本报告依据**资产评估准则编制
南京化纤股份有限公司拟以重大资产置换、
发行股份及支付现金方式购买资产涉及的
南京工艺装备制造股份有限公司
股东**权益评估项目
资产评估报告
苏华评报字2025**07号
（共1册，**册）
江苏华信资产评估有限公司
二○二五年四月二十八日
一、委托人、被评估单位和资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人概
江苏华信资产评估有限公司 I
资产评估报告附件
江苏华信资产评估有限公司 II
南京工艺装备制造股份有限公司股东**权益评估项目资产评估报告・声明
声明
一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和**资产评估协
会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。
二、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定及本
资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告
使用人违反前述规定使用资产评估报告的，本资产评估机构及资产评估师不承担
责任。
本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告
使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他**
机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。
本资产评估机构及资产评估师提示资产评估报告使用人应当正确理解和使用
评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对
评估对象可实现价格的保证。
三、本资产评估机构及资产评估师遵守法律、行政法规和资产评估准则，坚
持独立、客观和公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。
四、评估对象涉及的资产、负债清单被评估单位申报并经其采用签名、盖章
或法律允许的其他方式确认；被评估单位和其他相关当事人依法对其提供资料的
真实性、完整性、合法性负责。
五、本资产评估机构及资产评估师与资产评估报告中的评估对象没有现存或
者预期的利益关系；与相关当事人没有现存或者预期的利益关系，对相关当事人
不存在偏见。
六、资产评估师已对资产评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调
查；已经对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对
象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验。
执行资产评估业务的目的是对资产评估对象价值进行估算并发表专业意见，
对资产评估对象法律权属确认或者发表意见超出资产评估师的执业范围。资产评
估师不对资产评估对象的法律权属提供保证。
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南京工艺装备制造股份有限公司股东**权益评估项目资产评估报告・声明
七、本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结果受资产评估
报告中假设和限制条件的限制，资产评估报告使用人应当充分考虑资产评估报告
中载明的假设、限制条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
八、我们对实物资产的勘察按常规**于其表观的质量、使用状况等，并未
触及其内部被遮盖、隐蔽及难于观察到的部位，我们没有能力也未接受委托对上
述资产的内部质量进行专业技术检测和鉴定，我们的评估以被评估单位和其他相
关当事人提供的资料为基础。如果这些评估对象的内在质量存在瑕疵，本资产评
估报告的评估结论可能会受到不同程度的影响。
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南京工艺装备制造股份有限公司股东**权益评估项目资产评估报告・摘要
南京化纤股份有限公司拟以重大资产置换、
发行股份及支付现金方式购买资产涉及的
南京工艺装备制造股份有限公司
股东**权益评估项目
资产评估报告摘要
苏华评报字2025**07号
南京新工投资集团有限责任公司和南京化纤股份有限公司：
江苏华信资产评估有限公司接受双方的委托，按照法律、行政法规和资产评
估准则的规定，坚持独立、客观和公正的原则，采用资产基础法和收益法，按照
必要的评估程序，对南京化纤股份有限公司拟以重大资产置换、发行股份及支付
现金方式购买资产涉及的南京工艺装备制造股份有限公司股东**权益在2024年
根据2024年11月14日南京新工投资集团有限责任公司董事会决议（宁新工董
202460号），会议通过南京化纤股份有限公司重大资产重组事项。
南京化纤股份有限公司拟以重大资产置换、发行股份及支付现金方式购买南
京工艺装备制造股份有限公司股权，需对涉及的置入股权进行评估，为该经济行
为提供价值参考。
益价值。
部资产及负债。包括流动资产、非流动资产、流动负债和非流动负债，账面资产
总额152,746.88万元，负债总额49,682.27万元，净资产103,064.61万元。
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南京工艺装备制造股份有限公司股东**权益评估项目资产评估报告・摘要
（1）评估结论
本次选用资产基础法的评估结果作为评估结论，在未考虑股权缺少流动性折
扣的前提下，南京工艺装备制造股份有限公司的股东**权益在评估基准日2024
年12月31日的市场价值为160,667.57万元，大写人民币壹拾陆亿零陆佰陆拾柒万
伍仟柒佰元整，较其账面净资产103,064.61万元，评估增值57,602.96万元。
资产基础法评估结论中除投资性房地产和无形资产扣除了所得税影响，其他
评估增值未考虑对税金的影响，其税金的**确定由各级税务机关在汇算清缴时
确定。
（2）评估结论使用有效期
本资产评估报告仅为本报告中描述的经济行为提供价值参考。评估结论的使
用有效期为自评估基准日起一年，即自2024年12月31日至2025年12月30日。
⑴南京工艺的投资性房地产位于南京市莫愁路329号，系原厂址，工业用
途。2014年南京工艺搬迁至滨江开发区后，将原厂区整体出租给南京广电锦和投
资管理有限公司。后者将其改扩建为“越界梦幻城文化产业示范园”使用至今。
该投资性房地产不动产权证记载面积为40,327.45平方米。经测绘，改造后房产
面积为59,038.27平方米，其中新增面积18,710.82平方米无证。据南京市秦淮区
人民政府（秦政函202511号）《关于南京工艺装备制造股份有限公司莫愁路329
号不动产历史**相关问题的复函》及南京市规划和自然资源局秦淮分局出具的
《关于南京工艺装备制造股份有限公司莫愁路329号土地房产证明材料相关情况
的复函》，该地块近期无房屋拆除计划，南京工艺无需就上述土地补交土地出让
金，按现状继续使用上述土地及建筑物。鉴于上述情况，本次评估按改扩建后测
绘面积和现状持续进行评估。
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南京工艺装备制造股份有限公司股东**权益评估项目资产评估报告・摘要
⑵南京工艺申报的食堂、宿舍楼和飞鹰路门卫室因位于土地红线以外，未取
得《不动产权证书》。据2024年4月27日《南京市江宁区人民政府办公室会议纪
要（第43期）》，会议原则同意上述房产涉及的18.7亩土地不带方案、带建筑物挂
牌，待取得土地证后，按历史**问题给予办理建设工程竣工备案和不动产权证
等手续。据被评估单位介绍，该土地的招拍挂手续有望于2025年上半年完成。本
次评估未将红线外18.7亩土地纳入评估范围，也未考虑未来取得土地使用权的出
让金。该事项对评估结论不产生影响。
重要提示
以上内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估业务的详细
情况和正确理解评估结论，应当阅读资产评估报告正文。
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南京工艺装备制造股份有限公司股东**权益评估项目资产评估报告・正文
南京化纤股份有限公司拟以重大资产置换、
发行股份及支付现金方式购买资产涉及的
南京工艺装备制造股份有限公司
股东**权益评估项目
资产评估报告正文
苏华评报字2025**07号
南京新工投资集团有限责任公司、南京化纤股份有限公司：
江苏华信资产评估有限公司接受双方的委托，按照法律、行政法规和资产评
估准则的规定，坚持独立、客观和公正的原则，采用资产基础法和收益法，按照
必要的评估程序，对南京化纤股份有限公司拟以重大资产置换、发行股份及支付
现金方式购买资产涉及的南京工艺装备制造股份有限公司股东**权益在 2024
年 12 月 31 日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下。
一、委托人、被评估单位和资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人概
况
（一）委托人及概况
委托人一：
名称：南京新工投资集团有限责任公司（以下简称“南京新工”）
类型：有限责任公司（国有控股）
住所：南京市玄武区唱经楼西街 65 号
法定代表人：王雪根
注册资本：458487.93 万人民币
成立日期：2008-04-29
营业期限：2008-04-29 至无固定期限
