目 录
一、委托人、被评估单位和评估委托合同约定的其他评估报告使用者概况 .. 5
北京天健兴业资产评估有限公司
**东方航空股份有限公司拟转让所持
新上海**大厦有限公司股权项目资产评估报告 **页
声明
一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和**资产评估协
会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。
二、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定及本
使用人违反前述规定使用资产评估报告的，本资产评估机构及资产评估师不承担
责任。 本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报
告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任
何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。本资产评估机构及资产评估师提
示资产评估报告使用人应当正确理解评估结论，评估结论不等同于评估对象可实
现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
三、本资产评估机构及资产评估师遵守法律、行政法规和资产评估准则，坚
持独立、客观和公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。
四、评估对象涉及的资产、负债清单由委托人、被评估单位申报并经其采用
签名、盖章或法律允许的其他方式确认；委托人和其他相关当事人依法对其提供
资料的真实性、完整性、合法性负责。
五、本资产评估机构及资产评估师与资产评估报告中的评估对象没有现存或
者预期的利益关系；与相关当事人没有现存或者预期的利益关系，对相关当事人
不存在偏见。
六、资产评估师已经对资产评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场
调查；已经对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估
对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，对已经发现的问题进行了如实
披露，并且已提请委托人及其他相关当事人完善产权以满足出具资产评估报告的
要求。
七、本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结果受资产评估
报告中假设和限制条件的限制，资产评估报告使用人应当充分考虑资产评估报告
中载明的假设、限制条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
北京天健兴业资产评估有限公司
**东方航空股份有限公司拟转让所持
新上海**大厦有限公司股权项目资产评估报告 第2页
**东方航空股份有限公司拟转让
所持新上海**大厦有限公司股权项目
涉及其股东**权益价值
天兴评报字（2024）第 2048 号
北京天健兴业资产评估有限公司接受**东方航空股份有限公司的委托，按
照有关法律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观、公正的原则，
采用资产基础法，按照必要的评估程序，对**东方航空股份有限公司拟转让所
持新上海**大厦有限公司 20%股权项目而涉及新上海**大厦有限公司（简称：
新上海**大厦）的股东**权益在 2024 年 6 月 30 日的市场价值进行了评估。
现将资产评估情况报告如下。
一、评估目的：根据《关于东航股份转让所持新上海**大厦有限公司 20%
股权的请示》（东航呈批件 2024-5402）和《**东方航空股份有限公司董事会决
议》（董十（7）），**东方航空股份有限公司拟转让所持新上海**大厦有限
公司的 20%股权，需要对新上海**大厦有限公司的股东**权益进行评估，为
该经济行为提供价值参考依据。
二、评估对象：新上海**大厦有限公司的股东**权益价值。
三、评估范围：评估范围为新上海**大厦有限公司于评估基准日的**资
产及负债，其中总资产账面价值 28,684.72 万元，负债账面价值 1,663.51 万元，净
资产账面价值 27,021.21 万元。
四、价值类型：市场价值。
五、评估基准日：2024 年 6 月 30 日。
六、评估方法：资产基础法。
七、评估结论：
经资产基础法评估，新上海**大厦有限公司总资产账面价值为 28,684.72 万
元，评估价值为 144,882.40 万元，增值额为 116,197.68 万元，增值率为 405.09%，
北京天健兴业资产评估有限公司
**东方航空股份有限公司拟转让所持
新上海**大厦有限公司股权项目资产评估报告 第4页
实际出租面 账面原值 账面净值
楼层 产证类型 实际用途
积（�O） （万元） （万元）
合计 368.00 389.24 173.05
本次评估房屋建筑物的面积以被评估单位提供的租赁合同上面的金额为准，
如后期补办房产证，可能会与证载面积有差异；同时本次评估未考虑无房产证对
评估价值的影响，提请报告使用者注意。
（二）其他重要特别事项详见“十一、特别事项说明”，此处不再重复描述。
我们特别强调：本评估意见仅作为委托人进行股权交易的价值参考依据，而
不能取代委托人进行股权交易价格的决定。
本报告及其结论仅用于本报告设定的评估目的，而不能用于其他目的。
