             子公司的其他股东
限公司                            810.00    2024/6/24   2024/12/23
重庆葆和房地产开发有                    6,816.91 2023/12/11    2024/12/10
             合联营公司
限公司                           6,816.91 2024/12/11    2025/12/10
重庆铭秉房地产开发有
             合营公司的子公司          759.00 2023/12/28     2024/12/27
限公司
重庆铭勤房地产开发有
             合营公司的子公司          514.80 2023/12/28     2024/12/27
限公司
金地（集团）股份有限
             子公司的其他股东         5,800.00   2024/3/1    2025/2/28
公司
中交地产股份有限公司                       重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
    关联方        关联关系       资金拆出金额           起始日         到期日
厦门益悦置业有限公司   子公司的其他股东
成都金牛区幸福汇轨道
             联营公司的子公司         38,545.48   2024/1/7     2025/1/6
城市发展有限公司
苏州隽泽房地产开发有                     1,372.00 2022/12/16    2025/12/15
             子公司的其他股东
限公司                            4,900.00   2023/1/13   2026/1/12
东莞市万科中交中天创                     2,376.00   2023/6/10    2024/6/9
             合联营公司
合房地产有限公司                       2,376.00   2024/6/10    2025/6/9
厦门悦盈企业咨询有限
             合联营公司               16.00    2023/5/19   2026/5/18
公司
越秀（武汉）实业投资
             子公司的其他股东          1,960.00 2023/11/29    2024/6/14
有限公司
中交地产股份有限公司                              重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
       关联方         关联关系        资金拆出金额              起始日         到期日
广州市城市建设开发有       子公司其他股东的控            3,675.00    2023/9/18   2024/6/14
限公司              股股东                  4,165.00    2023/9/18   2024/6/17
台州滨帆房地产开发有                            2,450.00 2024/11/22     2025/11/21
                 合营公司的子公司
限公司                                     157.50    2023/7/20   2024/1/19
台州滨交房地产开发有                            6,650.00    2024/2/29   2025/2/28
                 合营公司的子公司
限公司                                     875.00    2024/3/13   2025/3/12
合计                                 1,284,251.52
                                                              单位：万元
       关联方         关联关系        资金拆出金额              起始日         到期日
四川雅恒房地产开发有                              990.00    2023/8/1    2023/8/25
                 合联营公司
限公司                                     660.00    2023/8/1    2023/12/15
中交富力（北京）置业                           13,000.00    2022/7/31   2023/1/30
                 合联营公司
有限公司                                 13,000.00    2023/1/31   2023/7/30
中交地产股份有限公司                       重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
    关联方        关联关系       资金拆出金额           起始日         到期日
中交立达（天津）房地
             合联营公司             1,400.00   2023/6/29   2023/9/11
产开发有限公司
苏州金阖诚置业有限公                    48,161.86 2022/12/25    2023/6/24
             合联营公司
司                              2,450.00   2023/6/25    2023/7/5
武汉嘉秀房地产开发有
             联营公司的子公司          2,450.00 2022/12/15    2023/12/14
限公司
中交地产股份有限公司                     重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
    关联方        关联关系     资金拆出金额           起始日         到期日
佛山中交房地产开发有
             合联营公司            188.65 2022/10/25     2023/10/24
限公司
佛山香颂置业有限公司   合联营公司            284.22    2023/1/28   2023/7/27
中交地产股份有限公司                       重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
    关联方        关联关系       资金拆出金额           起始日         到期日
郑州滨悦房地产开发有
             合联营公司             1,800.00   2023/4/11   2023/10/10
限公司
北京茂康企业管理有限                    16,643.90   2022/5/26   2022/11/25
             子公司的其他股东
公司                             1,918.18 2022/12/29    2023/12/28
中交云南建设投资发展   子公司的其他股东          9,000.00   2022/6/6     2023/6/5
中交地产股份有限公司                        重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
    关联方        关联关系        资金拆出金额           起始日         到期日
有限公司                            9,000.00   2023/6/6     2024/6/5
             与对子公司施加重大          6,720.00 2022/10/15    2023/10/14
安宁金域华辉房地产开
             影响的股东受同一控
发有限公司                           6,720.00 2023/10/15    2024/10/14
             制
北京金地致远企业管理                       628.92    2022/7/15   2023/3/15
             子公司的其他股东
咨询有限公司                           230.46    2022/7/15   2023/4/17
             子公司其他股东的控          2,450.00   2023/5/14   2023/10/25
华润置地控股有限公司
             股股东               17,150.00   2023/5/14   2024/5/13
中交地产股份有限公司                       重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
    关联方        关联关系       资金拆出金额           起始日         到期日
重庆市金科宸居置业有
             子公司的其他股东          3,842.30 2023/12/24    2024/6/23
限公司
重庆金科房地产开发有                      350.00 2022/12/24     2023/12/20
             子公司的其他股东
限公司                            2,100.00 2022/12/24    2023/12/23
厦门大唐房地产集团有   子公司的其他股东          3,900.00 2022/12/24    2023/12/20
中交地产股份有限公司                     重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
      关联方      关联关系       资金拆出金额          起始日         到期日
限公司                           1,800.00 2022/12/24    2023/12/23
重庆葆和房地产开发有                    6,816.91 2022/12/11    2023/6/10
             合联营公司
限公司                           6,816.91   2023/6/11   2023/12/10
重庆铭秉房地产开发有                     759.00 2022/12/28     2023/6/27
             合营公司的子公司
限公司                            759.00    2023/6/28   2023/12/27
郑州展腾置业有限公司   合联营公司            3,300.00   2021/7/9     2023/1/9
重庆铭勤房地产开发有
             合营公司的子公司         3,869.55 2023/12/11    2024/12/10
限公司
中交地产股份有限公司                       重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
    关联方        关联关系       资金拆出金额           起始日         到期日
金地（集团）股份有限                     1,450.00   2021/4/22   2023/6/20
             子公司的其他股东
公司                             1,450.00   2023/6/21   2024/4/21
成都金牛区幸福汇轨道                     9,234.72   2023/8/7    2023/11/1
             联营公司的子公司
城市发展有限公司                        331.06    2023/8/7    2023/12/20
中交地产股份有限公司                       重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
    关联方        关联关系       资金拆出金额           起始日         到期日
苏州隽泽房地产开发有                     1,372.00 2022/12/16    2025/12/15
             子公司的其他股东
限公司                            4,900.00   2023/1/13   2026/1/12
东莞市万科中交中天创
             合联营公司             2,376.00   2022/6/10    2023/6/9
合房地产有限公司
厦门悦盈企业咨询有限                       16.00    2022/5/19   2023/5/18
             合联营公司
公司                               16.00    2023/5/19   2026/5/18
厦门保润房地产开发有                     2,761.19   2022/6/14   2023/1/17
             联营公司的子公司
限公司                             960.00    2022/9/22   2023/1/17
越秀（武汉）实业投资
             子公司的其他股东          4,900.00   2023/4/13   2023/10/12
有限公司
中交地产股份有限公司                             重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
      关联方        关联关系        资金拆出金额                起始日         到期日
广州市城市建设开发有     子公司其他股东的控
限公司            股股东
台州滨帆房地产开发有                           7,070.00    2022/2/24    2023/2/23
               合营公司的子公司
限公司                                  7,070.00    2023/2/24    2023/8/23
台州滨交房地产开发有
               合营公司的子公司              6,860.00    2023/9/29    2024/3/28
限公司
合计                                1,532,883.15
     （3）支付资金使用费（利息支出）
                                                              单位：万元
         关联方               关联关系            2024 年度           2023 年度
中交房地产集团             母公司                          48,459.78    119,753.33
云南碧桂园房地产开发有限公司      子公司的其他股东                      2,505.85       2,719.16
                    子公司其他股东的控股股
广州市城市建设开发有限公司                                      823.45                 -
                    东
武汉德禄房地产开发有限公司       子公司的其他股东                       811.78         779.82
                    同受中交房地产集团控制
中房集团                                               682.49          32.33
                    及子公司的其他股东
厦门润悦雅颂房地产有限公司       合联营公司                          632.12        1,407.60
中交房地产管理集团有限公司       同受中交房地产集团控制                    590.60         607.73
常熟市城市经营投资有限公司       子公司的其他股东                       493.35         795.15
中交地产产业发展有限公司        同受中交房地产集团控制                    349.65                 -
中交财务有限公司            同受中交集团控制                       197.36         793.79
温州中交梁辉置业有限公司        合联营公司                          177.87         177.38
中交地产股份有限公司                       重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
         关联方            关联关系       2024 年度       2023 年度