经营范围：一般项目：以自有资金从事投资活动；自有资金投资的资产管理
服务；股权投资；企业总部管理；企业管理；非居住房地产租赁；品牌管理；园
区管理服务；企业管理咨询；物业管理（除依法须经批准的项目外，凭营业执照
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南京工艺装备制造股份有限公司股东**权益评估项目资产评估报告・正文
依法自主开展经营活动）
委托人二：
名称：南京化纤股份有限公司（以下简称“南京化纤”）
类型：股份有限公司（上市）
住所：南京市**区雄州街道郁庄路 2 号
法定代表人：陈建军
注册资本：36634.601 万人民币
成立日期：1992-09-28
营业期限：1992-09-28 至无固定期限
经营范围：许可项目：自来水生产与供应（依法须经批准的项目，经相关部
门批准后方可开展经营活动，具体经营项目以审批结果为准）一般项目：纤维素
纤维原料及纤维制造；生物基材料制造；高性能纤维及复合材料制造；合成材料
制造（不含危险化学品）；包装材料及制品销售；服装制造；针纺织品及原料销
售；普通货物仓储服务（不含危险化学品等需许可审批的项目）；技术服务、技
术开发、技术咨询、技术交流、技术转让、技术推广；新材料技术研发；工程管
理服务；货物进出口（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营
活动）
（二）被评估单位概况
名称：南京工艺装备制造股份有限公司（以下简称“南京工艺”）
类型：股份有限公司（非上市）
住所：南京市江宁滨江开发区盛安大道 717 号
法定代表人：汪爱清
注册资本：9000 万人民币
成立日期：1991-06-03
营业期限：1991-06-03 至无固定期限
经营范围：开发、设计、制造、销售工业装备功能部件、精密机械、橡塑机
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南京工艺装备制造股份有限公司股东**权益评估项目资产评估报告・正文
械和电工机械及配件；工业装备销售、技术咨询及成套工程施工；热处理加工；
装饰材料、建筑材料销售；室内装饰服务；自营和代理各类商品和技术的进出口
（**限定公司经营或禁止进出口商品和技术除外）；道路货物运输。（依法须经
批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）
结构、历史情况等
（1）被评估单位设立及重大的股权（出资）变更情况
南京工艺前身南京工艺装备制造厂为全民所有制企业。1991 年**工商行
政管理局发布《企业名称登记管理规定》对**企业实施统一登记管理，公司于
业执照（13489957-6 号），经济性质为全民所有制企业，隶属单位为南京市机械
局。2002 年 4 月，**南京市委、南京市人民政府发布了《关于推进我市国有
工业企业“三联动”改革工作的指导意见》（宁委发200216 号，以下简称“指
导意见”
）；为贯彻落实《指导意见》，南京市振兴办发布《南京市国有工业企业
“三联动”改革工作实施细则》（宁振发200201 号）。在上述改革背景下，南京
工艺装备制造厂启动了“三联动”改革，并改制成为“南京工艺装备制造有限公
司”。
南京工艺改制及之后的历史沿革情况如下：
本合计 6,087.57 万元，出资方式为净资产、奖励资产和折让资产。经江苏天华
大彭会计师事务所有限公司审验并出具《验资报告》（苏天会审二2005169
号）。本次改制完成后，南京工艺装备制造股份有限公司的股权结构如下：
单元：万元
出资方式
出资金 原南京工艺装 持股比例
序号 股东名称
额 备制造厂净资 奖励资产 折让资产 （%）
产
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南京工艺装备制造股份有限公司股东**权益评估项目资产评估报告・正文
出资方式
出资金 原南京工艺装 持股比例
序号 股东名称
额 备制造厂净资 奖励资产 折让资产 （%）
产
团）有限公司
南京高速齿轮产业发
展有限公司
合计 6,087.57 5,288.23 400.00 399.36 100.00
意南京机电产业（集团）有限公司使用企业股权投资南京机床产业（集团）有限
公司的批复》（宁国资委综2008105 号），同意机电集团以其所持有的公司 70%
股权投资机床集团。该次股权变动已进行资产评估并备案，评估机构为江苏天衡
会计师事务所有限公司，评估报告号为天衡评报字（2008）第 0023 号。本次股
权转让完成后，南京工艺装备制造股份有限公司的股权结构如下：
单元：万元
出资方式
持股比例
序号 股东 出资金额 原南京工艺装备
奖励资产 折让资产 （%）
制造厂净资产
南京机床产业（集
团）股份有限公司
南京高速齿轮产业发
展有限公司
合计 6,087.57 5,288.23 400.00 399.36 100.00
**将其持有的公司 103.53 万元股权、杜德鑫将其持有的公司 25.88 万元股
权**转让给南京机床产业（集团）有限公司。（2）**将其持有的公司
司 90.64 万元股权、李小纯将其持有的公司 26.17 万元股权、吕晓彪将其持有的
公司 67.66 万元股权**转让给武晓霞。（3）杜德鑫将其持有的公司 6.33 万
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南京工艺装备制造股份有限公司股东**权益评估项目资产评估报告・正文
元、48.10 万元、37.50 万元、15 万元股权分别转让给赵如平、欧沛英、林敏、
李国建。该次股权变动已进行资产评估并备案，2009 年 2 月 27 日，江苏天衡资
产评估有限公司出具（天衡评报字（2009）第 0005 号）《评估报告》，本次股权
转让完成后，公司的股权结构如下：
单元：万元
持股比例 备注
序号 股东名称 认缴出资额 实缴出资额
（%）
南京机床产业（集 非货币
团）股份有限公司
南京高速齿轮产业发 货币 非货币
展有限公司
合计 6,087.57 6,087.57 100.00
高速齿轮产业发展有限公司及其他**等 9 位自然人将持有的南京工艺**股
权作为其对南京机床产业（集团）有限公司增资出资注入南京机床产业（集团）
有限公司。该次股权变动已进行资产评估并备案，2009 年 4 月 9 日，江苏天衡资
产评估有限公司出具（天衡评报字 2009 第 0012 号）《南京机床产业（集团）有
限公司接受南京工艺装备制造股份有限公司非国有股权出资项目评估报告》，本
次股权转让完成后，公司的股权结构如下：
单元：万元
序号 股东名称 认缴出资额 实缴出资额 持股比例（%） 备注
南京机床产业（集
团）股份有限公司
有限公司。
根据南京机床产业（集团）股份有限公司 2020 年**次临时股东大会决
议，南京机床产业（集团）股份有限公司派生分立为三个公司，分立为机床集团
（存续方），南京艺工智能科技有限公司、南京二机科技装备制造有限公司，该
次股权变动已进行资产评估并备案，评估机构为北京华亚正信资产评估有限公
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司，评估报告号为华亚正信评报字2020第 B12-0070 号。本次股权转让完成
后，公司的股权结构如下：
单元：万元
序号 股东名称 认缴出资额 实缴出资额 持股比例（%） 备注
南京艺工智能科技
有限公司
司进行了反向吸收合并，注册资本变更为 7,053.0147。该次股权变动已进行资产
评估并备案，2022 年 10 月 22 日，南京长城土地房地产资产评估造价咨询有限
公司出具了（宁长城资评报字〔2022〕第 109 号）资产评估报告，本次吸收合
并完成之后，公司的股权结构如下：
单元：万元
序号 股东名称 认缴出资额 实缴出资额 持股比例（%） 备注
南京新工投资集团
有限责任公司
南京新工并购股权
（有限合伙）
上海亨升投资管理
有限公司
江苏和谐科技股份
有限公司
南京高速齿轮产业
发展有限公司
南京埃斯顿自动化
股份有限公司
南京大桥机器有限
公司
南京机电产业（集
团）有限公司
上海巽浩投资合伙
企业（有限合伙）
上海渝华电话工程
有限公司
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序号 股东名称 认缴出资额 实缴出资额 持股比例（%） 备注
南京艺工新合壹号
（有限合伙）
南京艺工新合贰号
（有限合伙）
南京艺工诚敬壹号
（有限合伙）
南京艺工诚敬贰号
（有限合伙）
合计 7,053.0147 7,053.0147 100.00
为 9,000.00 万元。该次股份制改造的资产评估报告已在南京市国资委备案。股
份制改造后公司的股权结构如下：
单元：万元
序号 股东名称 认缴出资额 实缴出资额 持股比例（%） 备注
南京新工投资集团
有限责任公司
南京新工并购股权
（有限合伙）
上海亨升投资管理
有限公司
江苏和谐科技股份
有限公司
南京高速齿轮产业
发展有限公司
南京埃斯顿自动化
股份有限公司
南京大桥机器有限
公司
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序号 股东名称 认缴出资额 实缴出资额 持股比例（%） 备注
南京机电产业（集
团）有限公司
上海巽浩投资合伙
企业（有限合伙）
上海渝华电话工程
有限公司
南京艺工新合壹号
（有限合伙）
南京艺工新合贰号
（有限合伙）
南京艺工诚敬壹号
（有限合伙）
南京艺工诚敬贰号
（有限合伙）
合计 9,000.00 9,000.00 100.00
截至本次评估基准日，南京工艺装备制造股份有限公司股权比例未再发生变
化。
（2）经营管理结构
南京工艺的经营管理结构图如下：
