近日，房产中介龙头贝壳(02423.HK)发布2024年财报，公司陷入增收不增利的窘境。
证券之星注意到，存量房业务利润下降与运营费用攀升成为公司净利润滑坡的主因。目前，贝壳试图从传统的房产经纪服务平台，转型为一个综合性的居住服务提供商，但公司的非房业务尚未扛起收入大旗，仍待突破。同时，公司曾被视为行业革新的ACN模式也被指“变味”。
此外，尽管贝壳CEO彭永东试图通过捐款行为平息**争议，但高管“天价年薪”风波尚未**平息。
存量房业务利润下降，运营费用攀升拖累净利
财报显示，贝壳在2024年实现营业收入934.57亿元，同比增长20%；净利润为40.78亿元，同比下滑30.8%；经调整净利润为72.11亿元，同比下滑26.4%。
拉长时间线来看，贝壳近年来净利润波动较大，在2021年及2022年连亏两年后，在2023年成功扭亏，又于2024年出现下滑。2021年至2023年，公司净利润分别为-5.24亿元、-13.86亿元、58.83亿元。
证券之星注意到，公司2024年净利润下滑主要受两大因素影响：存量房业务利润下降及总运营支出攀升。
目前，贝壳的收入主要来源于存量房业务、新房业务、家装家居、房屋租赁服务、新兴业务及其他五大业务。其中，存量房业务在2024年实现营收282亿元，与2023年基本持平，占公司营收比重由2023年的36%下降至2024年的30%。
由于链家经纪人的固定薪酬成本上涨，该业务为公司所贡献的利润出现下滑。2024年，存量房业务贡献利润为122亿元，同比下滑8%，其贡献利润率由2023年的47.2%降至2024年的43.2%。
同时，受存量房业务收入占比**以及固定薪酬成本占存量房业务净收入的比例提高等因素影响，贝壳的整体毛利率由2023年的27.9%下降至24.6%。
证券之星注意到，为扩大房产经纪业务交易规模，贝壳正在扩展门店网络、增加团队规模。截至2024年12月末，公司的门店数量为5.16万家，同比增长17.7%；经纪人数量近50万名，同比增长16.9%。
同时，公司的总运营支出的增加也在挤压利润空间。2024年，公司运营费用总额同比增长13.3%，为192亿元。其中，公司的一般及行政费用、销售和市场费用及研发费用同比增幅分别为8.8%、17%、17.9%，对应的费用分别为90亿元、78亿元、23亿元。
服务乱象频出，非房业务仍待突破
聚焦于贝壳的业务表现，除了房产经纪业务之外，公司正在发展以整装、租房等为主的非房产经纪业务，试图从传统的房产经纪服务平台，转型为一个综合性的居住服务提供商。
结合财报来看，2024年，公司的家装家居业务、房租租赁服务等业务的收入均实现不同程度的增长，分别实现营收为148亿元、143亿元，占总营收的比重均不足16%，这也意味着公司的非房产经纪业务虽有所增长，但尚未扛起收入大旗。
证券之星注意到，贝壳将房屋租赁服务板块的收入增长归因于“省心租模式下的租赁房源数量增加”。不过，其服务质量并未同比提升。据《新京报》此前报道，贝壳的“省心租”服务在多个社交平台上遭到租客和业主的投诉，问题主要集中在管家不作为、维修服务不及时以及托管费不值当等方面。
在家装家居业务上，有业内人士指出，家装家居是较传统行业，市场区域性强且竞争激烈，贝壳涉足该业务属于衍生跨界，在早期快速起量结束后，该业务的中长期成长力、可持续性仍需时间验证。
此外，部分消费者对贝壳平台在家装服务方面的过度营销表现出明显抵触情绪。据黑猫投诉平台信息显示，有消费者反映贝壳存在将用户个人信息转售至家装公司的情况。
从商业模式来看，贝壳主要以ACN模式为主，即建立一个经纪人合作网络，通过将房产交易链条拆分为多个角色，比如房源录入人、房源维护人、客源转介绍人等，每个角色根据贡献获得相应的佣金分成。
需要指出的是，贝壳创始人左晖打造的ACN经纪人合作网络模式，曾被视作行业革新，但在外界看来，在彭永东执掌后，这种为行业“赋能”的模式已发生转变，转而从房产交易的上下游获取更多利润。
以佣金抽成为例，据去年7月《南方都市报》报道，贝壳平台在新房交易中持续调整广州南沙区佣金策略：2023年6月，该区域店东抽佣比例从18%上调至21%；次年6月，抽佣比例再度攀升2个百分点，达到23%，较广州其他区域平均水平高出5个百分点。
不仅如此，贝壳还将算盘打到了卖房人头上。据《凤凰网》报道，业主在贝壳找房上线房源后，贝壳经纪人便推荐业主使用“好房”服务，以获得贝壳与链家两大平台流量倾斜，让房源迅速触达潜在买家。但同时，房主在成交后不仅需支付原定的佣金，还需额外支付服务费。
经纪人年均收入下降，高管卷入“天价年薪”风波
在年报发出当日，贝壳公布董事会主席、**执行官及控股股东彭永东捐赠900万股票，借此**外界对公司高管“天价年薪”的误解。
据过往财报显示，在2021年至2023年，董事长彭永东和联合创始人单一刚薪酬逐年走高。相应报告期内，彭永东年薪分别为847.8万元、4.75亿元、7.13亿元；单一刚对应的年薪为685.3万元、3.55亿元、5.29亿元。彭永东三年薪酬涨幅达84倍，单一刚则为77倍。
但与之对应的，贝壳近年来净利润表现并不稳定，且贝壳经纪人的人均收入却在下滑。2024年贝壳经纪人数量约50万人，外部分佣、内部佣金及薪酬分别为228亿元、189亿元，合计417亿元。粗略计算，2024年，公司经纪人的人均收入约8.34万元/年，同比下滑5%。
在这一背景下，有关公司高管“天价年薪”消息在网上发酵，引发外界关注。亦有投资者质疑：彭永东团队通过左晖家族信托委托掌握50.3%的投票权，形成“自定薪酬”闭环。
对此，贝壳回应称，公司此前为了满足港股上市要求，在联交所批准的前提下，公司向彭永东授予限制性股票。该限制性股票，在会计规则上采用“直线摊销法”，因此在每年的“股权薪酬”科目产生了较大数额，但并非一般理解的年薪。
面对质疑，4月17日晚间，贝壳发布公告称，公司董事会主席、**执行官及控股股东彭永东计划捐赠900万股A类普通股，用于居住行业服务者的医疗健康福利及应届**生等租客群体的租房帮扶。按照公告当日收盘价51.95港元计算，彭永东捐赠金额为4.68亿港元(约合人民币4.4亿元)。
但这一行为并没有扭转**的风向，在外界看来，这一行为不过是贝壳高管们迫于形势的举动。(本文**证券之星，作者|李若菡)