根据**的有关规定，本评估结论使用的有效期限为 1 年，自评估基准日 2024
年 6 月 30 日起，至 2025 年 6 月 29 日止。
以上内容摘自评估报告正文，欲了解本评估项目的**情况和合理理解评估
结论，请报告使用者在征得评估报告所有者许可后，认真阅读评估报告全文，并
请关注特别事项说明部分的内容。
北京天健兴业资产评估有限公司
**东方航空股份有限公司拟转让所持
新上海**大厦有限公司股权项目资产评估报告 第5页
**东方航空股份有限公司拟转让
所持新上海**大厦有限公司股权项目
涉及其股东**权益价值
天兴评报字（2024）第 2048 号
**东方航空股份有限公司：
北京天健兴业资产评估有限公司接受贵单位的委托，按照有关法律、行政法
规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观和公正的原则，采用资产基础法，按
照必要的评估程序，对**东方航空股份有限公司拟转让所持新上海**大厦有
限公司 20%股权而涉及新上海**大厦有限公司的股东**权益在 2024 年 6 月 30
日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下。
一、委托人、被评估单位和评估委托合同约定的其他评估报告使
用者概况
（一）委托人概况
企业名称：**东方航空股份有限公司（简称“东航股份”）
股票代码：600115.SH
注册地址：上海市浦东新区**机场机场大道 66 号
法定代表人：王志清
注册资本：2229129.657 万元人民币
企业类型：股份有限公司（港澳台投资、上市）
成立日期：1995 年 04 月 14 日
营业期限：1995 年 04 月 14 日 至 无固定期限
统一社会信用代码：913100007416029816
经营范围：**和经批准的**、地区航空客、货、邮、行李运输业务及延
伸服务；通用航空业务；航空器维修；航空设备制造与维修；**外航空公司的
北京天健兴业资产评估有限公司
**东方航空股份有限公司拟转让所持
新上海**大厦有限公司股权项目资产评估报告 第6页
代理业务；与航空运输有关的其他业务；保险兼业代理服务（意外伤害保险）。
电子商务（不涉及第三方平台等增值电信业务）；空中超市（涉及许可证配额及
专项许可的商品除外）；商品的批发、零售（涉及**限制及许可证的除外）。
【依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动】
（二）被评估单位概况
企业名称：新上海**大厦有限公司（简称：新上海**大厦）
注册地址：**（上海）自由贸易试验区浦东南路 360 号
法定代表人：刘广安
注册资本：16,657.50 万元
实收资本：16,657.50 万元
企业类型：有限责任公司（外商投资企业与内资合资）
成立时间：1992 年 11 月 17 日
统一社会信用代码：91310115607221395X
经营范围：一般项目：从事在批租地块内投资建造综合性大楼，经营管理大
楼各种功能用房；非居住房地产租赁；经营收费停**、保龄球房；其他经营项
目另行报批。（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）
新上海**大厦有限公司成立于 1992 年 11 月，注册资本 2000 万美元，由股
东上海市投资信托公司（出资 300 万美元，持股比例 15%）、**经济开发信托投
资公司（出资 400 万美元，持股比例 20%），上海航空公司（出资 400 万美元，持
股比例 20%）、上海市陆家嘴金融贸易开发公司（出资 400 万元美金，持股比例
出资已于 1992 年 12 月 5 日由上海中华会计师事务所有限公司出具沪中会报字（92）
第 259 号验资报告验证。出资情况具体如下表：
序号 股东名称 认缴出资额（万美元） 持股比例
北京天健兴业资产评估有限公司
**东方航空股份有限公司拟转让所持
新上海**大厦有限公司股权项目资产评估报告 第7页
合计 2000.00 100.00%
司调整经营范围、变更投资方名称及注册地址的批复》【浦府项字（2000）第 304
号】确认：“上海市投资信托公司”更名为“上海**信托投资公司”，“上海
航空公司”更名为“上海航空股份有限公司”，“上海市陆家嘴金融贸易开发公
司”更名为“上海陆家嘴（集团）有限公司”。
上海**信托投资公司累计出资 450 万美元（持股比例 15%）、**经济开发信托
投资公司累计出资 600 万美元（持股比例 20%）、上海航空股份有限公司累计出资
（持股比例 20%）和日本 ATS 株式会社累计出资 750 万美元（持股比例 20%）。本
次增资已于 2003 年 2 月 28 日由上海沪博会计师事务所有限公司出具沪博会验字
（2003）第 0801 号验资报告验证。出资情况如下表：
序号 股东名称 认缴出资额（万美元） 持股比例
合计 3000.00 100.00%
权转让的批复》【浦府项字（2004）第 258 号】确认：上海**信托投资公司将
其持有的 15%的股权划转到上海市上投实业投资有限公司。
北京天健兴业资产评估有限公司
**东方航空股份有限公司拟转让所持
新上海**大厦有限公司股权项目资产评估报告 第8页
司股权转让以及变更投资名称的批复》【浦府项字（2009）第 542 号】确认：“上
海市上投实业投资有限公司”更名为“上海**集团资产投资有限公司”，**
经济开发信托投资 20%的股权划转到中经信投资有限公司。
权无偿转让给上海**集团资产管理有限公司，该次变更后注册资本和累计实收