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南京工艺装备制造股份有限公司公司财务状况、经营成果
金额单位：人民币万元
报告日期 2022-12-31 2023-12-31 2024-12-31
资产总计 116,596.70 134,843.65 152,746.88
负债合计 65,680.56 63,846.30 49,682.27
净资产 50,916.14 70,997.34 103,064.61
营业收入 46,017.98 49,316.97 49,693.22
利润总额 6,973.19 18,532.77 40,174.95
净利润 6,680.39 16,216.43 32,067.27
以上数据中 2022 年 12 月 31 日、2023 年 12 月 31 日、2024 年 12 月 31 日
的资产负债表以及 2022 年度、2023 年度、2024 年度的利润表已经中兴华会计
师事务所（特殊普通合伙）审计，并出具了“中兴华专字（2025）第 020022
号”标准无保留意见的《审计报告》。
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委托人一为被评估单位控股股东，委托人二为拟以重大资产置换、发行股份
及支付现金方式购买南京工艺装备制造股份有限公司股权的购买方。
（三）资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人概况
其他资产评估报告使用人包括国有资产监督管理机构、相关监管机构和部
门。
二、评估目的
根据2024年11月14日南京新工投资集团有限责任公司董事会决议（宁新工董
202460号），会议通过南京化纤股份有限公司重大资产重组事项。
南京化纤股份有限公司拟以重大资产置换、发行股份及支付现金方式购买南
京工艺装备制造股份有限公司股权，需对涉及的置入股权进行评估，为该经济行
为提供价值参考。
三、评估对象和评估范围
（一）评估对象与评估范围内容
益价值。
及负债。包括流动资产、非流动资产、流动负债和非流动负债，账面资产总额
下表列示：
金额单位：人民币万元
项目 账面值
流动资产 74,300.91
非流动资产 78,445.96
其中：可供出售金融资产
持有至到期投资
长期应收款 3,738.51
长期股权投资
其他权益工具投资
其他非流动金融资产
投资性房地产 4,261.69
固定资产 26,034.42
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项目 账面值
在建工程 8,874.06
工程物资
固定资产清理
生产性生物资产
油气资产
使用权资产
无形资产 3,720.25
开发支出
商誉
长期待摊费用
递延所得税资产 1,277.23
其他非流动资产 30,539.80
资产合计 152,746.88
流动负债 37,234.40
非流动负债 12,447.86
负债合计 49,682.27
净资产 103,064.61
委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致，且经
过审计。
南京工艺装备制造股份有限公司申报的主要实物资产包括存货、投资性房地
产、房屋建筑物、机器设备、在建工程和土地使用权，具体情况如下：
①存货
南京工艺装备制造股份有限公司申报的存货主要包括原材料、产成品（库
存商品）、在产品（自制半成品）及发出商品。原材料品种较多，主要为生产用
的不同规格型号的底座、滑块、圆钢、钢球等，周转较快；在产品主要为在各生
产车间未完工的滑块、丝杠、导轨、领用尚未生产的原料；产成品主要为生产的
不同型号的丝杠导轨和滑块等；发出商品为已经发往不同客户的丝杠、导轨等产
成品。各项存货保存状况良好。
②投资性房地产
本次申报的投资性房地产共 73 项，为自建的莫愁路 329 号办公、厂房、代
管房等。其中 70 项房产均已办理了《房屋所有权证》，剩余未办证为 2 项南京
工艺房产和 1 项代管房（不可移动文物）。已经办证房屋建筑面积合计
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下：
计
建筑面
建成 量 证载面 可出租
序号 权证编号 房屋名称 来源 结构 积（测
年月 单 积 面积
绘）
位
宁房权证白转字第 288810 下料组附
号-24 房 m2
宁房权证白转字第 288810 下料组厂
号-24 房 m2
宁房权证白转字第 349676
号 m2
宁房权证白转字第 288810
号-25 m2
宁房权证白转字第 288810
号-26 m2
宁房权证白转字第 288810 下料组办
号-28 公楼 m2
宁房权证白转字第 288811
号-29 m2
宁房权证白转字第 288811 物资部库
号-30 房 m2
宁房权证白转字第 288811
号-32 m2
宁房权证白转字第 288811
号-35 m2
化学热处
宁房权证白转字第 288812
号-37、38
附房 m2
宁房权证白转字第 288812 表面热处
号-39 理厂房 m2
宁房权证白转字第 288813
号-1 m2
宁房权证白转字第 288813
号-2 m2
宁房权证白转字第 288813
号-4 m2
宁房权证白转字第 288814
号-5 m2
宁房权证白转字第 288815
号-6 m2
宁房权证白转字第 288815
号-13 m2
宁房权证白转字第 288815
号-14 m2
宁房权证白转字第 288816
号-15 m2
宁房权证白转字第 288816
号-16 m2
宁房权证白转字第 288816
号-17 m2
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计
建筑面
建成 量 证载面 可出租
序号 权证编号 房屋名称 来源 结构 积（测
年月 单 积 面积
绘）
位
宁房权证白转字第 288817
号-1 m2
宁房权证白转字第 288817 38 号附
号-2 房 m2
宁房权证白转字第 288817 38 号工
号-3 房 m2
宁房权证白转字第 288817
号-4 m2
宁房权证白转字第 288817 热处理车
号-5、288818 号-6 间 m2
宁房权证白转字第 288818 设备部办
号-8 公楼 m2
宁房权证白转字第 288818
号-9 m2
宁房权证白转字第 288818
号-10 m2
宁房权证白转字第 288818
号-11 m2
宁房权证白转字第 288819
号-12 m2
地下室
宁房权证白转字第 288819
号-13
施) m2 7635.43 7635.43
宁房权证白转字第 288819 **直线
号-13 导轨厂房 m2
宁房权证白转字第 288858 30 号厂
号-1、2 房 m2
宁房权证白转字第 288858
号-3 m2
宁房权证白转字第 288858
号-4 m2
宁房权证白转字第 288858
号-5 m2
宁房权证白转字第 349690、 8 幢底层
宁房权证白转字第 349677
号 m2
宁房权证白转字第 349675 机加厂房
号 办公室 m2
宁房权证白转字第 349687
号 m2
宁房权证白转字第 288820
号 m2
宁房权证白转字第 349700 热处理感
号 应厂房 m2
宁房权证白转字第 349698
号 m2
宁房权证白转字第 349682、 综合办公
江苏华信资产评估有限公司 18
南京工艺装备制造股份有限公司股东**权益评估项目资产评估报告・正文
计
建筑面
建成 量 证载面 可出租
序号 权证编号 房屋名称 来源 结构 积（测
年月 单 积 面积
绘）
位
宁房权证白转字第 349684
号 m2
宁房权证白转字第 349672
号 m2
宁房权证白转字第 349685 幼儿园食
号 堂 m2
宁房权证白转字第 349694 水电工休
号 息室 m2
宁房权证白转字第 349695 水电工库
号 房 m2
宁房权证白转字第 349692 集体宿舍
号 洗手间 m2
宁房权证白转字第 349686 线切割厂
号 房 m2
宁房权证白转字第 288811
号-31 m2
宁房权证白转字第 349699 硬水处理
号 房 m2
宁房权证白转字第 349697 热处理修
号 炉房 m2
宁房权证白转字第 349688 西大门门
号 卫房 m2
宁房权证白转字第 361240 集体宿舍
号 管理 m2
宁房权证白转字第 288814
号-2、3、3-1 m2
宁房权证白转字第 288814
号-4 m2
宁房权证白转字第 288815
号-12 m2
沿街商办
宁房权证白转字第 349705
号
宁房权证白转字第 349701、 沿街商办
号 04) m2
宁房权证白转字第 288815
号-11
宁房权证白转字第 288815
号-11
机电商城
宁房权证白转字第 349651
号
层
宁房权证白转字第 349711 机电商城
号 扩建二层
宁房权证白转字第 349712 机电商城
号 财税室
宁房权证白转字第 349704 机电商城
号 办公室
江苏华信资产评估有限公司 19
南京工艺装备制造股份有限公司股东**权益评估项目资产评估报告・正文
计
建筑面
建成 量 证载面 可出租
序号 权证编号 房屋名称 来源 结构 积（测
年月 单 积 面积
绘）
位
宁房权证白转字第 349713 机电商城
号 附房
合计 40327.45 59038.27 57490.31
南京工艺于 2014 年 5 月 8 日将上述房屋连同租入的南京市公房管理**的
年 12 月 31 日。南京广电锦和投资管理有限公司租入上述房屋后将其改造成“越
界梦幻城文化创意产业园”。租赁合同签订后南京广电锦和投资管理有限公司对上
述房屋进行了改造，根据南京康迪亚房地产测绘事务所有限公司出具的“宁康房