金广文旅产业发展（山东）有限公司   子公司的其他股东            120.86        368.80
                   与对子公司施加重大影响
南京隽耀房地产开发有限公司                          114.70         59.84
                   的股东受同一控制
成都中交花源美庐置业有限公司     合联营公司                95.06        123.22
中建七局地产集团有限公司       子公司的其他股东             93.51        402.53
济南市中控股集团有限公司       子公司的其他股东             39.41        368.80
北京毓秀置业有限公司         合联营公司                28.08              -
青岛城投新城开发建设有限公司     子公司的其他股东               3.89             -
                   子公司其他股东的控股股
建发房地产集团有限公司                                  -      3,405.13
                   东
                   与对子公司施加重大影响
厦门兆厦弘汇投资有限公司       的股东受同一控制及子公               -      2,928.73
                   司的其他股东
福州中梁耀房地产开发有限公司     子公司的其他股东                  -      1,909.82
江苏保利宁晟房地产开发有限公司    子公司的其他股东                  -       471.10
中交鼎信               同受中交集团控制                  -       201.64
其他小额                                    66.20         18.73
合计                                   56,286.00    137,324.65
     （4）收取资金使用费（利息收入）
                                                  单位：万元
         关联方            关联关系       2024 年度       2023 年度
成都金牛区幸福汇轨道城市发展有限
                   联营公司的子公司           3,852.65      5,402.44
公司
                   子公司其他股东的控股股
华润置地控股有限公司                            2,555.45      2,357.30
                   东
武汉嘉秀房地产开发有限公司      联营公司的子公司           1,234.46      2,266.39
台州滨交房地产开发有限公司      合营公司的子公司           1,094.07      1,019.62
重庆铭秉房地产开发有限公司      合营公司的子公司           1,083.70      1,080.74
台州滨帆房地产开发有限公司      合营公司的子公司            997.25        709.75
厦门益悦置业有限公司         子公司的其他股东            968.28              -
重庆铭勤房地产开发有限公司      合营公司的子公司            782.90        780.76
                   与对子公司施加重大影响
安宁金域华辉房地产开发有限公司                        756.50        754.44
                   的股东受同一控制
金地（集团）股份有限公司       子公司的其他股东            717.69       1,196.37
                   子公司其他股东的控股股
广州市城市建设开发有限公司                          648.72       1,387.36
                   东
中交云南建设投资发展有限公司     子公司的其他股东            617.25        615.57
中交地产股份有限公司                          重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
         关联方           关联关系           2024 年度           2023 年度
重庆葆和房地产开发有限公司      合联营公司                    364.83          397.85
中交财务有限公司           同受中交集团控制                 312.36          232.29
郑州滨悦房地产开发有限公司      合联营公司                    304.25          921.20
重庆市金科宸居置业有限公司      子公司的其他股东                 279.31          281.09
济南市中控股集团有限公司       子公司的其他股东                 272.00                 -
金广文旅产业发展（山东）有限公司   子公司的其他股东                 272.00                 -
东莞市万科中交中天创合房地产有限
                   合联营公司                    179.81          179.32
公司
厦门悦盈企业咨询有限公司       合联营公司                       0.97            0.96
苏州金阖诚置业有限公司        合联营公司                          -        3,441.41
郑州展腾置业有限公司         合联营公司                          -          52.93
厦门保润房地产开发有限公司      联营公司的子公司                       -          15.60
中交立达（天津）房地产开发有限公
                   合联营公司                          -          12.02
司
其他小额                                           2.79                -
合计                                        17,297.26       23,105.43
                                                         单位：万元
        关联方        关联关系         关联交易内容    2024 年度        2023 年度
                                工抵房产生的其
中建七局地产集团有限公司     子公司的其他股东                      424.98              -
                                他收益
合计                                             424.98              -
     （1）应收款项
                                                         单位：万元
         关联方           关联关系           2024 年末           2023 年末
济南市中控股集团有限公司       子公司的其他股东               11,795.55        4,182.08
重庆中交物业管理有限公司重庆分公
                   同受中交房地产集团控制                 0.14                -
司
合计                                        11,795.70        4,182.08
中交地产股份有限公司                       重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
                                                  单位：万元
         关联方          关联关系         2024 年末       2023 年末
其他小额                                    68.50        114.75
合计                                      68.50        114.75
                                                  单位：万元
         关联方          关联关系         2024 年末       2023 年末
重庆铭秉房地产开发有限公司      合营公司的子公司           3,767.21             -
重庆铭勤房地产开发有限公司      合营公司的子公司           1,925.21             -
武汉嘉秀房地产开发有限公司      联营公司的子公司           1,190.85      3,436.40
郑州滨悦房地产开发有限公司      合联营公司               374.78         52.27
                   子公司其他股东的控股股
华润置地控股有限公司                            2,704.47      2,495.56
                   东
重庆葆和房地产开发有限公司      合联营公司              1,710.98      1,710.98
                   与对子公司施加重大影响
安宁金域华辉房地产开发有限公司                       2,229.02      1,427.12
                   的股东受同一控制
中交云南建设投资发展有限公司     子公司的其他股东           1,832.36      1,178.08
重庆金科房地产开发有限公司      子公司的其他股东            302.17        719.34
中交立达（天津）房地产开发有限公
                   合联营公司              1,130.03      1,739.41
司
厦门大唐房地产集团有限公司      子公司的其他股东           1,153.59       616.58
金地（集团）股份有限公司       子公司的其他股东            904.29       1,401.47
台州滨交房地产开发有限公司      合营公司的子公司            554.27        554.46
重庆市金科宸居置业有限公司      子公司的其他股东            103.43              -
东莞市万科中交中天创合房地产有限
                   合联营公司               137.91        384.46
公司
合计                                   20,020.59     15,716.13
                                                  单位：万元
         关联方          关联关系         2024 年末       2023 年末
国投泰康信托有限公司         子公司的其他股东          45,502.75     24,408.13
中交富力（北京）置业有限公司     合联营公司             28,170.00     25,459.09
佛山香颂置业有限公司         合联营公司             20,820.40     21,392.40
苏州金阖诚置业有限公司        合联营公司             30,291.70     36,629.36
济南市中控股集团有限公司       子公司的其他股东          27,576.33             -
金广文旅产业发展（山东）有限公司   子公司的其他股东          27,576.33             -
中交地产股份有限公司                       重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
         关联方           关联关系        2024 年末       2023 年末
北京茂康企业管理有限公司       子公司的其他股东          11,376.34     19,753.56
佛山中交房地产开发有限公司      合联营公司             11,527.83     14,575.81
武汉嘉秀房地产开发有限公司      联营公司的子公司           9,646.27     35,797.68
台州滨交房地产开发有限公司      合营公司的子公司          18,332.60     15,417.44
                   与对子公司施加重大影响
安宁金域华辉房地产开发有限公司                      18,293.16     18,293.16
                   的股东受同一控制
台州滨帆房地产开发有限公司      合营公司的子公司          15,409.41     14,396.04
中交云南建设投资发展有限公司     子公司的其他股东          14,919.85     14,919.85
重庆铭秉房地产开发有限公司      合营公司的子公司          11,734.09     13,444.38
重庆铭勤房地产开发有限公司      合营公司的子公司           6,041.52     10,357.79
重庆葆和房地产开发有限公司      合联营公司              8,002.46      7,766.62
四川雅恒房地产开发有限公司      合联营公司              3,308.46      8,989.04
重庆市金科宸居置业有限公司      子公司的其他股东           1,082.29      4,981.78
东莞市万科中交中天创合房地产有限
                   合联营公司              2,429.27      2,005.18
公司
重庆金科房地产开发有限公司      子公司的其他股东            602.60       6,552.74
厦门大唐房地产集团有限公司      子公司的其他股东           2,300.56      5,616.64
郑州滨悦房地产开发有限公司      合联营公司               966.32      12,160.69
厦门保润房地产开发有限公司      联营公司的子公司            594.79              -
金地（集团）股份有限公司       子公司的其他股东             28.34       9,811.62
越秀（武汉）实业投资有限公司     子公司的其他股东                  -     23,003.93
                   子公司其他股东的控股股
广州市城市建设开发有限公司                                -      9,937.15
                   东
其他小额                                   847.18       1,169.23
合计                                  317,380.84    356,839.31
                                                  单位：万元
         关联方           关联关系        2024 年末       2023 年末
                   子公司其他股东的控股股
华润置地控股有限公司                          157,314.19    159,132.00
                   东
厦门益悦置业有限公司         子公司的其他股东          62,124.10             -
成都金牛区幸福汇轨道城市发展有限
                   联营公司的子公司          52,955.65     53,577.64
公司
北京茂康企业管理有限公司       子公司的其他股东          18,385.18     31,923.53
苏州隽泽房地产开发有限公司      子公司的其他股东          39,053.00     39,053.00
中交地产股份有限公司                       重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
         关联方          关联关系         2024 年末       2023 年末
金地（集团）股份有限公司       子公司的其他股东          19,230.84     19,679.73