资本为人民币 16,657.50 万元，其中：上海**资产管理有限公司累计出资人民
币 6,663 万元（持股比例 40%）、中经信投资有限公司累计出资人民币 3,331.50
万元（持股比例 20%）、上海陆家嘴（集团）有限公司累计出资人民币 3,331.50
万元（持股比例 20%）, 上海航空股份有限公司累计出资人民币 3,331.50 万元（持
股比例 20%）。该次股权变动已于 2010 年 9 月 1 日由上海众和会计师事务所有限
公司出具沪众会验（2010）第 0062 号验资报告验证。变更后各出资情况如下表：
序号 股东名称 认缴出资额（万元） 持股比例
合计 16,657.50 100.00%
对外投资股权的股东变更为**东方航空股份有限公司的通知》
【东方股发（2010）
第 321 号】确认：上海航空股份有限公司对外投资股权的股东方将由上海航空股
份有限公司变更为**东方航空股份有限公司。
限公司将持有新上海**大厦 20%的股权转让给上海市浦东新区国有资产监督管
理委员会。
有资产监督管理委员会将持有新上海**大厦 20%的股权转让给上海**集团资
产管理有限公司。变更后出资情况如下表：
北京天健兴业资产评估有限公司
**东方航空股份有限公司拟转让所持
新上海**大厦有限公司股权项目资产评估报告 第9页
序号 股东名称 认缴出资额 持股比例
合计 16,657.50 100%
吸收合并后中润经济发展有限责任公司持有新上海**大厦 20%的股权。
截至评估基准日 2024 年 6 月 30 日，新上海**大厦股权结构如下表所示：
金额单位：万元
序号 股东名称 认缴出资额 持股比例
合计 16,657.50 100%
（1）投资性房地产
被评估单位的投资性房地产为新上海**大厦，新上海**大厦位于浦东新
区浦东南路 360 号，为自建商办地产。建成于 1997 年，证载建筑面积 52,584.97
�O，其中办公用房建筑面积 36,714.65 平方米，商业配套用房建筑面积 2,870.20 平
方米，**建筑面积 13,000.12 平方米；纳入评估范围内的产证外面积为 368.00 平
方米，为地下商业配套用房。新上海**大厦为钢筋混凝土结构，地下 3 层，局
部 4 层，地上 44 层。地下主要为**，地上 1 层为大厅，2-44 层部分为办公楼，
部分为商业。新上海**大厦土地使用权性质为出让，用途为：综合用地，土地
使用期限为：1994 年 11 月 4 日-2044 年 11 月 3 日。
（2）固定资产―设备类资产
运输设备为车辆。电子办公设备为各类计算机、空调机、家具、服务器等，
北京天健兴业资产评估有限公司
**东方航空股份有限公司拟转让所持
新上海**大厦有限公司股权项目资产评估报告 **0页
分布在各办公区域内。设备均能正常使用。
新上海**大厦有限公司的主要资产为新上海**大厦，该幢大厦建成于
筑面积 52,584.97 平方米，其中办公用房建筑面积 36,714.65 平方米，商业配套用
房建筑面积 2,870.20 平方米，**建筑面积 13,000.12 平方米；纳入评估范围内的
产证外面积为 368.00 平方米，为地下商业配套用房。
新上海**大厦从事在批租地块内投资建造综合性大楼，经营管理大楼各种
功能用房，经营收费停**。公司主营业务为办公房租赁，兼营其他配套设施、
停车位租赁等。
财务状况表
单位：万元
项目名称 2021-12-31 2022-12-31 2023-12-31 2024-6-30
流动资产：
流动资产合计 2,188.99 3,190.70 4,620.42 5,836.43
非流动资产：
投资性房地产 24,432.67 23,264.58 22,096.48 21,512.43
固定资产 161.67 132.03 101.52 155.41
在建工程 0.00 59.92 357.83 0.00
长期待摊费用 1,038.80 799.14 680.33 1,180.45
非流动资产合计 25,633.14 24,255.66 23,236.17 22,848.29
资产总计 27,822.13 27,446.36 27,856.59 28,684.72
流动负债合计 1,779.75 1,847.05 1,327.32 1,663.51
非流动负债合计
负债总计 1,779.75 1,847.05 1,327.32 1,663.51
净资产 26,042.38 25,599.31 26,529.27 27,021.21
经营状况表
北京天健兴业资产评估有限公司
**东方航空股份有限公司拟转让所持
新上海**大厦有限公司股权项目资产评估报告 **1页
单位：万元
项目名称 2021 年 2022 年 2023 年 2024 年 1-6 月
营业收入 4,218.78 3,225.53 4,216.31 1,891.10
营业成本 1,203.34 1,198.18 1,210.46 604.19
税金及附加 258.85 197.19 252.34 124.93
销售费用 294.79 276.30 140.21 114.75
管理费用 797.72 744.40 711.73 462.09
研发费用
财务费用 -5.69 -6.45 -33.47 -23.65
资产减值损失
信用减值损失
公允价值变动损益 0.00 2.11 -2.11 0.00
投资收益 33.77 50.27 41.94 0.00
资产处置收益 0.00 0.00 15.11 0.00
其他收益 0.00 0.00 0.00 0.25
营业利润 1,703.55 868.29 1,989.98 609.03