实 测 字 第 （ 2025- 工 - 莫 329 ） 房 产 测 绘 报 告 ”， 改 造 后 自 有 房 产 建 筑 面 积
根据出租合同，租入南京市公房管理**的房产改造后建筑面积为 10115.78 平
方米。
上述投资性房地产所占宗地办理了《国有土地使用证》，证载面积 47,019.3
平方米，用途为工业用地，权利性质为出让，权利类型为国有建设用地使用权。
根据 2025 年 2 月 20 日不动产登记资料查询结果证明上述投资性房地产不涉及抵
押、担保等事项。
③固定资产-房屋建（构）筑物
南京工艺申报的 7 项房屋总建筑面积 74,427.55 平方米，其中 4 项已领取了
《不动产权证书》，1 项综合楼及综合站房已领取《建设工程规划许可证》，其
他 2 项未领取《不动产权证书》，也未提供《建设工程规划许可证》。房屋权属
状况具体见下表：
序 建成 建筑面积
权证编号 建筑物名称 结构
号 年月 m2
建设工程规划许可证： 综合站房（35KV
建字第 站房）
江苏华信资产评估有限公司 20
南京工艺装备制造股份有限公司股东**权益评估项目资产评估报告・正文
建设工程规划许可证：
建字第 综合楼 钢混 2013 年 8 月
滚珠丝杠恒温及旋
铣厂房
权第 0092514 号
合计 74,427.55
上述房屋建筑物中食堂及宿舍楼、飞鹰路门卫室位于土地红线以外。根据南
京工艺提供的 2024 年 4 月 27 日《南京市江宁区人民政府办公室会议纪要（第
取得土地证后，按历史**问题给予办理建设工程竣工备案和不动产权证等手
续。
④设备
南京工艺装备制造股份有限公司申报的设备类固定资产包括机器设备、车辆
和电子设备三类。
<1>申报的机器设备共1015项1015台（套），主要设备包括旋铣机床、磨
床、压淬机床、测量仪、淬火生产线等设备，设备于1965年至2024年投入使
用。评估基准日时，除31项盘盈报废设备以外其他设备均可正常使用。
<2>申报的车辆共计 8 辆，购置于 2010 年至 2023 年。分别为轿车、商务
车、货车，南京工艺装备制造股份有限公司已办理车辆行驶证。评估基准日时，
车辆年检在有效期内且可正常使用。
<3>申报电子设备共 817 项 3040 台（套），主要包括电脑、打印机、空调及
办公桌椅等办公设备，购置于 1977 年至 2024 年。评估基准日时分布于南京市
江宁区飞鹰路厂区内，所有电子设备均可正常使用。
⑤在建工程
江苏华信资产评估有限公司 21
南京工艺装备制造股份有限公司股东**权益评估项目资产评估报告・正文
南京工艺装备制造股份有限公司申报的在建工程-土建工程 1 项，为**功
能部件国产化关键高端制造装备产业化应用项目土建工程，项目位于南京市江宁
区滨江开发区盛安大道 717 号，项目利用企业现有地块，该地块为南京工艺于
上已有房产建筑面积为 74,427.55 平方米。规划新增建筑面积共计 46,436.44 平
方米，具体包含 7 项房产，分别为滚珠丝杠包装及成品厂房、滚珠丝杠厂房、滚
动导轨装配厂房、库房一、库房二、空压站、污水处理站。南京工艺于 2023 年
划许可证》，并于 2024 年 1 月 29 日取得了由南京市江宁区行政审批局审批通过
的 江 苏 省 投 资 项 目 备 案 证 。 后 于 2024 年 3 月 29 日 取 得 了 号 为
“320115202403291101、320115202403291201”的《建筑工程施工许可证》。
开工时间为 2024 年 4 月，土建预计完工日期为 2025 年 6 月，预计投产时间为
南京工艺装备制造股份有限公司申报的在建工程-设备安装工程共计 73 项，
主要为技改项目、三坐标测量仪、大规格投影仪等。根据现场勘查，除 1 项已完
工漏结转的项目以外其余设备安装工程都尚未完工，预计将在 2025 年竣工”。
⑥土地使用权
南京工艺装备制造股份有限公司申报的土地使用权共 1 宗，宗地位于南京市
江宁滨江开发区盛安大道 717 号。南京工艺已办理“苏（2024）宁江不动产权
第 0092514 号”，土地使用权证载面积为 157,564.00 平方米，宗地用途为工业
用地、用地性质为出让，土地使用期限自 2010 年 3 月 12 日至 2060 年 3 月 11
日止。
（二）企业申报的表外资产的类型、数量
南京工艺装备制造股份有限公司申报了账面未记录的 4 项商标、20 项发明
专利、62 项实用新型专利和 6 项专有技术。申报的商标明细如下：
江苏华信资产评估有限公司 22
南京工艺装备制造股份有限公司股东**权益评估项目资产评估报告・正文
序
无形资产名称和内容 取得日期 商标号 类型
号
第 926428 号 商标
第 249292 号 商标
第 381539 号 商标
申报的专利明细如下：
序号 无形资产名称和内容 取得日期 专利号 类型
一种**直线导轨副总成**磨削专用装
置
一种具有防松装置的螺母旋转型滚珠丝杠
副
一种直线导轨副密封除尘结构及直线导轨
副
江苏华信资产评估有限公司 23
南京工艺装备制造股份有限公司股东**权益评估项目资产评估报告・正文
序号 无形资产名称和内容 取得日期 专利号 类型
一种具有防尘装置的螺母旋转式滚珠丝杠
副
一种用于测量滚珠丝杠上的两轴颈之间距
离的机构
一种校直工序中在线检测导轨自然状态侧
弯的装置及方法
一种校直工序中在线检测导轨自然状态侧
弯的装置
V 型滚柱交叉直线导轨表面感应淬火感应
器
一种检测滚珠丝杠外圆与滚道同轴度的测
量装置
一种多级行星滚柱丝杠副无间隙直线运动
执行器
江苏华信资产评估有限公司 24
南京工艺装备制造股份有限公司股东**权益评估项目资产评估报告・正文
序号 无形资产名称和内容 取得日期 专利号 类型
申报的专有技术明细如下：
序号 无形资产名称和内容 主要内容介绍
监控滑块基准面与夹具的定位面之间无间隙，保证
滑块的加工精度要求。
一次完成螺母内螺纹滚道、螺母外圆及端面的磨削
加工。
实现温控表实时采集，实现集中监控管理，提升加
工质量
解决了传统人工装配中存在的少球和定位不准等问
题，提高了装配效率
利用复合积分控制能够有效减小滚珠丝杠传动误
差，并对外部干扰的变化具有鲁棒性。
除此以外被评估单位未申报其他表外资产，资产评估师也未发现其他表外资
产。
（三）引用其他机构出具的报告结论所涉及的资产类型、数量和账面金额
（或者评估值）
江苏华信资产评估有限公司 25
南京工艺装备制造股份有限公司股东**权益评估项目资产评估报告・正文
本资产评估报告未引用其他机构出具的报告。
四、价值类型
根据本项目评估目的、市场条件、评估对象自身条件等因素，资产评估师选
择市场价值类型。市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受**
强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
五、评估基准日
估结论更好地为评估目的服务；并且与财务报表日期一致，便于资产清查核实的
基础上确定的。本次评估工作中所采用的价格及其参数为评估基准日时的有效标
准。
六、评估依据
（一）经济行为依据
根据2024年11月14日南京新工投资集团有限责任公司董事会决议（宁新工董
202460号），会议通过南京化纤股份有限公司重大资产重组事项。
（二）法律法规依据
表大会常务委员会第二十一次会议通过）。
次会议于 2023 年 12 月 29 日修订通过）。
民代表大会常务委员会第七次会议通过）。
会常务委员会第二十一次会议通过）。
江苏华信资产评估有限公司 26
南京工艺装备制造股份有限公司股东**权益评估项目资产评估报告・正文
人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过）。
表大会常务委员会第十二次会议第三次修订）。
人民代表大会常务委员会第十二次会议第三次修订）。
表大会常务委员会第十次会议通过）。
民代表大会常务委员会第七次会议通过）。
国**三次会议表决通过）。
国**三次会议表决通过）。
第 132 次会议修订）。
人民代表大会常务委员会第五次会议通过）。
令第 12 号）。
2006274 号）。
江苏华信资产评估有限公司 27
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委国资产权2009941 号）。
月 2 日修订）。
会第十五次会议第二次修订）。
会第十三次会议表决通过,自 2026 年 1 月 1 日起施行）。
国**院令第 134 号公布，2017 年 11 月 19 日第二次修订)。（2026 年 1 月 1 日
起《中华人民共和国增值税法》施行，《中华人民共和国增值税暂行条例》同时
废止。）
人民共和国财政部、**税务总局令第 65 号第二次修改)。
（三）评估准则依据
江苏华信资产评估有限公司 28
南京工艺装备制造股份有限公司股东**权益评估项目资产评估报告・正文
号）。
（四）权属依据
料。
拨付证明（凭证）等其他权属证明资料。
（五）取价依据
江苏华信资产评估有限公司 29
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收益的预测资料和其他相关资料。
料。
（六）其他依据
股份有限公司莫愁路 329 号不动产历史**相关问题的复函》。
有限公司莫愁路 329 号土地房产证明材料相关情况的的复函》。
七、评估方法
（一）评估方法的选择
由于能够收集到被评估单位企业性质、资产规模、历史经营情况、预测其未
来收益及风险所需的必要资料，具备采用收益法实施评估的操作条件，本次评估
江苏华信资产评估有限公司 30
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可以采用收益法。企业价值评估中的资产基础法，是从企业资产购建角度反映了
企业的价值。评估人员根据会计政策、企业经营等情况，要求被评估单位对资产