北京金地致远企业管理咨询有限公司   子公司的其他股东           2,635.15      8,172.71
重庆铭秉房地产开发有限公司      合营公司的子公司             39.98         45.47
厦门悦盈企业咨询有限公司       合联营公司                18.59         17.57
合计                                  351,756.69    311,601.65
     （2）应付款项
                                                  单位：万元
         关联方          关联关系         2024 年末       2023 年末
中交一公局集团有限公司        同受中交集团控制          49,117.42     45,822.09
中交建筑集团有限公司         同受中交集团控制          52,080.68     84,031.23
中交第二航务工程局有限公司      同受中交集团控制          43,261.05     52,418.57
民航机场建设工程有限公司       同受中交集团控制          41,504.27     35,424.26
中交建筑集团第三工程有限公司     同受中交集团控制          26,073.89        31.15
中交**航务工程局有限公司      同受中交集团控制          23,229.18     13,732.13
中交瑞通建筑工程有限公司       同受中交集团控制          19,664.78     12,090.45
中交第二公路工程局有限公司      同受中交集团控制          13,583.25      9,747.05
中交第三航务工程局有限公司      同受中交集团控制          12,740.47     23,069.08
中交第四航务工程局有限公司      同受中交集团控制          11,187.27     16,240.88
中交二航局建筑工程有限公司      同受中交集团控制          10,999.26     18,054.38
                   同受中交集团控制及子公
中交第**路工程局有限公司                        10,609.44      8,297.51
                   司的其他股东
中交一公局第七工程有限公司      同受中交集团控制           2,072.87      4,093.95
中交第四航务工程勘察设计院有限公
                   同受中交集团控制            765.04        246.97
司
厦门益悦置业有限公司         子公司的其他股东            595.29        877.38
                   与对子公司施加重大影响
南京隽耀房地产开发有限公司                          352.68        517.89
                   的股东受同一控制
                   与对子公司施加重大影响
深圳碧盛发展有限公司                             338.84        681.96
                   的股东受同一控制
其他小额                                  1,724.32      2,140.38
合计                                  319,900.01    327,517.32
中交地产股份有限公司                      重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
                                                 单位：万元
         关联方         关联关系         2024 年末       2023 年末
民航机场建设工程有限公司      同受中交集团控制           1,175.31     16,193.54
中交建筑集团有限公司        同受中交集团控制            354.30       2,445.39
合计                                   1,529.61     18,638.93
                                                 单位：万元
         关联方         关联关系         2024 年末       2023 年末
中交第二航务工程局有限公司     同受中交集团控制            284.04              -
中交房地产管理集团有限公司     同受中交房地产集团控制          68.50         98.50
中交一航局西南工程有限公司     同受中交集团控制                  -      5,471.92
北京一二零一印刷有限公司      同受中交房地产集团控制               -       113.21
其他                                     43.46         44.63
合计                                    396.00       5,728.26
                                                 单位：万元
         关联方         关联关系         2024 年末       2023 年末
中交一公局集团有限公司       同受中交集团控制             32.08              -
合计                                     32.08              -
                                                 单位：万元
         关联方         关联关系         2024 年末       2023 年末
云南碧桂园房地产开发有限公司    子公司的其他股东           5,741.46      3,235.61
福州中梁耀房地产开发有限公司    子公司的其他股东           3,849.72      3,849.72
武汉德禄房地产开发有限公司     子公司的其他股东           2,472.09      1,951.83
                  子公司其他股东的控股股
广州市城市建设开发有限公司                         823.45              -
                  东
中建七局地产集团有限公司      子公司的其他股东            667.98        791.94
江苏保利宁晟房地产开发有限公司   子公司的其他股东            109.68        113.82
厦门润悦雅颂房地产有限公司     合联营公司                80.82              -
北京毓秀置业有限公司        合联营公司                28.08              -
                  与对子公司施加重大影响
南京隽耀房地产开发有限公司                               -       986.06
                  的股东受同一控制
长沙瑞季酒店管理有限公司      同受中交房地产集团控制          20.14              -
中交地产股份有限公司                      重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
         关联方            关联关系      2024 年末       2023 年末
合计                                  13,793.42     10,928.98
                                                 单位：万元
         关联方            关联关系      2024 年末       2023 年末
                  同受中交集团控制及子公
**路桥工程有限责任公司                        23,100.00     24,000.00
                  司的其他股东
                  同受中交房地产集团控制
中房集团                                 2,900.00      1,400.00
                  及子公司的其他股东
中交房地产管理集团有限公司     同受中交房地产集团控制        7,300.00      6,500.00
合计                                  33,300.00     31,900.00
                                                 单位：万元
         关联方            关联关系      2024 年末       2023 年末
中交房地产集团           母公司               50,465.68       240.37
云南碧桂园房地产开发有限公司    子公司的其他股东          31,568.86     31,536.84
                  子公司其他股东的控股股
广州市城市建设开发有限公司                       15,179.76             -
                  东
厦门益悦置业有限公司        子公司的其他股东          13,971.77     14,700.00
常熟市城市经营投资有限公司     子公司的其他股东          12,874.43     14,360.70
成都睿迩城市建设开发有限公司    合联营公司              8,259.48      8,259.48
长沙金地金泰置业有限公司      合联营公司              7,840.00      5,390.00
                  与对子公司施加重大影响
南京隽耀房地产开发有限公司                        7,600.00      1,400.00
                  的股东受同一控制
江苏保利宁晟房地产开发有限公司   子公司的其他股东           7,350.00      2,450.00
中交第二航务工程局有限公司     同受中交集团控制           6,041.33      6,041.33
长沙瑞季酒店管理有限公司      同受中交房地产集团控制        5,494.50        57.90
中交房地产管理集团有限公司     同受中交房地产集团控制        1,850.00      1,679.10
武汉德禄房地产开发有限公司     子公司的其他股东           4,867.47      4,867.47
中交第三航务工程局有限公司     同受中交集团控制           4,500.00      4,500.00
                  同受中交集团控制及子公
中交昆明建设发展有限公司                         1,600.00      1,600.00
                  司的其他股东
青岛城投新城开发建设有限公司    子公司的其他股东           1,003.89             -
首铸二号（东莞）房地产有限公司   合联营公司               925.00        925.00
其他小额                                 2,343.19             -
合计                                 183,735.36     98,008.19
中交地产股份有限公司                      重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
                                                  单位：万元
         关联方            关联关系      2024 年末        2023 年末
中交财务有限公司          同受中交集团控制           3,905.01       7,059.31
合计                                   3,905.01       7,059.31
                                                  单位：万元
         关联方            关联关系      2024 年末        2023 年末
中交地产舟山有限公司        合联营公司                 28.57          28.23
中交第四航务工程局有限公司     同受中交集团控制                   -         46.60
上海远通置业有限公司        同受中交房地产集团控制        1,042.51       1,188.88
合计                                   1,071.08       1,263.71
                                                  单位：万元
         关联方            关联关系      2024 年末        2023 年末
中交房地产集团           母公司             1,677,630.23   1,724,585.45
厦门保润房地产开发有限公司     联营公司的子公司          68,160.00      62,400.00
北京毓秀置业有限公司        合联营公司             42,000.00      40,000.00
                  子公司其他股东的控股股
深圳市**商业管理有限公司                       38,750.00      54,100.00
                  东
厦门中泓房地产有限公司       合联营公司             37,730.00      37,730.00
郑州展腾置业有限公司        合联营公司             28,380.00      19,470.00
厦门润悦雅颂房地产有限公司     合联营公司             25,740.89      48,327.60
合肥和宸房地产开发有限公司     合联营公司             24,750.00      24,750.00
福州中梁耀房地产开发有限公司    子公司的其他股东          21,422.80      23,872.80
                  同受中交房地产集团控制
中房集团                                19,571.96       1,902.00
                  及子公司的其他股东
合肥和冉房地产开发有限公司     合联营公司              8,250.00       5,940.00
江苏保利宁晟房地产开发有限公司   子公司的其他股东           8,063.27       8,075.99
成都中交花源美庐置业有限公司    合联营公司              5,500.00       5,500.00
合肥金中京湖房地产开发有限公司   合联营公司              4,900.00               -
温州中交梁辉置业有限公司      合联营公司              3,857.63       3,679.76
常熟中南香缇苑房地产有限公司    合联营公司              3,413.25       3,413.25
南京隽耀房地产开发有限公司     与对子公司施加重大影响        2,500.76               -
中交地产股份有限公司                        重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
         关联方            关联关系        2024 年末        2023 年末
                    的股东受同一控制
北京铭海置业有限公司          合联营公司                 30.17       6,030.17
济南市中控股集团有限公司        子公司的其他股东                   -      7,339.92
金广文旅产业发展（山东）有限公司    子公司的其他股东                   -      7,364.84
中建七局地产集团有限公司        子公司的其他股东                   -      4,126.38
上海远通置业有限公司          同受中交房地产集团控制          645.00         645.00
合计                                  2,021,295.94   2,089,253.16
                                                    单位：万元
         关联方            关联关系        2024 年末        2023 年末