营业外收入 115.09 280.19 188.54 46.96
营业外支出
利润总额 1,818.63 1,148.48 2,178.52 655.99
减：所得税费用 456.07 291.55 548.57 164.06
净利润 1,362.57 856.93 1,629.96 491.93
注：2021 年数据经天健会计师事务所（特殊普通合伙）审计，并出具天健沪
审（2022）21 号无保留意见审计报告；2022 年数据经天职**会计师事务所（特
殊普通合伙）审计，并出具了天职业字20235073 号无保留意见审计报告；2023
年和 2024 年 1-6 月数据均经立信会计师事务所(特殊普通合伙)审计，出具了信会
师报字（2024）第 ZL60009 号无保留意见审计报告。
（三）资产评估委托合同约定的其他评估报告使用者
根据资产评估委托合同的约定，本报告无其他报告使用者。
（四）委托人和被评估单位的关系
委托人东航股份持有被评估单位新上海**大厦 20%的股权。
北京天健兴业资产评估有限公司
**东方航空股份有限公司拟转让所持
新上海**大厦有限公司股权项目资产评估报告 **2页
二、评估目的
根据《关于东航股份转让所持新上海**大厦有限公司 20%股权的请示》（东
航呈批件 2024-5402）和《**东方航空股份有限公司董事会决议》（董十（7）），
**东方航空股份有限公司拟转让所持新上海**大厦有限公司的 20%股权，需
要对新上海**大厦有限公司的股东**权益进行评估，为该经济行为提供价值
参考依据。
三、评估对象和评估范围
（一）评估对象
评估对象为新上海**大厦有限公司的股东**权益价值。
（二）评估范围
评估范围为新上海**大厦有限公司于评估基准日的**资产及负债，其中
总资产账面价值 28,684.72 万元，负债账面价值 1,663.51 万元，净资产账面价值
资产评估申报汇总表
单位：万元
项目名称 账面价值
流动资产 5,836.43
非流动资产 22,848.29
其中：投资性房地产 21,512.43
固定资产 155.41
无形资产
其他 1,180.45
资产总计 28,684.72
流动负债 1,663.51
非流动负债 -
负债总计 1,663.51
净资产 27,021.21
北京天健兴业资产评估有限公司
**东方航空股份有限公司拟转让所持
新上海**大厦有限公司股权项目资产评估报告 **3页
评估对象和评估范围一致，且业经立信会计师事务所(特殊普通合伙)审计，并出具
了信会师报字（2024）第 ZL60009 号审计报告。
无。
无。
无。
四、价值类型
根据本次评估目的确定本次评估的价值类型为市场价值。
市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受**强迫的情况下，
评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
五、评估基准日
评估基准日是 2024 年 6 月 30 日。
评估基准日是由委托人确定的，与资产评估委托合同约定的评估基准日一致。
六、评估依据
本次评估工作中所遵循的经济行为依据、法律法规依据、评估准则依据、资
产权属依据和评估取价依据为：
（一）经济行为依据
航呈批件 2024-5402）。
（二）法律法规依据
**人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过) ；
北京天健兴业资产评估有限公司
**东方航空股份有限公司拟转让所持
新上海**大厦有限公司股权项目资产评估报告 **4页
常务委员会第七次会议第二次修订)；
第三次会议通过）；
财政部令第 97 号修改）；
表大会常务委员会第七次会议第二次修正)；
总局令第 65 号）；
税〔2016〕36 号)；
代表大会常务委员会第五次会议通过)；
号令）；
号 2019 年 3 月 2 日修订)；
2006274 号)；
北京天健兴业资产评估有限公司
**东方航空股份有限公司拟转让所持
新上海**大厦有限公司股权项目资产评估报告 **5页
〔2013〕64 号)；
权〔2016〕41 号）；
〔2016〕42 号）；
（自 2021 年 4 月 1 日起施行）；
大会常务委员会第十次会议第二次修正)；
第 55 号，1990）；
第 645 号第三次修订)；
资厅发（2018）4 号）；
（三）评估准则依据
北京天健兴业资产评估有限公司
**东方航空股份有限公司拟转让所持
新上海**大厦有限公司股权项目资产评估报告 **6页
号）；
（中评协202130 号）；
（四）资产权属依据
（五）评估取价依据
（财
税〔2016〕36 号）；
北京天健兴业资产评估有限公司
**东方航空股份有限公司拟转让所持
新上海**大厦有限公司股权项目资产评估报告 **7页
议、合同书、发票等财务资料；
司收集的有关询价资料和取价参数资料等。
七、评估方法
（一）评估方法简介
企业价值评估基本方法包括资产基础法、收益法和市场法。
企业价值评估中的资产基础法也称成本法，是指以被评估单位评估基准日的
资产负债表为基础，评估表内及可识别的表外各项资产、负债价值，确定评估对
象价值的评估方法。
企业价值评估中的收益法，是指将预期收益资本化或者折现，确定评估对象
价值的评估方法。收益法常用的具体方法包括股利折现法和现金流量折现法。收
益法是从企业获利能力的角度衡量企业的价值，建立在经济学的预期效用理论基
础上。
企业价值评估中的市场法，是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易案