负债表表内及表外的各项资产、负债进行识别，纳入评估申报文件，并要求被评
估单位或者其指定的相关当事方确认评估范围。具备采用资产基础法实施评估的
操作条件，本次评估可以采用资产基础法。故根据本次评估目的和评估对象的特
点，以及评估方法的适用条件，选择资产基础法和收益法进行评估。
（二）资产基础法介绍
企业价值评估中的资产基础法，是指以被评估单位评估基准日的资产负债表
为基础，合理评估企业表内及可识别的表外各项资产、负债价值，确定评估对象
价值的评估方法。具体是以重置各项生产要素为假设前提，将构成企业各种要素
资产的评估值加总再减去各项负债评估值得出股东**权益价值的评估思路。具
体模型如下：
股东**权益评估值=∑各项资产的评估值-∑各项负债的评估值
各项资产及负债的具体评估思路如下：
（1）货币资金
对于银行存款，评估人员首先获取银行存款申报明细表，查阅了银行日记
账、银行对账单，检查是否存在重大的长期未达账项和影响净资产的事项，并对
开户银行进行函证。本次人民币账户以核实后的金额作为评估值；外币账户以核
实后的原币金额乘以基准日时的汇率作为评估值。
对于其他货币资金，评估人员首先获取其他货币资金申报明细表，与日记
账、总账、银行对账单进行核对，并对大额银行进行函证。本次其他货币资金以
核实后的金额作为评估值。
（2）应收票据、应收款项融资
评估人员首先获取应收票据、应收款项融资申报明细表，查看其是否账表相
符。查阅了应收票据备查簿，核对结算对象、票据种类、出票日、到期日、票面
江苏华信资产评估有限公司 31
南京工艺装备制造股份有限公司股东**权益评估项目资产评估报告・正文
利率等情况；对截止评估现场日尚存的库存票据进行实地盘点；对已办理银行贷
款质押、期后已到期承兑和已背书转让的票据，检查相关原始凭证。经核实无调
整事项，本次按核实后的账面金额减去预计坏账损失后的差额作为评估值，坏账
准备科目按零值计算。
（3）应收款项
评估人员首先获取应收款项申报明细表，查看其是否账表相符，并抽查相关
业务合同，核实业务的真实性。对大额往来款项进行函证，对没有收回函证的，
评估人员借助于历史资料并通过核对有关销售发票、采购合同和收款单据等分析
款项的性质、数额、发生日期、款项回收、账龄分析等估计评估风险损失。本次
评估按核实后的金额减去预计坏账损失后的差额作为评估值，坏账准备科目按零
值计算。
（4）存货
存货包括原材料、产成品、发出商品和在产品。具体的评估方法如下：
①原材料
在评估过程中，评估人员对评估范围内原材料在核对账、表一致的基础上，
为确认存货所有权，依据企业提供的存货清单，抽查核实了有关的购置发票、出
入库单据和会计凭证，并对原材料做了盘点。委估材料为企业生产经营所需，正
常领用且周转较快，账面价基本上能够反映现行市场价，故原材料以核实后的账
面金额作为评估值。
②在产品
评估人员首先了解项目的生产流程和相关的成本核算方法，根据公司的成本
核算程序，验证其核算的合理性；评估基准日时账面在产品尚未完工，且完工比
例较低。故本次以核实后账面金额作为评估值。
③产成品（库存商品）
对正常销售的产成品，评估人员在获取相关销售价格的基础上将不含税销售
单价扣减销售费用、营业税金及附加、所得税和必要的利润折扣后，乘以评估基
江苏华信资产评估有限公司 32
南京工艺装备制造股份有限公司股东**权益评估项目资产评估报告・正文
准日核实的结存数量作为产成品的评估价值。计算公式如下：
产成品评估值=基准日实际数量×（该产品不含税销售单价－销售费用
－产品销售税金及附加－所得税－利润折扣）
其中：利润折扣取 50%。其相关费率计算数据取于 2024 年经审定后扣除非
经常性业务的利润表数据。
④发出商品
评估人员首先了解产品已发往企业的名称，核实订单及发票等，验证产品是
否已发货。本次评估对于正常发出商品，以基准日企业发出商品以不含税的销售
价扣除相关的税费乘以实际数量确定评估价值，存货跌价准备按零值计算。相关
参数依据同产成品。
（5）一年内到期的非流动资产
评估人员首先获取一年内到期的非流动资产申报明细表,与明细账、总账、报
表进行核对，查看其是否账表相符，并抽查相关租赁合同及相关计算表，核实业
务的真实性和准确性。本次评估，将一年内到期的房屋租赁款并入投资性房地产
评估，应收取的房屋租赁款以核实后的金额作为评估值。
评估人员首先获取长期应收款申报明细表,与明细账、总账、报表进行核对。
查看其是否账表相符；并抽查相关租赁合同及相关计算表，核实业务的真实性和
余额的准确性。本次评估将房屋租赁款并入投资性房地产评估。
依据《投资性房地产评估指导意见》第十二条：执行投资性房地产评估业
务，应当根据评估对象、价值类型、资料收集情况和数据来源等相关条件，参照
会计准则关于评估对象和计量方法的有关规定，选择评估方法。
投资性房地产常用的评估方法有收益法、市场法。
企业管理层提供的投资性房地产分类和持有目的为出租房地产，即企业未来
通过出租投资性房地产获得持续稳定收益。根据资产评估师现场调查，本次评估
江苏华信资产评估有限公司 33
南京工艺装备制造股份有限公司股东**权益评估项目资产评估报告・正文
范围内投资性房地产改扩建后尚未补办权证，不得对外销售，不具备采用市场法
进行评估的条件，故不适宜采用市场法；本次申报的投资性房地产当前处于租赁
状态，租金收益稳定，且签订的合同期限较长，租约结束之后继续出租的可能性
很大，可以测算已出租的投资性房地产的市场整租租金，故采用收益法评估。
收益法适用计算公式为：
其中：
P―为投资性房地产价值；
r―为投资性房地产税后资本化率；
Ai―为投资性房地产每年税后净收益；
n―为投资性房地产的收益年期；
其中：租约期内采用合同约定的整租租金计算纯收益，租约期外采用市场整
租租金计算纯收益。整租租金=运营商收入-运营商成本-运营商利润。
根据本次评估目的、价值类型、资料收集等情况，结合本次申报评估的房屋
建筑物为被评估单位建造在工业用地上、自用性的生产型房屋建筑物的具体状
况，在对其进行实地勘查和调查后，评估人员认真分析了影响评估对象价值的相
关因素，从已取得的资料看，考虑到目前与本次申报评估的房屋建筑物所处地
段、类型、用途相同的类似交易案例很少，所以无法采用市场法进行评估；其收
益情况难以单独测算，收益年限和收益折现率难以确定，不宜采用收益法进行评
估，由于我们能搜集到类似房屋建筑物的建设成本及相关费用，也能够对其贬值
合理估算，故本次采用重置成本法进行评估。
成本法指估测申报的房屋建筑物在评估基准日的重置成本，再减去已经发生
的实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值，得到该房屋建筑物评估值的方法；建
筑物贬值通过综合成新率反映，该方法基本公式如下：
江苏华信资产评估有限公司 34
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建筑物评估值=重置成本×综合成新率
建筑物重置成本＝建安工程造价＋专业费用＋规费＋管理费用＋资金成本-可
抵扣的增值税进项税
<1>建安工程造价
根据南京工艺提供的部分工程结算资料，本次评估采用结算调整法确定工程
造价。此方法是以申报的房屋建筑物结算的分部分项工程费为基础，按评估基准
日的人工单价、主要材料单价和机械单价与结算时的差异重新计算基准日时的分
部分项工程费，再加上措施项目清单计价、其他项目费、税金等估算出建筑物的
建筑安装工程造价。
未提供工程结算资料部分房屋建筑物，我们根据现场查勘资料，查询类似建
筑物的工程造价指标，先采用案例修**对实体因素进行修正确定修正后的分部
分项工程费，再按评估基准日的人工单价、主要材料单价和机械单价与类似工程
结算时的差异重新计算基准日时的分部分项工程费，再加上措施项目清单计价、
其他项目费、税金等估算出建筑物的建筑安装工程造价。
<2>专业费用
专业费用包括前期工作咨询费、勘察设计费、监理费、招投标管理费、造价
咨询费等，按照当地平均水平综合确定。
<3>规费
根据南京市人民政府等有关部门的规定，对于已办理《不动产权证书》及领
取了《建设工程规划许可证》的房屋考虑市政公用设施配套费。
<4>管理费用
管理费用是指组织和管理项目开发经营活动所必需发生的费用，按项目建安
工程造价**比例估算。
<5>资金成本
资金成本根据类似工程的合理的建设工期，按照基准日时**人民银行规定
的同期**基准利率，以建安工程造价、前期及其他费用为基数按均匀投入考
江苏华信资产评估有限公司 35
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虑。
资金成本＝（建安工程造价＋专业费用＋规费＋管理费用）×利率×工期÷2
<6>可抵扣的增值税进项税
根据财政部、**税务总局发布的《关于**推开营业税改征增值税试点的
通知》（财税201636 号）、《关于调整增值税税率的通知》（财税201832
号），目前固定资产的购价、建安成本、前期工作咨询费、勘察设计费、监理
费、招投标管理费等产生的增值税进项税可抵扣，建安成本按 9%增值税率计
算，对前期工作咨询费、勘察设计费、监理费、招投标管理费等，按 6%增值税
率计算。
<7>综合成新率的确定
房屋建筑物采用使用年限法和打分法相结合的方法，经加权计算确定，得出
综合成新率。构筑物使用年限法确定成新率。
公式：综合成新率＝年限法成新率×权重 40%＋打分法成新率×权重 60%
Ⅰ、使用年限法
使用年限法＝预计尚可使用年限/（预计尚可使用年限＋实际已使用年限）
×100%
经济寿命年限参照各种房屋的经济耐用年限结合实际情况确定。
Ⅱ、打分法
将影响房屋成新状况的主要因素按结构部分（基础、承重墙体、非承重墙
体、屋面）、装修部分（门窗、外墙、内墙、顶棚、地面）、设备部分（水电、
其它）分为三类十二项，通过建筑造价中各部分所占的比重，确定不同结构形式
房屋各因素的标准分值，参考**“房屋完损**评定标准”的规定，结合现场