中交财务有限公司            同受中交集团控制           9,032.87           1.56
合计                                     9,032.87           1.56
     报告期内标的公司的关联交易主要为标的公司基于房地产开发行业日常经营需
 求向关联方采购建筑承包服务等，关联交易定价参考市场价格，具有商业合理性。报
 告期内标的公司的关联资金拆借主要基于房地产开发行业日常经营需求向股东、子公
 司少数股东等关联方拆借资金。因此，标的公司的关联交易具有必要性及公允性。
（三）本次交易前后上市公司关联交易的变化情况
     根据安永出具的《备考审阅报告》，交易完成后，关联交易具体情况如下：
     （1）向关联方销售商品或提供劳务
                                                    单位：万元
       关联方       关联关系   关联交易内容     2024 年度         2023 年度
                      物业服务收
中交一公局集团有限公司  同受中交集团控制 入、资产管理            3,681.30      5,332.70
                      等
                      物业服务收
**交通建设股份有限公司 同受中交集团控制 入、资产管理            3,989.82      1,675.00
                      等
中交一公局集团建筑工程有
             同受中交集团控制 物业服务等             2,744.52          1.60
限公司
中交物业有限公司       同受中交房地产集 物业服务等           2,434.53              -
中交地产股份有限公司                            重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
       关联方       关联关系       关联交易内容     2024 年度            2023 年度
               团控制
中交财信（聊城市）建设投
             同受中交集团控制 餐费收入等                 1,708.46         3,097.61
资有限公司
海南中交总部经济发展有限
             同受中交集团控制 物业服务等                 1,636.96          110.93
公司
中交七鲤古镇（赣州）文化
             同受中交集团控制 物业服务等                 1,408.58          308.58
发展有限公司
中交轨道交通运营有限公司 同受中交集团控制 物业服务等                 1,260.67          343.85
上海振华重工（集团）股份
             同受中交集团控制 物业服务等                 1,137.32          477.92
有限公司
中交滨江（上海）建设管理
             同受中交集团控制 物业服务等                 1,042.35           26.83
有限公司
中交建筑集团有限公司     同受中交集团控制 物业服务等                991.63           309.09
               同受中交房地产集
中交雄安产业发展有限公司            物业服务等                941.12                 -
               团控制
               同受中交房地产集
华通置业有限公司                代建收入等                936.79          4,757.33
               团控制
重庆中交置业有限公司     同受中交集团控制 物业服务等                817.33           850.00
中交**航务工程勘察设计
             同受中交集团控制 物业服务等                  791.98                 -
院有限公司
中交天津航道局有限公司    同受中交集团控制 物业服务等                767.36                 -
上海航道物流有限公司     同受中交集团控制 物业服务                 731.76                 -
中交投资有限公司       同受中交集团控制 物业服务等                701.14           444.04
中交房地产集团        母公司          代建收入等            784.47           377.36
三亚中交瀚星投资有限公司 同受中交集团控制 物业服务                   403.16           877.72
                            销售商品/提
其他小额                                       20,570.92         8,825.18
                            供劳务
合计                                         49,482.19        27,815.74
     （2）自关联方购买商品或接受服务
                                                           单位：万元
        关联方          关联关系         关联交易内容   2024 年度        2023 年度
中交瑞通建筑工程有限公司    同受中交集团控制          接受建造劳务         509.90      3,012.02
中龙智慧科技服务（深圳）有
                          物业管理服务                 434.70       668.57
限公司             合联营企业
重庆中交云栖美庐置业有限公   同受中交房地产集团
                          咨询服务                    80.19      1,886.79
司               控制
                          购买商品/接受
其他小额                                             668.25       665.48
                          劳务
合计                                            1,693.05       6,232.87
     （3）关联租赁
中交地产股份有限公司                           重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
                                                            单位：万元
         关联方        关联关系         关联交易内容        2024 年度      2023 年度
                  同受中交房地产集团
华通置业有限公司                    办公室租赁收入               427.51       427.26
                  控制
中交滨江（上海）建设管理有
                  同受中交集团控制       车辆租赁收入            15.09          4.87
限公司
合计                                                442.60       432.12
                                                            单位：万元
         关联方        关联关系         关联交易内容        2024 年度      2023 年度
中交一公局集团有限公司       同受中交集团控制       办公室租赁           4,410.02
长沙中住兆嘉房地产开发有限     同受中交房地产集团
                            办公室租赁                 264.12       259.86
公司                控制
北京首都环线高速公路有限公
                  同受中交集团控制       高速服务区租赁          137.61
司                                                                     -
中交四航局第二工程有限公司     同受中交集团控制       停车场租赁             92.50
                  同受中交房地产集团
中交物业有限公司                    办公室租赁                  74.74       430.02
                  控制
                  同受中交房地产集团
中交广州港口物业有限公司                车辆租赁                     0.53
                  控制                                                  -
合计                                               4,979.53      689.88
     （4）关联方资金拆出
                                                            单位：万元
         关联方        关联关系         资金拆出金额         起始日          到期日
                  同受中交房地产集团          999.00     2024/6/11    2024/9/10
长沙中交金久置业有限公司
                  控制                5,494.50     2024/9/9    2025/9/10
                  同受中交房地产集团
华通置业有限公司                             645.00     2024/5/31   2024/11/30
                  控制
合计                                  8,428.50
                                                            单位：万元
中交地产股份有限公司                           重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
        关联方         关联关系         资金拆出金额        起始日            到期日
长沙中住兆嘉房地产开发有限    同受中交房地产集团           500.00     2022/9/30     2023/9/21
公司               控制                  150.00     2022/10/8     2023/9/21
                 同受中交房地产集团
华通置业有限公司                             645.00     2023/5/31    2023/11/30
                 控制
合计                                  2,585.00
                                                             单位：万元
          关联方             关联关系           2024 年度            2023 年度
长沙中交金久置业有限公司        同受中交房地产集团控制                  19.00                 -
长沙中住兆嘉房地产开发有限公司     同受中交房地产集团控制                       -          17.67
合计                                               19.00           17.67
     （5）其他主要关联交易
公司、中交集团签订股权转让协议，中交地产以对价 69,994.84 万元获得中交服务 100%
股权，上述交易完成后中交地产持有中交服务 100%股权。
万元，收取的利息收入为零。2023 年，中交服务累计归集至中交物业有限公司资金池的
资金金额为 3,593.02 万元，从中交物业资金池账户划拨回中交服务账户的资金金额为
     （6）关联方应收应付款项余额
     ?应收账款
                                                             单位：万元
         关联方             关联关系         2024 年末             2023 年末
中交一公局集团建筑工程有限公司    同受中交集团控制                2,816.97                 1.80
中交一公局集团有限公司        同受中交集团控制                2,718.54            2,118.38
三亚中交瀚星投资有限公司       同受中交集团控制                1,881.90            1,395.83
中交地产股份有限公司                      重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
        关联方             关联关系    2024 年末           2023 年末
                  同受中交房地产集团控
中交物业有限公司                           1,850.97           1,009.55
                  制
海南中交总部经济发展有限公司    同受中交集团控制         1,724.10            101.19
中交财信（聊城市）建设投资有限
                  同受中交集团控制         1,494.72            959.98
公司
**交通建设股份有限公司      同受中交集团控制         1,379.85            801.34
中交房地产集团           母公司              1,200.00            800.00
                  同受中交房地产集团控
中交（巴中）投资发展有限公司                      812.06             585.30
                  制
中交中南工程局有限公司       同受中交集团控制          717.73              18.77
中交七鲤古镇（赣州）文化发展有
                  同受中交集团控制          603.99             391.93
限公司
                  同受中交房地产集团控
中交地产武汉开发有限公司                        296.85             228.22
                  制
中交轨道交通运营有限公司      同受中交集团控制          393.77             356.06
                  同受中交房地产集团控
中交地产宜兴有限公司                          386.15             890.32
                  制
中交一公局集团建筑工程有限公司   同受中交集团控制        10,267.96           3,522.75
合计                                28,545.56          13,181.43
     ?预付款项
                                                    单位：万元
         关联方             关联关系     2024 年末          2023 年末
其他小额                                      55.32         16.25
合计                                        55.32         16.25
     ?应收股利
                                                    单位：万元
         关联方             关联关系     2024 年末          2023 年末
中交（杭州）投资有限公司      同受中交房地产集团控制         7,300.00        6,500.00
合计                                    7,300.00        6,500.00
     ?应收利息
                                                    单位：万元