例进行比较，确定评估对象价值的评估方法。市场法常用的两种具体方法是上市
公司比较法和交易案例比较法。
（二）评估方法的选择
资产基础法是以资产负债表为基础，合理评估企业表内及表外各项资产、负
债价值，确定评估对象价值的评估方法，结合本次评估情况，被评估单位可以提
供、评估师也可以从外部收集到满足资产基础法所需的资料，可以对被评估单位
资产及负债展开**的清查和评估，因此本次评估适用资产基础法。
收益法的基础是经济学的预期效用理论，即对投资者来讲，企业的价值在于
预期企业未来所能够产生的收益。收益法虽然没有直接利用现实市场上的参照物
来说明评估对象的现行公平市场价值，但它是从决定资产现行公平市场价值的基
本依据资产的预期获利能力的角度评价资产，能完整体现企业的整体价值。由于
北京天健兴业资产评估有限公司
**东方航空股份有限公司拟转让所持
新上海**大厦有限公司股权项目资产评估报告 **8页
被评估单位的主要资产为投资性房地产，业务是对投资性房地产进行经营及租赁，
本次已对投资性房地产采用市场法和收益法两种方法进行评估，企业价值中已考
虑收益法因素，故不再重复进行整体收益法评估。
市场法的基本前提是标的资产及可比公司需要有一个充分公开且活跃的交易
市场，由于被评估单位属非上市公司，同一行业的上市公司业务结构、经营模式、
企业规模、资产配置和使用情况、企业所处的经营阶段、成长性、经营风险、财
务风险等因素与被评估企业相差较大，且评估基准日附近**同一行业的可比企
业的买卖、收购及合并案例较少，所以相关可靠的可比交易案例的经营和财务数
据很难取得，无法计算适当的价值比率，故本次评估不适用市场法。
经分析，本次评估采用资产基础法进行评估。
（三）具体评估方法介绍
一）资产基础法
企业价值评估中的资产基础法，是指以被评估企业评估基准日的资产负债表
为基础，合理评估企业各项资产价值和负债的基础上确定评估对象价值的评估方
法。各类资产及负债的评估过程说明如下：
被评估单位流动资产包括货币资金、应收账款；负债包括预收账款、应付职
工薪酬、应交税费和其他应付款。
（1）货币资金：为现金和银行存款，通过核实银行对账单、银行函证等，以
核实后的价值确定评估值。
（2）应收账款：各种应收款项在核实无误的基础上，根据每笔款项可能收回
的数额确定评估值。对于有充分理由相信全都能收回的，按**应收款额计算评
估值；对于可能收不回部分款项的，在难以确定收不回账款的数额时，借助于历
史资料和现场调查了解的情况，具体分析数额、欠款时间和原因、款项回收情况、
欠款人资金、信用、经营管理现状等，参照账龄分析法，估计出这部分可能收不
回的款项，作为风险损失扣除后计算评估值；对于有确凿根据表明无法收回的，
按零值计算；账面上的“坏账准备”科目按零值计算。
北京天健兴业资产评估有限公司
**东方航空股份有限公司拟转让所持
新上海**大厦有限公司股权项目资产评估报告 **9页
（3）负债：各类负债在查阅核实的基础上，根据评估目的实现后的被评估企
业实际需要承担的负债项目及金额确定评估值。对于负债中并非实际需要承担的
负债项目，按零值计算。
（1）投资性房地产
房地产评估的基本方法包括成本法、收益法和市场法。
成本法，是指首先测算被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产业已存
在的各种贬值因素，并将其从重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的方法。
收益法，是指通过将被评估房产预期收益资本化或折现以确定评估对象价值
的思路。
市场法，是以现时市场上的参照物来评价评估对象的现行公平市场价值，它
具有角度直接、过程直观、数据直接取材于市场、结果说服力强的特点。
委估房地产地处陆家嘴金融**。对于有产证的办公、商业的房地产，市场
交易活跃，可以从公开市场查询到较多成交案例，市场法可验证性强，说服力强，
本次评估办公和商业的房地产可以采用市场法；对于车位，由于目前陆家嘴**
大厦的车位基本只租不售，故市场上无法找到车位成交案例，车位不适合市场法
进行评估；对于**证的房地产，基本无市场交易可比实例的无法采用市场法评
估。故本次仅对有产证的办公和商业采用市场法进行评估。
委估房地产地处陆家嘴金融**，地段成熟，交易活跃，委估房地产用途为
办公、商业及车位；房地产租赁市场活跃，有较多租赁成交案例，具备收益法采
用条件，适宜选用收益法。
委估房地产地处陆家嘴金融**，用途为办公、商业及车位；商业房地产受
所处地段、人流量、周边环境、建筑设计风格等诸多因素影响较大，与其建造成
本弱相关。实务中，对商业、办公用房极少选用成本法，因此，本次评估不宜选
用成本法。
市场比较法，根据替代原则，选择与委估对象处于同一供需圈内的房产作为
北京天健兴业资产评估有限公司
**东方航空股份有限公司拟转让所持
新上海**大厦有限公司股权项目资产评估报告 第20页
比较案例，经过交易情况、交易日期、区域因素及个别因素诸项修正，得出委估
对象的各付各税比准价格。具体计算公式为：
待估房地产价格=参照物交易价格×正常交易情况/参照物交易情况×待估房地
产区域因素值/参照物房地产区域因素值×待估房地产个别因素值/参照物房地产个
别因素值×待估房地产评估基准日价格指数/参照物房地产交易日价格指数。公式表
达如下：
V＝VB×A×B×D×E
式中：
V：评估对象价格；
VB：比较案例价格；
A：评估对象交易情况指数／比较案例交易情况指数
＝正常交易情况指数／比较案例交易情况指数
B：评估对象估价期日价格指数／比较案例交易日期价格指数
D：评估对象区域因素条件指数／比较案例区域因素条件指数