勘查实际情况，确定分项评估完好分值，在此基础上计算完好分值率。具体公
式：
成新率＝结构部分得分×G＋装修部分得分×S＋设备部分得分×B
式中：G―结构部分的评分修正系数；
江苏华信资产评估有限公司 36
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S―装修部分的评分修正系数；
B―设备部分的评分修正系数。
设备资产评估的基本方法包括市场法、收益法及成本法。
对于企业持续使用的机器设备、车辆和电子设备，主要采用成本法评估，其
中对近期购置的机器设备、车辆和电子设备，因可以找到类似全新设备的购置
价，采用重置成本法评估；对购置较久的机器设备、车辆和电子设备，已经无法
找到类似全新设备的购置价，但可以找到近期类似二手设备的交易案例，采用市
场法评估；对于盘盈的已报废未处置设备，按报废资产采用市场法评估其可回收
净值。
①重置成本法
重置成本法是指首先估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产已存
在的各种贬值因素，并将其从重置成本中予以扣除而得到委估资产价值的评估方
法。该方法适用公式为：
设备评估值＝设备重置成本－实体性贬值－功能性贬值－经济性贬值
评估人员采用年限法计算设备的实体性贬值。
功能性贬值主要体现在超额投资成本和超额运营成本两方面，由于在评估中
采用现行市场价格确定重置成本，不需要再考虑超额投资成本；经现场勘查，委
评设备整体设计、装备水平均较高，基准日时尚不存在超额运营成本，因此委评
设备的功能性贬值取零。
委评设备在评估基准日以及评估目的实现后可按原地原设计用途持续正常使
用，未发现经济性贬值的现象，故本次评估我们将委评设备的经济性贬值取零。
我们将确定设备评估值的公式简化为：
设备评估值＝设备重置成本×成新率
<1>重置成本的确定
江苏华信资产评估有限公司 37
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设备重置成本＝设备含税购置价 运杂费 安装调试费 基础费 专业费用 资
金成本－增值税
A、设备含税购置价的确定
主要通过向生产厂家直接询价取价或查阅《机电产品报价手册》等，对已无
法获得该设备的购置价的设备，选用市场上性能基本相同的设备价格修正得出。
B、运杂费的确定
主要依据 A 设备运输距离；B 包装箱体积；C 重量吨位；D 价值；E 所用交
通工具等分别计算取定，对于报价中已包含运杂费的设备，本次不考虑设备的运
杂费。
C、安装调试费的确定
主要根据委估设备辅助材料的消耗、安装基础情况、安装的难易程度，参照
《资产评估常用方法与参数手册》中相关设备安装费率及近期市场的招标价格予
以测算确定。对于报价中已包含安装费或者不需要安装的设备，本次不考虑设备
的安装费。
D、基础费的确定
设备基础费参考《资产评估常用方法与参数手册》中规定的设备基础费率，
对不需要基础费的设备，则不考虑设备的基础费。
E、专业费用
专业费用包括工程建设管理费、勘察设计费、监理费、招投标管理费、环境
影响咨询费、试运转费等。
F、资金成本
资金成本系在建设期内为工程建设所投入资金的**利息，其采用的利率按
基准日**人民银行规定，工期按建设正常合理周期计算，并按均匀投入考虑。
以其现行不含增值税购置价格，考虑车辆购置附加税、其他费用等确定重置
成本。
江苏华信资产评估有限公司 38
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重置成本由购置价、运杂费、安装调试费等组成。对不需安装销售商直接送
货上门的电子设备，以不含税购置价作为重置成本。
<2>成新率的确定
对本次委估设备的成新率采用年限法确定，评估人员通过现场勘查，了解设
备的使用、维修、保养状况，确定已使用年限；根据《资产评估常用方法与参数
手册》确定经济使用年限，计算得出成新率，基本计算公式为：
成新率＝尚可使用年限÷（尚可使用年限＋已使用年限）×100
根据 2012 年 12 月 27 日商务部、**发展和改革委员会、**部、环境保
护部联合发布的《机动车强制报废标准规定》（2012 第 12 号令）中规定。以车
辆行驶里程、使用年限两种方法根据孰低原则确定成新率，（其中对无强制报废
年限的车辆采用尚可使用年限法）
，计算公式如下：
年限法成新率（无强制报废规定）=尚可使用年限/(已使用年限 尚可使用年
限)×100%
年限法成新率（有强制报废规定）=（规定使用年限-已使用年限）/规定使用
年限×100%
里程法成新率（有强制报废规定）=（规定行驶里程-已行驶里程）/规定行驶
里程×100
依据经济寿命采用年限法确定成新率。
②市场法
市场法是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类
比分析，以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象在功能、市场条件
和交易时间等方面的差异，通过对比分析和量化差异调整估算出评估对象价值的
江苏华信资产评估有限公司 39
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方法。
车辆：使用因素调整法，通过比较分析相似的市场参照物与被评估设备的可
比因素差异，并对这些因素逐项做出调整，由此确定被评估设备的价值。调整因
素主要为制造出厂年限调整、实体状态调整（里程数）等。具体如下：
比准价=可比实例价格×个别因素修正系数
评估值=（案例 A 比准价 案例 B 比准价 案例 C 比准价）÷3
在建工程-土建工程账面值主要包括前期费用、土建费用、较少的借款利息，
土建总承包方为上海建工四建集团有限公司，采用固定综合单价，**结算价以
审定价为准的承包模式，南京工艺根据每个月工程进度付款，非甲供材的模式，
因此目前无法取得人工、材料、机械等实际工程量及价格，无法采用调整人工、
材料、机械费等方式评估。而且在建工程开工时间为 2024 年 4 月，距离评估基
准日 2024 年 12 月 31 日较为接近，主要人工费用、机械费基本无变化，主要材
料钢材采购时间为陆续采购，经查询南京市 2024 年 4 月-12 月钢材指导价，钢
材价格先下降后上升，4-12 月平均不含税价格 3593 元/吨，基准日 2024 年 12
月份的钢材价 3521 元/吨，钢材价格变化不大。经核实，在建工程账面值含少量
实际发生的借款利息。因此本次评估按核实后的账面值作为评估值。
评估人员查阅了财务账簿并抽查会计凭证，了解其账面真实性，并且进行现
场勘察，核实其现场状况。对于已完工漏结转的项目本次转入对应机器设备中评
估，其余在建工程-设备安装工程本次评估按核实后的账面值作为评估值。
申报的土地使用权为自用的工业用地，宗地同一供需圈内相邻地区或类似区
域内有与委估宗地用途相同的近期交易案例，因此选用市场法进行评估。
市场法是根据替代原则将申报的宗地与在评估基准日较近时期内已经发生交
易的类似土地交易案例进行对照比较，并依据后者已知的价格，参照该土地的交
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易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出委估宗地评估基准日地价的
方法。其评估公式为：
PD=PB×A×B×C×D×E
式中，PD―宗地价格；
PB―比较案例宗地交易价格；
A―交易情况修正系数，为申报的宗地交易情况指数与比较案例交易情况指
数之比；
B―交易日期修正系数，为申报的宗地评估基准日地价指数与比较案例交易
日期地价指数之比；
C―区域因素修正系数，为申报的宗地区域因素条件指数与比较案例区域因
素条件指数之比；
D―个别因素修正系数，为申报的宗地区域个别条件指数与比较案例个别因
素条件指数之比。
南京工艺装备制造股份有限公司申报的其他无形资产主要为企业外购的软件
以及企业自主申请的商标、专利和专有技术。
（1）外购的软件的评估
对于已停用的外购软件评估为零；对于用于管理的外购软件，评估人员依据
合同中规定的服务期限和市场上该软件的价格，采用市场价格作为评估值；
（2）商标、专利、专有技术的评估
无形资产价值的评估方法包括成本法、市场法、收益法衍生方法。结合本次
评估目的和评估资料的收集情况，经过评估人员进行市场调查，由于该无形资产
或者类似无形资产不存在活跃的市场，无法取得足够数量的可比交易案例，因此
无法采用市场法评估。无形资产是人类创造性智力劳动的结果，其成本与价值之
间不具有对应性、关联性较弱，因此无形资产无法重置，不适用成本法评估。通
过对类似无形资产的历史、现实状况与发展前景的分析，分析考虑类似无形资产
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已经应用的领域和历史实施数据，应用行业的发展前景和规模等。由于无形资产
的未来收益可以预测和合理计量，收益期限可以预计，经营的风险可以合理度
量，因此经分析后，确定采用收入分成法进行评估。其基本公式为：
其中，K：无形资产分成率，即收入分成率；Et：第t年分成基数；
t：无形资产收益期限序号；R：无形资产的折现率；
n：无形资产的收益期限
评估人员已核实递延所得税资产明细账、凭证、产生暂时性差异的原因说
明，并根据税法核实账面记录是否正确。经核查，账务记录符合规定，余额正
确。其中，对于递延收益形成的递延所得税资产，因为递延收益中课题项目已结
题，此部分递延收益款已评估为零，故本次将其对应计提的递延所税资产评估为
零；对于存货跌价准备形成的递延所得税资产，因为存货评估结果整体未发生减
值，故本次将其评估为零；对于租赁负债形成的递延所得税资产，此部分租赁负
债已评估为零,故本次将其对应计提的递延所税资产评估为零；其余以核实后的计
税基础乘以适用的所得税率作为评估值。