         关联方             关联关系     2024 年末          2023 年末
长沙中交金久置业有限公司      同受中交房地产集团控制             20.14              -
合计                                        20.14              -
中交地产股份有限公司                      重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
     ?其他应收款
                                                 单位：万元
         关联方          关联关系        2024 年末       2023 年末
长沙中交金久置业有限公司      同受中交房地产集团控制        5,494.50             -
中交地产青岛城阳置业有限公司    同受中交房地产集团控制        1,850.00      1,850.00
华通置业有限公司          同受中交房地产集团控制          545.05       545.05
中交一公局集团有限公司       同受中交集团控制             403.36         24.62
中交物业有限公司          同受中交房地产集团控制               -      4,534.56
其他小额                                  138.96        161.12
合计                                   8,431.88      7,115.35
     ?合同资产
                                                 单位：万元
         关联方          关联关系        2024 年末       2023 年末
**交通建设股份有限公司      同受中交集团控制             356.78       356.78
北京一二零一印刷有限公司      同受中交房地产集团控制          113.98             -
合计                                    470.77        356.78
     ?长期应收款（含一年内到期）
                                                 单位：万元
         关联方          关联关系        2024 年末       2023 年末
华通置业有限公司          同受中交房地产集团控制          645.00       645.00
合计                                     645.00       645.00
     ?应付账款
                                                 单位：万元
         关联方          关联关系        2024 年末       2023 年末
中交一公局集团有限公司       同受中交集团控制           4,218.60      1,275.71
中交瑞通建筑工程有限公司      同受中交集团控制           1,724.10      1,437.22
中交物业有限公司          同受中交房地产集团控制          652.81       409.18
**交通信息科技集团有限公司    同受中交集团控制             249.33       399.33
中交（厦门）电子商务有限公司    同受中交集团控制             139.26         29.41
中交地产股份有限公司                       重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
         关联方          关联关系         2024 年末       2023 年末
其他小额                                   162.95        273.94
合计                                    7,147.06      3,824.79
     ?合同负债
                                                  单位：万元
         关联方          关联关系         2024 年末       2023 年末
中交上海航道勘察设计研究院有限公
                   同受中交集团控制            140.70              -
司
重庆中交置业有限公司         同受中交集团控制             84.79              -
中交投资咨询（北京）有限公司     同受中交集团控制             77.18              -
其他小额                                   149.55        246.33
合计                                     452.22        246.33
     ?预收款项
                                                  单位：万元
         关联方          关联关系         2024 年末       2023 年末
中交路桥建设有限公司         同受中交集团控制            229.74              -
其他小额                                    28.79         48.07
合计                                     258.53         48.07
     ?应付股利
                                                  单位：万元
         关联方          关联关系         2024 年末       2023 年末
中交物业有限公司           同受中交房地产集团控制        3,150.09      3,150.09
长沙中住兆嘉房地产开发有限公司    同受中交房地产集团控制         630.00              -
中交海洋投资控股有限公司       同受中交集团控制            236.30        236.30
中交一公局集团有限公司        同受中交集团控制                  -      2,090.55
合计                                    4,016.39      5,476.94
     ?其他应付款
                                                  单位：万元
         关联方          关联关系         2024 年末       2023 年末
中交一公局集团有限公司        同受中交集团控制            312.99         24.46
海南中交总部经济发展有限公司     同受中交集团控制            303.57          1.66
中交地产股份有限公司                                               重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
         关联方                            关联关系                 2024 年末             2023 年末
重庆二航置业发展有限公司                   同受中交集团控制                              190.32            82.61
中交建筑集团工程服务有限公司                 同受中交集团控制                              116.93                -
中交地产青岛城阳置业有限公司                 同受中交房地产集团控制                           111.55            71.36
其他小额                                                                 210.45           735.42
合计                                                                 1,245.82           915.51
     ?租赁负债（含一年内到期）
                                                                                  单位：万元
         关联方                            关联关系                 2024 年末             2023 年末
中交物业有限公司                       同受中交房地产集团控制                           735.07           709.18
长沙中住兆嘉房地产开发有限公司                同受中交房地产集团控制                           674.15           866.77
合计                                                                 1,409.22         1,575.95
     （7）存放在关联方的货币资金
                                                                                  单位：万元
         关联方                            关联关系                     2024 年           2023 年
中交财务有限公司                       同受中交集团控制                                   5.57     33,054.42
合计                                                                        5.57     33,054.42
     本次交易完成后，公司不再持有标的资产的股权，交易对方为标的资产控股股东，
标的资产与上市公司及其子公司之间发生的交易将构成关联交易，标的资产与上市公司
合并报表外的关联方发生的交易将不再被认定为上市公司的关联交易。
     本次交易完成前后，上市公司的关联交易情况如下：
                                                                                  单位：万元
  项目
         实际数           备考数           变动情况          实际数             备考数            变动情况
关联销售     444,395.32     49,924.79       -88.77%    160,962.28       28,247.86        -82.45%
营业收入    1,830,204.25   109,711.75       -94.01%   3,302,783.41      73,098.21        -97.79%
关联销售占
                                    增加 21.22 个                                   增加 33.77 个
营业收入比       24.28%        45.51%                        4.87%         38.64%
                                        百分点                                          百分点
  例
关联采购     297,414.85      6,672.57       -97.76%    458,067.27        6,922.75        -98.49%
中交地产股份有限公司                                             重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
  项目
         实际数           备考数         变动情况          实际数           备考数         变动情况
营业成本    1,691,291.97   79,542.84      -95.30%   2,947,319.33   48,266.58      -98.36%
关联采购占
                                   减少 9.20 个                               减少 1.20 个
营业成本比         17.59         8.39                      15.54       14.34
                                      百分点                                     百分点
  例
  本次交易完成后，上市公司关联销售及关联采购金额将大幅减少。本次交易完成后，
上市公司主营业务由房地产开发重资产模式变更为物业服务等轻资产运营，其所处细分
行业特征、业务模式等有显著不同，物业管理及资产管理业务能够广泛服务于中交集团
所处地产、公路及港口建设等各类行业，鉴于中交集团在相关行业处于龙头地位，关联
交易具有合理性。因此，本次交易完成后，上市公司关联交易收入主要为对关联公司的
物业管理等收入，具备合理性。
（四）规范关联交易的措施
  本次交易前，上市公司已依照《公**》《证券法》及**证监会的相关要求，制
定了关联交易的相关规定，对公司关联交易的原则、关联人和关联关系、关联交易的决
策程序、关联交易的披露等均制定了相关规定并严格执行，日常关联交易按照市场原则
进行。与此同时，上市公司监事会、独立董事能够依据法律法规及《公司章程》的规定，
勤勉尽责，切实履行监督职责，对关联交易及时、充分发表意见。
  为了减少和规范关联交易，维护上市公司及中小股东的合法权益，在本次交易前，
地产集团已出具避免及减少关联交易的承诺如下，本次交易完成后将继续履行：
  “一、本公司将诚信和善意履行作为上市公司控股股东的义务，本公司及本公司控
制的其他企业将采取措施规范与上市公司之间的关联交易。
  二、对于正常经营范围内无法避免或有合理理由存在的关联交易，将本着公开、公
平、公正的原则确定交易价格，依法与上市公司签订规范的关联交易合同，保证关联交
易价格的公允性。
  三、严格按照有关法律、法规和公司章程的规定履行批准程序，包括但不限于必要
的关联董事/关联股东回避表决等义务，并按照有关法律、法规和公司章程的规定履行
关联交易的信息披露义务。
  四、保证不通过关联交易非法转移上市公司的资金、利润，不利用关联交易损害上
中交地产股份有限公司                 重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
市公司或上市公司其他股东的合法权益。
  本承诺函一经签署即在本公司作为上市公司控股股东期间持续有效且不可撤销。”
中交地产股份有限公司                  重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
               第十一节    风险因素
  投资者在评价本次重大资产重组时，除本报告书的其它内容和与本报告书同时披露
的相关文件外，还应特别认真地考虑下述各项风险因素：
一、与本次交易相关的风险
（一）本次交易可能被暂停、中止或取消的风险
暂停、中止或取消的风险。尽管上市公司采取了严格的保密措施，积极主动地进行内幕
信息管理，尽可能缩小内幕信息知情人员范围、减少和避免内幕信息的外泄和传播。但
受限于查询范围和核查手段的有限性，仍然无法避免自查范围以外相关人员或机构涉嫌
内幕交易的风险。如相关方因涉嫌内幕交易被立案调查，本次重组将存在因此被暂停、
中止或取消的风险。
环境可能发生实质变化从而影响上市公司以及标的公司的经营决策，从而存在导致本次
交易被暂停、中止或取消的可能性。
  若本次重组因上述某种原因或其他原因被暂停、中止或取消，而上市公司又计划重
新启动重组的，则交易方案、交易定价及其他交易相关的条款、条件均可能较本报告书
中披露的重组方案存在重大变化，公司提请广大投资者注意风险。
（二）本次交易的审批风险
  截至本报告书签署日，本次重组方案已经上市公司董事会审议通过，尚需提交上市
公司股东会审议等履行多项审批程序后方可实施，详见本报告书“重大事项提示” 之“三、
本次交易的决策过程和批准情况”。本次重组能否获得上述相关的批准或核准，以及获
得相关批准或核准的时间，均存在不确定性，提请广大投资者注意投资风险。
（三）金融债权人对本次交易提出异议要求提前偿付的风险
  截至评估基准日，上市公司应付债券、信托融资及保理融资等债务可能会出现债权
人要求上市公司提前清偿的情形，公司将以自有资金或自筹资金等方式保证偿付。提请
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投资者注意投资风险。
（四）尚未**取得部分标的公司其他股东同意或放弃优先购买权的风险
  根据标的公司的章程及股东协议约定，本次交易涉及部分标的公司其他股东同意或