E：评估对象个别因素条件指数／比较案例个别因素条件指数
**以出售房地产的各付各税价值扣除增值税，得出投资性房地产的评估值。
收益法是指通过将被评估对象预期收益资本化或折现以确定评估对象价值的
评估思路。它是预测房产的未来收益并将其转化为价值的方法。评估思路为：首
先通过市场法或者租赁合同的约定确定房产的月租金价值 B，通过 B 代入计算年
总收益、年总支出，并**计算房屋价值 V。具体计算公式如下表所示：
V=
其中：V 为房地产价值；
A 为年纯收益，通过计算年总收入扣减年总支出得出年纯收益；
r 为折现率；
n 为收益年期；
北京天健兴业资产评估有限公司
**东方航空股份有限公司拟转让所持
新上海**大厦有限公司股权项目资产评估报告 第21页
s 为租金增长率。
（2）设备类资产
纳入评估范围的设备类资产包括运输设备和电子设备。
纳入本次评估范围内的车辆均已停产，无现行类比价格进行参考，本次采用
二手价对车辆进行评估。
①计算公式
评估对象市场价格=比较案例价格×个别因素修正
②比较实例选择和修正
估价人员参照提供的资料、调查二手车交易价格有关资料，并调查了二手车
交易网站大量二手车交易价格，选取相同或相似的三个可比实例，然后与被评估
对象进行因素修正。
③车牌价值的确定
上海市单位非营业性客车车牌需单独评估，评估价值参照评估基准日交易市
场平均拍卖价格 136,016.00 元/块确定。
①电子设备重置全价的确定
电子设备多为企业办公用电脑、办公家具等设备，由经销商负责运送安装调
试，重置成本直接以市场采购价确定。
②成新率的确定
电子及办公设备成新率，主要依据其经济寿命年限来确定其综合成新率；对
于大型的电子设备还参考其工作环境、设备的运行状况等来综合确定其成新率。
③评估价值的确定
评估值=重置全价×成新率
对于购置时间较早，已停产且无类比价格的电子设备，主要查询二手交易价
采用市场法进行评估。
北京天健兴业资产评估有限公司
**东方航空股份有限公司拟转让所持
新上海**大厦有限公司股权项目资产评估报告 第22页
（3）长期待摊费用
长期待摊费用为房屋建筑及附属设备的改造费用合并在投资性房地产中评估，
不再单独评估。
八、评估程序实施过程和情况
根据**有关部门关于资产评估的规定和会计核算的一般原则，依据**有
关部门相关法律规定和规范化要求，按照与委托人的资产评估委托合同所约定的
事项，北京天健兴业资产评估有限公司业已实施了对委托人提供的法律性文件与
会计记录以及相关资料的验证审核，按被评估单位提交的资产清单，对相关资产
进行了必要的产权查验、实地察看与核对，进行了必要的市场调查和交易价格的
比较等其他有必要实施的资产评估程序。资产评估的详细过程如下：
（1）北京天健兴业资产评估有限公司接受委托人的委托，从事本资产评估项
目。在接受委托后，北京天健兴业资产评估有限公司即与委托人就本次评估目的、
评估对象与评估范围、评估基准日、委托评估资产的特点等影响资产评估方案的
问题进行了认真讨论。
（2）根据委托评估资产的特点，有针对性地布置资产评估申报明细表，并设
计主要资产调查表等，对委托人参与资产评估配合人员进行业务培训，填写资产
评估清查表和各类调查表。
（3）评估方案的设计
依据了解资产的特点，制定评估实施计划，确定评估人员，组成资产评估现
场工作小组。
（4）评估资料的准备
收集和整理评估对象市场交易价格信息、主要原料市场价格信息、评估对象
产权证明文件等。
（1）评估对象真实性和合法性的查证
根据委托人及被评估单位提供的资产和负债申报明细，评估人员针对实物资
北京天健兴业资产评估有限公司
**东方航空股份有限公司拟转让所持
新上海**大厦有限公司股权项目资产评估报告 第23页
产和货币性债权和债务采用不同的核查方式进行查证，以确认资产和负债的真实
准确。
对货币资金，我们通过查阅日记账，审核银行对账单及银行存款余额调节表
等方式进行调查；
对债权和债务，评估人员采取核对总账、明细账、抽查合同凭证等方式确定
资产和负债的真实性。
对投资性房地产的调查采用**和一般相结合的原则，**调查投资性房地
产、设备等资产。评估人员查阅了相关不动产权证、设备购置合同发票、车辆行
驶证和登记证等，从而确定资产的真实性。
（2）资产实际状态的调查
设备运行状态的调查采用**和一般相结合的原则，主要通过查阅设备的运
行记录，在被评估单位设备管理人员的配合下现场实地观察设备的运行状态等方
式进行。在调查的基础上完善重要设备调查表。
（3）实物资产价值构成及业务发展情况的调查
根据被评估单位的资产特点，调查其资产价值构成的合理性和合规性。**
核查固定资产账面金额的真实性、准确性、完整性和合规性。查阅了有关会计凭
证、会计账簿以及设备采购合同等资料。
评估人员在现场依据针对本项目特点制定的工作计划，结合实际情况确定的
作价原则及估值模型，明确评估参数和价格标准后，参考企业提供的历史资料开
始评定估算工作。
（1）评估结果的确定
依据北京天健兴业资产评估有限公司评估人员在评估现场勘查的情况以及所
进行的必要的市场调查和测算，确定委托评估资产的资产基础法。
（2）评估结果的分析和评估报告的撰写
按照北京天健兴业资产评估有限公司规范化要求编制相关资产的评估报告。
北京天健兴业资产评估有限公司
**东方航空股份有限公司拟转让所持
新上海**大厦有限公司股权项目资产评估报告 第24页
评估结果及相关资产评估报告按北京天健兴业资产评估有限公司规定程序进行三
级复核，经签字资产评估师**复核无误后，由项目组完成并提交报告。
（3）工作底稿的整理归档
**估假设
（一）一般假设
资产的交易条件等模拟市场进行估价。
样的市场条件下接受何种影响的一种假定。公开市场是指充分发达与完善的市场