评估人员首先获取其他非流动资产申报明细表，查看其是否账表相符。对于
企业购买的大额定期存单核实了对账单以及相关回单，并对购买大额定期存单所
在的银行进行函证，同时复算企业利息计提的准确性；对于预付的设备款、工程
款及软件款，抽查会计凭证和银行单据，并对大额往来款项进行函证，核实账面
余额的准确性。本次评估按核实后金额作为评估值。
评估人员根据企业提供的各项目明细表及相关财务资料，对账面值进行核
实，以核实后的金额或企业实际应承担的负债确定评估值。
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（三）收益法介绍
（1）指导被评估单位清查资产、准备评估资料，核实资产与验证资料。
（2）与被评估单位和其他相关当事人进行沟通，了解被评估单位资产配置
和使用情况，谨慎识别非经营性资产、负债和溢余资产，并根据相关信息获得情
况以及对评估结论的影响程度，确定是否单独评估。
（3）根据被评估单位所处行业、经营模式、资本结构、发展趋势等，恰当
选择现金流折现模型和具体方法。
（4）根据被评估单位的具体情况选择恰当的预期收益口径，并保持折现率
与预期收益的口径保持一致。
（5）被评估单位和其他相关当事人提供的企业未来收益资料是本评估报告
收益法的基础，评估师与被评估单位和其他相关当事人对其进行多轮必要的调
查、分析、判断，在被评估单位对其进一步修正、调整、完善后，作为被评估单
位未来盈利预测的申报资料提交给评估机构，资产评估师结合被评估单位的人力
资源、技术水平、资本结构、经营状况、历史业绩、发展趋势，考虑宏观经济因
素、所在行业现状与发展前景，合理确定评估假设，形成了未来收益预测。
（6）按照法律、行政法规规定，以及被评估单位企业性质、企业类型、所
在行业现状与发展前景、协议与章程约定、经营状况、资产特点和资源条件等，
恰当确定收益期。
（7）综合考虑评估基准日的利率水平、市场投资收益率等资本市场相关信
息和所在行业、被评估单位的特定风险等相关因素确定折现率。
（8）根据企业提供产品或者服务的剩余经济寿命期情况、进入稳定期的因
素分析详细预测期后的收益趋势、终止经营后的处置方式等，选择恰当的方法估
算详细预测期后的价值。
由于不可抗拒因素及不可预见因素可能对被评估单位的未**营造成重大不
利影响，上述对企业未来收益预测进行的必要分析、判断和调整不应当被认为是
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对被评估单位未来盈利能力实现的保证。
本次评估以南京工艺装备制造股份有限公司为收益主体，采用单体财务报表
数据作为收益口径预测未来的企业自由现金流量，企业自由现金流量＝净利润＋
折旧与摊销＋扣除税务影响后的利息费用－资本性支出－净营运资金变动。在所
预测的未**营期间企业自由现金流中未能涵盖的企业溢余资产、非经营性资产
及负债的价值单独进行评估，并将其评估结果与南京工艺经营性资产价值相加得
到企业整体价值，再减去企业付息负债价值得出股东**权益价值。本次收益法
评估中采用南京工艺作为收益主体的企业自由现金流折现模型如下：
E ? B?D
式中：E：企业的股东**权益价值；
B：企业的整体价值；
D：企业的付息债务价值。
上式中，企业的整体价值 B ? P ? ? C i
其中：P――经营性资产价值；
∑Ci――评估基准日时的溢余资产价值及非经营性和负债价值。
①经营性资产价值
经营性资产价值（P）计算公式：
其中：FCFFi：第i预测期的企业自由现金流量；
FCFF：稳定收益期的企业自由现金流量；
n：收益期；
i：预测期的年期序号；
R：折现率。
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评估基准日时的溢余资产价值及非经营性和负债价值
评估基准日时的溢余资产价值及非经营性和负债价值计算公式：
∑Ci=C1 C2 C3
其中：C1：溢余资产价值，即未**营预测期间的企业自由现金流中未能涵
盖或者不需要的资产价值；
C2 ：非经营性资产价值，即不直接参加企业日常经营活动的资产价
值；
C3：非经营性负债价值，即与非经营性资产相关的负债价值，以负值
计算。
本次评估收益口径采用企业自由现金流量，根据折现率口径与预期收益口径
一致性的原则，本次评估的折现率采用加权平均资本成本（WACC）计算，计算
公式如下：
E D
WACC ? ? Ke ? ? (1 ? t ) ? K d
D?E D?E
式中：Ke：股权期望报酬率；
Kd：债权期望报酬率；
t：被评估企业所得税率；
E：权益市场价值；
D：付息债务价值。
其中，Ke 采用资本资产定价模型（CAPM）确定。计算公式如下：
式中：Rf：无风险报酬率；
β：权益的系统风险系数；
MRP：市场风险溢价；
企业特定风险调整系数。
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①收益期：按照法律、行政法规规定，以及被评估单位企业性质、企业类
型、所在行业现状与发展前景、经营状况、资产特点和资源条件等，且考虑到本
次经济行为实现后被评估单位市场竞争能力的提升，其股东又无主动清算的事前
约定和愿望，本次收益期按无固定期限考虑。
②预测期：经过对被评估单位的产品的研**况、收入结构、成本结构、资
本结构、资本性支出、营运资金、投资收益和风险水平等综合分析的基础上，结
合宏观政策、行业周期及其他影响企业进入稳定期的因素分析，预测期从 2025
年 1 月至 2029 年 12 月，预计被评估单位于 2029 年后达到稳定经营状态，即
资产评估师通过查阅、分析基准日企业财务报表，确定被评估单位的溢余资
产、非经营性资产和负债，本次评估中的非经营性资产采用成本法、收益法评
估，非经营性负债以核实后的账面值作为评估值。
①溢余资产是指评估基准日超过企业生产经营所需，评估基准日后企业自由
现金流量预测不涉及的资产。
②非经营性资产、负债是指与被评估单位生产经营无关的，评估基准日后企
业自由现金流量预测不涉及的资产与负债。
八、评估程序实施过程和情况
（一）接受项目委托
本公司与委托人就本次评估目的、评估基准日、评估对象、评估范围、价值
类型等事项协商一致，签订资产评估委托合同。在此基础之上由资产评估师拟订
出评估工作计划。
（二）现场调查核实
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（1）实物资产的现场勘查
依据资产评估申报表，评估人员会同企业有关人员，对所申报的存货、投
资性房地产和固定资产等进行盘点和现场勘查。针对不同的资产性质和特点，采
取询问、访谈、核对、监盘、勘查等方法。同时收集查验相关资产的产权证明资
料，了解资产的数量、配置和实际使用情况。
（2）非实物性流动资产及负债的核实
对企业申报评估基准日中的非实物性资产及负债，评估人员主要通过对企
业财务账的总账、各科目明细账、会计凭证和审计报告等资料的核对、询问等方
式进行实地调查，对大额往来款、银行存**采取抽查或函证，进行核实，收集
资料。
根据现场调查结果，对纳入评估范围的存货、房屋建筑物、机器设备、车
辆、土地使用权等资产的产权证明文件资料进行查验，明确其产权归属；对权属
资料不完善、权属不清晰的情况提请企业核实或出具相关产权说明文件。
评估人员根据现场实地勘查结果，并和产权持有单位相关人员充分沟通，进
一步完善“资产评估申报表”，以做到：账、表、实相符。
评估人员为了充分了解被评估单位的经营管理状况及其面临的风险，进行了
必要的尽职调查。尽职调查的主要内容如下：
（1）被评估单位的历史沿革、主要股东及持股比例、必要的产权和经营管
理结构；
（2）被评估单位的资产、财务、生产经营管理状况；
（3）被评估单位的经营计划、发展规划和财务预测信息；
（4）评估对象、被评估单位以往的评估及交易情况；
（5）影响被评估单位生产经营的宏观、区域经济因素；
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（6）被评估单位所在行业的发展状况与前景；
（7）其他相关信息资料。
（三）评定估算
根据评估目的、评估对象、价值类型及资料收集等情况，选择恰当的评估方
法和相应的模型及参数，收集市场信息、分析、估算形成初步评估结果。
（四）评估结果汇总、评估结论分析
对各种评估方法形成的初步评估结果进行汇总、分析，在综合评价不同评估
方法和评估结果的合理性及所使用数据的质量的基础上，确定**评估结论。
（五）撰写报告、内部审核
根据评定估算的结果撰写评估说明，起草资产评估报告。根据本公司评估业
务流程管理办法规定，资产评估师在完成资产评估报告草稿一审后形成评估报告
初稿并提交公司内部审核，根据审核意见对评估报告进行必要的调整、修改和完
善。在出具资产评估报告前，在不影响对评估结论进行独立判断的前提下，与委
托人就资产评估报告有关内容进行沟通，对沟通情况进行独立分析，并决定是否
对资产评估报告进行调整。完成正式资产评估报告提交委托人。
**估假设
（一）基本假设
业的**资产可以保持原地原用途继续使用下去。
交易条件等模拟市场进行评估。
资产交易双方彼此地位平等，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，以便于
对资产的功能、用途及其交易价格等作出理智的判断。公开市场假设以资产在市
场上可以公开买卖为基础。
（二）具体假设
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交易各方所处地区的政治、经济和社会环境无重大变化。
化。
政策在重要方面基本一致。
GR202332008696，有效期 3 年。本次评估假设预测期内被评估单位能够持续符
合**有关高新技术企业的认定标准，即本期高新技术企业证书到期后，被评估
单位未来仍能持续获得高新技术企业认证，并能持续享受相关优惠政策。
政策在重要方面基本一致。