放弃优先购买权，并需要相关股东配合办理工商变更手续。截至本报告书签署日，上市
公司尚未**取得相关股东同意股权转让或放弃优先购买权的声明文件。上市公司不排
除因未取得相关股东同意股权转让或放弃优先购买权的声明文件导致股权无法转移登
记或延后转移登记的风险。提请广大投资者注意相关风险。
二、本次重大资产出售对上市公司经营影响的风险
（一）业务转型及经营风险
  通过本次重组，上市公司拟将持有的房地产开发业务相关资产及负债转让至控股股
东地产集团，未来将聚焦于物业服务和资产管理与运营（包括商业管理及自持物业租赁）
等轻资产业务，实现向房地产领域轻资产业务公司的战略转型，提升上市公司的持续盈
利能力和资产质量，有助于实现上市公司股东利益**化，充分保障公司及中小股东的
利益。但受到宏观经济、居民消费增速放缓等因素影响，上市公司物业管理、资产管理
业务可能面临物业管理费收缴率下降、出租率下降等经营风险。提请广大投资者注意相
关风险。
（二）经营规模显著下降的风险
  为提升上市公司的持续盈利能力和资产质量，上市公司拟将持有的房地产开发业务
相关资产及负债转让至控股股东地产集团，本次交易完成后，相关标的资产将不再纳入
上市公司合并报表范围，上市公司将“由重转轻”，其资本结构和盈利情况将得到有效改
善，物业管理及资产管理等业务具有稳定性和可持续性，但预计上市公司总资产及营收
规模等指标将出现较大幅度下降，提请广大投资者注意上市公司因出售标的资产而存在
的总资产及营收规模下降所导致的潜在风险。
三、其他风险
（一）股市波动风险
  本次交易完成后上市公司的主营业务和经营状况将会发生较大变化，进而影响上市
公司股票价格。除此之外，**外宏观经济环境、产业政策、投资者预期等各方面因素
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都会对股票价格产生影响，同时本次重组仍然需上市公司股东会批准且需要**的时间
周期方能完成，在此期间上市公司的股票价格可能会出现较**动，提请广大投资者注
意本次交易中的资本市场波动风险。
（二）不可抗力风险
  公司不排除因政治、经济、自然灾害等其他不可控因素带来不利影响的可能性，提
请投资者注意相关风险。
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               第十二节     其他重要事项
一、本次交易完成后上市公司是否存在资金、资产被实际控制人或其他关
联人占用和为实际控制人或其他关联人提供担保的情形
  截至本报告书签署日，上市公司不存在资金、资产被实际控制人或其他关联人占用
和为实际控制人或其他关联人提供违规担保的情况。本次交易完成后，上市公司不会因
本次交易增加关联方资金占用和关联方违规担保。
二、本次交易对于上市公司负债结构的影响
  公司本次交易之前的具体负债情况如本报告书“第八节/管理层讨论与分析”之“一、
本次交易前上市公司财务状况和经营成果的讨论和分析”的相关信息所述，本次交易前，
上市公司 2023 年末、2024 年末资产负债率分别为 85.45%和 89.75%，上市公司的负债
率较高，符合房地产开发行业特征。
  通过本次重组，上市公司拟将持有的房地产开发业务相关资产及负债转让至控股股
东地产集团，未来将聚焦于物业服务和资产管理与运营（包括商业管理及自持物业租赁）
等轻资产业务，实现向轻资产运营模式的战略转型。本次重组完成后，公司资产负债结
构将得到改善，资产负债率将大幅度**。
三、上市公司最近十二个月内发生的资产交易情况
  在公司审议本次交易的董事会召开日前 12 个月内，公司主要的资产交易情况如下：
股权的收购。
表范围内子公司广西中交城市投资发展有限公司注册资本由 25,386 万元减至 10,386 万
元。
  除上述事项外，上市公司在本次重组前十二个月无其他购买、出售资产事项。
四、本次交易对于上市公司治理机制的影响
  本次交易前，公司已按照《公**》《证券法》及**证监会、深圳证券交易所的
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相关规定要求，设置了股东大会、董事会、监事会等组织机构并制定了相应的议事规则，
具有健全的法人治理结构和完善的内部控制制度。
  本次交易完成后，上市公司仍将严格按照《公**》《证券法》等法律法规及公司
章程的要求规范运作，不断完善公司治理结构，切实保护全体股东的利益。本次交易不
会对上市公司治理机制产生不利影响。
五、本次交易后上市公司的现金分红政策及相应的安排、董事会对上述情
况的说明
  上市公司本次重大资产购买不涉及现金分红政策的调整，本次交易完成后，上市公
司将继续按照《公司章程》及**证监会的相关规定，不断完善股利分配政策，积极对
上市公司的股东给予回报，上市公司董事会已对上述事项作出说明。根据《公司章程》
**百六十三条，上市公司利润分配政策为：
  公司可以采取现金、股票或者现金与股票相结合的方式分配股利。
  在公司当年盈利且累计未分配利润为正数的前提下，公司每年度至少进行一次利润
分配。在有条件的情况下，公司可以进行中期利润分配。
  公司召开年度股东大会审议年度利润分配方案时，可审议批准下一年中期现金分红
的条件、比例上限、金额上限等。年度股东大会审议的下一年中期分红上限不应超过相
应期间归属于公司股东的净利润。董事会根据股东大会决议在符合利润分配的条件下制
定具体的中期分红方案。
  （1）现金分红的具体条件和比例
  在公司按照本章程**百六十条的规定弥补亏损和提取法定公积金、盈余公积金后，
如无重大投资计划或重大现金支出发生，公司将采取现金方式分配股利。公司每年以现
金方式分配的利润应不少于当年实现的可供分配利润的 10%，且任意连续三年以现金
方式累计分配的利润原则上应不少于该三年实现的年均可分配利润的 30%。重大投资
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计划或重大现金支出是指公司未来十二个月拟对外投资、收购资产或购买设备累计支出
达到或超过公司最近一期经审计净资产的 30%或经审计资产总额的 20%。
  （2）发放股票股利的具体条件
  公司具体现金分红条件时，优先采用现金分红方式；在公司经营状况良好，满足现
金分红比例的前提下，公司可以采取发放股票股利的方式分配利润。公司在确定以股票
方式分配利润的具体金额时，应当充分考虑以股票方式分配利润后的总股本是否与公司
目前的经营规模、盈利增长速度相适应，并考虑对未来债权融资成本的影响，以确保利
润分配方案符合全体股东的整体利益和长远利益。
  （3）现金分红在利润分配中所占比例
  公司董事会应当综合考虑所处行业特点、发展阶段、自身经营模式、盈利水平以及
是否有重大资金支出安排等因素，区分下列情形，并按公司章程规定的程序，提出差异
化的现金分红政策：
  ①公司发展阶段属成熟期且无重大资金支出安排的，进行利润分配时，现金分红在
本次利润分配中所占比例**应达到 80%；
  ②公司发展阶段属成熟期且有重大资金支出安排的，进行利润分配时，现金分红在
本次利润分配中所占比例**应达到 40%；
  ③公司发展阶段属成长期且有重大资金支出安排的，进行利润分配时，现金分红在
本次利润分配中所占比例**应达到 20%。
  （4）公司存在下列情形，可以不进行利润分配：
  ①公司最近一年审计报告为非无保留意见或带与持续经营相关的重大不确定性段
落的无保留意见。
  ②经营性现金流为负。
  ③资产负债率高于 75%。
六、本次交易涉及的相关主体买卖上市公司股票的自查情况
  根据《重组管理办法》《监管规则适用指引――上市类第 1 号》等法律、法规的规
定，上市公司对本次交易相关方及其有关人员在上市公司就重大资产重组**公告日前
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六个月至本报告书披露之日（“自查期间”）买卖上市公司股票的情况进行了自查，自查
范围具体包括：本次交易涉及的交易各方，包括上市公司及其董事、监事、**管理人
员，上市公司控股股东，本次交易相关中介机构及经办人员，其他知悉本次交易内幕信
息的法人和自然人以及上述人员的直系亲属（**、父母、年满 18 周岁的成年子女）。
   上市公司将于本报告书经董事会审议通过后向**证券登记结算有限责任公司提
交上述核查对象买卖股票记录的查询申请，并在查询完毕后补充披露查询情况。
七、公司**公告前股价不存在异常波动的说明
   上市公司就本次交易的**公告日（2025 年 1 月 22 日）前连续 20 个交易日的股
票价格波动情况，以及该期间深证综指及同行业板块波动情况进行了自查比较，情况如
下：
   上市公司股票在本次交易**公告日前第 1 个交易日（2025 年 1 月 21 日）收盘价
格为 8.73 元/股，本次交易**公告日前第 21 个交易日（2024 年 12 月 23 日）收盘价
为 9.06 元/股，本次交易**公告日前 20 个交易日内（即 2024 年 12 月 23 日至 2025 年
   上市公司本次交易**公告日前 20 个交易日内，深证综指（399106.SZ）累计涨跌
幅为 2.86%。根据《上市公司行业分类指引（2012 修订）》，上市公司归属于“房地产
业”，属于证监会房地产指数（883028.WI），指数同期累计涨跌幅为-5.54%。
   综上，剔除大盘因素和同行业板块因素影响，即剔除深证综指（399106.SZ）、证监
会房地产指数（883028.WI）因素影响后，上市公司股价在**公告日前 20 个交易日内
累计涨跌幅均未超过 20%，未构成异常波动情况。
八、保护投资者合法权益的相关安排
   为保护投资者尤其是中小投资者的合法权益，本次交易过程主要采取了以下安排
和措施：
（一）严格履行上市公司信息披露义务
   公司及相关信息披露义务人将严格按照《证券法》《上市公司信息披露管理办法》
《重组管理办法》等相关规定，切实履行信息披露义务，公平地向所有投资者披露可能
对上市公司股票交易价格产生较大影响的重大事件。
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（二）确保本次交易公平、公允
  对于本次交易，上市公司聘请了符合《证券法》规定的审计机构、评估机构对标的
资产进行审计和评估。上市公司聘请独立财务顾问和法律顾问对本次交易所涉及的资产
定价、标的资产的权属状况等情况进行核查，并将对实施过程、相关协议及承诺的履行
情况和相关后续事项的合规性及风险进行核查，发表明确意见。确保本次交易标的资产
定价公允、公平，定价过程合法合规，不损害上市公司的股东利益。
（三）严格履行相关程序
  公司在本次交易过程中严格按照相关规定履行法定程序进行表决和披露。
（四）股东会及网络投票安排
  上市公司董事会将在审议本次交易方案的股东会召开前发布提示性公告，提醒全体
股东参加审议本次交易方案的股东会会议。上市公司将根据法律、法规及规范性文件的
相关规定，为股东会审议本次交易相关事项提供网络投票平台，为股东参加股东会提供
便利。上市公司股东可以参加现场投票，也可以直接通过网络进行投票表决。
（五）其他保护投资者权益的措施
虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并就提供信息的真实性、准确性和完整性承担法
律责任。
整的原始书面资料或副本资料，资料副本或复印件与其原始资料或原件一致；所有文件
的签名、印章均是真实的，该等文件的签署人业经合法授权并有效签署该文件，不存在
**虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏。
不存在**虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏；保证已履行了法定的披露和报告义务，
不存在应当披露而未披露的合同、协议、安排或其他事项。
假记载、误导性陈述或者重大遗漏。如违反上述保证，上市公司将承担相应的法律责任。
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九、上市公司控股股东对本次重组的原则性意见
  根据上市公司控股股东地产集团出具的《关于本次交易的原则性意见及减持计划的
承诺函》：“本公司原则同意本次交易”。
十、上市公司控股股东、董事、监事、**管理人员自本次重组预案披露之
日起至实施完毕期间的股份减持计划
  上市公司控股股东地产集团及间接控股股东中交集团做出如下承诺：
  “1、截至本承诺函签署日，本公司不存在减持计划。自本次交易预案**披露之日
起至本次交易实施完毕/本次交易终止之日期间，如本公司拟减持所持中交地产的股份，
本公司将审慎制订股份减持计划，并将严格遵守相关法律、法规及规范性文件的规定及
要求，及时履行有关信息披露义务。上述股份包括原持有的中交地产股份以及因中交地
产送红股、转增股本等原因获得的中交地产股份。
产或投资者依法承担赔偿责任。”
  上市公司董事、监事、**管理人员做出如下承诺：
  “1、截至本承诺函签署日，本人未持有中交地产股份，亦不存在减持计划。自本次
交易**披露之日起至本次交易实施完毕/本次交易终止之日期间，如本人拟减持所持
中交地产的股份，本人将审慎制订股份减持计划，并将严格遵守相关法律、法规及规范
性文件的规定及要求，及时履行有关信息披露义务。上述股份包括原持有的中交地产股
份以及因中交地产送红股、转增股本等原因获得的中交地产股份。
或投资者依法承担赔偿责任。”。
十一、关于本次重组相关主体和证券服务机构不存在依据《上市公司监管
指引第 7 号――上市公司重大资产重组相关股票异常交易监管》第十二条
不得参与**上市公司重大资产重组情形的说明
  根据本次重组相关主体出具的承诺函，截至本报告书签署日，本次交易各方均不
存在《上市公司监管指引第 7 号――上市公司重大资产重组相关股票异常交易监管》
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第十二条规定的不得参与**上市公司重大资产重组的情形，即“因涉嫌本次重大资产
重组相关的内幕交易被立案调查或者立案侦查的，自立案之日起至责任认定前不得参
与**上市公司的重大资产重组。**证监会作出行政处罚或者**机关依法追究刑
事责任的，上述主体自**证监会作出行政处罚决定或者**机关作出相关裁判生效
之日起至少三十六个月内不得参与**上市公司的重大资产重组。”
十二、其他能够影响股东及其他投资者做出合理判断的、有关本次交易的
所有信息
  本报告书已按有关规定对本次交易的有关信息作了如实披露，除已披露事项外，无
其他应披露而未披露的能够影响股东及其他投资者做出合理判断的有关本次交易的信
息。
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             第十三节   对本次交易的结论性意见
一、独立财务顾问意见
  本公司聘请中金公司担任本次交易的独立财务顾问。独立财务顾问严格按照《公司
法》《证券法》《重组管理办法》及《26 号准则》等法律、法规、文件的相关要求，并
本着诚实信用和勤勉尽责的原则，在认真审阅各方提供的资料并充分了解本次交易的基
础上，发表以下独立财务顾问核查意见：
  “（1）本次交易符合《公**》《证券法》《重组管理办法》等法律、法规和规范
性文件的规定；
  （2）本次交易符合《重组管理办法》第十一条规定；
  （3）本次交易不构成《重组管理办法》第十三条规定的重组上市情形；
  （4）本次交易聘请的评估机构具有独立性，评估所选取的评估方法适当、评估假
设前提合理、重要评估参数取值合理，本次**交易价格以评估结论为基础，并由交易
双方协商确定，交易定价公允，不存在损害上市公司和股东，特别是中小股东利益的情
形；
  （5）本次交易标的资产在相关法律程序和先决条件得到适当履行的情形下，标的
资产的过户或者转移不存在实质性法律障碍；
  （6）本次交易有利于上市公司增强持续经营能力，不存在可能导致上市公司重组
后主要资产为现金或者无具体经营业务的情形；
  （7）本次交易完成后，上市公司仍将严格按照《公**》《证券法》《上市公司
治理准则》等法律、法规及《公司章程》的要求规范运作，不断完善公**人治理结构；
本次交易有利于上市公司保持健全有效的法人治理结构；
  （8）本次交易构成关联交易，在召集董事会审议相关议案时，关联董事已回避表
决，独立董事已召开专门会议并发表审核意见；在召开股东大会审议相关议案时，关联
股东应回避表决；
  （9）上市公司已依据法律、法规及规范性文件规定建立了《内幕信息知情人登记
管理制度》，并按照该制度对内幕信息采取了必要的保密措施，对内幕信息知情人进行
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了严格的登记管理。上市公司将在相关交易方案提交股东会审议之前，完成向**证券
登记结算有限责任公司申请查询自查期间内本次交易内幕信息知情人是否存在买卖股
票的行为，本独立财务顾问将在查询完毕后补充披露查询情况；
  （10）本次交易充分考虑到了对中小股东利益的保护。对本次交易可能存在的风险，
上市公司已经在报告书及相关文件中做了充分揭示，有助于全体股东和投资者对本次交
易的客观判断。”
二、法律顾问意见
  本公司聘请北京市嘉源律师事务所担任本次交易的境内法律顾问，根据其出具的
《法律意见书》，法律意见如下：
  “1、本次重组方案的内容符合相关法律、法规和规范性文件的规定；
格；地产集团为依法设立并有效存续的有限责任公司，具备实施本次重组的主体**；
在上述协议生效后，对相关各方具有法律约束力；
交易尚待取得公司股东大会批准；待依法取得公司股东大会批准后，本次交易可依法实
施；
交地产持有的标的股权不存在抵押、质押等权利限制，不存在诉讼、仲裁、**强制执
行等重大争议或者存在妨碍权属转移的其他情况。截至本法律意见书出具日，公司所持
有的中交苏州 28%股权、佛山香颂 47.37%股权及佛山中交房地产 47.37%股权设置了股
权质押。其中：（1）中交苏州 28%股权质押涉及的担保主债务已经到期清偿，办理质
押解除手续不存在实质性法律障碍；2）佛山香颂 47.37%股权质押、佛山中交房地产 47.37%
股权质押涉及的质押权人已经出具同意配合变更担保的说明函，同时，根据重组协议约
定，地产集团承诺配合提供替换担保，不会对该等股权交割造成实质性障碍。标的公司
的主要资产、行政处罚及诉讼、仲裁事项不存在可能对本次交易造成重大不利影响的情
况；
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次交易交割前清偿或已经债权人同意转移；除将于 2025 年 7 月 21 日到期的“23 中交 04”
债券拟于交割日前清偿而未由债券持有人会议审议债务转移安排外，上市公司其他尚未
清偿债券的转移安排均已经债券持有人会议审议通过，该等债务转移不存在实质性法律
障碍。对于标的债务中其他尚未取得债权人同意的负债，如未能在交割日前取得债权人
同意，将根据重组协议安排由交易对方实际偿付，不会对本次交易实施造成实质性障碍；
重组涉及的员工安置符合相关法律、法规和规范性文件的规定；