条件，是指一个有自愿的买方和卖方的竞争性市场，在这个市场上，买方和卖方
的地位平等，都有获取足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易都是在自愿
的、理智的、非强制性或不受限制的条件下进行。
的市场条件下的资产状态的一种假定。首先被评估资产正处于使用状态，其次假
定处于使用状态的资产还将继续使用下去。在持续使用假设条件下，没有考虑资
产用途转换或者**利用条件，其评估结果的使用范围受到限制。
即企业作为经营主体，在所处的外部环境下，按照经营目标，持续经营下去。企
业经营者负责并有能力担当责任；企业合法经营，并能够获取适当利润，以维持
持续经营能力。
十、评估结论
（一）资产基础法评估结论
经资产基础法评估，新上海**大厦有限公司总资产账面价值为 28,684.72 万
元，评估价值为 144,882.40 万元，增值额为 116,197.68 万元，增值率为 405.09%，
负债账面价值为 1,663.51 万元，评估价值为 1,663.51 万元，无增减值；净资产账
面价值为 27,021.21 万元，评估价值为 143,218.89 万元，增值额为 116,197.68 万元，
增值率为 430.02%。
北京天健兴业资产评估有限公司
**东方航空股份有限公司拟转让所持
新上海**大厦有限公司股权项目资产评估报告 第26页
（五） 本资产评估报告中，所有以万元为金额单位的表格或者文字表述，如
存在总计数与各分项数值之和出现尾差，均为四舍五入原因造成。
（六） 引用其他机构出具的报告结论的情况：
无。
（七） 重要的利用专家工作及相关报告情况：
本次评估利用了立信会计师事务所(特殊普通合伙)出具的信会师报字（2024）
第 ZL60009 号审计报告。资产评估专业人员根据所采用的评估方法对财务报表的
使用要求对其进行了分析和判断，但对相关财务报表是否公允反映评估基准日的
财务状况和当期经营成果、现金流量发表专业意见并非资产评估专业人员的责任。
（八） 权属资料不**或者存在瑕疵的情形：
经清查，无房产证的房产明细如下：
实际出租面 账面原值 账面净值
楼层 产证类型 实际用途
积（�O） （万元） （万元）
出租，配套
地下 P1-1 产证外 180.00
商业
出租，配套
地下 P1-2 产证外 160.00 389.24 173.05
商业
出租，配套
地下 P1-3 产证外 28.00
商业
合计 368.00 389.24 173.05
本次评估房屋建筑物的面积以被评估单位提供的租赁合同上面的金额为准，
如后期补办房产证，可能会与证载面积有差异；同时本次评估未考虑无房产证对
评估价值的影响，提请报告使用者注意。
（九） 本次投资性房地产评估中办公和商业的市场法结果是按不含增值税市
场销售价格确定评估值，如投资性房地产实际交易过程中可能还会产生土增税、
所得税等税费，本次评估值中并未考虑，提请评估报告使用者注意。
（十） 评估基准日至评估报告日之间可能对评估结论产生影响的期后事项：
自评估基准日至评估报告出具日，未发现影响评估前提和评估结论而需要对
评估结论进行调整的重大事项。
北京天健兴业资产评估有限公司
**东方航空股份有限公司拟转让所持
新上海**大厦有限公司股权项目资产评估报告 第27页
十二、资产评估报告的使用限制说明
（一） 本评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途；
（二） 委托人或者其他资产评估报告使用人未按照法律、行政法规规定和资
产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告的，资产评估机构及其资产评估师
不承担责任；
（三） 除委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法
律、行政法规规定的资产评估报告使用人之外，其他**机构和个人不能成为资
产评估报告的使用人；
（四） 资产评估报告使用人应当正确理解评估结论，评估结论不等同于评估
对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证；
（五） 本评估报告需提交国有资产监督管理部门或者企业有关主管部门审查，
备案后方可正式使用；
（六） 本评估报告的**或者部分内容被摘抄、引用或者被披露于公开媒体，
需评估机构审阅相关内容，法律、法规规定以及相关当事方另有约定除外；
（七） 本评估报告所揭示的评估结论仅对本项目对应的经济行为有效，资产
评估结果使用有效期为自评估基准日起一年，即评估基准日 2024 年 6 月 30 日至
考依据（还需结合评估基准日的期后事项的调整）。超过一年，需重新进行资产
评估。
十三、资产评估报告日
北京天健兴业资产评估有限公司
**东方航空股份有限公司拟转让所持
新上海**大厦有限公司股权项目资产评估报告 第29页
一、与评估目的相对应的经济行为文件（复印件）
二、被评估单位审计报告（复印件）
三、委托人和被评估单位法人营业执照副本（复印件）
四、委托人和被评估单位承诺函
五、签字资产评估师承诺函
六、资产评估机构备案文件或者**证明文件（复印件）
七、资产评估机构法人营业执照副本（复印件）
八、签字资产评估师**证明文件（复印件）
九、资产评估委托合同（复印件）
十、评估对象涉及的主要权属证明资料（复印件）
十一、公示材料（复印件）
北京天健兴业资产评估有限公司
北京天健兴业资产评估有限公司
有限责任公司
孙建民
北京市西城区月坛北街 2 号月坛大厦
北京市财政局 2000 年 07 月 19 日