约，租约期后按市场租金继续出租。
抵押、担保事项。
响。
根据资产评估的要求，认定这些假设条件在评估基准日时成立，当上述假设
条件发生变化时，本评估机构及资产评估师将不承担由于假设条件改变而推导出
不同评估结论的责任。
十、评估结论
（一）评估结论
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本次评估采用收益法和资产基础法，对南京工艺装备制造股份有限公司的
股东**权益在评估基准日 2024 年 12 月 31 日时的市场价值进行了评估。在本
报告设定的评估假设前提下，具体评估结论如下：
经采用资产基础法评估，南京工艺装备制造股份有限公司在评估基准日
元，评估增值 52,331.49 万元，增值率 34.26%；负债总额账面值 49,682.27 万
元，评估值 44,410.80 万元，评估减值 5,271.47 万元，减值率 10.61%；净资产
账面值 103,064.61 万元，评估值 160,667.57 万元，评估增值 57,602.96 万元，
增值率 55.89%。资产评估结论汇总表如下：
资产评估结果汇总表
评估基准日：2024年12月31日
金额单位：人民币万元
账面值 评估值 增减值 增值率%
项目
A B C=B-A D=C/A×100
流动资产 1 74,300.91 75,584.19 1,283.28 1.73
非流动资产 2 78,445.96 129,494.17 51,048.21 65.07
其中：可供出售金融资产 3
持有至到期投资 4
长期应收款 5 3,738.51 -3,738.51 -100.00
长期股权投资 6
其他权益工具投资 7
其他非流动金融资产 8
投资性房地产 9 4,261.69 42,450.86 38,189.17 896.10
固定资产 10 26,034.42 37,147.27 11,112.85 42.69
在建工程 11 8,874.06 8,873.88 -0.18
工程物资 12
固定资产清理 13
生产性生物资产 14
油气资产 15
使用权资产 16
无形资产 17 3,720.25 9,970.18 6,249.93 168.00
开发支出 18
商誉 19
长期待摊费用 20
递延所得税资产 21 1,277.23 512.18 -765.05 -59.90
其他非流动资产 22 30,539.80 30,539.80
资产总计 23 152,746.88 205,078.37 52,331.49 34.26
流动负债 24 37,234.40 37,102.13 -132.27 -0.36
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账面值 评估值 增减值 增值率%
项目
A B C=B-A D=C/A×100
非流动负债 25 12,447.86 7,308.67 -5,139.20 -41.29
负债合计 26 49,682.27 44,410.80 -5,271.47 -10.61
净资产 27 103,064.61 160,667.57 57,602.96 55.89
在未考虑股权缺少流动性折扣的前提下，经采用收益法评估，南京工艺装
备 制 造 股 份 有 限 公 司 在 评 估 基 准 日 2024 年 12 月 31 日 的 净 资 产 账 面 值
南京工艺装备制造股份有限公司的股东**权益采用采用两种方法得出的评
估结论分别为：收益法的评估结果160,190.00万元，资产基础法评估结果为
种评估方法评估结果的差异原因是：
资产基础法与收益法的评估路径不同。资产基础法评估是以企业资产负债表
为基础对企业价值进行评定估算，受企业资产重置成本、资产负债程度等影响较
大；而收益法评估主要从企业未**营活动所产生的净现金流角度反映企业价
值，受企业未来盈利能力、资产质量、企业经营能力、经营风险的影响较大，不
同的影响因素导致了不同的评估结果。
综上所述，由于两种评估方法价值标准、影响因素不同，从而造成两种评估
方法下评估结果的差异。
南京工艺装备制造股份有限公司的经营业务为生产、销售滚珠丝杠、**导
轨等机床附件，受下游若干行业景气度波动影响，而下游若干行业的叠加发展趋
势难以准确把握；另外南京工艺收益法涉及的现有生产产能剩余空间较小，导致
收益法的评估结果参考意义有限。而南京工艺为重资产企业，固定资产占总资产
比例较大，评估师又对无形资产进行了充分的识别和定价，因此资产基础法的评
估结果完整充分地体现了股东权益价值。资产基础法的评估结论反映的是以资产
的成本重置为价值标准，估算现有资产的市场价值并扣减相应的负债来反映被评
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估企业的股权价值，出于对原股东给与市场价值等额补偿的考虑，本报告评估结
论选用了资产基础法的评估结果作为**评估结论。
综上，资产基础法更能客观、**的反映被评估单位的市场价值。因此本次
评估以资产基础法评估结果作为**评估结论。
即：在未考虑股权缺少流动性折扣的前提下，南京工艺装备制造股份有限公
司的股东**权益在评估基准日2024年12月31日的市场价值为160,667.57万
元 ，大 写人 民 币壹 拾 陆 亿 零 陆 佰 陆 拾 柒 万 伍 仟 柒 佰 元 整 ， 较其 账面 净 资产
资产基础法评估结论中除投资性房地产和无形资产扣除了所得税影响，其他
评估增值未考虑对税金的影响，其税金的**确定由各级税务机关在汇算清缴时
确定。
本次评估结论建立在评估对象经营合法、合规和评估对象产权持有者及管理
层对未来发展趋势的准确判断及相关规划落实的基础上，如评估对象未来实际经
营状况与经营规划发生偏差，且评估对象产权持有者及时任管理层未采取有效措
施弥补偏差，则评估结论将会发生重大变化，特别提请报告使用者对此予以关
注。
（二）评估结论的使用有效期
本评估结论的使用有效期为自评估基准日起一年，即自2024年12月31日至
十一、特别事项说明
（一）引用其他机构出具报告结论的情况，并说明承担引用不当的相关责
任。
无。
（二）权属资料不**或者存在瑕疵的情形
途。2014年南京工艺搬迁至滨江开发区后，将原厂区整体出租给南京广电锦和投
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资管理有限公司。后者将其改扩建为“越界梦幻城文化产业示范园”使用至今。
该投资性房地产不动产权证记载面积为40,327.45平方米。经测绘，改造后房产
面积为59,038.27平方米，其中新增面积18,710.82平方米无证。据南京市秦淮区
人民政府（秦政函202511号）《关于南京工艺装备制造股份有限公司莫愁路329
号不动产历史**相关问题的复函》及南京市规划和自然资源局秦淮分局出具的
《关于南京工艺装备制造股份有限公司莫愁路329号土地房产证明材料相关情况
的复函》，该地块近期无房屋拆除计划，南京工艺无需就上述土地补交土地出让
金，按现状继续使用上述土地及建筑物。鉴于上述情况，本次评估按改扩建后测
绘面积和现状持续进行评估。
取得《不动产权证书》。据2024年4月27日《南京市江宁区人民政府办公室会议
纪要（第43期）》，会议原则同意上述房产涉及的18.7亩土地不带方案、带建筑物
挂牌，待取得土地证后，按历史**问题给予办理建设工程竣工备案和不动产权
证等手续。据被评估单位介绍，该土地的招拍挂手续有望于2025年上半年完成。
本次评估未将红线外18.7亩土地纳入评估范围，也未考虑未来取得土地使用权的
出让金。该事项对评估结论不产生影响。
（三）评估程序受到限制的情形
无。
（四）评估资料不完整的情形
无。
（五）评估基准日存在的法律、经济等未决事项。
无。
（六）担保、租赁及其或有负债（或有资产）等事项的性质、金额及与评估
对象的关系。
无。
（七）评估基准日至资产评估报告日之间可能对评估结论产生影响的事项。
无。
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南京工艺装备制造股份有限公司股东**权益评估项目资产评估报告・正文
（八）本次资产评估对应的经济行为中，可能对评估结论产生重大影响的瑕
疵情形。
无。
（九）其他事项
无。
除上述事项外，本资产评估机构及资产评估专业人员未发现其他特别事项和
重大期后事项，特别提示资产评估报告使用人应注意以上特别事项对评估结论可
能产生的影响。
十二、资产评估报告使用限制说明
告使用人按本报告中描述的经济行为使用，以及国有资产监督管理机构、相关监
管机构和部门使用。
评估报告载明的使用范围使用资产评估报告的，资产评估机构及其资产评估师不
承担责任。
律、行政法规规定的资产评估报告使用人之外，其他**机构和个人不能成为资
产评估报告的使用人。
评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
十三、资产评估报告日
本评估结论形成的日期为2025年4月28日。
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南京工艺装备制造股份有限公司股东**权益评估项目资产评估报告・正文
(本页系苏华评 报字 2025第 107 号评估报告的签字盖章页，该报告的评估
结论为 : 本次选用资产基础法的评估结果作为评估结论，在未考虑股权缺少流动
性折扣的前提下，南京工艺装备制造股份有限公司的股东**权益在评估基准日
拾柴万伍忏柴侣元整，较其账面净资产 1 03.064 .61 万元，评估增值 57 ，602 . 96 万
元。)
法定代表人:胡兵(签名〉
正式执~舍员
资产评市师
资产评估师:王映月〈签名) ，1 如革 映月
正式执此会员
资产评估师:胡泽荣(签名) 协 ; 字节宿师
胡"手荣
翻江苏华倍资产评估有限公司 55