对关联交易的规定。上市公司控股股东已作出关于减少与规范关联交易的承诺，该等承
诺措施有助于避免和规范上市公司与关联方之间的关联交易；
易而新增对上市公司造成重大不利影响的同业竞争的情况。中交地产控股股东、间接控
股股东已出具新的关于避免与上市公司同业竞争的承诺，新出具的承诺符合本次交易后
公司实际情况，有助于避免同业竞争；
组不存在应当披露而未披露的文件、协议、安排或其他事项；
制度》，并已按照该制度对本次交易的内幕信息采取必要的保密措施，对内幕信息知情
人进行了登记备案。”
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             第十四节           本次交易相关中介机构
一、独立财务顾问
名称：          ****金融股份有限公司
地址：          北京市朝阳区建**外大街 1 号国贸写字楼 2 座 27 层及 28 层
法定代表人：       陈亮
电话：          010-65051166
传真：          010-65051156
             任意、侯乃聪、沈亚雄、杜锡铭、刘思远、刘振东、宋子昀、俞盼华、李驰
经办人员：
             宇
二、法律顾问
名称：          北京市嘉源律师事务所
地址：          北京市西城区复兴门内大街 158 号远洋大厦 F408
负责人：         颜羽
电话：          010-66413377
传真：          010-66412855
经办人员：        赖熠、吴桐
三、审计机构
名称：          安永华明会计师事务所（特殊普通合伙）
地址：          北京市东城区东长安街 1 号东方广场安永大楼 17 层 01-12 室
负责人：         毛鞍宁
电话：          010-58153000
传真：          010-85188298
经办人员：        王静
四、资产评估机构
名称：          北京天健兴业资产评估有限公司
地址：          北京市西城区月坛北街 2 号月坛大厦 A 座 23 层 2306A 室
负责人：         孙建民
电话：          010-68081474
传真：          010-68081109
经办人员：        刘天飞、包迎春
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             第十五节    声明与承诺
一、上市公司全体董事声明
  本公司及全体董事承诺，本报告书及其摘要的内容真实、准确、完整，保证不存在**
虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对所提供信息的真实性、准确性和完整性承担个
别和连带的法律责任。如因提供的信息存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，给上市公
司或者投资者造成损失的，将依法承担赔偿责任。
  全体董事签字：
     郭主龙         徐爱国             王    尧
     杨光泽         陈   玲           薛四敏
     唐国平         谭敬慧             刘洪跃
                              中交地产股份有限公司
                                  年       月   日
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二、上市公司全体监事声明
  本公司及全体监事承诺，本报告书及其摘要的内容真实、准确、完整，保证不存在**
虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对所提供信息的真实性、准确性和完整性承担个
别和连带的法律责任。如因提供的信息存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，给上市公
司或者投资者造成损失的，将依法承担赔偿责任。
  全体监事签名：
     叶朝锋          王   戈           叶瑞佳
                               中交地产股份有限公司
                                   年    月   日
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三、上市公司全体**管理人员声明
  本公司及全体**管理人员承诺，本报告书及其摘要的内容真实、准确、完整，保证不
存在**虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对所提供信息的真实性、准确性和完整
性承担个别和连带的法律责任。如因提供的信息存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，
给上市公司或者投资者造成损失的，将依法承担赔偿责任。
  除董事以外的**管理人员签名：
     汪剑平            田玉利          孙卫东
     梅   瑰
                              中交地产股份有限公司
                                  年    月   日
中交地产股份有限公司               重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
四、独立财务顾问声明
  本公司及本公司经办人员同意中交地产股份有限公司在《中交地产股份有限公司重大
资产出售暨关联交易报告书（草案）》及其摘要中引用本公司出具的独立财务顾问报告的
相关内容。
  本公司保证中交地产股份有限公司在上述报告书及其摘要中引用本公司出具的独立财
务顾问报告的相关内容已经本公司及本公司经办人员审阅，确认上述报告书及其摘要不致
因引用前述内容而存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其真实性、准确性及完
整性承担相应的法律责任。
  如本次交易申请文件存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，本公司及本公司经办
人员未能勤勉尽责的，将承担连带赔偿责任。
  法定代表人或授权代表：
                王曙光
  独立财务顾问主办人：
                刘思远               刘振东
  独立财务顾问协办人：
                沈亚雄               宋子昀
                          ****金融股份有限公司
                                年    月   日
中交地产股份有限公司                 重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
五、法律顾问声明
  本所及本所经办律师同意《中交地产股份有限公司重大资产出售暨关联交易报告书（草
案）》及其摘要引用本所出具的法律意见书的内容，且所引用内容已经本所及本所经办律
师审阅，确认《中交地产股份有限公司重大资产出售暨关联交易报告书（草案）》及其摘要
中不致因引用前述内容而出现虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对本所出具的法律
意见书的内容的真实性、准确性及完整性承担相应的法律责任。
  本所承诺：如本次重组申请文件存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，本所未能勤
勉尽责的，将承担连带赔偿责任。
  负责人：
             颜   羽
  经办律师：
             赖   熠             吴   桐
                               北京市嘉源律师事务所
                                       年   月   日
中交地产股份有限公司                              重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
六、审计机构声明
  本所及签字注册会计师已阅读《中交地产股份有限公司重大资产出售暨关联交易报
告书（草案）》及其摘要（“报告书及其摘要”），确认报告书及其摘要中引用的经审
计或审阅的财务报表的内容，与本所出具的审计报告（报告编号：安永华明（2025）专
字第 70071827_A08 号）、审阅报告（报告编号：安永华明（2025）专字第 70071827_A09
号）的内容无矛盾之处。
  本所及签字注册会计师对中交地产股份有限公司在报告书及其摘要中引用的本所
出具的上述报告的内容无异议，确认报告书及其摘要不致因上述报告而出现虚假记载、
误导性陈述或重大遗漏，并对上述报告的真实性、准确性和完整性承担相应的法律责任。
  本声明仅供中交地产股份有限公司本次重大资产出售暨关联交易使用，不适用于其
他用途。
     会计师事务所负责人授权代表：
                                  张明益
     签字注册会计师：
                    王   静                  卢   泽
                             安永华明会计师事务所（特殊普通合伙）
                                                   年   月   日
中交地产股份有限公司                    重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
七、资产评估机构声明
  本机构及评估人员同意中交地产股份有限公司在本次重大资产出售暨关联交易申请文
件中引用本公司出具的资产评估报告相关内容，且所引用的相关内容已经本公司及评估人
员审阅，确认该申请文件不致因引用本公司出具的报告内容而出现虚假记载、误导性陈述
或重大遗漏，并对其真实性、准确性及完整性承担相应的法律责任。
  如本次重组申请文件存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，本公司未能勤勉尽责的，
将承担连带赔偿责任。
     评估人员：
             刘天飞                 包迎春
     法定代表人（或授权代表）：
                       孙建民
                             北京天健兴业资产评估有限公司
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中交地产股份有限公司                       重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
                    第十六节    备查文件
一、备查文件
专项审计报告》；
告》；
二、备查地点
  投资者可在下列地点或媒体查阅本报告书和有关备查文件：
  联系地址：重庆市渝北区洪湖东路 9 号财富大厦 B 座 9 楼
  电话：023-67530016
  传真：023-67530016
  联系人：田玉利
  联系地址：北京市朝阳区建**外大街 1 号国贸写字楼 2 座 27 层及 28 层
  电话：010-65051166
  传真：010-65051156
中交地产股份有限公司                          重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
  联系人：刘思远、刘振东
  《证券时报》、巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn）
中交地产股份有限公司              重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
（本页无正文，为《中交地产股份有限公司重大资产出售暨关联交易报告书（草案）》
之盖章页）
                           中交地产股份有限公司
                               年    月   日
中交地产股份有限公司                                                                重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
附件一：标的公司及其子公司自有有证房屋清单
                                                                                         有无抵押
 序                                                                 建筑面积
       房屋所有权人                 物业位置                    房产证号                       用途      等他项权
 号                                                                  （�O）
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                                                                                商务金融用
                                                                                地/非住宅
                                                   粤房地产权证穗花
                  广州市花都区新华街滨湖路 12 号商业-会所
                                                   号
                  昆明市呈贡区洛龙街道办事处朝云街 2655            云(2020)呈贡区不                  批发零售用
                  号昆明中交城 A1 地块 S1 幢 17 层 1701 号    动产权第 0660704                 地/商业服务
                  昆明市呈贡区洛龙街道办事处朝云街 2655            云(2020)呈贡区不                  批发零售用
                  号昆明中交城 A1 地块 S1 幢 17 层 1702 号    动产权第 0660705                 地/商业服务
                                                                                住宅、旅馆用
     中交富力（北京）置业                                    京(2022)延不动产                  地、商业、办
     有限公司                                          权第 0004186 号                 公（公共服务
                                                                                设施）、地下
中交地产股份有限公司                                                                 重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
                                                                                          有无抵押
 序                                                                  建筑面积
       房屋所有权人                 物业位置                    房产证号                        用途      等他项权
 号                                                                   （�O）
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                                                                                 住宅、旅馆用
                                                                                 地、商业、办
     中交富力（北京）置业                                    京(2022)延不动产                   公（公共服务
     有限公司                                          权第 0004189 号                  设施）、地下
                                                                                 **、地下仓
                                                                                  储。/酒店
                                                   渝（2018）大渡口