京财国200066 号 108 人
通过
打印时间：2024 年 04 月 30 日
赵任任
北京天健兴业资产评估有限公司上
海分公司
通过（2024-04-28）
资产评估师
土地估价师
(有效期至 2025-04-30 日止)
打印时间：2024 年 04 月 30 日
施慧玲
北京天健兴业资产评估有限公司上
海分公司
通过（2024-04-28）
资产评估师
(有效期至 2025-04-30 日止)
打印时间：2024 年 04 月 30 日
东航呈批件稿纸
东航呈批件2024-6146
紧急程度： 紧急 11月18日完成评估报告 打印时隐藏
公司领导意见：
公司领导 周启民 （2024-11-14 20:14）
同意
总师级公司领导意见：
集团办公室意见：
集团会签部门/单位意见：
股份办公室意见：
办公室 朱晨波 （2024-11-14 17:13）
呈周总会批示。
办公室 办公室送审 （2024-11-14 17:09）
拟呈周总会批示。
会签意见： 股份呈报部门意见：
规划发展部 张渊 （2024-11-13 16:33） 财务管理部 周文培 （2024-11-14 13:42）
拟同意。 拟同意，呈公司领导审批。
法律合规部 方志刚 （2024-11-13 14:39） 财务管理部 李海涛 （2024-11-12 16:58）
拟同意。 拟同意。
董事会办公室/政策研究室 李干斌 （2024-11-13 财务管理部 财务会计部 （2024-11-12 12:08）
拟同意。
财务管理部 郭俊婕 （2024-11-12 10:43）
审计部 邵祖敏 （2024-11-13 09:42） 建议请董事办、规划部、法律合规部、审计部会签。
已阅。
财务管理部 高鹏 （2024-11-12 10:38）
拟同意
拟稿单位： 财务管理部
拟 稿 人： 邬奕奕
电??话： 021-22330794
拟稿时间： 2024/11/12 9:52:54
文 种： 请示
关于股份公司拟转让持有新上海**大厦有限公司20%股权项目评估结
文件标题：
果公示相关事宜的请示
摘要： 287/300
关于股份公司拟转让新上海**大厦有限公司20%股权项目评估结果
公示相关事宜的请示：一、公示范围：董事办、规划部、法律合规部、审
计部；二、公示时间：2024年11月12日至2024年11月18日；三、公示内容
：1.行为文件；2.选聘评估机构；3.评估公司简介；4.评估过程；5.评估
报告内容。评估结论：经资产基础法评估，新上海**大厦有限公司总资
产账面价值为28,684.72万元，评估价值为144,882.40万元，增值额为116
,197.68万元，增值率为405.09%，负债账面价值为1,663.51万元，评估价
值为1,663.51万元，无增减值；净资产账面价值为27,021.21万元，评估
价值为143,218.89万元，增值额为116,197.68万元，增值率为430.02%。
正文内容：*【模板参考】
公司领导：
股份公司拟将持有的新上海**大厦有限公司20%股权转让给东航资
产投资管理有限公司，根据《关于建立**企业资产评估项目公示制度有
关事项的通知》（国资发产权〔2016〕41号文件）要求，财务部采用呈批
件流转方式对股份公司拟转让新上海**大厦有限公司20%股权的结果相
关事宜进行公示。
一、公示范围。
董事办、规划部、法律合规部、审计部。
二、公示时间。
公示时间为2024年11月12日至2024年11月18日。
三、公示内容。
（一）行为文件
《**东方航空股份有限公司董事会决议》(董十〔7〕)、《关于东航
股份转让所持新上海**大厦有限公司20%股权的请示》(东航呈批件
（二）招标过程
财务部于2024年10月11日对集团备选库的5家评估机构发出询价邀请，
并会同相关部门于10月15日对投标的5家评估公司综合打分，北京天健兴
业资产评估有限公司（简称“天健兴业”）得分**，被聘为本次项目的
资产评估机构（附件3）。
（三）评估公司简介
北京天健兴业资产评估有限公司，2000年7月成立，注册资本1000万
元，在**范围内拥有专职人员300余名，其中注册资产评估师120余
人，60％的注册资产评估师具有10年以上的评估服务经验。拥有数位资深
人士是财政部及国资委评估审核专业组主要成员。截至2023年，天健兴业
收入及综合排名连续多年在**评估行业排名前三。迄今为止，一直保持
着执业规范、技术过硬、无投诉、无不良记录的**执业记录。
（四）评估过程
根据资产评估相关法律和规范要求，基于会计核算一般原则，天健兴
业依据资产评估委托合同约定事项，对股份公司提供的法律性文件、会计
记录以及相关资料验证审核，按产权持有单位提交的资产清单，开展了必
要的市场调查、产权查验、实地勘察与核对工作，2024年11月9日正式评
估报告定稿。
（五）评估报告内容
际大厦有限公司股权项目涉及其股东**权益价值资产评估报告》（天兴
评报字（2024）第2048号）。
〔7〕)、《关于东航股份转让所持新上海**大厦有限公司20%股权的请
示》(东航呈批件2024-5402)，**东方航空股份有限公司拟转让新上海
**大厦有限公司的股权，需要对新上海**大厦有限公司的股东**权
益进行评估，为该经济行为提供价值参考依据。
面价值为28,684.72万元，评估价值为144,882.40万元，增值额为
估价值为1,663.51万元，无增减值；净资产账面价值为27,021.21万元，
评估价值为143,218.89万元，增值额为116,197.68万元，增值率为
妥否，请批示。
附件：
估机构的请示
附件：
.pdf
.pdf
.xlsx