     重庆中房嘉汇房地产开
     发有限公司
                                                   渝（2018）大渡口
     重庆中房嘉汇房地产开
     发有限公司
     上海中住置业开发有限
                                                   沪房地杨字
     公司（系中交地产投资
     （上海）有限公司曾用
                                                   号
     名）
                                                   湘(2021)长沙市不
     长沙中住兆嘉房地产开   长沙市芙蓉区隆平路 218 号中房瑞致小区 6
     发有限公司        号地块集中商业、酒店及地下室 301
                                                   号
中交地产股份有限公司                                                         重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
                                                                              有无抵押
 序                                                          建筑面积
       房屋所有权人              物业位置                 房产证号                   用途     等他项权
 号                                                           （�O）
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                                             湘(2021)长沙市不
     长沙中住兆嘉房地产开   长沙市芙蓉区隆平路 218 号中房瑞致小区 6
     发有限公司        号地块集中商业、酒店及地下室 302
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     长沙中住兆嘉房地产开   长沙市芙蓉区隆平路 218 号中房瑞致小区 6
     发有限公司        号地块集中商业、酒店及地下室 303
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                                             湘(2021)长沙市不
     长沙中住兆嘉房地产开   长沙市芙蓉区隆平路 218 号中房瑞致小区 6
     发有限公司        号地块集中商业、酒店及地下室 304
                                             号
                                             湘(2021)长沙市不
     长沙中住兆嘉房地产开   长沙市芙蓉区隆平路 218 号中房瑞致小区 6
     发有限公司        号地块集中商业、酒店及地下室 305
                                             号
                                             湘(2021)长沙市不
     长沙中住兆嘉房地产开   长沙市芙蓉区隆平路 218 号中房瑞致小区 6
     发有限公司        号地块集中商业、酒店及地下室 306
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     长沙中住兆嘉房地产开   长沙市芙蓉区隆平路 218 号中房瑞致小区 6
     发有限公司        号地块集中商业、酒店及地下室 307
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     长沙中住兆嘉房地产开   长沙市芙蓉区隆平路 218 号中房瑞致小区 6
     发有限公司        号地块集中商业、酒店及地下室 308
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中交地产股份有限公司                                                         重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
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 序                                                          建筑面积
       房屋所有权人              物业位置                 房产证号                   用途     等他项权
 号                                                           （�O）
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     长沙中住兆嘉房地产开   长沙市芙蓉区隆平路 218 号中房瑞致小区 6
     发有限公司        号地块集中商业、酒店及地下室 309
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     长沙中住兆嘉房地产开   长沙市芙蓉区隆平路 218 号中房瑞致小区 6
     发有限公司        号地块集中商业、酒店及地下室 310
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     长沙中住兆嘉房地产开   长沙市芙蓉区隆平路 218 号中房瑞致小区 6
     发有限公司        号地块集中商业、酒店及地下室 311
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     长沙中住兆嘉房地产开   长沙市芙蓉区隆平路 218 号中房瑞致小区 6
     发有限公司        号地块集中商业、酒店及地下室 312
                                             号
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     长沙中住兆嘉房地产开   长沙市芙蓉区隆平路 218 号中房瑞致小区 6
     发有限公司        号地块集中商业、酒店及地下室 313
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     长沙中住兆嘉房地产开   长沙市芙蓉区隆平路 218 号中房瑞致小区 6
     发有限公司        号地块集中商业、酒店及地下室 314
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     长沙中住兆嘉房地产开   长沙市芙蓉区隆平路 218 号中房瑞致小区 6
     发有限公司        号地块集中商业、酒店及地下室 315
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中交地产股份有限公司                                                         重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
                                                                              有无抵押
 序                                                          建筑面积
       房屋所有权人              物业位置                 房产证号                   用途     等他项权
 号                                                           （�O）
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     长沙中住兆嘉房地产开   长沙市芙蓉区隆平路 218 号中房瑞致小区 6
     发有限公司        号地块集中商业、酒店及地下室 316
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     长沙中住兆嘉房地产开   长沙市芙蓉区隆平路 218 号中房瑞致小区 6
     发有限公司        号地块集中商业、酒店及地下室 317
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     长沙中住兆嘉房地产开   长沙市芙蓉区隆平路 218 号中房瑞致小区 6
     发有限公司        号地块集中商业、酒店及地下室 318
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     长沙中住兆嘉房地产开   长沙市芙蓉区隆平路 218 号中房瑞致小区 6
     发有限公司        号地块集中商业、酒店及地下室 319
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     长沙中住兆嘉房地产开   长沙市芙蓉区隆平路 218 号中房瑞致小区 6
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     长沙中住兆嘉房地产开   长沙市芙蓉区隆平路 218 号中房瑞致小区 6
     发有限公司        号地块集中商业、酒店及地下室 321
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     发有限公司        号地块集中商业、酒店及地下室 401
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中交地产股份有限公司                                                         重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
                                                                              有无抵押
 序                                                          建筑面积
       房屋所有权人              物业位置                 房产证号                   用途     等他项权
 号                                                           （�O）
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     长沙中住兆嘉房地产开   长沙市芙蓉区隆平路 218 号中房瑞致小区 6
     发有限公司        号地块集中商业、酒店及地下室 402
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     长沙中住兆嘉房地产开   长沙市芙蓉区隆平路 218 号中房瑞致小区 6
     发有限公司        号地块集中商业、酒店及地下室 403
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     长沙中住兆嘉房地产开   长沙市芙蓉区隆平路 218 号中房瑞致小区 6
     发有限公司        号地块集中商业、酒店及地下室 404
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     长沙中住兆嘉房地产开   长沙市芙蓉区隆平路 218 号中房瑞致小区 6
     发有限公司        号地块集中商业、酒店及地下室 405
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     发有限公司        号地块集中商业、酒店及地下室 406
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     发有限公司        号地块集中商业、酒店及地下室 407
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     发有限公司        号地块集中商业、酒店及地下室 408
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中交地产股份有限公司                                                         重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
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 序                                                          建筑面积
       房屋所有权人              物业位置                 房产证号                   用途     等他项权
 号                                                           （�O）
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     长沙中住兆嘉房地产开   长沙市芙蓉区隆平路 218 号中房瑞致小区 6
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 序                                                           建筑面积
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 序                                                           建筑面积
        房屋所有权人              物业位置                 房产证号                   用途     等他项权
 号                                                            （�O）
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附件二：标的公司及其子公司注册商标清单
 序号     商标权人      注册号        商标         类型   专用期限截止日        取得方式
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中交地产股份有限公司                                         重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
 序号     商标权人      注册号        商标         类型   专用期限截止日        取得方式
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中交地产股份有限公司                                         重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
 序号     商标权人      注册号        商标         类型   专用期限截止日        取得方式
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中交地产股份有限公司                                         重大资产出售暨关联交易报告书（草案）
 序号     商标权人      注册号        商标         类型   专用期限截止日        取得方式
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 序号     商标权人      注册号        商标         类型   专用期限截止日        取得方式
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 序号     商标权人      注册号        商标         类型   专用期限截止日        取得方式
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 序号     商标权人      注册号        商标         类型   专用期限截止日        取得方式
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 序号     商标权人      注册号        商标         类型   专用期限截止日        取得方式
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